Die Mieterselbstauskunft: Diese Informationen müssen Mieter preisgeben & und unter diesen Umständen dürfen sie sogar lügen

Vermieter verlangen von Mietinteressenten oft eine sogenannte Mieterselbstauskunft. Diese dient dem Vermieter in der Regel als ersten Indikator für die Prüfung der Zuverlässigkeit des zukünftigen Mieters. Dabei ist den Mietern freigestellt, ob sie persönliche Informationen preisgeben wollen oder nicht. Das Schreiben gilt in erste Linie nur dazu, die persönliche Zuverlässigkeit zu belegen. Dazu zählt unter anderem der Nachweis über ein geregeltes Einkommen.

Mieterselbstauskunft ausfüllen - was müssen Mieter wahrheitsgemäß beantworten?
Nach Rechtsprechung muss eine Mieterselbstauskunft nicht ausgefüllt werden. Sie ist für den Mieter grundsätzlich nicht verpflichtend.

Für den Vermieter geht es bei einer Mieterselbstauskunft grundsätzlich darum, sein Eigentum bestmöglich zu schützen. Daher ist die Anwendung solcher Formalien durchaus verständlich und nachvollziehbar. Mieter sind allerdings nicht dazu verpflichtet, auf jede Frage des Vermieters wahrheitsgemäß zu antworten! Bei Fragen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen und dafür relevant sind, sollten Mieter aber grundsätzlich immer die Wahrheit sagen. Darunter zählen z.B. Aussagen zum Einkommen oder zur allgemeinen Bonität.

Aber Achtung: Nicht alle Fragen dürfen vom Vermieter schon zur Wohnungsbesichtigung gestellt werden. Der Mieter muss zu aller erst auch seinen Willen darlegen, die Wohnung überhaupt mieten zu wollen. Erst dann dürfen Vermieter weitere vertiefende Fragen stellen (z.B. zur Einkommenssituation).

Sind Mietinteressenten dazu verpflichtet eine Mieterselbstauskunft ausfüllen?

Nach Rechtsprechung muss eine Mieterselbstauskunft nicht ausgefüllt werden. Sie ist also für den Mieter grundsätzlich nicht verpflichtend. Bei mehreren Interessenten macht es jedoch durchaus Sinn diese Formalie ernst zu nehmen. Vermieter entscheiden sich nämlich nicht selten für den Mieter, der die Selbstauskunft gewissenhaft und vollständig ausgefüllt hat. Ein Mieter, dessen Bonität nicht eingeschätzt werden kann, bürgt in der Regel aus Sicht des Vermieters auch ein höheres Risiko.

Nach welchen Auskünften dürfen Vermieter in der Mieterselbstauskunft fragen?

Vermieter dürfen in einer Mieterselbstauskunft nur Fragen stellen, die das Mietverhältnis direkt betreffen. Folglich sind nicht alle Fragen des Vermieters zulässig! Nach gültiger DSGVO dürfen Informationen nur für eindeutige und legitime Zwecke erhoben werden. Sie müssen dabei auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein. Desweiteren spielt der richtige Zeitpunkt der Fragen eine wichtige Rolle. Dabei unterscheidet man grundsätzlich zwischen 3 definierten zeitlichen Abschnitten:

Abschnitt Nr. 1: Der Besichtigungstermin

Vermieter dürfen während eines Besichtigungstermins generell nur grundlegende Informationen erfragen. Zum Beispiel:

  • Allgemeine Identifikation (Vollständiger Name, Anschrift)
  • Wonungsberechtigungsschein bei einer geförderten Wohnung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus
  • Beabsichtigte Haustierhaltung
Mieterselbstauskunft bei Haustieren

Bei Fragen zu einer beabsichtigten Haustierhaltung kommen Mieter bei der Mieterselbstauskunft nicht um eine wahrheitsgemäße Antwort herum. Dabei ist umstritten, ob diese Regelung auch für Kleintiere gilt. Die Kleintierhaltung ist ohnehin zulässig und darf vom Vermieter nicht verboten werden. 

Bei größeren Tieren (z.B. Hund) sollten Mieter allerdings grundsätzlich die Wahrheit sagen. Vermieter haben dabei auch ein Recht auf die Information, ob die Anschaffung größerer Haustiere geplant ist. Grund ist, dass bei großen Haustieren nicht selten auch eine Störung der Nachbarn einhergeht.

Abschnitt Nr. 2: Der Mieter entscheidet sich für die Wohnung

Entscheidet der Mieter sich nach der Besichtigung für die Anmietung der Wohnung, dürfen Vermieter bei der Mieterselbstauskunft noch einen Schritt weiter gehen. In diesem Fall dürfen sie noch weitere Informationen erfragen, wie z.B.:

  • Beruf des Mieters und der aktuelle Arbeitgeber (Fragen zur Dauer des Beschäftigungsverhältnisses sind unzulässig!)
  • Vorliegen eines Räumungstitels wegen Mietrückständen (Voraussetzung: Die Räumungsklage liegt nicht länger als 5 Jahre zurück)
  • Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen
  • Einkommensstrukturen des Mieters (Ausnahme: Die Miete kommt von der Bundesagentur für Arbeit. In diesem Fall darf der Vermieter nicht nach dem aktuellen Einkommen fragen)
  • Das Vorliegen eines Verbraucherinsolvenzverfahrens

Abschnitt Nr. 3: Der Vertragsabschluss

Kommt es zum Vertragsabschluss, muss die vorher ausgefüllte Mieterselbstauskunft vor Unterzeichnung des Vertrags nur noch mit einzelnen Nachweisen belegt werden. Vermieter können z.B. die Vorlage von Nachweisen zu den Einkommensverhältnissen verlangen. 

Eine mögliche Variante wäre z.B. das Vorlegen von Gehaltsabrechnungen. Zusätzlich benötigen Vermieter auch die Bank- und Kontodaten des Mieters. Diese Daten dürfen grundsätzlich auch erst zu diesem Zeitpunkt abgefragt werden. Sie werden vom Vermieter benötigt, um z.B. Guthaben nach einer Nebenkostenabrechnung wieder auf das Konto des Mieters zurück zu buchen.

Nach welchen Informationen dürfen Vermieter in der Mieterselbstauskunft nicht verlangen?

Vermieter dürfen in der Mieterselbstauskunft keine Fragen stellen, die nicht im direkten Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Tun sie das trotzdem, müssen diese nicht wahrheitsgemäß vom Mieter beantwortet werden! Dazu gehören unter anderem folgende Beispiele:

  • Auskünfte zu bisherigen Vermietern
  • Fragen zum Konsum von Zigaretten, Alkohol oder Drogen
  • Das Vorliegen einer Parteimitgliedschaft
  • Informationen zu laufenden Krediten
  • Mitgliedschaft in einem Verein
  • Fragen zu Vorstrafen oder aktuellen strafrechtlichen Ermittlungen
  • Auskünfte zu einer Religionszugehörigkeit
  • Familienplanung & Familienstand

Beinhaltet die Mieterselbstauskunft solche oder ähnliche Fragen, die in keinem Zusammenhang zum Mietverhältnis stehen, kann das rechtliche Konsequenzen für den Vermieter haben. Er begeht in diesem Fall eine Ordnungswidrigkeit und muss unter Umständen mit einem Bußgeld rechnen. Das gilt auch für Fragen zum Familienstand. Ist der Ehepartner nicht Bestandteil des Mietverhältnisses, übernimmt er auch keine Haftung. Für den Vermieter liegt demzufolge auch kein wirtschaftliches Interesse vor. Ist der Ehepartner jedoch ebenfalls eine Vertragspartei, so haftet er ohnehin gesamtschuldnerisch. In diesem Fall sind Fragen zum Familienstand zulässig.

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Welche Konsequenzen hat eine falsche Mieterselbstauskunft?

Mietinteressenten müssen bei der Mieterselbstauskunft auf alle rechtlich zugelassenen Fragen wahrheitsgemäß antworten. Wird bei einer Aussage gelogen, ist der Vermieter dazu berechtigt, rechtswirksame Konsequenzen einzuleiten. Er kann je nach Schwere des Einzelfalls eine fristlose Kündigung aussprechen oder den Mietvertrag anfechten.

Konsequenzen bei falscher Mieterselbstauskunft

Zum Beispiel: Der Mieter gibt an, dass er bei seinem Job 2.500 € monatlich verdient und somit die Miete ohne weiteres stemmen könnte. Tatsächlich hat er allerdings nur einen Aushilfsjob und bekommt dort knapp 1.200 € pro Monat. Selbst wenn er die Miete trotz dieses Umstandes jeden Monat aufbringen könnte, darf der Vermieter ihm kündigen. Grund ist, dass er den Mietvertrag unter diesen Umständen wahrscheinlich nie abgeschlossen hätte. Es ist nach Rechtsprechung nicht zumutbar, dass erst ein Schaden eintreten muss, bevor dem Mieter gekündigt werden darf.

Ist die Abfrage der Schufa in der Mieterselbstauskunft zulässig?

Vermieter haben vor Unterzeichnung des Mietvertrags immer das Recht auf eine vorherige Auskunft über die Bonität des jeweiligen Mietinteressenten. Dafür dürfen sie z.B. nach einer Mieterselbstauskunft bei der Schufa oder anderen Wirtschaftsauskünften verlangen. Die übermittelten Informationen müssen sich dabei allerdings immer in einem bestimmten gesetzlichen Rahmen bewegen. 

Wirtschaftsauskünfte dürfen dem Vermieter nur eine "abgespeckte" Variante aushändigen.

Es dürfen dabei grundsätzlich nicht alle Daten des Mieters gegenüber dem Vermieter offen gelegt werden. Selbst nicht bei vorheriger Einwilligung durch den Mieter. Informationen zu Krediten oder Score-Werten müssen dem Vermieter grundsätzlich verwehrt werden. Rein rechtlich hat er nur einen Anspruch auf eine extra für ihn zugeschnittene Variante. Dabei darf er nur nach Informationen verlangen, für die auch ein berechtigtes Interesse besteht.

Die Anbieter solcher Wirtschaftsauskünfte haben sich aufgrund dieser Umstände schon an diese Gegebenheiten angepasst. Sie bieten mitunter bereits zweigeteilte Auskünfte an. Bei guter Bonität des Mieters enthält der Vermieter z.B. nur die Information, dass die Vertragsinformationen positiv ausgerichtet sind. Zu Informationen wie Konten oder Kreditverträge hat der Vermieter keinen Zugang.

Darf eine Bescheinigung zur Mietschuldenfreiheit durch den vorherigen Vermieter verlangt werden?

Vermieter verlangen nicht selten bei der Mieterselbstauskunft auch nach einer Bescheinigung zur Mietschuldenfreiheit durch den vorherigen Vermieter. Grundsätzlich haben Vermieter allerdings kein Recht ein solches Formular oder Schreiben zu verlangen. Für den Mieter kann das Vorlegen einer solchen Bescheinigung allerdings durchaus Vorteile mit sich bringen. 

So weiß der Vermieter z.B., dass der Mietinteressent bis dato immer allen Verpflichtungen nachgekommen ist. Fehlt eine solche Bescheinigung, heißt das aber nicht automatisch, dass eine schlechte Bonität besteht. Vermieter sind nämlich nicht dazu verpflichtet, Bescheinigungen zur Mietschuldenfreiheit auszustellen.

Fazit zur Mieterselbstauskunft

Vermieter dürfen Mietinteressenten bei der Mieterselbstauskunft grundsätzlich nicht über alles befragen. Trotzdem können sie sich mit verschiedenen Nachweisen weitgehend absichern. Darunter zählt z.B. das Abfordern von Verdienstbescheinigungen oder das Verlangen von Informationen zur Bonität über diverse Wirtschaftsauskünfte.

Doch wie realitätsnah ist der gesetzlich vorgeschriebene Werdegang einer Mieterselbstauskunft tatsächlich?

In vielen Großstädten gibt es aufgrund des Mangels an Wohnraum teilweise 3-stellige Bewerberzahlen auf eine Wohnung. Da ist es fast schon unmöglich jedem Bewerber die Wohnung einzeln zu zeigen. Oder man veranstaltet eine Massenbegehung, was bei der Anzahl an Personen allerdings nicht zu empfehlen wäre. Üblich ist daher, dass der Vermieter entgegen der Vorschriften bereits vor der Besichtigung belastbare Informationen zu den Bewerbern sammelt.

So kann er die Daten vorab filtern und sich dabei auf wenige Interessenten fokussieren. Nach Vorschrift müsste er jedem Bewerber erst die Wohnung zeigen, bevor er weitere Informationen verlangen könnte. Das würde bei der hohen Anzahl an Interessenten mitunter mehrere Tage in Anspruch nehmen und wäre in diesem Fall für den Vermieter nicht mehr tragbar! Daher wäre eine Anpassung der Gesetzmäßigkeiten in diesem Fall durchaus sinnvoll.

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