Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen und Risiken

Kreditnehmer erwerben bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine Immobilie vollständig mit einem Kredit. Die aktuell niedrigen Bauzinsen schaffen für diese Form der Finanzierung derzeit zusätzlich sehr gute Bedingungen. Allerdings bringt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht nur Vorteile mit sich. Oft ist sie auch mit einem hohen Risiko verbunden, da die Laufzeiten im Regelfall länger sind und für den Kreditnehmer letztlich mehr Kosten verursachen. Der nachfolgende Artikel soll Aufschluss darüber geben, wann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital tatsächlich Sinn macht und wann man als Kreditnehmer lieber die Finger davon lassen sollte.

: Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Voraussetzungen und Risiken
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital dauert im Regelfall länger und ist für den Kreditnehmer am Ende der Laufzeit wesentlich teurer.

Welche Möglichkeiten gibt es für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Man unterscheidet bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich zwischen zwei möglichen Varianten:

100-Prozent-Finanzierung

Die 100-Prozent-Finanzierung finanziert durch einen Kredit ausschließlich den Kaufpreis der Immobilie. Der Immobilienkäufer trägt bei dieser Variante die zusätzlichen Kaufnebenkosten selbst. Dazu gehören unter anderem Aufwendungen für den Notar und das Grundbuchamt, die Grunderwerbsteuer oder die Provision für einen Makler.

110-Prozent-Finanzierung

Die 110-Prozent-Finanzierung (auch Vollfinanzierung genannt) deckt für den Kreditnehmer neben dem Kaufpreis der Immobilie auch zusätzlich alle zuvor beschriebenen Kaufnebenkosten ab. Der Immobilienkäufer benötigt in diesem Fall kein Eigenkapital. Die Grundvoraussetzung für eine 110-Prozent-Finanzierung ist jedoch unter anderem eine sehr gute Kreditwürdigkeit. Dazu zählt grundsätzlich ein durchweg positiver Schufa-Score und ein dementsprechend hohes, gesichertes und regelmäßiges Einkommen. Selbständige oder Freiberufler haben im Regelfall oft schlechtere Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, da ihr Einkommen im Regelfall schwankt und demzufolge für die Bank schwer kalkulierbar ist.

Wann stimmen Banken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu?

Banken stimmen einer 100-Prozent-Finanzierung im Regelfall eher zu als einer Baufinanzierung, die auch alle Kaufnebenosten abdeckt. Grund ist, dass die Nebenkosten für Makler, Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer prinzipiell keine materiellen Gegenwerte für die Banken darstellen, was ein erhöhtes Finanzierungsrisiko für die Kreditinstitute zur Folge hat.

Der bauliche Zustand und die Lage der Immobilie spielen bei der Entscheidung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine zusätzliche Rolle. Denn bei einer Immobilie in einem sehr guten Zustand mit zentraler Lage, neigen Banken prinzipiell eher dazu einer Finanzierung ohne Eigenmittel des Kreditnehmers zuzustimmen. Aufgrund dieser Faktoren besteht für eine Bank auf den ersten Blick nicht die Gefahr eines Wertverlustes der Immobilie. Unter Umständen kann die Immobilie sogar während der laufenden Finanzierung an Wert gewinnen. Baufällige Immobilien werden Banken hingegen eher selten mit einer Vollfinanzierung unterstützen.

Welche Nachteile ergeben sich bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich immer teurer. Aufgrund der höher aufgenommenen Darlehenssumme, fallen über die Jahre wesentlich mehr Zinsen an als bei einer vergleichsweisen Finanzierung mit einem Eigenanteil. Zusätzlich vergeben Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch oft nur mit höheren Sollzinssätzen. Das hat zur Folge, dass die endgültige Darlehenstilgung bei gleicher Rate wesentlich länger dauert. Desweiterem braucht man als Kreditnehmer eine sehr gute Bonität. Man sollte dabei  vor allem ein gesichertes Einkommen und einen durchweg positiven Schufa-Score vorweisen können. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist im Regelfall nur mit einer werthaltigen Immobilie in einem sehr guten Zustand und in einer Top-Lage zu realisieren. Da die finanzierten Kaufnebenkosten keinen materiellen Gegenwert bei der Finanzierung darstellen, steigt auch das Risiko im Falle einer Zwangsversteigerung auf einem höheren Schuldenberg sitzen zu bleiben.

► Hinweis: Kreditnehmer sollten immer versuchen zumindest die Kaufnebenkosten (ca. 6-15 % des Kaufpreises) selbst zu tragen. Ein Eigenanteil von 20 Prozent, wie lange von vielen Leuten gepredigt, ist dabei nicht immer zwingend erforderlich.

Beispielrechnung: Baufinanzierung mit/ohne Eigenkapital

ParameterFinanzierung mit 20% Eigenkapital100-Prozent-Finanzierung110-Prozent-Finanzierung
Parameter300.000 €300.000 €300.000 €
Kaufnebenkosten, Annahme: 12%36.000 €36.000 €36.000 €
Eigenkapital60.000 € (20%)36.000 €0 €
Benötigtes Darlehen276.000 €300.000 €336.000 € (36.000 € für Privatkredit, Annahme: gleiche Konditionen)
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre15 Jahre
Zinsen p.a.2,15 %2,50 %2,50 %
Tilgung p.a.2,00 %2,00 %2,00 %
Monatliche Rate954,50 €1.125,00 €1.260,00 €
Zinskosten nach 15 Jahren73.881 €93.039 €104.204 €
Restschuld nach 15 Jahren179.026 €191.664 €214.664 €

Fazit zur Beispielrechnung:

Die monatliche Rate ist in diesem Beispiel bei der 100-Prozent und der 110-Prozent-Finanzierung wesentlich höher als die Rate bei der Finanzierung mit 20% Eigenanteil. Bei der Finanzierung mit Eigenmitteln senkt sich das Risiko der Bank für das gesamte Darlehen, was sie letztlich in den meisten Fällen auch mit niedrigeren Zinsen honoriert. Das hat zur Folge, dass die Darlehenskosten insgesamt auch deutlich geringer sind als bei einer 100 bis 110-Prozent-Finanzierung. Die Beispielrechnung zeigt eindrücklich, dass ein Zinssatz von nur 0,35% mehr bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ganze 30.000 € zusätzliche Zinskosten über eine Laufzeit von 15 Jahren gegenüber einer Finanzierung mit 20% Eigenanteil ausmachen kann.

Welche Risiken gibt es bei einer Vollfinanzierung?

Für die Bank besteht prinzipiell immer die Gefahr, dass Kreditnehmer ihre Raten bei der Bank im Laufe der Zeit nicht mehr begleichen können. Das trifft sowohl für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital als auch für eine Baufinanzierung mit Eigenanteil zu. Die Lebensumstände eines Kreditnehmers können sich aufgrund unvorhersehbarer Faktoren jederzeit ändern, unabhängig davon, wie viel Eigenanteil zuvor in die Finanzierung einer Immobilie eingeflossen ist. Auch die Risikoverteilung ist im Grunde bei beiden Varianten ähnlich. In beiden Fällen trägt die Bank das Risiko, dass der Kreditnehmer sein Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann. Bei beiden Varianten dient die Immobilie durch Eintragungen von Grundschulden im Grundbuch als Sicherheit, falls der Käufer zahlungsunfähig wird. In diesem Fall kann die Bank eine Zwangsversteigerung veranlassen und so eventuell einen Teil ihrer offenen Forderungen zurückbekommen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in jedem Fall teurer und dauert bei gleicher Rate wesentlich länger (siehe Beispielrechnung) als eine Finanzierung mit Eigenmitteln. Je später ein Kredit beglichen wird, desto teurer wird er und desto länger ist auch die risikobehaftete Zeit für den Kreditnehmer. Bedeutet, dass demzufolge auch die Zeitspanne länger ist, in der das Risiko besteht, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr tilgen kann.

Je später ein Darlehen getilgt wird, desto länger befindet sich eine Immobilie auch im Bankbesitz. Dazu kommt, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung wesentlich höher ist. Das führt demzufolge auch zu einer höheren Summe, die weiter finanziert werden muss als bei einer Finanzierung mit Eigenanteil.

Teure Anschlussfinanzierung

Hat sich zusätzlich im Laufe der Jahre auch das allgemeine Zinsniveau verschlechtert, muss der Kreditnehmer ggf. auch mit einem höheren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung rechnen. Das Zinsänderungsrisiko ist aufgrund der geringeren Restschuld bei der Finanzierung mit einem Eigenanteil hingegen wesentlich geringer. Im schlimmsten Fall kann das angestiegene Zinsniveau dazu führen, dass die Raten nun wesentlich teurer sind als zuvor und vom Kreditnehmer aufgrund der hohen Restschuld nicht mehr beglichen werden können.

Je mehr Eigenkapital für eine Finanzierung aufgewendet wird, desto günstiger wird am Ende die gesamte Finanzierung. Ein weiterer Vorteil ist, dass im Falle einer Zwangsversteigerung im Regelfall weniger Schulden übrig bleiben als bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Allgemeine Tipps zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die richtige Versicherung wählen

Kreditnehmer können sich mit entsprechenden Versicherungen vor den Folgen einer Zahlungsunfähigkeit absichern und den Verlust der Immobilie dadurch vermeiden. Wird zum Beispiel ein Ehepartner zum Pflegefall oder verstirbt sogar, springt dafür ggf. eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung ein. Kann der Kreditnehmer seinen Beruf nicht mehr ausüben, kann auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung einen wichtigen Schutz bieten.

Tilgungsrate nicht zu hoch ansetzen

Vor der Finanzierung sollte sich der Kreditnehmer möglichst immer einen detaillierten Haushaltsplan aufstellen, um einschätzen zu können, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung maximal sein dürfen. Ein Annuitätendarlehen bietet sich in diesem Fall besonders an, da die Raten während der gesamten Zinsbindung immer gleich bleiben.

Bausparvertrag stützt Instandhaltungsrücklagen

Ein Bausparvertrag schafft während der Finanzierung kontinuierlich Rücklagen, für eventuell unvorhergesehene Instandsetzungsmaßnahmen. Bausparverträge können außerdem zu einem günstigen Zinssatz über die Höhe der Summe beliehen werden, die bereits eingezahlt wurde. Desweiteren besteht die Möglichkeit, nach der Ansparphase ein sehr kostengünstiges Darlehen in Anspruch zu nehmen. Damit kann dann in Form einer Sondertilgung ein Teil der zuvor teureren Finanzierung abgelöst werden.

Zwischenfinanzierung nutzen

Eine Zwischenfinanzierung stellt im Grunde eine Übergangslösung in Form eines endfälligen Kredits dar und wird oft dann verwendet, wenn Kreditnehmer noch Eigenkapital aus einem aktuellen Immobilienverkauf erwarten. Eine Zwischenfinanzierung hat im Regelfall eine Laufzeit von 6 bis 24 Monaten. Der Kreditnehmer zahlt während der gesamten Laufzeit nur einen Zinsanteil. Hat er das notwendige Eigenkapital aus seinem parallelen Immobilienverkauf zusammen, kann er am Ende der Laufzeit die komplette Tilgung der Zwischenfinanzierung vornehmen.

Problem: Eine Zwischenfinanzierung stellt für Kreditinstitute immer ein hohes Risiko dar. Kann der Kreditnehmer das Übergangsdarlehen nicht mehr zurückzahlen, wird bei einer Zwangsversteigerung immer erst die Bank bedient, die im Grundbuch an erster Stelle steht. Erst wenn diese Schulden vollständig getilgt sind, kann die zweite Bank auf Rückzahlungen hoffen. Aus diesem Grund gehen Zwischenfinanzierungen auch immer mit einem höheren Zinssatz einher.

Stärkere Renditen durch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wer sich beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidet, profitiert dabei von enormen Renditen. Die Eigenkapitalrendite beschreibt dabei die jährliche Verzinsung des selbst eingesetzten Kapitals zur Finanzierung einer Immobilie. Bezahlt man eine Immobilie zu 100% aus eigenem Kapital, so entspricht die Eigenkapitalrendite 1:1 der Mietrendite. Wird zusätzlich ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen, so hat das einen enormen Einfluss auf die Rendite des Eigenkapitals. Je geringer das eingesetzte Kapital, desto höher die Rendite. Eine Beispielrechnung zur Eigenkapitalrendite bei Mietimmobilien findest du hier.

► Hinweis: Vermieter können die Zinsen für ein Darlehen vollständig von der Steuer abschreiben. Je länger ein Darlehen also abbezahlt wird, desto länger profitiert der Vermieter auch von Steuervergünstigungen.

Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital, ja oder nein?

Jede Art der Finanzierung kann grundsätzlich immer aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit scheitern. Das Fehlen von Eigenkapital erhöht allerdings immer das Risiko des gesamten Finanzierungsvorhabens. Kreditnehmer sollten daher immer zuvor auch abwägen und gut kalkulieren, ob das Finanzierungsrisiko dabei tragbar ist oder nicht. Wer jedoch eine Renditeimmobilie ohne Eigenkapital finanzieren möchte, kann dabei enorm profitieren. Je weniger Eigenkapital zur Finanzierung eingeflossen ist, desto größer ist auch die Eigenkapitalrendite. Desweiteren können bei einer längeren Laufzeit auch Zinsen über einen längeren Zeitraum von der Steuer abgeschrieben werden. Für Mietimmobilien ergeben sich bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital also sowohl Rendite- als auch Steuervorteile.

Dieser Beitrag hat 2 Kommentare

  1. Philipp

    Ich habe noch nie eine Bank gefunden, welche sagt….Ok, du hast kein Kapital…ich gebe Dir dafür 500.000 Euro, damit du dir ein Haus bauen kannst. Oder habe ich das Prinzip mit dem Eigenkapital generell falsch verstanden??

    1. Philipp

      Hallo Gerry,

      selbstverständlich wird dir keine Bank eine Finanzierung über 500.000 EURO anbieten, wenn du kein Eigenkapital vorweisen kannst. Um einen Kredit in dieser Höhe bekommen zu können, musst du auf jeden Fall eine ausreichende Liquidität vorweisen können (z.B. regelmäßiges Einkommen) oder über ausreichend Vermögenswerte und sonstiges Kapital verfügen. Desweiteren sollte die Immobilie auch einen entsprechenden Wert haben, der möglichst über dem benötigten Darlehen liegen sollte. In diesem Artikel ging es lediglich um das Eigenkapital, welches man selbst in die Finanzierung einbringt – nicht um das Kapital, welches man in seinem Privatbesitz hält. Bei Renditeimmobilien macht es zum Beispiel keinen Sinn die volle Summe selbst du finanzieren – auch wenn man das Eigenkapital zur Verfügung hätte, würde es dabei nur die Eigenkapitalrendite schmälern.

      Viele Grüße
      Philipp von Vermögenswert-Immobilie.de

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