Endfälliges Darlehen: Tilgung am Ende der Kreditlaufzeit!

Ein endfälliges Darlehen (auch Fälligkeitsdarlehen genannt) ist neben dem Annuitätendarlehen und dem Tilgungsdarlehen eine mögliche Variante, den Kauf einer Immobilie über einen Kredit zu finanzieren. Bei einem endfälligen Darlehen wird der gesamte Betrag dabei erst nach Ende der Laufzeit getilgt. Der Kreditnehmer leistet für das Darlehen also während der gesamten Laufzeit ausschließlich Zinszahlungen. Der nachfolgende Beitrag soll aufzeigen, wie das Prinzip des endfälligen Darlehens funktioniert und welche Vor- und Nachteile sich dabei gegenüber anderen Darlehensformen ergeben.

Endfälliges Darlehen (Fälligkeitsdarlehen): Tilgung am Laufzeitende
Beim endfälligen Darlehen wird während der Laufzeit nicht getilgt. Die Tilgung erfolgt dabei erst zum Ende der Kreditlaufzeit.

Das endfällige Darlehen ist eine Kreditform, bei der während der gesamten Laufzeit nicht getilgt wird. Die Tilgung erfolgt dabei erst zum Ende der Laufzeit in einer großen abschließenden Rate. Bis zum Ende der Laufzeit leistet der Kreditnehmer dabei in vereinbarten Abständen ausschließlich Zinszahlungen (im Regelfall monatlich). Zur Absicherung des Kreditgebers fungieren dabei am häufigsten Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen oder andere sonstige sichere Geldanlagen. Der am Ende der Laufzeit durch den Kreditnehmer ausgezahlte Betrag wird letztlich dafür genutzt, um seine Kreditschuld vollständig zu tilgen.

Für den Darlehensnehmer bedeutet ein endfälliges Darlehen, dass er während der gesamten Kreditlaufzeit nur Zinszahlungen leistet. Diese bleiben im Regelfall auch immer konstant, da sie nicht durch etwaige Tilgungen der Restschuld reduziert werden. Während der Laufzeit kann es jedoch auch zu Zinsanpassungen kommen. Den eigentlichen Darlehensbetrag hat der Kreditnehmer letztlich erst mit Abschluss der Kreditlaufzeit zu zahlen. Heute werden endfällige Darlehen von Kreditnehmern im Bereich der Baufinanzierung nur noch selten genutzt. Viel häufiger finden dabei hingegen Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen Anwendung.

Hinweis:

Ein endfälliges Darlehen kommt nicht für Jedermann in Betracht. Banken verlangen für die Herausgabe eines endfälligen Darlehens im Regelfall eine Sicherheit, den so genannten Tilgungsersatz.

Was ist das Prinzip des endfälligen Darlehens?

Das endfällige Darlehen wird oft auch als Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen bezeichnet. Kreditnehmer schließen dabei einen Vertrag über eine festgelegte Laufzeit ab. Der Zeitraum der Vertragslaufzeit liegt dabei im Regelfall zwischen 5 und 25 Jahren. Die Besonderheit des endfälligen Darlehens ist letztlich, dass der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit nur Zinszahlungen leistet. Die vollständige Tilgung erfolgt dabei erst zum Stichtag am Ende der Laufzeit des Darlehens.

Das endfällige Darlehen wird dabei vom Ansparen getrennt, damit beide Teile dann zum Ende der Laufzeit wieder verknüpft werden können. Sondertilgungen sind bei dieser Form der Baufinanzierung im Regelfall ausgeschlossen. Die Bestandteile des Vertrags bestehen dabei aus dem Darlehen und der Form der Geldanlage, welche  dabei im Regelfall als Sicherheit an die Bank abgetreten wird.

Ansparphase, was bedeutet das?

Neben den Zinszahlungen ist auch die Ansparphase eines der wichtigsten Elemente des endfälligen Darlehens. Bis vor einiger Zeit wurden dafür ausschließlich kapitalbildende Lebensversicherungen verwendet. Aufgrund der seit einigen Jahren auf den Ertragsteil anfallenden Steuern und der daraus resultierenden mageren Renditen, lohnt sich diese Variante heute jedoch kaum noch. Für die Finanzierung bieten sich daher nur Lebensversicherungen an, die vor dem Jahre 2005 abgeschlossen wurden und den damaligen Steuervorteil noch mitnehmen können. Für Eigennutzer kommen bei einem endfälligen Darlehen nur solche Produkte infrage, die letztlich eine höhere Rendite erzielen als durch den Darlehenszins zu leisten ist.

Denn: Durch einen zusätzlichen Ansparvertrag entstehen im Regelfall weitere Gebühren und Abschlusskosten, die die Rendite weiter mindern. Wer hier kein Risiko eingeht, wird nur wenige Produkte finden, die im Vergleich zum Darlehenszins zumindest einen ähnlichen oder besseren Zinssatz abwerfen. Aus diesem Grund würde die Baufinanzierung ggf. wackeln, da am Ende der Laufzeit noch aus anderen Quellen Kapital in den Vertrag einzuschließen ist. Demzufolge bleiben oft nur solche Produkte übrig, die das Sparziel durch Ansparen erreichen können, aber auch ein wenig risikoreich sind.

Bekommt man ein endfälliges Darlehen auch ohne Tilgungsersatz?

Kreditnehmer, die nicht über eine Kapitalanlage oder sonstige Sicherheiten (z.B. Lebensversicherung) verfügen, bekommen ein endfälliges Darlehen im Regelfall nicht. Denn nur so kann die Bank auch sicherstellen, dass die Tilgung vom Kreditnehmer am Ende der Laufzeit auch geleistet werden kann. Damit die Ansprüche des Darlehensnehmers aus der Lebensversicherung auch an die Bank übergehen, dient dafür im Regelfall eine sogenannte Sicherungsabtretung.

Vor- und Nachteile des endfälligen Darlehens

Mit einem endfälligen Darlehen lässt sich Eigenkapital, welches zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs noch nicht da war, in der Baufinanzierung einbinden. Risikohaft sind dabei jedoch sogenannte Zinsdifferenzgeschäfte. Bei dieser Variante nimmt der Kreditnehmer das Immobiliendarlehen zu niedrigen Zinsen auf. Gleichzeitig will er mit seiner Kapitalanlage jedoch mehr Geld verdienen, z.B. über einen Aktienfond.

Auf den ersten Blick wirkt diese Idee lukrativ, wenn man dabei unterstellt, dass der aktuelle Zinssatz bei ein bis zwei Prozent liegt und der Kreditnehmer im Gegenzug mit Aktienfonds ggf. jährlich fünf Prozent Rendite erwirtschaftet. Doch die fünf Prozent sind keine Garantie. Stehen die Aktienmärkte zum Laufzeitende beispielsweise im Minus, kann es passieren, dass das Guthaben letztlich nicht ausreicht, um die vollständige Tilgung zu leisten.

Der größte Vorteil eines endfälligen Darlehens liegt in den gleichbleibenden niedrigen Raten während der gesamten Laufzeit. Im Gegenzug dazu muss der Kreditnehmer jedoch gleichzeitig genug Geld ansparen, um die Schlussrate vollständig tilgen zu können. Aufgrund der fehlenden Tilgung fallen für den Darlehensnehmer jedoch auch deutlich höhere Zinskosten an als bei einem Annuitätendarlehen.

VorteileAnmerkungen
Die monatliche Rate und Belastung ist geringBei einem endfälligen Darlehen ist die monatliche Rate und Belastung gering, da hier während der gesamten Laufzeit nur die Zinszahlungen geleistet werden.
Geld kann gewinnbringend investiert oder angelegt werdenKreditnehmer können das nicht benötigte Geld gewinnbringend investieren oder anlegen (z.B. für Aktienfons oder eine Lebensversicherung). Der daraus resultierende Gewinn kann für die Tilgung am Ende der Kreditlaufzeit verwendet werden.
Das angesparte Kapital kann verwendet werdenBei einem endfälligen Darlehen kann auch das angesparte Kapital außerhalb der Finanzierung in Absprache mit der Bank verwendet werden. Das gilt zum Beispiel für Lebensversicherungen oder Bausparverträge. Verfügt der Kreditnehmer zu einem späteren Zeitpunkt über ein sicheres Vermögen, welches die Tilgung der Schussrate gewährleistet, ist er im Vorteil. Anderenfalls müsste der Kreditnehmer ein Annuitätendarlehen mit gleichzeitiger Tilgung abschließen, was zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung führt.
Steuerersparnis bei der Finanzierung von MietimmobilienZinsen können bei vermieteten Immobilien von der Steuer abgeschrieben werden. Da der Zinsanteil bei einem endfälligen Darlehen immer gleich bleibt, während er bei einem Annuitätendarlehen von Monat zu Monat sinkt, können hier am Ende mehr Zinsen von der Steuer abgeschrieben werden.
Desweiteren kann sich auch ein positiver Steuereffekt ergeben, wenn die zu zahlenden Schuldzinsen höher sind als die Mieteinkünfte. Der entstandene Verlust kann dann in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

NachteileAnmerkungen
Kredit muss mit einer Rate gezahlt und getilgt werdenDer Darlehensvertrag muss am Ende der Laufzeit mit einer einzigen Rate zurückgezahlt werden.
Darlehensnehmer müssen ggf. Anschlusskosten durch Tilgungsersatzprodukte einplanenAnschlusskosten entstehen häufig durch Tilgungsersatzprodukte wie z.B. Lebensversicherungen. Die Anschlusskosten zählen dabei jedoch nicht zur Tilgung.
Verteuerte Finanzierung durch gleichbleibende ZinsbelastungBei einem endfälligen Darlehen bleibt die Zinsbelastung immer gleich und verringert sich bis zum Ende der Laufzeit nicht. Das verteuert die gesamte Finanzierung, da sich das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung wie bei einem Annuitätendarlehen nicht verändert.
Ggf. Abschluss- und Verwaltungsgebühren für neuen KapitalanlagevertragWerden keine bestehenden Kapitalverträge verwendet, muss der Darlehensnehmer mit zusätzlichen Abschluss- und Verwaltungsgebühren auf den neuen Kapitalanlagevertrag rechnen.
Risiko, dass das angesparte Kapital nicht reicht um Schlussrate zu bezahlenDarlehensnehmer haben bei einem endfälligen Darlehen auch immer das Risiko, dass das gesparte Kapital zum Ende der Laufzeit nicht ausreicht, um die Schlussrate vollständig zu bedienen.
Oft höhere Kreditzinsen aufgrund weniger AngeboteAufgrund des geringeren Angebots an endfälligen Darlehen sind die Kreditzinsen oft höher als bei einem Annuitätendarlehen.

Beispielrechnung endfälliges Darlehen

Am nachfolgenden Beispiel soll erklärt werden, wie sich ein endfälliges Darlehen berechnen lässt und wie dabei die Tilgung funktioniert. Die Darlehenssumme beläuft sich im nachfolgenden Beispiel auf 200.000 Euro. Der vereinbarte Zinssatz liegt bei drei Prozent. Die Laufzeit wurde dabei auf zehn Jahre festgesetzt.

JahrRestschuldZinsen pro JahrTilgungJährliche Rate
1200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
2200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
3200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
4200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
5200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
6200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
7200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
8200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
9200.000 Euro6.000 Euro0 Euro6.000 Euro
(500 Euro pro Monat)
10200.000 Euro6.000 Euro200.000 Euro206.000 Euro
(11 x 500 Euro + 1 x 200.500 Euro)

Die Beispielrechnung macht deutlich, dass neben den ausgezahlten 200.000 Euro während der gesamten Laufzeit zusätzlich 72.000 Euro an Zinszahlungen anfallen.

Für wen ist diese Darlehensform geeignet?

Fest steht, dass der Personenkreis, für den sich ein endfälliges Darlehen lohnen würde, im Regelfall sehr überschaubar ist. Wer als Kreditnehmer noch eine alte Lebensversicherung hat und diese einsetzen kann, kann die Finanzierung am Laufzeitende damit ganz oder teilweise abdecken. Fehlt dann noch ein Restbetrag, kann dieser zum Beispiel über ein zusätzliches Annuitätendarlehen finanziert werden.

Ein endfälliges Darlehen eignet sich grundsätzlich für die Personen, die über ein umfangreiches Finanzwissen bei Wert- und Kapitalanlagen verfügen. Diese Darlehensform kann sich daher für Personen lohnen, die bis dato sehr gute Anlageerfolge bei Aktienfonds oder Ähnlichem verbuchen konnten. Ob diese Konstellation jedoch möglich ist und diese Tilgungsersatzleistung überhaupt genehmigt wird, hängt von den Vorgaben des Kreditgebers für das Ansparen ab.

Aber auch für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten wollen, ist ein endfälliges Darlehen zumindest eine Überlegung wert. Denn aus den höheren Zinsen ergibt sich der Vorteil, dass diese steuerlich geltend gemacht werden können.

Ein endfälliges Darlehen kommt häufig dann bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz, wenn beim Kreditnehmer bereits ein Bausparvertrag vorhanden ist, dieser noch bespart wird und bei dem das Ansparziel erst in einigen Jahren erreicht wird. Die Besonderheit besteht darin, dass zwar das Darlehen an sich nicht getilgt wird, der Kreditnehmer aber zeitgleich in den Bausparvertrag einzahlt.

Kreditnehmer haben auch die Möglichkeit ein sogenanntes Konstantdarlehen (auch Vorausdarlehen bezeichnet) abzuschließen. Bei dieser Variante der Baufinanzierung wird neben dem endfälligen Darlehen auch gleichzeitig ein Bausparvertrag abgeschlossen.

Hinweis:

Ob ein endfälliges Darlehen sinnvoll ist, lässt sich nur durch den Vergleich mit anderen Varianten der Baufinanzierung ermitteln.

Wann sollten sich Kreditnehmer lieber für ein Annuitätendarlehen entscheiden?

Das Annuitätendarlehen ist die Standardkreditform im Bereich der Immobilienfinanzierung. Aus diesem Grund kann festgehalten werden, dass unter normalen Bedingungen grundsätzlich das Annuitätendarlehen die bessere Wahl darstellt. Der Darlehensnehmer muss dabei zwar höhere Monatsraten zahlen, spart jedoch einen großen Betrag Zinsen. Auch Bauspardarlehen werden nach Zuteilung des Bausparvertrags als Annuitätendarlehen ausgezahlt.

Wer als Kreditnehmer ein Darlehen über 150.000 Euro mit einem Sollzins von 2 Prozent pro Jahr (anfängliche Tilgung 3 Prozent) als Annuitätendarlehen nutzt, zahlt bei einer Rate von 625 Euro pro Monat in 10 Jahren 25.230 Euro Zinsen und hat noch eine Restschuld von 100.230 Euro zu tilgen.

Bei einem endfälligen Darlehen verbleibt die Restschuld hingegen bis zum Ende der Laufzeit bei 150.000 Euro. Bei einer monatlichen Rate von 250 Euro (nur Zinsen) fallen im selben Zeitraum insgesamt Zinszahlungen von 30.000 Euro an – insgesamt also fast 5.000 Euro mehr an Zinsen. Kreditnehmer sollten daher genau abwägen, ob ein endfälliges Darlehen tatsächlich Sinn macht.

Welche Alternativen gibt es zum endfälligen Darlehen?

Betrachtet man das endfällige Darlehen näher, zeigt sich dabei, dass diese Form der Baufinanzierung in  bestimmten Fällen durchaus interessant ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Kreditnehmer das Darlehen für eine Mietimmobilie verwendet. Aber auch bei der Nutzung bestehender Sparverträge kann sich ein durchaus positiver Effekt für diese Art der Finanzierung einstellen.

Aber auch für Kreditnehmer, die mit ihrem Fachwissen auch eine gute Rendite mit Tilgungsersatzleistungen erzielen können, kann der Abschluss eines endfälligen Darlehens durchaus geeignet sein. Für alle anderen gilt jedoch, sich eher an Alternativen zu halten. Darunter zählen unter anderem das Annuitätendarlehen oder das Tilgungsdarlehen.

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen wird der Kreditbetrag schon während der Laufzeit abbezahlt. Der Kreditnehmer zahlt hierfür jeden Monat eine gleichbleibende Rate, bestehend aus Zins und Tilgung. Dabei reduziert sich die Restschuld monatlich und die Zinskosten sinken nach jeder getätigten Rate. Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens gegenüber dem endfälligen Darlehen ist, dass sich der Darlehensnehmer auf die monatliche Belastung einstellen kann. Dadurch hat er am Ende der Laufzeit nicht die gesamte Summe zu erbringen.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen zahlt der Kreditnehmer jeden Monat konstante Tilgungsraten. Während die Tilgungsrate immer gleich bleibt, ändert sich die Zinsrate, da diese immer an den verbleibenden Restetrag angepasst wird. Aufgrund dieser Vorgehensweise nimmt die monatliche Rate während der Laufzeit ab. Der große Vorteil bei dieser Variante besteht darin, dass die monatliche Belastung im Laufe der Zeit immer geringer wird.

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