Belastungsvollmacht im Immobilienkaufvertrag: Sicherheit oder Risiko?

Die Belastungsvollmacht ist ein wesentlicher Bestandteil in fast jedem Immobilienkaufvertrag. Mit einer Belastungsvollmacht wird der Immobilienkäufer vom Verkäufer dazu bevollmächtigt, das Grundstück oder die Immobilie im Zuge eines Darlehens zur Finanzierung des Kaufpreises mit einem Grundpfandrecht zu belasten. So kann der Käufer das Grundstück als Sicherheit für seinen Kredit bei der Bank verwenden, ohne dass er dabei bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Belastungsvollmacht im Immobilienkaufvertrag: Sicherheit oder Risiko?
Eine Belastungsvollmacht sorgt im Regelfall für eine zügige und reibungslose Abwicklung eines Immobiliengeschäfts.

Das wichtigste in Kürze:

  • Eine Belastungsvollmacht dient zur Eintragung eines Grundpfandrechts als Sicherheit für die finanzierende Bank des Käufers.
  • Das Grundpfandrecht wird noch vor dem eigentlichen Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen.
  • Eine Belastungsvollmacht bietet dem Verkäufer die Sicherheit, dass der vereinbarte Kaufpreis bezahlt wird.
  • Immobilienkäufer haben durch eine Belastungsvollmacht die Gewährleistung, dass ihr Immobiliendarlehen reibungslos abläuft.
  • Wurde eine Vollmacht erteilt, kann die finanzierende Bank dem Käufer das Darlehen nach Abschluss des Kreditvertrags nicht ohne weiteres zur Verfügung stellen. Somit wird gewährleistet, dass der finanzierte Geldbetrag nicht in fremde Hände gelangt.
  • Die Kosten der Bestellung des Grundpfandrechts trägt grundsätzlich der Käufer.

Was ist eine Belastungsvollmacht?

Eine Belastungsvollmacht bezeichnet im Grunde ein vom Notar zu beurkundendes Dokument und dient beim Immobilienkauf als wichtiges Hilfsmittel. Denn: Im Regelfall können Immobilienkäufer den vollständigen Kaufpreis nicht aus eigenen Mitteln finanzieren und müssen dazu in den meisten Fällen zusätzlich ein Darlehen aufnehmen.

Da eine Bank für einen Kredit jedoch grundsätzlich Sicherheiten vom Darlehensnehmer benötigt, kann der Verkäufer den Käufer im Zuge des notariellen Kaufvertrags mit einer Belastungsvollmacht dazu bevollmächtigen, das Grundstück auch ohne Grundbucheintrag von der Bank beleihen zu lassen.

Auch wenn eine Belastungsvollmacht vorliegt, bleibt der Verkäufer solange Eigentümer der Immobilie, wie er auch im Grundbuch eingetragen ist. Ein beurkundeter Kaufvertrag ändert also prinzipiell erst einmal nichts an den Eigentumsverhältnissen. Der Grundbucheintrag des Käufers und der damit einhergehende Eigentumsübergang erfolgt grundsätzlich immer erst einige Zeit nach dem Abschluss des Kaufvertrages

Immobilienverkäufer möchten im Regelfall jedoch bereits vor Abschluss des Kaufvertrages sicher sein, dass der Kaufinteressent die Immobilie auch finanzieren kann. Aus diesem Grund gibt es die Belastungsvollmacht. Sie erlaubt dem Käufer die Immobilie zu beleihen, bevor es überhaupt eine Änderung im Grundbuch gab. Der Verkäufer stellt dem Käufer die Immobilie dabei also prinzipiell als Beleihungsobjekt zur Verfügung.

Warum wird eine Belastungsvollmacht benötigt?

Käufer werden mit der Beurkundung eines Kaufvertrags nicht direkt auch Eigentümer der Immobilie. Da ein Grundbucheintrag für den Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt, kann dieser letztlich auch noch nicht über das Grundstück verfügen. Der Verkäufer ist jedoch daran interessiert, dass der Käufer den Kaufpreis zuverlässig bezahlt. Aus diesem Grund ist er im Regelfall darauf angewiesen, dass dieser das für ihn noch fremde Grundstück mit einem Grundpfandrecht belasten kann. Um das letztlich realisieren zu können, muss der Verkäufer dem Käufer dafür eine Belastungsvollmacht erteilen.

Diese ermächtigt den Käufer dazu, das Grundstück oder die Immobilie zum Zwecke der Finanzierung mit einem Grundpfandrecht zu belasten und den Verkäufer als den derzeitigen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld zu unterwerfen. Der Käufer finanziert den Kaufpreis also letztlich über ein Darlehen. Er sichert somit die Bank über eine Grundschuld auf dem Grundstück des Verkäufers ab.

Hinweis:

Persönlicher Schuldner ist grundsätzlich nur der Käufer. Nur er schuldet die Rückführung des über die entsprechende Grundschuld abgesicherten Darlehens. Der Verkäufer stellt seine Immobilie dabei lediglich als Haftungsobjekt zur Verfügung.

Welche Risiken bestehen bei einer Belastungsvollmacht?

Trotz ihrer zahlreichen Vorteile sind Belastungsvollmachten auch oft mit Risiken verbunden:

  • Zum Zeitpunkt der Belastung befindet sich die Immobilie noch im Eigentum des Verkäufers. Damit haftet dieser im Falle einer Zwangsvollstreckung. Kommt es letztlich zu einer Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags, ist das Grundstück solange weiter belastet, bis der Käufer die entsprechende Löschung beantragt.
  • Verkäufer haben also mit einer Belastungsvollmacht immer das Risiko, dass der Käufer das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet und dieses im Falle einer Rückabwicklung des Kaufvertrags wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden muss.
  • Käufer haben wiederum das Risiko, dass sie den über die Grundschuld finanzierten und ausgezahlten Kaufpreis im Falle einer Rückabwicklung nicht mehr vom Verkäufer zurückerstattet bekommen.

Wie werden die Risiken bei einer Belastungsvollmacht eingeschränkt?

Um jedoch die Risiken bei einer Belastungsvollmacht weitgehend einschränken zu können, gibt es dafür nach dem Grundbuchrecht einige Sicherungsmaßnahmen:

  • Die Vertragsparteien sind dazu angehalten, dass das auf der Belastungsvollmacht resultierende Grundpfandrecht nur bei dem Notar bestellt werden darf, der auch den Immobilienkaufvertrag beurkundet hat.
  • Belastungsvollmachten werden in unbegrenzter Höhe oder bis zu einem bestimmten Umfang über dem Kaufpreis im Grundbuch eingetragen. Damit kann der Käufer auch alle Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten, sowie eventuelle Sanierungsaufwendungen mit finanzieren lassen. Liegt der Grundbesitzwert dabei über dem Kaufpreis, hat der Käufer keine Möglichkeit, das Grundstück bis zum Grenzwert zu belasten.
  • Als weitere Sicherheit, treten Käufer im Kaufvertrag auch grundsätzlich ihre Auszahlungsansprüche an den Verkäufer ab. Die Bank wird daraufhin angewiesen, Auszahlungen bis zur Höhe des vereinbarten Kaufpreises nur auf das Konto des Verkäufers, eines abzulösenden Gläubigers oder auf ein entsprechendes Treuhandkonto des Notars vorzunehmen. Die Information zur Abtretung der Auszahlungsansprüche erhält die Bank dabei immer vom zuständigen Notar.
  • Der Käufer verpflichtet sich grundsätzlich, die Grundschuld im Falle einer Rückabwicklung des Kaufvertrags unverzüglich löschen zu lassen. Zusätzlich muss er darin auch eine sogenannte Zweckerklärung mit aufzunehmen. Kommt es zu einer Rückabwicklung, darf die Bank die Grundschuldlöschung dabei lediglich von der Rückführung des gegebenenfalls an den Immobilienverkäufer ausgezahlten Geldbetrages abhängig machen. Etwaige Forderungen wie Schätzkosten oder Abschussgebühren dürfen Banken in diesem Zuge nicht verlangen.
  • Verkäufer übernehmen im Zuge der Grundschuldbestellung keine persönlichen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Kreditinstitut des Käufers. Im Zuge des Kaufvertrags ist der Käufer dazu verpflichtet, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

Welche Sicherheiten bietet eine Vollmacht für die Vertragsparteien?

Eine Belastungsvollmacht sorgt im Regelfall für eine zügige und reibungslose Abwicklung eines Immobiliengeschäfts. Verkäufer erhalten damit die Sicherheit, dass sie das Geld für den Verkauf der Immobilie ordnungsgemäß erhalten. Der Käufer hat durch eine Belastungsvollmacht und die damit einhergehende Eintragung eines Grundpfandrechts hingegen die Garantie, dass er den vereinbarten Kaufpreis von der Bank erhält.

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