Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer: So mindert man effektiv die Steuerlast bei Schenkung und Erbschaft!

Immobilien haben bei den meisten Menschen den größten Anteil an ihrem Vermögen. Private Eigentümer halten diese in der Regel auch sehr lange in ihrem Besitz. Folglich passiert es also sehr oft, dass Immobilien somit auch an die nächste Generation weitergegeben wird. Erblasser oder Schenker sollten sich daher aufgrund der dann anstehenden Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer vorab genau über ihre Möglichkeiten informieren.

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer haben identische Steuersätze und Freibeträge
Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer werden die selben Steuersätze und Freibeträge verwendet.

Denn nichts ist schlimmer, als eine Immobilie zu vererben oder zu verschenken und dafür auch noch jede Menge Steuern zahlen zu müssen! Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) regelt dabei die allgemeinen Grundlagen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Man sollte dabei grundsätzlich wissen, dass diese Steuern sowohl im Erbfall als auch bei Schenkung zu Lebzeiten gezahlt werden müssen. Das Finanzamt berechnet dabei in beiden Fällen die Steuersätze mit wenigen Ausnahmen nahezu identisch.

Definition Erbschaftssteuer

Erben müssen eine Erbschaftssteuer verrichten, wenn sie Vermögenswerte in einem Erbfall erwerben. Dabei soll erwähnt werden, dass nicht der gesamte Nachlass des Verstorbenen zu versteuern ist. Nur der Anteil davon, der auch auf einen Erben übergeht.

Zum Beispiel: Ein Erblasser verteilt eine vermietete Immobilie mit 20 Wohnungen auf insgesamt 4 Erben. Jeder Erbe zahlt nun die Erbschaftssteuer zu je 1/4 anteilig an der gesamten Erbmasse. Freibeträge und Steuersätze bleiben hier noch unerwähnt. Dazu später mehr.

Definition Schenkungssteuer

Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Schenkungen unter Lebenden durchgeführt werden. Die Steuerbelastungen sind dabei identisch mit denen der Erbschaftssteuer. Es gibt allerdings eine Besonderheit. Die Freibeträge bei einer Schenkung können alle 10 Jahre neu ausgenutzt werden! 

Die Grundlagen der Bemessung von Immobilienwerten

Um die Erbschaftssteuer oder die Schenkungssteuer ermitteln zu können, müssen zunächst die jeweiligen Vermögenswerte in Zahlen bewertet werden. Das ist bei Geldvermögen vergleichsweise sehr einfach. Dort muss in der Regel nur festgestellt werden, wie viel Geld in bar oder auf diversen Konten vorhanden ist. Immobilienwerte lassen sich hingegen nur sehr schwierig und mit relativ hohem Aufwand ermitteln.

Die Bewertung von Immobilien war lange Zeit ein umstrittenes Thema. Grund dafür war, dass diese  größtenteils anders bewertet wurden als die restlichen Vermögenswerte. Man veranlagte dabei für Immobilien in der Regel einen niedrigeren Wert als für andere Bestandteile des Vermögens. Das lag daran, dass für die Wertermittlung zur damaligen Zeit ein relativ unrealistisches Bewertungsverfahren angewendet wurde.

Wertermittlung von Immobilien für die Ermittlung der Schenkungssteuer und die Erbschaftssteuer
Der Wertermittlung von Immobilien erfolgt heute durch das Vergleichswertverfahren.
Ungleichgewicht Immobilien und Aktien zu anderen Anlageformen bei Wertermittlung vor 2009
Immobilien waren lange Zeit gegenüber anderen Anlageformen previligiert.

Daraus ergab sich eine Privilegierung von Immobilien bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Im Durchschnitt wurden diese nur mit bis zu 50-60% des tatsächlichen Wertes bemessen. Daraus folgte ein Ungleichgewicht zu anderen Anlageformen (z.B. Fonds oder Aktien). Folglich bezahlte man die Steuer also nur auf einen Bruchteil der tatsächlichen Erbmasse. Gut für die einzelne Person und schlecht für den Staat! 2009 wurden seitens der Steuergesetze dazu allerdings tiefgreifende Änderung vorgenommen. 

Man reduzierte die Steuervorteile für Immobilien somit spürbar. Die Verantwortlichen führten anerkannte Bewertungsverfahren ein und schrieben diese steuerrechtlich fest. 

Das Vergleichswertverfahren

Heute werden Immobilienwerte hauptsächlich durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Grundlage bilden dabei tatsächliche Verkäufe ähnlicher und vergleichbarer Immobilien. Der Wert einer Immobilie kann aber auch, wenn nicht anders möglich mit anderen Vergleichsfaktoren ermittelt werden. Ein Gutachterausschuss der zuständigen Gemeinde ermittelt z.B. auch Quadratmeterpreise für ähnliche Immobilien. Diese Werte können aufgrund tatsächlicher erfolgter Verkäufe ebenfalls für die Wertermittlung herangezogen werden.

Das Vergleichswertverfahren gilt allerdings nur, wenn es sich bei den Vergleichen um Immobilien in der näheren Umgebung handelt. Auch Zu- oder Abschläge für Abweichungen von der Durchschnittsimmobilie sind dabei zulässig. Sind diese Voraussetzungen allerdings nicht gegeben, so ist nach aktuellem Recht auf das Ertragswertverfahren zurückzugreifen.  An dieser Stelle soll aber nur das Vergleichswertverfahren näher erläutert werden, da dieses in meisten Fällen Anwendung findet. Das Ertragswertverfahren wird in der Regel nur sehr selten angewendet.

Vorteile für Renditeimmobilien bei der Erbschaftssteuer

Trotz tiefgreifender Veränderungen im Steuergesetz gibt es aber immer noch Privilegierungen für die Bemessung von Immobilienvermögen. Das aktuelle Gesetz schreibt vor, dass vermietete Wohnimmobilien nur mit 90% des ermittelten Marktwertes anzusetzen sind. Die einzige Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilien im Privatbesitz gehalten werden. 

Hinweis: Das gilt allerdings nur, wenn die Immobilien bereits beim Erbfall vermietet gewesen sind. Eine spätere Vermietung durch den Erben selbst ist dabei nicht zulässig. Die Wertermittlung sieht in diesem Fall keinen prozentualen Nachlass vor.

Freibeträge für die Erbschaftssteuer & Schenkungssteuer

Wird ein steuerlicher Freibetrag gewährt, kommt es zu einer Freistellung eines Geldbetrags von der Besteuerung. Folglich muss auch nur der Betrag versteuert werden, der diesen Freibetrag übersteigt. Die Höhe des Freibetrages ist abhängig vom Grad der Verwandtschaft zum Schenker oder Erblasser. Man teilt dabei die Verwandten und Begünstigten in insgesamt 3 Steuerklassen ein. Die nachfolgende Tabelle zeigt dabei den individuellen Freibetrag in Abhängigkeit der Steuerklasse und des Verwandtschaftsgrades.

SteuerklassenGrad der VerwandtschaftFreibeträge [€]
Steuerklasse IEhepartner500.000
Steuerklasse IEingetragene Lebenspartner500.000
Steuerklasse IKinder400.000
Steuerklasse IEnkel und Urenkel200.000
Steuerklasse IEltern und Großeltern100.000
Steuerklasse IIGeschwister, Nichten und Neffen,
Schwiegersohn/Schwiegertochter, Geschiedener Ehepartner
20.000
Steuerklasse IIISonstige20.000

Beispiel für die Erbschaftssteuer

Max Mustermann hat 2 Enkelkinder. Er hinterlässt bei seinem Tod ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Dieses hielt er in seinem Privatvermögen. Der ermittelte Marktwert der Immobilie beträgt nach Vergleichswertverfahren 444.444,44€. Nach Kürzung des Betrages auf 90% (da im Privatvermögen gehalten und bereits vermietet) ergibt sich ein Restbetrag für die Erbschaftssteuer von rund 400.000€.  

In seinem Testament hat Herr Mustermann seine beiden Enkel als Erben für das Mehrfamilienhaus zu je 1/2 angegeben. Nach aktueller Gesetzeslage fällt das Verhältnis in Steuerklasse I. Beide Enkel haben jeweils einen Freibetrag von 200.000€. Sie erben also gleichermaßen erbschaftssteuerfrei. Wäre das Mehrfamilienhaus nur auf einen Enkel übertragen wurden, so hätte dieser die restlichen 200.000€ versteuern müssen!

Steuersätze für die Erbschaftssteuer & Schenkungssteuer

Die Steuersätze für die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer sind durch die Steuerreform zum 01.01.2009 teilweise angehoben wurden. Die nachfolgende Tabelle zeigt dabei die aktuellen Steuersätze bei entsprechenden Steuersatzstufen und Steuerklassen.

Einstufung SteuersätzeSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.000€7%15%30%
bis 300.000€11%20%30%
bis 600.000€15%25%30%
bis 6.000.000€19%30%30%
bis 13.000.000€23%35%50%
bis 26.000.000€27%40%50%
über 26.000.000€30%43%50%

Die vorbeschriebenen Steuersätze kommen allerdings nur zur Anwendung, wenn das vererbte oder verschenkte Vermögen den persönlichen Freibetrag übersteigt.

Beispiel für die Erbschaftssteuer

Es tritt der Fall ein, dass Herr Mustermann das gesamte Vermögen auf nur einen Enkel überträgt. Nach Abzug des persönlichen Freibetrages von 200.000€ bleibt demnach noch ein zu versteuernder Betrag von ebenfalls 200.000€ (400.000€ – 200.000€). 

Dieser Fall ist nach obiger Tabelle also in Steuerklasse I (Enkel) und Steuersatz 11% (bis 300.000€) einzustufen. Der Enkel von Herrn Mustermann bezahlt also 11% Erbschaftssteuer auf die restlichen 200.000€. Das macht in Summe 22.000€ Steuer. Vom ursprünglichen Vermögen bleibt also nur noch ein Restbetrag von 378.000€ über. 

Wie man bei der Schenkungssteuer sparen kann

Die Freibeträge für Schenkungen dürfen nach gültigem Gesetz alle 10 Jahre neu ausgenutzt werden. Immobilien werden daher sehr häufig bereits zu Lebzeiten an Kinder oder andere Verwandte übertragen. 

Beispiel für die Schenkungssteuer

Max Mustermann investiert privat seit über 30 Jahren erfolgreich in Immobilien. Mittlerweile besitzt er insgesamt 6 vermietete Wohnimmobilien. Die Kredite dafür hat er bereits vollständig beglichen. Die Immobilien sind also schuldenfrei. Alle Wohnhäuser haben einen gesamten Verkehrswert von insgesamt 4.000.000€  (1 x 1.200.000€, 2 x 800.000€ und 3 x 400.000€). 

Glühbirne

Max Mustermann hat insgesamt 3 Kinder als Erben. Aufgrund der alle 10 Jahre erneut ausnutzbaren Freibeträge bei Schenkungen, überlegt er sich eine Strategie um für seine Erben die Erbschaftssteuer größtmöglich zu senken. Dabei will er die Freibeträge für Schenkungen zu Lebzeiten so oft wie möglich ausnutzen!

A) Steuerlast ohne Schenkung

Was passiert wenn Max Mustermann an seine Kinder keine Schenkung zu Lebzeiten durchführt?

Die Kinder erben dann zu je 1/3 die Wohnimmobilien im Gesamtwert von 4.000.000€. Das macht ein Erbe von 1.333.333€ für jedes Kind. Da die vererbten Wohnimmobilien vermietet sind und im Privatbesitz gehalten wurden, kann die 10%-Regelung angewendet werden. Der neue zu versteuernde Betrag beläuft sich nun auf 1.200.000€ je Erbe. Nach Abzug des Freibetrages i.H.v. 400.000€ für jedes Kind bleibt ein Restbetrag von 800.000€ für die Erbschaftssteuer über. Nach aktuellem Steuersatz für die Steuerklasse I und einem zu versteuernden Betrag zwischen 600.000-6.000.000€ (siehe Tabelle Steuersätze) muss nun jeder Erbe 19% Erbschaftssteuer zahlen. Das macht also 152.000€ Steuer je Erbe. Insgesamt ergibt das einen summierten Steuerbetrag von 456.000€!

B) Steuerlast mit Schenkung

Max Mustermann ändert nach dieser Erkenntnis nun seine Strategie. Er schenkt seinen 3 Kindern zu Lebzeiten jeweils 1/3 Anteil an der 1,2 Mio. Euro Immobilie. Diese Schenkung überschreitet nicht den Freibetrag von 400.000€ und ist demzufolge für jedes Kind steuerfrei. Das selbe macht er 10 Jahre später mit den 3 Immobilien, die jeweils 400.000€ wert sind. Auch jetzt fällt aufgrund der erneut nach 10 Jahren in Anspruch genommenen Freibeträge für Schenkungen keine Schenkungssteuer an. 

Was passiert wenn Herr Mustermann 11 Jahre nach seiner letzten Schenkung verstirbt? Das Erbe hat sich um ganze 2,4 Mio. Euro reduziert. Es bleibt ein Betrag von 1,6 Mio. Euro über. Das ergibt nach Abzug der 10%-Regelung und des Freibetrages von jeweils 400.000€ je Erbe einen zu versteuernden Betrag von nur 80.000€ (1,6 Mio. €/3 x 90% – 400.000€)! 

Erbschaftssteuer senken durch Schenkungen zu Lebzeiten

Jeder Erbe zahlt folglich nur eine Erbschaftssteuer in Höhe von 8.800€ (11%, Steuerklasse I). Insgesamt ergibt das einen summierten Steuerbetrag von gerade einmal 26.400€! Herr Mustermann konnte also durch seine Steuerstrategie ganze 438.600€ für seine Erben einsparen!

Sonderfall Darlehensverbindlichkeit

Darlehensverbindlichkeit bei der Erbschaftssteuer

Was passiert, wenn auf den Immobilien noch offene Kredite vorhanden sind? 

In diesem Fall gehen auch die Verbindlichkeiten der Darlehen anteilig auf die Erben über. Folglich übernehmen die Erben sowohl die Rechte als auch die Pflichten des Erblassers. Bei Immobilien erbt man also immer den Vermögenswert und die Verbindlichkeiten. Vorteil ist allerdings, dass die Verbindlichkeiten bei der Erbschaftssteuer immer vom Wert der Immobilie abgezogen werden. 

Beispiel: Herr Mustermann vererbt eine Immobilie im Wert von 800.000€ an einen Erben. Die Restschuld der immobilie beträgt aber noch 450.000€. Der anrechenbare Wert für die Erbschaftssteuer beträgt somit also nur noch 350.000€. 

Stolperfalle Schenkungssteuer

Wenn Herr Mustermann nun eine Immobilie mit Restschuld zu Lebzeiten verschenkt, wird es kompliziert. Denn er kann die Schenkung unterschiedlich gestalten. Herr Mustermann entscheidet sich schließlich dafür, dass der Beschenkte die restliche Darlehenssumme mit übernehmen soll. Auf den ersten Blick ein gutes Geschäft für beide Parteien.

Stolperfalle Schenkungssteuer - Schenkung Immobilie mit Darlehensverbindlichkeit

Was sagt das Finanzamt dazu?

Für das Finanzamt liegt in einem solchen Fall ein Veräußerungsgeschäft vor. Und zwar in der Höhe der anteiligen Übernahme der Darlehensverbindlichkeit. Demzufolge wird der daraus resultierende Veräußerungsgewinn steuerpflichtig! Aber nur wenn die anteiligen Kosten der Anschaffung niedriger waren als die vom Beschenkten übernommenen Schulden.

Beispiel...

Herr Mustermann hat vor 6 Jahren eine Wohnimmobilie mit mehreren Parteien für 350.000€ gekauft und vermietet diese aktuell. Heute hat die Immobilie einen Wert von 900.000€. Das restliche Darlehen beläuft sich aktuell noch auf 250.000€. Er verschenkt die Immobilie nun an seinen Sohn. Dieser übernimmt nach Vereinbarung auch die Grundschuld und die Rückführung des Darlehens von 250.000€. Das Finanzamt sieht darin hingegen ein klares Veräußerungsgeschäft. Das Finanzamt rechnet wie folgt: Herr Mustermann schenkt seinem Sohn 72,22% (650.000€/900.000€). Den Restbetrag von 27,77% (250.000€/900.000€) überträgt er entgeltlich als Restschuld. Das Finanzamt ermittelt den Veräußerungsgewinn nun, indem es das übernommene Darlehen als “Verkaufspreis” von 250.000€ für 27,77% abstellt.

Die anteiligen Anschaffungskosten für diesen Anteil entsprechen 27,77% vom Kaufpreis vor 6,5 Jahren inkl. Nebenkosten (350.000€). Es ergibt sich also ein anteiliger Anschaffungspreis für den “verkauften” Anteil von 97.195€ (27,77% x 350.000€). Das macht letztendlich einen Veräußerungsgewinn von 152.805€ (250.000€ – 97.195€). Da die Immobilie vor 6 Jahren erworben wurde, muss auf den Gewinn noch Steuer verrichtet werden. Die sogenannte Spekulationssteuer muss gezahlt werden, wenn eine Immobilie im Privatbesitz innerhalb von 10 Jahren Gewinn bringend veräußert wird. Hinzu kommt noch die anteilige AfA (Abschreibung für Abnutzung) der letzten 6 Jahre in Höhe von 2% (2,5% für Baujahr < 1925). Das erhöht den Veräußerungsgewinn nochmals um 12% der anteiligen Anschaffungskosten. Den gesamten Gewinn muss Herr Mustermann nun mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern!

Hinzu kommt die Schenkungssteuer, die der Sohn noch zahlen muss. Diese bezieht sich auf 185.000€ ((900.000e – 250.000€) – 10% (10%-Regelung) – 400.000€ (Freibetrag)). Das ergibt noch einmal eine Steuerzahlung von 11% und 20.350€ (11% x 185.000€). Ist das nicht frustrierend?? Zweimal Steuer für eine Schenkung!

Die Lösung: Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauches

Um das zuvor beschriebene Problem lösen zu können, gibt es die Möglichkeit eines sogenannten Vorbehaltsnießbrauches. Dieser wird nun zwischen Herrn Mustermann und seinem Sohn vereinbart. Der Vorbehaltsnießbrauch regelt das Recht zur weiteren wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie durch Herrn Mustermann. Das gilt auch für die Zeit nach Übertragung des Eigentums an seinen Sohn. Diese Regelung gilt auf Lebenszeit des Schenkers. Folglich wird dazu auch ein Grundbucheintrag vorgenommen. Diese Regelung trennt im Prinzip das Recht zur Vermietung vom Eigentum am Grundstück. 

Einsparung Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer aufgrund Vereinbarung von Vorbehaltsnießbrauch

Herr Mustermann kann somit bis zu seinem Tod die Erträge aus Vermietung und Verpachtung behalten. Folglich kann er auch die AfA des Gebäudes nutzen, auch wenn er nicht mehr Eigentümer ist. Somit muss er auch nicht mehr das Darlehen auf seinen Sohn übertragen, da er die Einnahmen weiter behält. Auch die Zinsen setzt er nach wie vor von der Steuer als Werbungskosten ab. Aufgrund dieser Konstellation entfällt der Veräußerungsgewinn vollständig, da das Darlehen beim Schenker verbleibt. Zusätzlich wird auch noch ein erheblicher Teil Schenkungssteuer eingespart. Der Wert der geschenkten Immobilie wird nämlich durch den Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs gemindert. Ermittelt wird diese Wertminderung aus dem Vervielfältiger und den jährlichen Nettomietertrag. 

Zur Veranschaulichung nachfolgende Tabelle mit Verhältnis von Kapitalwert zu durchschnittlicher Lebenserwartung eines Menschen. Die Originaltabelle vom Bundesfinanzministerium vom 22.11.2018 (GZ IV C 7 – S3104/09/10001) hat insgesamt 100 Zeilen (0 bis 100). Zur Vereinfachung habe ich nur Schritte von 20 Jahren dargestellt.

Vollendetes LebensalterDurchschnittliche
Lebenserwartung
(Männer)
KapitalwertDurchschnittliche
Lebenserwartung
(Frauen)
Kapitalwert
078,3618,40083,1818,464
2058,8317,88163,6018,062
4039,4516,42243,9216,903
6021,6212,81025,2813,856
807,926,4579,427,400
1001,911,8192,111,996

Wenn der Schenker noch relativ jung ist, ergeben sich dadurch also sehr gute Kapitalwerte des Nießbrauchs. Diese wirken sich positiv auf die Schenkungssteuer aus. 

Beispiel Vorbehaltsnießbrauch:

Herr Mustermann ist zum Zeitpunkt der Schenkung an seinen Sohn mit einem Vorbehaltsnießbrauch 60 Jahre alt. Mit der Immobilie nimmt er jährlich 30.000€ Nettomiete ein. Daraus ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauches von  384.300€ (30.000€ x 12,81). Die 384.300€ können jetzt vom steuerlich relevanten Wert der Schenkung abgezogen werden. Zur besseren Veranschaulichung rechne ich mit den Zahlen vom obigen Beispiel weiter.

900.000€ (Wert des Hauses) – 10% (10%-Regelung) – 384.300€ (Kapitalwert des Nießbrauches) – 400.000€ (Freibetrag Sohn) = 25.700€.

Der Sohn zahlt die Schenkungssteuer jetzt nur noch auf 25.700€. Das macht 7% (Steuerklasse I bis 75.000€) und lediglich 1.799€. Das macht eine Differenz von 18.551€ zum obigen Beispiel ohne vorbehaltenen Nießbrauch. Und Herr Mustermann muss dabei keine Steuer für einen Gewinn Zahlen! 

Für diese Strategie ist zu beachten, dass die Darlehenszinsen von den jährlichen Mieteinnahmen abzuziehen sind. Daraus kann dann der Wert des Nießbrauches ermittelt werden. Folglich reduziert sich die Einsparung bei der Erbschaftssteuer des Beschenkten. Grund ist, dass der geringere Wert des Nießbrauchs den Wert der Schenkung weniger stark mindert. 

Fazit zur Erbschaftssteuer & Schenkungssteuer:

Die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer sind in Deutschland klar geregelt. Für beide Steuern gelten die selben Freibeträge und Steuersätze. Wird der individuelle Freibetrag überschritten, muss auf den Restbetrag Steuer gezahlt werden. Mit der richtigen Strategie kann allerdings enorm viel Geld eingespart werden. Freibeträge für Schenkungen dürfen z.B. alle 10 Jahre neu ausgenutzt werden. Bei großen Vermögen an Immobilien macht es also Sinn, sich möglichst früh eine geeignete Strategie zu überlegen. Das spart nicht nur jede Menge Geld, sondern macht auch richtig Spaß!

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