Der Verkauf von Häusern und Wohnungen hat in den letzten Jahren vor allem in Großstädten und Metropolregionen stark zugenommen. Viele Mieter befürchten bei einem Eigentümerwechsel jedoch, dass dieser auch automatisch mit einem neuen Mietvertrag, einer Mieterhöhung oder sogar einer Kündigung einhergeht. Aufgrund des hohen Mieterschutzes in Deutschland sind dem neuen Vermieter jedoch klare gesetzliche Grenzen gesetzt. Welche Änderungen der neue Eigentümer tatsächlich vornehmen kann und welche grundsätzlichen Rechte die Mieter bei einem Eigentümerwechsel haben, erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag.

Eigentümerwechsel: Welche Rechte haben Mieter & mit welchen Änderungen müssen sie rechnen?
Findet ein Eigentümerwechsel statt, gilt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch § 566 (BGB) grundsätzlich immer: „Kauf bricht nicht Miete“

Findet ein Eigentümerwechsel statt, gilt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch § 566 (BGB) grundsätzlich immer: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis und die bestehenden Mietverträge so durch den neuen Eigentümer weitergeführt werden müssen, wie diese ursprünglich mit dem ehemaligen Vermieter vertraglich vereinbart wurden.

Kurz gesagt: Ein Eigentümerwechsel darf bestehende Mietverträge und -verhältnisse nicht berühren. Der neue Eigentümer übernimmt also neben der Immobilie auch alle im Mietvertrag bestehenden Rechte und Pflichten. Das betrifft unter anderem Vereinbarungen zur Miethöhe, Mietkaution oder Kündigung des Mietverhältnisses. Gleiches gilt auch bei einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft oder Zwangsversteigerung.

Ab wann müssen Mieter die Miete an den neuen Eigentümer zahlen?

In den meisten Fällen wird dem Mieter vom Vermieter mitgeteilt, wenn das Mietobjekt verkauft und ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.Mieter sind bei einer unverbindlichen Kenntnis vom Eigentümerwechsel jedoch nicht dazu verpflichtet, die Miete auch sofort an den neuen Eigentümer zu zahlen. Nur wenn der Mieter auch zeitgleich eine schriftliche Aufforderung bekommt, die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen, ist diese auch verbindlich. Zahlt er jedoch trotzdem weiter an den ehemaligen Vermieter, kann es passieren, dass der neue Eigentümer die Mietzahlung ebenfalls einfordert und der Mieter somit zweimal zahlen muss.

Aber: Wird der Mieter erst dann offiziell über den Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt, nachdem er die Mietzahlung für den laufenden Monat bereits getätigt hat, hat er dabei trotzdem seine Mietzahlungspflicht erfüllt. Der neue Eigentümerhat in diesem Fall erst ab dem nachfolgenden Monat Anspruch auf die Miete. Eine Sonderregelung gilt auch, wenn die Mitteilung über den Eigentümerwechsel erst nach dem 15. eines Monats erfolgt. In diesem Fall darf die Miete auch im darauffolgenden Monat noch an den ehemaligen Vermieter gezahlt werden.

Hinweis:

Kommt die Mitteilung über den Eigentümerwechsel vom Erwerber und fordert dieser den Mieter im gleichen Zuge auf, die nachfolgenden Mieten an ihn zu überweisen, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, dafür seine Berechtigung nachzuweisen. Der Käufer hat grundsätzlich erst dann Anspruch auf Mietzahlungen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Es besteht jedoch grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass der Verkäufer seine Ansprüche auf die Mietzahlungen abtreten und den Erwerber dazu bevollmächtigen kann, seine Rechte aus den entsprechenden Mietverträgen auch schon vor dem Eigentümerwechsel (Grundbucheintrag) wahrzunehmen. Aber auch in diesem Fall ist ein entsprechender Nachweis gegenüber dem Mieter notwendig.

Besonderheiten bei Zwangsversteigerung und Erbschaft

Fand ein Eigentümerwechsel im Zuge einer Zwangsversteigerung statt, ist der Erwerber bereits mit erteiltem Zuschlag rechtskräftiger Eigentümer der Immobilie. Der entsprechende Beschluss dazu reicht in diesem Fall als Nachweis gegenüber dem Mieter aus. Auch bei einer Erbschaft findet der Eigentümerwechsel sofort statt. Als Nachweis für den Mieter dient dabei die Vorlage des Erbscheins bzw. des notariell eröffneten Testaments.

Hinweis:

Sind die erforderlichen Nachweise nicht vorhanden und der Eigentümer auch noch nicht im Grundbuch eingetragen, sind Mieter dazu angehalten die Miete vorerst noch weiter an den ehemaligen Vermieter zu zahlen. Verlangen jedoch beide Parteien (Ehem. Vermieter und neuer Eigentümer) die Mietzahlungen zeitgleich, sollten Mieter diese bis zur endgültigen Klarheit vorerst beim zuständigen Amtsgericht hinterlegen.

Ab welchem Zeitpunkt erfolgt der eigentliche Eigentümerwechsel?

Ist der Käufer noch nicht im Grundbuch eingetragen, hat er im Mietobjekt im Grunde auch noch keinerlei Rechte. Er darf dabei weder die Mietswohnungen betreten, noch diverse Bauarbeiten durchführen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er im Auftrag des Verkäufers handelt und dafür auch einen entsprechenden Nachweis vorlegen kann (z.B. Vollmacht).

Mieter sollten daher wissen, dass der Erwerber durch das bloße unterzeichnen des Notarvertrags oder eine bestehende Auflassungsvormerkung im Grundbuch, nicht auch automatisch zum neuen Eigentümer der Immobilie wird. Im Regelfall vergehen vom Notartermin bis zum endgültigen Grundbucheintrag einige Monate. Wurde die Grundbucheintragung noch nicht vollzogen, darf der Erwerber auch zum Beispiel keine Mieterhöhung durchführen oder Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Bei Nichtbeachten, sind derartige Maßnahmen grundsätzlich unwirksam.

Hinweis:

Mieter sind jederzeit dazu berechtigt, Einsicht in das Grundbuch des Mietobjekts zu nehmen. Dazu benötigt das zuständige Grundbuchamt vom Mieter im Regelfall nur den Mietvertrag und einen gültigen Personalausweis.

Muss der Mieter beim Eigentümerwechsel Besichtigungen dulden?

Beim Verkauf einer Mietimmobilie, liegt für den Vermieter ein berechtigtes Interesse vor, diese auch vollumfänglich seinen Kaufinteressenten zu zeigen. Aus diesem Grund sind Mieter grundsätzlich dazu verpflichtet, eine Besichtigung ihrer Wohnung während des laufenden Verkaufsprozesses zuzulassen. Der Gesetzgeber regelt hierbei jedoch nicht, wie oft und in welchen Abständen ein Mieter derartige Besichtigungen dulden muss. Einen „Tag der offenen Tür“ oder Besichtigungen zu unverhältnismäßigen Uhrzeiten (z.B. ab 22:00 Uhr), muss er dabei jedoch grundsätzlich nicht akzeptieren.

Mieter sind jedoch dazu angehalten, mindestens einen Nachmittag in der Woche für derartige Besichtigungstermine freizuhalten. Zieht sich der Verkauf jedoch über einen längeren Zeitraum hin, können Mieter die Abstände der einzelnen Besichtigungen auch reduzieren (z.B. ein Termin alle zwei Wochen). Zusätzlich gilt, dass alle Besichtigungstermine vorher mit dem Mieter abgestimmt werden müssen. Eine Vorlaufzeit für die Ankündigung ist allerdings nicht gesetzlich geregelt. Es empfiehlt sich jedoch, dem Mieter den Besichtigungstermin mindestens eine Woche vorher anzukündigen.

Hinweis:

Die Wohnung bildet für den Mieter seinen privaten Lebensraum. Aus diesem Grund müssen Vermieter bei einer Besichtigung entsprechende Regeln beachten. Ohne Einverständnis des Mieters dürfen beispielsweise keine Fotos vom Innenraum der Wohnung gemacht werden. Aber auch das Öffnen von Schränken oder ähnlichem ist dabei grundsätzlich untersagt.

Haben Mieter ein Vorkaufsrecht beim Verkauf ihrer gemieteten Wohnung?

Vermietern steht es grundsätzlich frei, an wem sie ihr Eigentum verkaufen möchten. Aus diesem Grund haben Mieter im Regelfall keinen Anspruch auf ein Vorkaufsrecht. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn diese in einem Mehrfamilienhaus wohnen, welches während der Mietzeit im Grundbuch in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Ist das der Fall, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter zu benachrichtigen, wenn er einen Käufer für die Wohnung gefunden hat.

Der Mieter hat anschließend zwei Monate Zeit sich zu entscheiden, ob er in den Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen, die der Vermieter mit dem potentiellen Erwerber vereinbart hätte, ersatzweise eintreten will. Teilt der Vermieter seinem Mieter den Verkauf der Wohnung jedoch nicht mit, muss er dafür gegebenenfalls mit Schadensersatz rechnen. Nach aktueller Rechtsprechung muss der ehemalige Vermieter dem Mieter in diesem Fall den Differenzbetrag zahlen, der sich ergibt, wenn der Mieter die Wohnung ggf. später vom neuen Eigentümer zu einem weitaus höheren Preis angeboten bekommt.

Hinweis:

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht gibt es dann nicht mehr, wenn eine Wohnung schon einmal nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung verkauft wurde und später erneut veräußert werden soll.

Wer übernimmt nach einem Eigentümerwechsel die Betriebskostenabrechnung?

Mit einem Eigentümerwechsel geht auch oft die Frage einher, welche Auswirkungen dieser auf die Betriebskostenabrechnung und die daraus resultierenden Gutschriften oder Nachzahlungen hat. Fest steht: Der neue Eigentümer übernimmt grundsätzlich alle Verpflichtungen des ehemaligen Vermieters und somit auch die Abrechnung der Betriebskosten ab dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels.

Diese Verpflichtung bezieht sich jedoch auf den gesamten Abrechnungszeitraum. Dieser umfasst dabei im Regelfall ein vollständig zurückliegendes Kalenderjahr. Die Aufteilung der Betriebskostenabrechnung zwischen dem ehemaligen Vermieter und dem neuen Eigentümer ist dabei nicht möglich. Nach Rechtsprechung ist auch eine Zwischenabrechnung durch den ehemaligen Vermieter nicht zu lässig. Bedeutet: Fand der Eigentümerwechsel erst im Juni statt, obliegt dem neuen Vermieter trotzdem die Betriebskostenabrechnung für das volle Kalenderjahr. Eine getrennte Abrechnung von Januar bis Mai durch den ehemaligen Vermieter ist dabei nicht zulässig.

Für den Mieter dürften sich für die Abrechnung der Betriebskosten bei einem Eigentümerwechsel prinzipiell keine Änderungen ergeben. Da der neue Eigentümer alle Verpflichtungen des ehemaligen Vermieters übernehmen muss, bleiben auch die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten und Abschlagshöhen unverändert. Der Mieter erhält also am Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums wie gewohnt seine Jahresabrechnung der Betriebskosten.

Hinweis:

Wie die nachträgliche Verteilung der vorausgezahlten Betriebskosten zwischen dem ehemaligen und dem neuen Vermieter abläuft, ist intern zu klären. Mieter müssen dabei maximal mit einer Zwischenablesung der Zählerstände rechnen, damit zwischen den Vertragsparteien gegebenenfalls ein interner Kostenausgleich stattfinden kann.

Darf der neue Vermieter bestehende Mietverträge einfach so kündigen?

Grundsätzlich gilt, dass ein Eigentümerwechsel keinen Grund zur Kündigung eines Mietverhältnisses darstellt. Der neue Eigentümer darf dem Mieter dabei nur aus den gleichen Gründen den Mietvertrag kündigen, wie es der ehemalige Vermieter auch durfte. Darunter zählen folgende Kündigungsarten:

Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf darf der neue Vermieter grundsätzlich nur dann aussprechen, wenn der das Mietobjekt entweder für sich oder nähere Verwandte benötigt. Neben weiteren Voraussetzungen, muss er sich dabei aber auch zusätzlich an die entsprechenden gesetzlichen Kündigungsfristen halten.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung (Verwertungskündigung)

In einigen Sonderfällen ist der Vermieter auch dann zu einer Kündigung des Mietvertrags berechtigt, wenn er das Objekt angemessen wirtschaftlich verwerten will. Die sogenannte Verwertungskündigung ist zum Beispiel dann zulässig, wenn sich das Mietobjekt in einem überwiegenden Leerstand befindet und die Bausubstanz dabei nicht mehr erhaltenswert ist. 

In diesem Fall darf der Eigentümer die Mietimmobilie abreißen und dafür anschließend einen entsprechenden Neubau errichten. Diese Regelung gilt allerdings nur, wenn das Weiterführen der Immobilie für den Vermieter wirtschaftlich nicht vertretbar wäre. Der Bloße Wille, damit höhere Mieten erzielen zu können, stellt dabei grundsätzlich keinen angemessenen Kündigungsgrund dar.

Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Wird eine Wohnung während einer bestehenden Vermietung in sogenanntes Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) umgewandelt, genießen Mieter einen besonderen Kündigungsschutz. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Mehrfamilienhaus in mehreren einzelnen Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Tritt dieser Fall ein, besteht daraufhin eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.

Je nach Bundesland kann diese aber auch variieren und auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Während dieses Zeitraumes darf dem Mieter die Wohnung nicht gekündigt werden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er die Miete nicht mehr zahlt und dadurch in Zahlungsverzug geriet.

Darf der neue Vermieter nach dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung durchführen?

Ein Immobilienverkauf und ein daraus resultierender Eigentümerwechsel stellen grundsätzlich keinen Grund für eine Mieterhöhung dar. Der neue Vermieter muss sich dabei ebenso an die gesetzlichen Vorschriften halten wie der ehemalige Eigentümer. Die Miete darf daher wie bei jedem anderen Mietverhältnis nur aus folgenden Gründen erhöht werden:

  • Anpassung der Miete bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
  • Indexmieterhöhung bei Vereinbarung im Mietvertrag
  • Staffelmieterhöhung bei Vereinbarung im Mietvertrag

Muss der ehemalige Eigentümer die Mietkaution beim Eigentümerwechsel zurückzahlen?

Zur Rückgabe der Mietkaution ist grundsätzlich immer die Person verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe auch der Vermieter ist. Das ist selbst dann der Fall, wenn der neue Eigentümer die Mietkautionen vom alten Vermieter nie überwiesen bekommen hat. Es gilt also grundsätzlich: Der neue Vermieter und Eigentümer ist gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter nach seinem Auszug die Mietkaution zurückzuzahlen. Das ist auch dann der Fall, wenn er diese dabei selbst nicht einmal vom ehemaligen Vermieter erhalten hat.

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