Jede Bank beleiht eine Immobilie grundsätzlich nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze. Diese meist intern festgelegte Obergrenze wirkt sich für den Kreditnehmer neben dem Beleihungswert jedoch erheblich auf die Höhe des Immobiliendarlehens aus.

Beleihungsgrenze: Begriffserklärung, Ermittlung und Bedeutung!
Die Beleihungsgrenzen liegen im Regelfall zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes einer Immobilie.

Die Beleihungsgrenze stellt einen Prozentwert dar, der sich auf den berechneten Beleihungswert einer Immobilie bezieht. Da die Beleihungsgrenze maßgeblich für die Darlehenshöhe und alle anderen Kreditkonditionen ist, spielt sie bei der Immobilienfinanzierung eine grundlegende Rolle.

Denn: Bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent, können Banken erstrangig besicherte Immobiliendarlehen als sogenannten Realkredit bilanzieren. Alle darüber hinaus gehenden Darlehensanteile müssen nachrangig besichert und als Personalkredit verbucht werden. Durch die nachrangige Besicherung steigen für den Darlehensnehmer aufgrund höherer Zinskonditionen letztlich auch die Finanzierungskosten.

Die Beleihungsgrenzen der jeweiligen Kreditinstitute sind gesetzlich festgelegt und hängen grundsätzlich von der jeweiligen Satzung ab. Aus diesem Grund kann immer nur ein bestimmter Teil einer Immobilie beliehen werden. Als Grundlage für die Ermittlung der Beleihungsgrenze gilt grundsätzlich der entsprechende Beleihungswert, der sich aus dem Verkehrswert der Immobilie ergibt und bereits die Wertschwankungen beliehener Objekte beinhaltet.

Die Beleihungsgrenze dient dem Kreditgeber im Rahmen der Immobilienfinanzierung im Grunde als Sicherheitsabschlag. Die Beleihungsgrenze soll dabei das Risiko einer Wertminderung durch verschiedene Faktoren minimieren (z.B. negative Marktentwicklung).

Was ist der Beleihungswert?

Wie der Beleihungswert ermittelt wird, ist im §16 Abs. 2 PfandBG klar definiert:

„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ (§16 Abs. 2 PfandBG)

Wie wird die Beleihungsgrenze ermittelt?

Um die Beleihungsgrenze für ein Immobiliendarlehen ermitteln zu können, muss zunächst der entsprechende Beleihungswert berechnet werden. Dieser ergibt sich im Regelfall aus dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 bis 20 Prozent. Vom ermittelten Beleihungswert ist anschließend die Beleihungsgrenze zu ermitteln. Dieses beträgt im Regelfall zwischen 40 bis 80 Prozent des vorher berechneten Beleihungswerts.

Beispielrechnung Beleihungsgrenze 80 Prozent:

ParameterErgebnis
Verkehrswert der Immobilie200.000 Euro
Beleihungswert (90 Prozent des Verkehrswerts)180.000 Euro
Beleihungsgrenze (80 Prozent des Beleihungswerts)160.000 Euro
Max. auszuzahlender Darlehensbetrag160.000 Euro

Der Beleihungswert liegt im vorangegangenen Beispiel bei 180.000 Euro (90 Prozent des Verkehrswerts). Die Beleihungsgrenze beträgt hingegen nur noch 160.000 Euro (80 Prozent des Beleihungswerts). Das bedeutet, dass die Bank letztlich bereit ist, maximal 160.000 Euro als Immobiliendarlehen an den Kreditnehmer auszuzahlen. Die festgelegten Beleihungsgrenzen ändern sich jedoch im Regelfall von Kreditinstitut zu Kreditinstitut, von Immobilie zu Immobilie und von Darlehensnehmer zu Darlehensnehmer.

Dabei sind oft auch prozentuale Grenzwerte von beispielsweise 60 oder 70 Prozent möglich, die im Regelfall auch Einfluss auf die entsprechenden Darlehenskonditionen haben können. Am häufigsten sind jedoch die Beleihungsgrenzen von 60 oder 80 Prozent relevant. Denn: Mit einem Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent steht die Bank mit ihrer Grundschuld grundsätzlich im „ersten Rang“ im Grundbuch. Als zweitrangig werden hingegen Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 60 bis 80 Prozent bezeichnet.

Im Regelfall sind nur Pfandbriefbanken an gesetzliche Vorgaben gebunden und müssen bei der Vergabe von Darlehen eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent beachten. In diesem Fall wird auch von einer sogenannten 60-Prozent-Finanzierung oder einem Realkredit gesprochen. Andere Kreditinstitute dürfen hingegen grundsätzlich auch Baufinanzierungen mit einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder mehr anbieten.

Beispielrechnung Beleihungsgrenze 60 Prozent:

ParameterErgebnis
Verkehrswert der Immobilie200.000 Euro
Beleihungswert (90 Prozent des Verkehrswerts)180.000 Euro
Beleihungsgrenze (60 Prozent des Beleihungswerts)108.000 Euro
Max. auszuzahlender Darlehensbetrag108.000 Euro

Gelten die Zinskonditionen für eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent, darf die maximal mögliche Kreditsumme den Wert von 108.000 Euro nicht überschreiten. Ist der Darlehensbedarf jedoch höher, muss entweder mehr Eigenkapital eingesetzt oder ein Angebot mit einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent gewählt werden. In diesem Fall dürfte das Immobiliendarlehen bis zu 160.000 Euro betragen. Voraussetzung ist dabei jedoch, dass die Bank die Bonität des Darlehensnehmers entsprechend positiv bewertet.

Hinweis:

Es ist grundsätzlich auch möglich, eine 60-Prozent-Finanzierung zu wählen und das noch zusätzlich benötigte Eigenkapital gegebenenfalls über ein KfW-Darlehen zu finanzieren.

Höhe der Beleihungsgrenzen

Die Beleihungsgrenzen liegen im Regelfall zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes der Immobilie. Nur wenn Darlehensnehmer ein hohes und regelmäßiges Einkommen, sowie sonstige Sicherheiten aufweisen, gewähren Banken in Einzelfällen auch eine Vollfinanzierung.

Als 1a-Hypothekendarlehen werden dabei grundsätzlich solche Kredite bezeichnet, deren Darlehenshöhen sich innerhalb der Beleihungsgrenze bewegen. Abgesichert werden 1a-Hypothekendarlehen dabei im Grundbuch durch ein erstrangiges Grundpfandrecht. Bedeutet: Wenn der Kreditnehmer seine Ratenzahlungen nicht mehr bedienen kann und es daraufhin zu einer Zwangsversteigerung kommt, wird zuerst die Forderung des Kreditgebers aus dem Versteigerungserlös bedient.

Für Kreditinstitute besteht jedoch grundsätzlich auch die Möglichkeit, Darlehen über der Beleihungsgrenze zu gewähren. Diese sind im Grundbuch jedoch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht sowie durch eine öffentliche Bürgschaft abgesichert und werden auch als 1b-Hypothekendarlehen bezeichnet. Der Immobilienkäufer kann eine öffentliche Bürgschaft entweder beim jeweiligen Bundesland oder bei öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten erhalten.

Auch das zweitrangige Grundpfandrecht wird dabei wie das erstrangige, als Realkredit bezeichnet, da auch dieses noch durch die Immobilie selbst abgesichert ist. Da zweitrangige Darlehen für den Kreditgeber jedoch ein höheres Risiko bedeuten, müssen Darlehensnehmer dabei im Regelfall mit einem entsprechenden Zinsaufschlag rechnen.

In welchem Zusammenhang steht die Beleihungsgrenze zu den Zinskonditionen?

Grundsätzlich steht fest: Je niedriger die Beleihungsgrenze ist, desto attraktiver sind auch die entsprechenden Zinskonditionen. Hauptursache sind dafür jedoch nicht alleine nur die unterschiedlichen Bilanzierungsvorschriften für Kreditinstitute. Banken haben im Regelfall bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent kein Kreditausfallrisiko mehr. Im Falle einer Zwangsversteigerung können sie das Darlehen in aller Regel vollständig aus dem Verkaufserlös zurückführen.

Bei Beleihungswerten von über 60 Prozent sind die Ausfallrisiken für die Kreditinstitute hingegen wesentlich größer. Aus diesem Grund steigen mit höherer Beleihungsgrenze auch die Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers. Darüber hinaus steigen mit sinkendem Eigenkapitalanteil auch im Regelfall die Zinskonditionen.

In welchem Zusammenhang steht die Beleihungsgrenze zum Erbbaurecht?

Mithilfe des Erbbaurechts ist es möglich, eine Immobilie zu erwerben, ohne Eigentümer des dazugehörigen Grundstücks zu sein. Wer also ein Erbbaurecht erwirbt, darf auf dem betreffenden Grundstück eine Immobilie bauen. Dafür muss er statt des Kaufpreises für das Grundstück jedoch einen Erbbauzins an den Eigentümer zahlen. Die Laufzeit einer Erbpacht beträgt dabei im Regelfall bis zu 99 Jahre und kann anschließend verlängert werden.

Wer als Darlehensnehmer dafür eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchte, sollte jedoch beachten, dass das Kreditinstitut dabei grundsätzlich nur den Gebäudewert beleiht. Der Vorteil dabei ist, dass die Darlehenssumme letztlich niedriger ist und somit eine schnellere Tilgung des Immobilienkredits stattfindet. Der Nachteil an einer Erbpacht ist jedoch, dass der Erbbauzins auch nach der Tilgung des Darlehens weiterhin fällig wird.

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