Mit der Zahlung der Wohnungskaltmiete wird zwischen Mieter und Vermieter auch immer die Zahlung der Betriebskosten vereinbart. Durch das Eigentum an der Mietsache, entstehen dem Vermieter immer regelmäßige Kosten, um die vermietete Immobilie dauerhaft in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Die Aufwendungen dafür kann er jedoch größtenteils auf den Mieter umlegen. Dazu hat er grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Er vereinbart mit dem Mieter im Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten oder eine monatliche Betriebskostenpauschale. Im nachfolgenden Beitrag erfahren Sie, wo der Unterschied zwischen diesen beiden Varianten liegt, wann eine Erhöhung der festgesetzten Betriebskostenpauschale zulässig ist und welche gesetzlichen Regelungen es dazu gibt.

Betriebskostenpauschale: Alternative zur Betriebskostenvorauszahlung?
Mit einer Betriebskostenpauschale benennt der Vermieter einen pauschalen Betrag, den der Mieter monatlich für die anteiligen Betriebskosten aufbringen muss.

Durch die vertragliche Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale wird die Umlage von Betriebs- und Nebenkosten durch den Vermieter auf den Mieter ausgeschlossen. Mieter können somit nicht mehr von schwankenden Preisen oder dem Handeln des Mieters zusätzlich belastet werden. Neben der monatlichen Kaltmiete erhält der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale auch einen festgelegten Satz für die Betriebskosten, die er sonst im Zuge einer Betriebskostenabrechnung mühselig auf alle Mieter nach jeweils vereinbartem Verteilerschlüssel und individuellen Verbrauch umlegen müsste.

Mit einer Betriebskostenpauschale benennt der Vermieter letztlich einen pauschalen Betrag, den der Mieter monatlich für die anteiligen Betriebskosten aufbringen muss. Ist eine Pauschale vereinbart, sind damit sämtliche Betriebs- und Nebenkosten abgegolten. Der Vorteil dabei ist, dass der Vermieter, anders wie bei einer Betriebskostenvorauszahlung, für den Mieter keine jährliche Betriebskostenabrechnung mehr erstellen muss.

Da es mit einer vereinbarten Betriebskostenpauschale keine Jahresabrechnung mehr gibt, fallen für den Vermieter dabei jedoch auch eventuelle Nachforderungen weg. Sind die angefallenen Betriebskosten letztlich höher, als in der Pauschale vereinbart, kann der Vermieter für den Differenzbetrag anschließend keine Nachforderungen mehr geltend machen. Gleiches gilt auch für den Mieter. Verbraucht dieser letztlich wesentlich weniger, als in der Betriebskostenpauschale kalkuliert wurde, hat er dabei keinen Anspruch auf eine Rückzahlung des Guthabens.

Hinweis:

Preisgebunde Wohnungen im sozialen Wohnungsbau (Bau mit öffentlichen Geldern gefördert) sind von Nebenkostenpauschalen ausgeschlossen. Vermieter dürfen hier nur Nebenkostenvorauszahlungen im Mietvertrag vereinbaren und müssen dazu einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung erstellen.

Worin besteht der Unterschied zwischen einer Betriebskostenpauschale und einer Betriebskostenvorauszahlung?

Vereinbaren Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale, so stimmt der Mieter damit zu, monatlich einen festgelegten Pauschalbetrag für die anteiligen Betriebskosten an den Vermieter zu zahlen. Gleiches gilt auch bei der Betriebskostenvorauszahlung, wobei die Betriebskosten hier jedoch nach realem Verbrauch auf den Mieter umgelegt werden. Im Gegensatz zur Betriebskostenvorauszahlung muss bei einer Pauschale jedoch keine jährliche Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten erfolgen.

Denn: Mit der Zahlung der Pauschale sind bereits sämtliche Betriebskosten abgegolten. Das hat jedoch zur Folge, dass dabei kein Vergleich stattfindet, ob die Betriebskostenpauschale letztlich auch den tatsächlichen Verbrauch des Mieters abdeckt.

Hinweis:

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter stellt die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ein gewisses Risiko dar, welches im Vorfeld oft nur schwer kalkuliert werden kann. Dennoch erspart eine Pauschale dem Vermieter grundsätzlich die Erstellung einer oft aufwendigen Betriebskostenabrechnung. In den meisten Fällen wird eine Pauschale aufgrund des Risikos jedoch nur in kurzfristigen Mietverhältnissen vereinbart.

Betriebskostenpauschale im Mietvertrag richtig formulieren!

Nur wenn im Mietvertrag eine rechtswirksame Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, können die Betriebskosten letztlich auch pauschaliert abgerechnet werden. Doch nicht selten tauchen in Mietverträgen immer wieder widersprüchliche Formulierungen auf, die eine vereinbarte Betriebskostenpauschale letztlich doch noch scheitern lassen. 

Zum Beispiel:

Der Vermieter schreibt im Mietvertrag, dass die Betriebskosten über eine monatliche Pauschale abzurechnen sind. Er fügt weiterhin hinzu, dass diese zusätzlich einmal im Jahr entsprechend abzurechnen ist. Da eine Abrechnung bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale jedoch nicht zulässig bzw. notwendig ist, gilt die getroffene Formulierung dabei als widersprüchlich.

In diesem Fall ist davon auszugehen, dass zwischen beiden Vertragsparteien eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wurde. Entscheidendes Kriterium ist hierbei, dass der Vermieter ergänzt hat, die Betriebskosten einmal jährlich abrechnen zu wollen. Daraus ergibt sich, dass es sich nicht mehr um eine Betriebskostenpauschale handelt, sondern um eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung.

Hinweis:

Vermieter sollten unbedingt darauf achten, welche Formulierungen sie im Mietvertrag verwenden. Um Mehrdeutigkeiten zu vermeiden sollten die Begriffe Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung eindeutig verwendet werden.

Was sollten Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale zusätzlich beachten?

Wurde zwischen beiden Vertragsparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, gilt es für den Vermieter dabei zusätzliche Rahmenbedingungen zu beachten:

  • Der Mietvertrag muss beinhalten, welche Betriebskostenarten durch die Betriebskostenpauschale abgedeckt sind. Zusätzlich ist aufzuzeigen, welche Betriebskosten gegebenenfalls außerhalb der Pauschale gesondert abzurechnen sind. Tut der Vermieter das nicht, gilt vor Gericht grundsätzlich, dass bereits alle zulässigen Nebenkosten mit der Pauschale abgedeckt sind.
  • Auch bei der Betriebskostenpauschale gilt: Die Heizkosten müssen gemäß der Heizkostenverordnung mit mindestens 50 bis maximal 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Der anteilige Verbrauch darf demzufolge nicht Bestandteil der Betriebskostenpauschale sein (Ausnahme gem. Heizkostenverordnung: Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt).

Kann eine Betriebskostenpauschale nachträglich angepasst werden?

Unter bestimmten Umständen können Vermieter die Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenpauschale nachträglich anpassen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn:

  • Eine Anpassung Betriebskostenpauschale im Mietvertrag vereinbart wurde.
  • Vertraglich aufgeführt wurde, für welche Betriebs- und Nebenkosten die Pauschale festgelegt ist, die angepasst werden soll.
  • Die Anpassung der Betriebskostenpauschale schriftlich angekündigt wurde und dem Mieter dabei nachvollziehbare Gründe genannt wurden.

Wie berechnet sich eine Betriebskostenpauschale und welche Betriebskosten können dabei pauschaliert werden?

Für Vermieter gilt bei der Berechnung der Höhe der Betriebskostenpauschale grundsätzlich folgendes: Es sollte dabei möglichst immer auf zurückliegende Verbrauchs- und Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Vermieter sollten auch grundsätzlich immer einen entsprechenden Puffer einkalkulieren, der dabei zukünftige Preiserhöhungen gegebenenfalls ausgleichen und abdecken kann.

Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann:

Alle vorgenannten Betriebskosten können, wenn im Mietvertrag vereinbart, anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Gleiches gilt bis auf wenige Ausnahmen auch bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale. Ausnahme bilden dabei lediglich die Kosten für Heizung und Warmwasser, da diese gesondert in der Heizkostenverordnung geregelt sind. Diese dürfen ausschließlich nur als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden (siehe auch unter Punkt 4).

Betriebskosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann:

Darf eine Pauschale auch in einem Gewerbemietvertrag vereinbart werden?

Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale in einem Gewerbemietvertrag ist grundsätzlich möglich. Hierbei gilt jedoch, dass der Mieterschutz nur für Wohnraummieter gilt. Mieter von Gewerbeeinheiten sind davon weitgehend ausgeschlossen. Bedeutet, dass der Vermieter bei Gewerbemietverträgen weitaus mehr Nebenkostenpositionen auf den Mieter umlegen darf. Dazu gehören beispielsweise Kosten für eine Gebäudeüberwachung, die in einem Mietverhältnis zu Wohnzwecken sonst nicht umlegbar wären.

Fazit: Wie sinnvoll ist eine Abrechnung der Betriebskosten als Pauschale?

Bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ergeben sich sowohl für Mieter als auch für Vermieter im Regelfall mehr Nach- als Vorteile. Vermieter sparen sich bei einer Pauschale zwar die einmal jährliche Abrechnung, können bei einem Mehrverbrauch des Mieters jedoch kein Geld zusätzlich nachfordern. Gleiches gilt auch für den Mieter. Hat er letztlich zu viel bezahlt, kann er als Ausgleich für die Mehrkosten kein Guthaben vom Vermieter einfordern. Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale läuft in den meisten Fällen daher nur bei Kurzzeitvermietungen reibungslos ab (z.B. Vermietung von Ferienhäusern).

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