Beleihungswert: Grundlage für die Darlehenshöhe & die Zinskonditionen!

Der Beleihungswert einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor für Banken bei der Entscheidungsfindung über die Vergabe eines Immobilienkredits. Er beeinflusst neben der Höhe des Darlehens auch den Zinssatz, zu welchem die Bank bereit ist, das entsprechende Darlehen zu vergeben. Der Beleihungswert entspricht dabei grundsätzlich der Geldsumme, die der Kreditgeber im Falle einer Zwangsversteigerung mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit für die entsprechende Immobilie erhalten würde. Kann ein Darlehensnehmer hingegen eine sehr gute Bonität und zusätzliche Sicherheiten vorweisen, ist im Einzelfall auch eine Finanzierung über dem Beleihungswert möglich.

Beleihungswert: Grundlage für die Darlehenshöhe & die Zinskonditionen!
Der Beleihungswert liegt im Regelfall zwischen 10 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert einer Immobilie.

Was ist ein Beleihungswert?

Wie viel Geld eine Bank bereit ist für einen Immobilienkredit zu verleihen, macht sie im Regelfall vom ermittelten Beleihungswert der Immobilie abhängig. Es ist dabei gesetzlich im Pfandbriefgesetz (§16, Absatz 2) geregelt, dass der Beleihungswert grundsätzlich nicht über dem Wert liegen darf, der sich bei einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie ergeben würde. Bei dieser Ermittlung sind jedoch auch regionale Marktbesonderheiten, langfristige und nachhaltige Merkmale und die derzeitige bzw. zukünftige anderweitige Nutzungen mit zu berücksichtigen.

Der Beleihungswert entspricht also grundsätzlich nicht dem Kaufpreis einer Immobilie. Er gibt lediglich den Wert an, der beim Verkauf des Objekts für die Bank sicher und zu jeder Zeit erzielbar wäre. Für die Ermittlung des Beleihungswerts gibt es für die Banken prinzipiell keine Untergrenzen zu beachten.

Wie unterscheidet sich der Beleihungswert vom Verkehrswert?

Der Beleihungswert muss grundsätzlich über die gesamte Laufzeit eines Immobiliendarlehens hinweg Bestand haben und dabei immer konstant bleiben. Der Verkehrswert hingegen spiegelt grundsätzlich nur den aktuellen Wert der Immobilie dar, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung unter den dort vorherrschenden Marktbedingungen erzielbar wäre.

Aus diesem Grund ist der Verkehrswert einer Immobilie prinzipiell immer höher als der entsprechende Beleihungswert. Banken stellen damit sicher, dass im Falle einer Zwangsversteigerung zu jeder Zeit ein ausreichender Erlös erzielt werden kann, um das entsprechende Immobiliendarlehen daraus vollständig zurückzahlen zu können. Der Beleihungswert liegt dabei im Regelfall zwischen 10 bis 30 Prozent unter dem entsprechenden Verkehrswert der Immobilie.

Wie ermitteln Banken den Beleihungswert einer Immobilie?

Im Pfandbriefgesetz ist gesetzlich geregelt, dass der Beleihungswert einer Immobilie grundsätzlich immer unterhalb des entsprechenden Verkehrswerts liegen muss. Im Regelfall liegt der Beleihungswert aber auch unter dem gezahlten Kaufpreis, da Banken davon in den meisten Fällen einen entsprechenden Sicherheitsabschlag vornehmen. Der Beleihungswert entspricht dabei in aller Regel durchschnittlich 80 Prozent des Kaufpreises oder des entsprechenden Verkehrswertes der Immobilie. Er kann dabei aber auch je nach Einschätzung des nachhaltigen Wertes der Immobilie entsprechend höher oder niedriger ausfallen. 

Banken müssen sich bei der Ermittlung des Beleihungswerts grundsätzlich auch immer an die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) orientieren. Ab einen Immobilienwert von über 400.000 Euro sind sie zusätzlich dazu verpflichtet, einen Gutachter zu beauftragen, der die entsprechende Immobilie vor Ort besichtigt. Anderenfalls genügt die Wertermittlung mit einem entsprechenden Programm, welches im Regelfall jede Bank zur Verfügung hat. Derartige Programme sind einer üblichen Verkehrswertermittlung  dabei grundlegend ähnlich.

Hinweis:

Es ist gesetzlich geregelt, dass Banken von Darlehensnehmern für die Erstellung von Schätz- oder Gutachterkosten keine Gebühren einfordern können. Denn: Wertgutachten für die Ermittlung des Beleihungswertes dienen grundsätzlich nur dem Interesse des Kreditgebers und nicht dem des Darlehensnehmers.

Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes

Banken haben grundsätzlich immer mehrere Möglichkeiten zur Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie:

» Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt bei der Ermittlung des Verkehrswerts die Mieteinnahmen, die bei der Nutzung des Objekts zu Mietzwecken erwirtschaftet werden können. Dabei steht der mögliche Gewinn im Vordergrund, der mit der Immobilie als Kapitalanlage erzielbar wäre. Das Ertragswertverfahren unterscheidet dabei grundsätzlich zwischen Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen und berechnet den Verkehrswert wie folgt:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen
» Vergleichswertverfahren

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach dem Vergleichswertverfahren wird als Grundlage immer der Wert vergleichbarer Immobilien herangezogen. Das Vergleichswertverfahren findet vor allem immer dann Anwendung, wenn es sich um Immobilien in Eigennutzung oder unbebaute Grundstücke handelt. Sind jedoch nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden oder weist eine Immobilie unvergleichbare und individuelle Merkmale auf, muss der entsprechende Vergleichswert dabei zusätzlich mit Korrekturfaktoren in Form von Zu- und Abschlägen versehen werden.

» Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren unterscheidet bei der Ermittlung des Verkehrswerts wie auch das Ertragswertverfahren grundsätzlich zwischen Grundstückswert und dem Wert der baulichen Anlagen. Der hier ermittelte Gebäudesachwert legt dabei jedoch die ursprünglichen Herstellungskosten zugrunde. Diese werden bei der Berechnung anschließend um entsprechende Abschreibungen gemindert und mit einem Marktanpassungsfaktor versehen. Der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens berechnet sich dabei wie folgt:

Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

Beispielrechnung: Ermittlung des Beleihungswertes

Für die Ermittlung des Beleihungswerts legen Banken im Regelfall den ermittelten Verkehrswert zugrunde. Anschließend wird dieser Wert noch mit einem entsprechenden Sicherheitsabschlag versehen. Banken haben für die Berechnung des Verkehrswerts und die Anwendung des Sicherheitsabschlags jedoch immer einen gewissen Spielraum. Daher kommt es oft vor, dass unterschiedliche Banken in aller Regel auch einen unterschiedlichen Beleihungswert für eine Immobilie ermitteln.

ParamterErgebnis
Verkehrswert der Immobilie nach dem Ertrags,- Sach,- oder Vergleichswertverfahren300.000 Euro
abzgl. 20% Sicherheitsabschlag-60.000 Euro (300.000 x 0,20)
Beleihungswert240.000 Euro

Wie bestimmt der Beleihungswert die Darlehenshöhe?

Je höher der Beleihungswert einer Immobilie festgesetzt wird, desto höher kann im Regelfall dabei auch das entsprechende Darlehen ausfallen. Der Beleihungswert ist jedoch nicht der einzige Faktor, von dem die maximal mögliche Kredithöhe abhängt. Auch die Kreditwürdigkeit und die Kreditfähigkeit des Darlehensnehmers, die im Zuge einer Bonitätsprüfung ermittelt werden, spielen für die Darlehenshöhe eine grundlegende Rolle.

Bei einer sehr guten Bonität ist jedoch grundsätzlich auch eine Kredithöhe möglich, die über dem ermittelten Beleihungswert liegt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Bank einer 100%-Finanzierung oder sogar einer 110%-Finanzierung zustimmt. Grundsätzlich gilt jedoch immer: Je mehr Sicherheiten ein Darlehensnehmer vorweisen kann, desto höher sollte auch die Kredithöhe ausfallen, die die Bank bereit ist maximal zu verleihen.

Mit welchen Zinsaufschlägen muss bei einem hohen Beleihungswert gerechnet werden?

Bei Immobilienkrediten gilt fast immer: Je mehr Eigenkapital ein Darlehensnehmer zur Verfügung hat, desto besser sind im Regelfall auch die entsprechenden Konditionen der Immobilienfinanzierung.

Benötigte Darlehenshöhe < 60 Prozent des Beleihungswerts

Darlehensnehmer erhalten immer dann Top-Konditionen, wenn das benötigte Darlehen 60 Prozent oder weniger des ermittelten Beleihungswerts beträgt. In diesem Fall handelt es sich um einen sogenannten Realkredit. Bei einem Realkredit geht die Bank davon aus, dass sie ihr Geld im Falle einer Zwangsversteigerung mit hoher Sicherheit vollständig zurückbekommen wird. Der Realkredit wird dabei so bezeichnet, weil er ausschließlich durch reale Sicherheiten gedeckt ist.

Zum Beispiel:

ParameterErgebnis
Verkehrswert der Immobilie200.000 Euro
Beleihungswert140.000 Euro (70% des Verkehrswerts)
Grenze für Realkredit84.000 Euro (60% des Beleihungswertes)

Der Beleihungswert beträgt in diesem Beispiel 30 Prozent. Würde der Darlehensnehmer ein Darlehen in Höhe von 90.000 Euro benötigen, würde er damit oberhalb der Grenze für einen Realkredit liegen und demnach keine Top-Konditionen bekommen. Bei einem Beleihungswert von 80 Prozent wären die Konditionen eines Realkredits hingegen bis zu einer Höhe von 96.000 Euro möglich. Für die Bank würde in diesem Fall kein erhöhtes Risiko bestehen, da sie davon ausgehen kann, dass sie ihr Geld im Falle eines Verkaufs vollständig zurückgezahlt bekommt.

Benötigte Darlehenshöhe > 60 Prozent und < 100 Prozent des Beleihungswerts

Beträgt die benötigte Darlehenshöhe mehr als 60 Prozent, liegt aber noch unter 100 Prozent des Beleihungswerts, ist eine Finanzierung für die Bank weitaus riskanter. In diesem Fall kann es bei einer Zwangsversteigerung dazu kommen, dass die Bank ihr Geld nicht vollständig zurückbekommt. Darlehensnehmer müssen daher aufgrund des erhöhten Risikos für Bank mit einem entsprechend höheren Zinssatz rechnen.

Benötigte Darlehenshöhe ≥ 100 Prozent des Beleihungswerts

Darlehen, die 100% des Kaufpreises entsprechen oder sogar noch darüber liegen und zusätzlich die Kaufnebenkosten berücksichtigen, werden von Banken nur äußerst selten gewährt. Banken lassen sich im Regelfall nur dann auf eine 100 bis 110%-Finanzierung ein, wenn der Darlehensnehmer über eine sehr gute Bonität verfügt und der Bank zusätzlich ausreichende Sicherheiten anbieten kann. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er in einem langjährigen und sicheren Arbeitsverhältnis steht und z.B. über eine Lebensversicherung oder weitere Immobilien verfügt, die die Bank im Ernstfall entsprechend verpfänden könnte.

Eine 110%-Finanzierung (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) entspricht dabei einer Mischung aus einem Realkredit und einem Personalkredit. Ein Personalkredit wird im Gegenzug zum Realkredit jedoch nicht durch ein entsprechendes Grundpfandrecht gesichert. Er wird stattdessen nur aufgrund der persönlichen Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zur Verfügung gestellt. Bei dieser Variante gilt grundsätzlich: Mit zunehmenden Personalkreditanteil am Gesamtdarlehen steigen auch die entsprechenden Zinskonditionen.

Hinweis:

Die Aufteilung des Darlehens nach Real- und Personalkreditanteil erfolgt bankintern und ist für den Verbraucher im Regelfall nicht ersichtlich.

Beispielrechnung: Zinseinsparung bei steigendem Eigenkapitalanteil

Aus der Praxis ergibt sich, dass ein Realkredit im Regelfall zwischen 0,5 bis 1,0 Prozent günstiger ist als ein Darlehen, dass fast 100 Prozent des Beleihungswerts beträgt. Bei einer 110%-Finanzierung muss oft sogar mit einem weiteren Aufschlag von 0,5 bis 1,0 Prozent gerechnet werden. Die Zinsaufschläge können dabei jedoch nicht verallgemeinert und pauschalisiert werden.

Denn: Neben der Kredithöhe spielen für die Zinskonditionen auch immer weitere Faktoren eine grundlegende Rolle. Darunter zählen z.B. die aktuellen Marktbedingungen oder die individuelle Geschäftspolitik einer Bank.

ParameterRealkredit < 60% vom Beleihungswert60% < Kredit < 100% vom BeleihungswertKredit ≥ 100% des Beleihungswerts
Darlehenssumme150.000 Euro150.000 Euro150.000 Euro
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre10 Jahre
Zinssatz1,2 Prozent1,7 Prozent2,2 Prozent
Monatliche Rate500 Euro500 Euro500 Euro
Restschuld nach 10 Jahren105.400 Euro112.423 Euro119.830 Euro
Zinseinsparung-7.023 Euro-14.430 Euro

Für dieses Beispiel ergibt sich bei einem Realkredit eine Ersparnis von knapp 14.000 Euro gegenüber einer 100%-Finanzierung. Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer also in die Finanzierung einbringt, desto höher ist auch die entsprechende Zinsersparnis.

Ist der Beleihungswert verhandelbar?

Darlehensnehmer haben grundsätzlich auch immer die Möglichkeit mit der Bank über die Höhe des angesetzten Beleihungswertes zu verhandeln. Verhandlungsgrundlage kann dabei ein eigenes Verkehrsermittlungsgutachten sein, dass eventuell einen höheren Verkehrswert angibt, als das Gutachten der entsprechenden Bank.

In diesem Fall muss der Darlehensnehmer die Kosten der Wertermittlung jedoch selber tragen. Potentielle Darlehensnehmer sollten sich daher immer mehrere Finanzierungsangebote einholen und diese intensiv miteinander vergleichen. So kann direkt die Bank rausgesucht werden, die den höchsten Darlehensbetrag gewährt und dabei die besten Konditionen vergibt.

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