Energieausweis: Ausweispflicht, Kosten & Gültigkeit

Ein Energieausweis muss immer dann erstellt werden, wenn ein Gebäude entweder neu gebaut oder umfangreich energetisch saniert werden soll. Aber auch bei der Vermietung oder beim Verkauf von Häusern oder Wohnungen muss ein Energieausweis grundsätzlich vorliegen. Ist ein Energieausweis vorhanden, lassen sich Immobilien für Mieter oder Käufer im Hinblick auf die Energieeffizienz und den Verbrauch von Energiekosten im Regelfall besser vergleichen. Nachfolgend erfahren Sie unter anderem, welche Informationen ein Energieausweis grundsätzlich enthält und wie sich der Verbrauchsausweis dabei vom Bedarfsausweis unterscheidet.

Energieausweis: Ausweispflicht, Kosten & Gültigkeit
Ein Energieausweis stellt den Steckbrief eines Wohngebäudes dar und kann entweder als Bedarfs- oder als Verbrauchausweis erstellt werden.

Die wichtigsten Informationen in Kürze:

  • Ein Energieausweis zeigt Transparenz im Hinblick auf die Energieeffizienz eines Gebäudes. Er stellt sozusagen einen Steckbrief für das entsprechende Wohngebäude dar.
  • Ein Energieausweis muss immer dann erstellt werden, wenn folgende Rahmenbedingungen vorliegen: Neubau, umfangreiche energetische Sanierung, Immobilienverkauf, Vermietung.
  • Mit einem Energieausweis können Mieter oder Käufer die voraussichtlichen Nebenkosten der Immobilie besser einschätzen.
  • Ein Energieausweis kann als Bedarfs- oder Verbrauchausweis erstellt werden.
  • Ein Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren.

Was ist ein Energieausweis und wofür wird er benötigt?

Ein Energieausweis stellt im Grunde einen Steckbrief für ein Wohngebäude dar. Denn Nutzer können sich damit aufgrund verschiedener Kennzahlen ein Bild von der entsprechenden Energieeffizienz des Gebäudes machen. Dabei wird einem Kauf- oder Mietinteressenten zusätzlich die Möglichkeit geboten, den Energieverbrauch einzelner Immobilien miteinander zu vergleichen. Folglich können auch die entsprechenden Energiekosten gegeneinander abgewogen und letztlich besser für den zukünftigen Eigentümer oder Mieter kalkuliert werden.

Mithilfe eines Energieausweises kann die aktuelle Energieeffizienz eines Gebäudes transparent eingesehen werden. Eigentümer erhalten zusätzlich einen Überblick darüber, welche Auswirkungen Modernisierungsmaßnahmen hätten oder wie sie ihr eigenes Nutzerverhalten verbessern können, um dadurch gegebenenfalls Energiekosten einsparen zu können. Zeigt ein Energieausweis eine eher schlechte Energieeffizienz der Immobilie auf, kann im Verkaufsfall durch eine Modernisierungsmaßnahme gegebenenfalls eine Wertsteigerung und ein damit einhergehender höherer Kaufpreis erzielt werden.

Ein Energieausweis enthält im Grunde alle wichtigen Details über die energetische Qualität eines Gebäudes. Mithilfe von aufgezeigten Verbrauchsdaten können Nutzer zusätzlich die Höhe der zukünftigen Energie- und Nebenkosten besser einschätzen. Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) wurde der Energieausweis auch für bestehende Gebäude eingeführt. Der Staat erhofft sich dadurch, Gebäude mit mangelhafter Energieeffizienz für die jeweiligen Nutzer sichtbar zu machen und dem Eigentümer dabei zusätzlich energetisch wirksame Modernisierungsempfehlungen bieten zu können.

Für wen und wann ist ein Energieausweis verpflichtend?

Ein Energieausweis ist für den Eigentümer grundsätzlich immer beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie verpflichtend. Da dieser neben wichtigen Hinweisen auf energetische Einsparpotenziale dabei auch konkrete Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen liefert, ist er auch beim Kauf oder geplanten Modernisierungen von großer Bedeutung. Ein Energieausweis muss dabei grundsätzlich immer vom Eigentümer selbst oder von einem von ihm beauftragten Dritten (Makler oder Verwalter) beantragt werden.

Die Energieausweispflicht gibt es seit dem 01. Oktober 2008. Sie besagt, dass jeder Neubau grundsätzlich mit einem Energieausweis (entweder nach Bedarf oder Verbrauch) ausgestattet sein muss. Dabei wurde auch festgelegt, dass die Angabe der Energieeffizienz bereits in der Immobilienanzeige verpflichtend ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um den Verkauf oder die Vermietung eine Immobilie handelt. Immobilieneigentümer sind dazu angehalten, den Kauf- oder Mietinteressenten den Energieausweis bereits vor dem Besichtigungstermin aufzuzeigen.   

Das Vorzeigen eines Energieausweises gilt dabei grundsätzlich auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen, da dieser dort immer für das gesamte Wohngebäude gültig ist. Zeigt der Eigentümer den Energieausweis nicht vor, muss er seit der Einführung der EnEV 2014 damit rechnen, dass ihm dafür ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro auferlegt wird. Eigentümer müssen auch dann einen Energieausweis erstellen lassen, wenn das Gebäude umfassend und grundlegend modernisiert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach der aktuellen EnEV durchgeführt wird.

Hinweis:

Notare sind gesetzlich dazu verpflichtet, bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen zu überprüfen, ob ein Energieausweis vorliegt. Dieser muss dem Käufer der Immobilie direkt nach dem Kauf ausgehändigt werden. Ein Hausverkauf ohne Energieausweis ist also im Regelfall nicht möglich, auch dann nicht, wenn sich beide Vertragsparteien darauf einigen.

Wann ist ein Energieausweis nicht verpflichtend?

Liegen folgende Voraussetzungen für ein Gebäude vor, ist die Anfertigung eines Energieausweises nicht verpflichtend:

  • Das Gebäude steht unter Denkmalschutz.
  • Die Immobilie weist eine Nutzungsfläche von weniger als 50 Quadratmeter
  • Gebäude, die unregelmäßig genutzt, beheizt oder gekühlt werden (z.B. Ferienhäuser).
  • Bauten mit einer speziellen Nutzung (z.B. Gewächshäuser oder Werkstätten).
  • Der Eigentümer bewohnt das Gebäude selbst und die Baugenehmigung wurde vor dem 01. Oktober 2007 erstellt. Das gilt jedoch nur, wenn die Immobilie nicht verkauft oder vermietet werden soll. Im Falle eines Verkaufs oder einer Vermietung besteht wiederrum die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises.
  • Eigentümer bzw. Vermieter, bei denen das Mietverhältnis bereits vor der Einführung der Energieausweispflicht bestand. Es wird erst dann ein Energieausweis benötigt, wenn das Mietverhältnis endet und eine Neuvermietung vorgesehen ist oder die Immobilie verkauft werden soll.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis - wann benötigen Eigentümer welchen Energieausweis?

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei unterschiedlichen Arten von Energieausweisen. Der Verbrauchsausweis ermittelt dabei den tatsächlichen Energieverbrauch der einzelnen Bewohner eines Gebäudes über eine Abrechnungsperiode der zurückliegenden drei Jahre. Demzufolge bewertet er dabei das persönliche und individuelle Nutzerverhalten der Bewohner.

Der Bedarfsausweis bildet hingegen den theoretischen und nutzerunabhängigen Energiebedarf ab. Dieser leitet sich grundsätzlich aus dem energetischen Zustand des Gebäudes ab.

Eigentümer haben im Grunde die Wahl, für welche Ausweisart sie sich letztlich entscheiden. Bei Neubauten kommt jedoch grundsätzlich immer nur ein Bedarfsausweis in Frage, da hier noch keine Verbrauchsdaten vorliegen. Aber auch für Gebäude, die weniger als fünf Wohneinheiten aufweisen und dabei nicht der Wärmeschutzverordnung (WSchV) von 1977 entsprechen, ist der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben. Für alle anderen Gebäude, für die der Bauantrag jedoch nach dem 01. November 1977 gestellt wurde, ist auch alternativ ein Verbrauchsausweis zulässig.

Sowohl der Verbrauchs-, als auch der Bedarfsausweis enthalten individuelle Empfehlungen zur Modernisierung eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis bildet diese dabei jedoch im Regelfall besser auf das entsprechende Gebäude ab. In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Bewertung der beiden Energieausweisarten für dasselbe Gebäude unterschiedlich ausfällt, auch wenn beide die gleiche Energieeffizienzskala aufweisen. Aus diesem Grund wird die Effizienzklasse bei einem Bedarfsausweis oft schlechter bewertet als bei einem Verbrauchsausweis.

Bei der Ermittlung eines Bedarfsausweises sind zum Beispiel Wärmeverluste durch Undichtigkeiten in der Gebäudehülle oft von großer Bedeutung. Desweiterem geht man grundsätzlich von einer Norm Beheizung des Gebäudes aus. Diese ist jedoch nur in wenigen Fällen realistisch, da das Nutzerverhalten einzelner Personen im Regelfall individuell ist. Der Verbrauchsausweis ist hingegen vom Verhalten der einzelnen Bewohner abhängig, da bei der Bewertung immer nur der tatsächlich ermittelte Verbrauch einfließt.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis nutzt die Eckdaten eines Gebäudes und bildet damit den theoretischen Energieverbrauch ab. Zu den Eckdaten gehören dabei beispielsweise Details zu folgenden Bauteilen: Heizungs- oder Lüftungsanlage, erneuerbare Energien, Fenster oder die Wärmedämmung der Fassade. Die daraus resultierenden technischen Angaben bilden die Berechnungsrundlage für die Erstellung des Bedarfsausweises als technisches Gutachten. Das persönliche Nutzerverhalten der Bewohner wird für die Berechnung des Bedarfsausweises nicht berücksichtigt und kann dabei vernachlässigt werden.

Vorteile eines Bedarfsausweises
  • Die ermittelten Daten und Werte sind unabhängig vom Nutzerverhalten der einzelnen Bewohner.
  • Der Bedarfsausweis deckt die energetischen Schwachstellen eines Gebäudes auf.
  • Daten müssen nicht vor Ort gemessen Die Energiekennwerte werden unter Annahme standardisierter Rahmenbedingungen für Nutzerverhalten und Witterung berechnet.
Nachteile eines Bedarfsausweises
  • Der Bedarfsausweis ist im Regelfall teurer als ein Verbrauchsausweis.
  • Unterschiedliche Experten kommen bei der Berechnung oft zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Verbrauchsausweis

Beim Verbrauchsausweis bilden die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre die Grundlage für die Ermittlung des Energieverbrauchs. Bedeutet also, dass die Energieeffizienz des Gebäudes bei dieser Variante durch den tatsächlichen Energieverbrauch (Heizung und Warmwasser) der Bewohner hergeleitet wird.

Vorteile eines Verbrauchsausweis
  • Die Daten für einen Verbrauchsausweis können wesentlich schneller ermittelt werden als bei einem Bedarfsausweis. Demzufolge entstehen dabei grundsätzlich auch geringere Kosten.
Nachteile eines Verbrauchsausweis
  • Hatten die letzten Bewohner ein ungewöhnliches Nutzerverhalten (z.B. sehr wenig geheizt), sind die berechneten Daten des Verbrauchsausweises nur wenig aussagekräftig.
  • Das individuelle Nutzerverhalten beeinflusst das Ergebnis sehr stark.
  • Es können nur in einem bestimmten Rahmen Aussagen über den zukünftigen Energiebedarf oder den allgemeinen energetischen Zustand des Gebäudes getroffen werden.

Welche Sonderregelungen gibt es für Energieausweise bei Nichtwohngebäuden?

Bei öffentlichen Gebäuden, die eine Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmeter aufweisen, sind Energieausweise vom Betreiber grundsätzlich gut sichtbar aufzuhängen. Gleiches gilt für vielbesuchte gewerbliche Gebäude ab einer Nutzfläche von 500 Quadratmeter.

Der Energieausweis für Nichtwohngebäude beinhaltet dabei zusätzlich den Energiebedarf für Lüftungs- und Klimaanlagen und die Beleuchtung des Gebäudes. Der Eigentümer eines Nichtwohngebäudes kann grundsätzlich selbst entscheiden, ob er einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erstellen lassen will. Wird das Gebäude jedoch gemischt genutzt und enthält zusätzlich auch Wohneinheiten, sind dabei unter Umständen zwei eigenständige Energieausweise erforderlich.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis können sehr unterschiedlich ausfallen. Das liegt unter anderem daran, dass dieser sowohl online als auch durch einen Energieberater erstellt werden kann, der das Gebäude für die Berechnung sehr intensiv untersucht. Wird ein Energieausweis von einem Energieberater erstellt, enthält dieser oft detailliertere Modernisierungsempfehlungen als ein Online-Ausweis, was sich letztlich auch auf den Preis niederschlägt. Die Höhe der Kosten hängt wegen des dabei unterschiedlich entstehenden Bewertungsaufwandes auch davon ab, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erstellt werden soll oder wie viele Wohneinheiten es in der Immobilie insgesamt gibt.

Ein Verbrauchsausweis ist im Regelfall einfacher zu erstellen und somit günstiger als ein Bedarfsausweis, da dieser oft auch online angefordert werden kann. Eigentümer können für die Erstellung eines Verbrauchsausweises bei einem Einfamilienhaus mit Kosten zwischen 50 bis 100 Euro rechnen. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohneinheiten kostet der Verbrauchsausweis bis zu 250 Euro. 

Die Erstellung eines Bedarfsausweises ist in den meisten Fällen weitaus teurer, da dieser grundsätzlich mit einem höheren Aufwand verbunden ist und dazu auch oft ein Vor-Ort-Termin eines Energieberaters notwendig ist. Eigentümer können dabei mit Kosten von 300 bis 500 Euro rechnen. Soll ein Bedarfsausweis für ein Mehrfamilienhaus erstellt werden, wird dabei oft eine Grundpauschale von ca. 300 Euro zuzüglich 30 bis 50 Euro je Wohneinheit berechnet. Wer einen Bedarfsausweis online erstellen lassen will, muss hier mit Kosten von rund 100 Euro rechnen.

Hinweis:

Wer eine Eigentumswohnung besitzt kann den Energieausweis bei der zuständigen Hausverwaltung einsehen. Liegt kein Energieausweis vor, sind die Kosten dafür Sache der Eigentümergemeinschaft. Die Aufwendungen für einen Energieausweis dürfen dabei grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis, egal ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ist grundsätzlich immer für zehn Jahre gültig. Das ist auch dann der Fall, wenn in diesem Zeitraum rechtliche Änderungen an den Anforderungen für Energieausweise eintreten sollten. Ein neuer Energieausweis innerhalb der 10-Jahres-Frist ist nur dann notwendig, wenn das Gebäude umfassend energetisch saniert oder umgebaut wird. Die EnEV 2014 gibt dabei vor, dass in solchen Fällen die Energieeffizienz des Gebäudes neu ermittelt werden muss. Demzufolge ist dabei auch ein neuer Energieausweis mit neuen Kennziffern notwendig.

Welche Informationen findet man in einem Energieausweis?

Ein Energieausweis ist im Regelfall in fünf Seiten unterteilt. Darin sind üblicherweise allgemeine Daten vorzufinden wie: Name, Anschrift, Berufsbezeichnung des Erstellers oder das Ausstellungsdatum. Wurde ein Energieausweis ab Mai 2014 ausgestellt, enthält er zusätzlich auch eine Registriernummer, die der zuständigen Behörde zu Kontrollzwecken dient. Neben den allgemeinen Daten sind auf einem Energieausweis auch die Energieeffizienzklassen auf einer farblichen Skala zu finden. Die Skala reicht dabei von A+ (grüner Bereich – bester Wert) bis H (roter Bereich – schlechtester Wert).

Der allgemeine übliche Aufbau eines Energieausweises ist dabei wie folgt:

  • Seite 1: Allgemeine Informationen über das Gebäude (Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Aussteller) und Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis).
  • Seite 2: Voraussichtlicher Energiebedarf mit allen berechneten Kennwerten bei Erstellung eines Bedarfsausweises. Wurde ein Verbrauchsausweis erstellt, enthält die Seite keine Informationen.
  • Seite 3: Voraussichtlicher Energieverbrauch mit allen berechneten Kennwerten bei Erstellung eines Verbrauchsausweises. Wurde ein Bedarfsausweis erstellt, enthält die Seite keine Informationen.
  • Seite 4: Modernisierungsempfehlungen des Gutachters (z.B. Dämmung der Fassade oder Austauschen der Fenster).
  • Seite 5: Erklärungen zum verwendeten Berechnungsverfahren und allen gemachten Angaben.

Bei einem Energieausweis handelt es sich immer um den entsprechenden Endenergiebedarf. Bedeutet, dass die tatsächlich verbrauchte Energiemenge um entsprechende Übertragungs- und Wandlungsverluste gemindert wurde. Der dort angegebene Wert kann jedoch grundsätzlich vom tatsächlichen Endenergiebedarf abweichen.

Was kann aus den Energiekennziffern abgeleitet werden?

Mit den Energiekennziffern können grundsätzlich alle Gebäude in ganz Deutschland energetisch miteinander verglichen werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Werte dabei keinen direkten Rückschluss auf zukünftige Energieverbräuche geben, da diese letztlich von vielen Faktoren abhängen. Die Grundlage jedes Energieausweises ist die zum Ausstellungszeitpunkt gültige Energieeinsparverordnung. Da diese über die Jahre jedoch oft angepasst und verändert wurde, ist es im Regelfall schwierig ältere Energieausweise mit neueren zu vergleichen. Denn: Die Energiekennziffern werden je nach geltender EnEV unterschiedliche bewertet.

Die Energiekennziffern liefern den Nutzern grundlegende Informationen zum Energieverbrauch bzw. -bedarf eines Gebäudes. Zusätzlich bietet ein Energieausweis die Chance, mehrere Objekte im Hinblick auf die Energieeffizienz miteinander zu vergleichen. Die Darstellung von Energieeffizienzklassen in Energieausweisen gibt es erst seit dem Jahr 2014. Bei älteren Gebäuden ist diese Einteilung noch nicht vorhanden. Ein Vergleich kann hier nur mithilfe von aufwendigen Umrechnungstabellen vorgenommen werden.

Hinweis:

Die angegebenen Werte können beim Verbrauchsausweis je nach individuellem Nutzerverhalten stark nach unten oder oben abweichen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in den Wintermonaten entweder sehr intensiv oder sehr sparsam geheizt wurde.

Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Für Neubauten, Erweiterungen oder Umbauten enthält die Energieeinsparverordnung keine konkreten Vorgaben, wer dafür einen Energieausweis erstellen darf. Für Bestandsgebäude gibt sie jedoch verpflichtend vor, dass nur nachfolgende Personengruppen zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt sind:

  • Staatlich anerkannte und geprüfte Techniker im Bereich Hochbau, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik mit folgenden Voraussetzungen: Schwerpunkt im Bereich energiesparend bauen, zwei Jahre Berufserfahrung oder Fortbildung im Bereich energiesparend bauen, die die Anforderungen erfüllt, Bauvorlageberechtigung (nicht auf einzelne Gewerke beschränkt!), unterzeichnungsberechtige Personen für Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden.
  • Innenarchitekten
  • Hochschulabsolventen aus Fachbereichen wie: Hochbau, Bauingenieurwesen, Physik oder Architektur
  • Handwerksmeister mit Schwerpunkt Installation, Heizungsbau, Bauhandwerk
  • Schornsteinfegermeister
  • Personen, die vor dem 25. April 2007 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) antragsberechtigt waren, über eine abgeschlossene Ausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten sowie eine Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustofffachhandel oder in der Baustoffindustrie absolviert oder begonnen und später abgeschlossen haben oder eine Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks absolviert oder begonnen und später erfolgreich abgeschlossen haben.

Handelt es sich um Nichtwohngebäude, sind für die Ausstellung eines Energieausweises nur die genannten Hochschulabsolventen berechtigt. Bei Neubauten muss ein Energieausweis grundsätzlich immer anhand des endgültig fertiggestellten Gebäudes erstellt werden. Da es in der Praxis während der Bauphase oft zu baulichen Abweichungen kommt, darf der Energieausweis nicht auf Basis der Planungs-, sondern nur auf Grundlage der Ausführungsunterlagen erfolgen. Der Ersteller muss dann gegebenenfalls entsprechende Korrekturen vornehmen, damit die Werte des Energieausweises auf dem tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes basieren.

Dürfen Eigentümer ihren Energieausweis auch selbst erstellen?

Ein Energieausweis darf grundsätzlich nicht selbst vom Eigentümer erstellt werden. Es sei denn, er erfüllt die Anforderungen an die Energieeinsparverordnung, die auflistet welcher Personenkreis zur Erstellung eines Energieausweises berechtigt ist.

Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), was hat sich für den Energieausweis geändert?

Mit der Einführung der EnEV 2014 gab es auch einige Änderungen im Hinblick auf den Energieausweis. Dazu gehören folgenden Anpassungen:

  • Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 erstellt werden, müssen die Energieeffizienzklasse des Gebäudes angeben und in einer entsprechenden Farbskala darstellen.
  • Der Aussteller des Energieausweises muss dem Eigentümer zusätzlich Modernisierungsempfehlungen aufzeigen, wie er die Energieeffizienz und die energetischen Eigenschaften des Gebäudes verbessern kann.
  • Jeder neu ausgestellte Energieausweis benötigt eine Registriernummer, die vom Aussteller bei der zuständigen Behörde beantragt werden muss.
  • Wurde ein Kaufvertrag über eine Immobilie geschlossen, muss der Verkäufer dem zukünftigen Eigentümer den Energieausweis oder zumindest eine Kopie davon unaufgefordert übergeben.

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