Cap-Darlehen: Variable Baufinanzierung mit vertraglich festgelegter Zinsobergrenze

Gerade in Zeiten des Niedrigzinses bieten sich flexible Darlehen ohne Sollzinsbindung an, da Darlehensnehmer hier direkt von den günstigen Entwicklungen am Zinsmarkt profitieren können. Mit einem flexiblen Darlehen geht jedoch oft auch das Risiko steigender Zinsen einher. Das sogenannte Cap-Darlehen bietet dabei die Möglichkeit, Flexibilität und Sicherheit miteinander zu vereinen. So kann der Darlehensnehmer die günstigen Zinsen nutzen und mit einer vereinbarten Zinsobergrenze gleichzeitig das Risiko eines erheblichen Zinsanstiegs ausschalten.

Cap-Darlehen: Variable Baufinanzierung mit vertraglich festgelegter Zinsobergrenze
Das Cap-Darlehen ist eine Baufinanzierung mit einer vertraglich festgelegten Zinsobergrenze, jedoch ohne feste Sollzinsbindung

Das sogenannte Cap-Darlehen ist eine Sonderform des variablen Darlehens. Ein Cap-Darlehen ist demzufolge eine Baufinanzierung ohne festgelegte Sollzinsbindung. Der Zinssatz wird also nicht wie bei einer üblichen Baufinanzierung für einen längeren Zeitraum von beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahren festgeschrieben. Die Zinsen können also jederzeit sinken oder stark ansteigen. Der Darlehensnehmer ist der Zinsentwicklung also weitgehend ausgeliefert, weshalb variable Darlehen grundsätzlich als risikoreich gelten.

Die variablen Zinsen passen sich beim Cap-Darlehen alle sechs Monate an die aktuellen Marktzinsen an. Bei einem üblichen variablen Darlehen passen sich die Zinsen hingegen bereits alle drei Monate an den aktuellen Marktzins an. Als Grundlage für alle variablen Darlehen dient üblicherweise der sogenannte  EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Das ist der Zinssatz, zu dem sich Kreditinstitute untereinander kurzfristig Geld verleihen.

Bei einem Cap-Darlehen gibt es im Gegensatz zum variablen Darlehen eine Zinsobergrenze (auch Zinscap genannt), über welche die Zinsen grundsätzlich nicht steigen können. Diese Zinsobergrenze wird dabei im Regelfall für einen bestimmten Zeitraum von zum Beispiel 3, 5 oder 10 Jahren festgesetzt.

In Einzelfällen wird bei einem Cap-Darlehen auch eine Untergrenze (auch Floor genannt) festgelegt, unter die der Zinssatz nicht sinken darf. Die Untergrenze dient dabei den Banken als Sicherheit vor stark sinkenden Zinsen. Ein Cap-Darlehen verbindet mit seinen besonderen Merkmalen letztlich die Vorteile der Zinssicherheit eines üblichen Annuitätendarlehens mit der Flexibilität und den niedrigen Zinssätzen eines variablen Darlehens.

Wie funktioniert das Cap-Darlehen?

Nimmt der Darlehensnehmer ein variables Darlehen mit einem Zinssatz von beispielsweise 1,0 Prozent auf und steigen die Zinsen anschließend stark an, muss er die Entwicklung des Zinssatzes mittragen. Hat er jedoch eine zusätzliche Zinsobergrenze von beispielsweise 2,5 Prozent in Form eines Cap-Darlehens vereinbart, beträgt der Zinssatz für das Darlehen auch dann noch 2,5 Prozent, wenn der marktübliche Zinssatz weitaus stärker ansteigt.

Hinweis:

Wie lange die Zinsobergrenze letztlich greifen soll, muss im Darlehensvertrag geregelt werden. Eine Besonderheit bei einem variablen Darlehen und einem Cap-Darlehen ist, dass diese dabei jederzeit in ein Darlehen mit fester Sollzinsbindung umgewandelt werden können.

Mit welchen Zusatzkosten müssen Darlehensnehmer bei einem Darlehen mit Zinsobergrenze rechnen?

Darlehensnehmer, die sich mit einem Cap-Darlehen gegen das Risiko steigender Zinsen absichern wollen, müssen dafür mit einem entsprechenden Zinsaufschlag rechnen. Zusätzlich sollte auch immer abgewogen werden, welche sonstigen Alternativen zur Verfügung stehen. Weiß man als Darlehensnehmer beispielsweise, dass in naher Zukunft eine größere Geldsumme zur Verfügung steht (z.B. durch Schenkung), aber der tatsächliche Zeitpunkt noch nicht feststeht, kann sich ein Cap-Darlehen als Kompromiss zwischen einem variablen Darlehen und einem Darlehen mit kurzer Zinsbindung und ohne Zinsrisiko anbieten.

Der Vorteil dabei ist, dass das Risiko der Zinssteigerung mit einem Cap-Darlehen begrenzt ist. Gleichzeitig ist jederzeit zum jeweiligen Zinsänderungstermin eine vollständige Rückführung und Tilgung der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Wer sich als Darlehensnehmer hingegen für einen üblichen Kredit mit Sollzinsbindung entscheidet, kann während der vereinbarten Laufzeit im Regelfall nicht vorzeitig tilgen. 

Hinweis:

Einige Banken verlangten in der Vergangenheit für die Zinsobergrenze eine sogenannte Zinssicherungsgebühr, auch Cap-Gebühr genannt. Diese Gebühr wurde vom Bundesgerichtshof jedoch am 5. Juni 2018 als unzulässig erklärt. Nach Aussage der beteiligten Richter sollen ausschließlich die zu zahlenden Zinsen die Gegenleistung für ein Darlehen sein.

Vor- und Nachteile des Cap-Darlehens

Mit einem Cap-Darlehen schließen Darlehensnehmer grundsätzlich einen sicheren Kredit ab. Die monatlichen Raten bleiben dabei immer in einem festgesetzten Rahmen und übersteigen diesen nur bis zu einer bestimmten Obergrenze. Kreditnehmer profitieren jedoch im Regelfall immer nur dann von einem Cap-Darlehen, wenn die Zinsen am allgemeinen Kapitalmarkt sinken.

Steigt hingegen der Marktzins bzw. EURIBOR an, besteht dabei das Risiko, dass sich der ursprüngliche Zinssatz verschlechtert. Das Risiko ist dabei jedoch im Regelfall durch die entsprechend vertraglich vereinbarte Zinsobergrenze weitgehend überschaubar.

Cap-Darlehen sind grundsätzlich immer dann geeignet, wenn Darlehensnehmer ihren Kredit entweder kurz- oder mittelfristig zurückzahlen wollen und über eine sehr gute Bonität verfügen. Aber auch wenn der Immobilienkauf drängt und der Darlehensnehmer nicht länger auf günstigere Zinskonditionen warten kann, bietet sich ein Cap-Darlehen an.

Im Vergleich zu einem Hypothekendarlehen (z.B. Annuitätendarlehen, endfälliges Darlehen oder Tilgungsdarlehen) liegt das Cap-Darlehen in den Rückzahlungsbedingungen weit vorne. Die Zinsbindung  geht bei einem Hypothekendarlehen oft über mehrere Jahre, Sondertilgungen können dabei nur in einem bestimmten Rahmen vorgenommen werden. Dazu kommt, dass es während der Laufzeit auch so gut wie unmöglich ist, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Stimmt die Bank dabei in Ausnahmefällen trotzdem einer vorzeitigen Kündigung zu, müssen Darlehensnehmer bei einem Hypothekendarlehen als Ersatzleistung im Regelfall mit einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Vorteile
  • Hohe Flexibilität
  • Zinssicherheit durch festgelegte Zinsobergrenze
  • 3 Monate Kündigungsfrist
  • Vorzeitige Tilgung auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich
  • Wandlungsrecht, z.B. Umwandlung in Annuitätendarlehen möglich
  • Chance, von Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank zu profitieren
Nachteile
  • Keine vollständige Planungssicherheit
  • Gegebenenfalls alle sechs Monate eine neue Darlehensrate
  • Finanzielles Risiko trotz Zinsobergrenze
Hinweis:

Nur wenn der Darlehensnehmer sein Haus verkauft, muss die Bank ihn aus dem Hypothekendarlehen entlassen. In diesem Fall fällt jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz für die Zinszahlungen an, die der Bank durch die vorzeitige Kündigung verloren gehen.

Rahmenbedingungen für Cap-Darlehen im Überblick

  • Das Darlehens muss im Regelfall mindestens 100.000 Euro betragen
  • Die Zinsen werden alle 6 Monate auf Grundlage des EURIBORs angepasst
  • 100 Prozent Auszahlung der Darlehenssumme
  • Tilgung: Null Prozent
  • Besicherung im Regelfall durch Eintrag einer Grundschuld auf Wohngebäude
  • Ratenzahlung: Monatlich
  • Bei vorzeitiger Tilgung des Darlehens keine Vorfälligkeitsentschädigung nötig
  • Kündigungsfrist: 3 Monate
  • Wandlung in ein Annuitätendarlehen zu jedem Zinsanpassungstermin möglich
  • Teilauszahlungen sind möglich (bei Neubauvorhaben im Regelfall gemäß Makler- und Bauträgerverordnung)

Wann macht ein Cap-Darlehen letztlich Sinn?

Ein Cap-Darlehen kommt vor allem dann infrage, wenn der Darlehensnehmer in nächster Zeit mit einer größeren Geldsumme rechnet (z.B. Erbschaft oder Schenkung). Ein Cap-Darlehen bietet sich aber auch dann an, wenn der Darlehensnehmer vorübergehende, finanzielle Engpässe bei der Immobilienfinanzierung überbrücken, aber dabei kein großes Risiko eingehen will. Aus diesem Grund eignet sich ein Cap-Darlehen im Regelfall besonders als Zwischenfinanzierung.

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