Altlastenauskunft: Wichtiger Bestandteil beim Immobilienkauf & -verkauf!

Eine Altlastenauskunft ist immer dann von hoher Wichtigkeit, wenn ein bebautes oder unbebautes Grundstück gekauft oder verkauft werden soll. Sie stellt dabei einen grundlegenden Faktor für die Bebaubarkeit dar und ist ein wesentlicher Bestandteil bei der Kaufpreisbildung. Eine Altlastenauskunft gibt Aufschluss darüber, ob der Untergrund eines Grundstücks geologische Besonderheiten aufweist oder bestimmte Altlasten wie Chemikalien oder sonstige umweltgefährdende Stoffe enthält.

Altlastenauskunft: Wichtiger Bestandteil beim Immobilienkauf & -verkauf!
Eine Altlastenauskunft beinhaltet detaillierte Informationen zum Untergrund eines Grundstücks. Aus diesen Informationen lässt sich grundsätzlich auch immer die entsprechende Bebaubarkeit ableiten.

In der Vergangenheit wurden einzelne Grundstücke oft mit belasteten Bodenaushub oder sogar großen Mengen Müll verfüllt. In solchen Fällen entstehen für den Eigentümer oft hohe Kosten, da derartige Untergründe im Regelfall keine ausreichende Tragfähigkeit besitzen und aufgrund der Altlasten vom Gesetzgeber her verpflichtend saniert werden müssen. Wer als Grundstückskäufer oder -verkäufer also derartige Altlastenprobleme vermeiden möchte, sollte grundsätzlich immer vorab eine Altlastenauskunft beantragen.

Denn: Verkäufer können sich bei Verdacht auf Altlasten und arglistiger Täuschung grundsätzlich strafbar machen und dabei sogar vom Käufer auf Schadensersatz verklagt werden.

Was ist eine Altlastenauskunft?

Eine Altlastenauskunft beinhaltet detaillierte Informationen zum Untergrund eines Grundstücks. Aus diesen Informationen lässt sich grundsätzlich auch immer die entsprechende Bebaubarkeit ableiten. Altlasten bezeichnen dabei Altstandorte oder Altablagerungen, durch die schädliche Veränderungen des Bodens oder sonstige Gefahren für Einzelne oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

Altlasten entstehen dabei oft durch eine unsachgemäße Behandlung, Lagerung oder Ablagerung von Abfällen auf dem entsprechenden Grundstück. Der Boden kann dabei aber auch durch einen unsachgemäßen Umgang mit umweltgefährdenden Stoffen belastet werden. Besteht Verdacht auf Altlasten, kann dazu gegen eine Gebühr immer eine Altlastenauskunft im Altlastenkataster beim zuständigen Umweltamt beantragt werden.

Eine Altlast bezeichnet also grundsätzlich immer den Teil eines Grundstücks, auf welchem mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Dabei sind auch die Grundstücke eingeschlossen, auf denen Abfälle gelagert oder behandelt wurden. Eine Altlast liegt aber immer nur dann vor, wenn auch tatsächlich schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

Wer darf eine Altlastenauskunft anfordern?

Eine Altlastenauskunft und alle dazugehörigen Unterlagen dürfen im Regelfall nur die Personen einsehen, die auch ein berechtigtes Interesse daran haben. Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel dann vor, wenn ein potentieller Käufer die Altlastenauskunft als Entscheidungsgrundlage für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks benötigt. Bei einer Altlastenauskunft handelt es sich grundsätzlich immer um personenbezogende Angaben. Diese unterliegen grundsätzlich den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes und dürfen deshalb nicht veröffentlicht werden.

Eine negative Altlastenauskunft schließt jedoch nicht immer jegliche Bodenbelastungen vollständig aus. Sie beinhaltet im Grunde nur die Aussage, dass der Behörde über das entsprechende Grundstück bis zu diesem Zeitpunkt keine Informationen zu möglichen Altlasten vorliegen. Eine negative Altlastenauskunft ist also keine Garantie dafür, dass tatsächlich keine Altlasten im Untergrund vorhanden sind. Immobilienkäufer oder -verkäufer sollten dennoch immer eine Altlastenauskunft beantragen.

Denn: Der Kauf eines Grundstücks, für welches ein Verdacht auf Altlasten vorliegt, lohnt sich für Privatkäufer oft nicht. Die Kosten für eine Sanierung von Altlasten sind oft sehr hoch und nur schwer kalkulierbar.

Hinweis:

Auch wenn bereits eine Altlastenauskunft vorliegt, sollte trotzdem zusätzlich auch immer ein Bodengutachten mit beauftragt werden.

Woher bekommt man eine Altlastenauskunft?

Eine Altlastenauskunft kann immer beim zuständigen Umweltamt eingeholt werden. Umweltämter führen dabei ein sogenanntes Altlastenkataster, welches als umfassendes Register sämtliche Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst. Zusätzlich besteht auch immer die Möglichkeit, die Geschichte eines Grundstücks anhand von Dokumenten nachzuvollziehen. Im Zweifelsfall kann bei Verdacht auf Altlasten auch immer der Vorbesitzer befragt werden.

Bei einem leer stehenden Grundstück bietet sich daher oft an, gezielt nach der vorherigen Bebauung zu fragen. Übliche Bebauungen, bei denen oft Altlasten verursacht werden sind dabei zum Beispiel:

  • Autowerkstätten,
  • Mülldeponien,
  • Ehemalige Lackierereien,
  • Tankstellen oder
  • Fabrikgebäude

Durch die entsprechende Nutzung der vorgenannten Bebauungen kann es unter Umständen immer zu schweren Verunreinigungen des Bodens mit Chemikalien oder Giftstoffen kommen. Derartige Stoffe befinden sich im Regelfall dann nicht nur im oberen Bereich des Bodens. Oft dringen diese auch sehr tief ins Erdreich ein und verschmutzen dabei auch das tiefer liegende Grundwasser.

Wer haftet für Altlasten im Untergrund?

Nach dem Gesetz unterstehen Grundstücke mit Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen grundsätzlich der Pflicht zur Sanierung. Betroffene Grundstücke müssen nach §4 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) so saniert werden, dass dabei dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder Belästigungen für Einzelne oder die Allgemeinheit entstehen.

Für Altlasten und Bodenveränderungen ist grundsätzlich immer erst derjenige verantwortlich, der die Belastung des Untergrunds verursacht hat. Nach dem Gesetz haften für Altlasten jedoch neben dem eigentlichen Verursacher noch weitere Personen.

Der aktuelle Eigentümer des Grundstücks: Darunter zählen insbesondere Käufer, sobald diese als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Nachdem der Eintrag im Grundbuch und der erfolgreiche Besitzübergang  erfolgt sind, ist grundsätzlich der neue Eigentümer zur Sanierung des Grundstücks verpflichtet.

Nachdem es im Jahre 1999 eine entsprechende Gesetzesänderung gab, haftet auch zusätzlich der frühere Eigentümer für Altlasten im Boden. Das gilt zum Beispiel für alle Käufer, die ihr Grundstück später weiterverkaufen. Für die entsprechende Haftung ist jedoch erforderlich, dass der Grundstücksverkauf nach dem 01.03.1999 erfolgte. Zusätzlich müssen dem ehemaligen Eigentümer die Altlasten jedoch bekannt gewesen oder ihm wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein.

Für Altlasten im Boden haften zusätzlich auch immer die Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers (z.B. Erben). Aber auch Mieter oder Pächter können als Inhaber der „tatsächlichen Gewalt“ für Altlasten haften.

Hinweis:

Die zuständige Behörde kann jederzeit Anordnungen zur Sanierung des Bodens treffen und diese auch zwangsweise durchsetzen lassen. Werden die Anordnungen nicht befolgt, darf die Behörde auch alle notwendigen Maßnahmen eigenständig durchführen. Die dabei anfallenden Kosten sind dabei grundsätzlich vom Verantwortlichen zu tragen.

Welche Rechte haben Käufer beim Grundstückskauf mit Altlasten?

Käufer haben beim Kauf eines Grundstücks mit Altlasten und sonstigen Bodenveränderungen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten Ansprüche gegen den Verkäufer geltend zu machen.

Zum einen können sie den Kaufvertrag anfechten. Verkäufer haben nach dem Gesetz grundsätzlich immer eine Offenbarungs- und Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer, ob Altlasten im Untergrund vorhanden sind. Auch wenn nur ein bloßer Verdacht besteht, unterliegen Verkäufer grundsätzlich einer entsprechenden Aufklärungspflicht. Kommen Verkäufer ihrer Aufklärungspflicht nicht nach, begehen sie dabei arglistige Täuschung.

Immer dann wenn eine arglistige Täuschung vorliegt, dürfen Käufer den Kaufvertrag anfechten. Ist dieser aufgehoben, kann der Käufer den Kaufpreis daraufhin zurückverlangen. Im Gegenzug muss er das Grundstück  jedoch wieder an den Verkäufer zurückgeben.

Neben dem Anfechtungsrecht kann der Käufer auch immer sein Gewährleistungsrecht geltend machen. Notarielle Kaufverträge beinhalten zwar im Regelfall einen Ausschluss der Gewährleistung, Käufer können diese jedoch trotzdem geltend machen, wenn der Verkäufer über die Altlast oder einen Altlastenverdacht arglistig getäuscht hat. In diesem Fall entfällt der Gewährleistungsausschluss. Im Fall einer arglistigen Täuschung kann der Käufer dabei folgende Gewährleistungsrechte geltend machen:

  • Minderung des Kaufpreises,
  • Rücktritt vom Kaufvertrag,
  • Sanierung des Grundstücks im Zuge einer Mängelbeseitigung,
  • Schadensersatz

Was besagt der sogenannte Ausgleichsanspruch?

Käufer, die von der zuständigen Behörde zu einer Sanierung des Grundstücks verpflichtet wurden, haben gegen den Verkäufer auch einen sogenannten Ausgleichsanspruch. Dieser ist im Bundes-Bodenschatzgesetz geregelt und besagt dabei folgendes: “Mehrere Verpflichtete haben unabhängig von ihrer Heranziehung untereinander einen Ausgleichsanspruch. Soweit nichts anderes vereinbart wird, hängt die Verpflichtung zum Ausgleich sowie der Umfang des zu leistenden Ausgleichs davon ab, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist”.

Wie hoch der Ausgleichsanspruch dabei ausfällt, ist abhängig vom Einzelfall und welche Regelungen dazu im Kaufvertrag getroffen wurden. Ein Ausgleichsanspruch wird jedoch nicht automatisch ausgeschlossen, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss enthalten ist. Regelt der Kaufvertrag den gesetzlichen Ausgleichsanspruch nicht, ist dabei eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen. Ein Ausgleichsanspruch ist zum Beispiel immer dann ausgeschlossen, wenn beide Vertragsparteien aufgrund der Altlasten einen Preisnachlass verhandelt haben.

Hinweis:

Ein Ausgleichsanspruch hat eine Verjährungsfrist von drei Jahren ab Ende der Sanierung des Grundstücks. Wurde die Sanierungsmaßnahme eigenständig durch die Behörde durchgeführt, beginnt die Verjährungsfrist mit dem Zugang des Kostenbescheids. Aufgrund dieser Regelung kann ein Ausgleichsanspruch auch dann noch geltend gemacht werden, wenn der entsprechende Kaufvertrag einige Jahrzehnte alt ist.

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