Ertragswertverfahren: Verkehrswertermittlung nach Mieteinnahmen!

Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren nur eine Variante, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt bei der Berechnung des Verkehrswertes jedoch als einziges Verfahren die Mieteinnahmen, die der Eigentümer bei einer Vermietung der Immobilie erwirtschaften würde. Im Fokus steht dabei der mögliche Gewinn, der mit der Immobilie als Kapitalanlage erzielt werden könnte. Ist-Mieten werden dabei allerdings vernachlässigt, wenn sie nicht dem ortsüblichen Standard entsprechen. Im Regelfall wird das Ertragswertverfahren vor allem für Mietimmobilien und Immobilien im Gewerbe angewendet. Aber auch der Verkehrswert von Mischimmobilien aus kombinierten Wohn- und Gewerbeeinheiten kann durch diese Berechnungsmethode ermittelt werden.

Ertragswertverfahren: Verkehrswertermittlung nach Mieteinnahmen!
Das Ertragswertverfahren betrachtet eine Immobilie grundsätzlich als Kapitalanlage. Je höher die Nutzung der Immobilie zu Mietzwecken ist, desto höher ist auch der Ertragswert und demzufolge der Verkehrswert.

Wie wird der Ertragswert einer Immobilie berechnet?

Das Ertragswertverfahren unterscheidet bei der Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich zwischen Grundstückswert und dem Wert der baulichen Anlagen. Grund und Boden verliert nach dem Ertragswertverfahren über die Jahre keinen Wert, während das Gebäude jedoch immer nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage des Ertragswertverfahrens wird daher wie folgt berechnet:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

  • Der Bodenwert wird dabei über den sogenannten Bodenrichtwert bestimmt und entspricht dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt.
  • Der Gebäudeertragswert berechnet sich unter Berücksichtigung der nachfolgend beschriebenen Parameter, wie z.B.: Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten oder dem Vervielfältiger.

1. Reinertrag des Grundstücks= Rohertrag (übliche Jahresnettomiete) – Bewirtschaftungskosten

  • Der Rohertrag umfasst dabei die Jahresnettomieten, die mit der Immobilie unter marktüblichen Umständen erzielt werden können. Als Grundlage dienen dafür die ortsüblichen Vergleichsmieten. Falls bereits Mieteinnahmen mit der Immobilie erzielt werden, sind diese bei der Berechnung zu vernachlässigen, wenn sie nicht dem ortsüblichen Standard entsprechen.
  • Bewirtschaftungskosten sind Aufwendungen, die zur Bewirtschaftung eines Grundstücks oder Gebäudes laufend erforderlich sind. In Deutschland werden die Bewirtschaftungskosten unterteilt in die üblicherweise umlagefähigen Betriebskosten und die üblicherweise nicht umlegbaren Kosten der Instandhaltung, Verwaltung und des Mietausfallwagnisses. Zu den Bewirtschaftungskosten gehört zusätzlich auch die Abschreibung, die bei der Wertermittlung eine periodische Kapitalrückführung der auf die baulichen Anlagen entfallenen Reinertragsanteile zum Ausgleich der Alterswertminderung darstellt. Bei der Berechnung werden letztlich aber nur die Kosten angesetzt, die nicht umlagefähig sind.

2. Gebäudereinertrag= Reinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)

  • Der Liegenschaftszins stellt den Zinssatz dar, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient dabei zur Kapitalisierung zukünftiger Kosten und Einnahmen. Gutachterausschüsse und Kaufpreissammlungen dienen als Grundlage für die Höhe des Liegenschaftszinssatzes

3. Gebäudeertragswert= (Gebäudereinertrag x Vervielfältiger) – Sonstige Umstände

  • Der Vervielfältiger leitet sich aus der Restnutzungsdauer einer Immobilie und dem jeweiligen Liegenschaftszins ab. Für die Nutzungsdauer eines Gebäudes wird grundsätzlich ein pauschaler Wert von 100 Jahren angenommen. Die Restnutzungsdauer ergibt sich dann aus der Differenz des Gebäudealters zur allgemeinen Nutzungsdauer von 100 Jahren. Der Vervielfältiger berechnet sich dabei wie folgt: V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), i= Liegenschaftszins, n= Restnutzungsdauer
  • Sonstige Umstände können beispielsweise Mängel oder diverse Bauschäden an der Immobilie darstellen, die beim Ertragswert bisher noch nicht weiter berücksichtigt wurden.

Beispielrechnung: Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren betrachtet eine Immobilie grundsätzlich als Kapitalanlage. Je höher die Nutzung der Immobilie zu Mietzwecken ist, desto höher ist auch der Ertragswert und demzufolge der Verkehrswert. Aufgrund der verschiedenen Einflüsse ist die Berechnung teilweise sehr aufwendig und bedarf dabei gute Marktkenntnisse.

ParameterErgebnisAnmerkungen
Größe des Grundstücks800 m²
Bodenrichtwert50 €/m²
Bodenwert40.000 €Größe des Grundstücks x Bodenrichtwert
Rohertrag22.000 €/aJahresnettomiete (ortsüblich)
– Bewirtschaftungskosten2.500 €/aInstandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis, Abschreibung
Reinertrag des Grundstücks19.500 €/aRohertrag – Bewirtschaftungskosten
– Bodenwertverzinsung2.000 €Bodenwert x Liegenschaftszins (z.B. 5 Prozent)
Gebäudereinertrag17.500 €Reinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung
x Vervielfältiger15,37V= (1,05^30 -1) / (1,05^30 x 0,05) = 15,37 bei 30 Jahren Restnutzungsdauer und 5% Liegenschaftszins
Gebäudeertragswert268.975 €Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
Vorläufiger Ertragswert308.975 €Gebäudeertragswert + Bodenwert
– Sonstige Umstände45.000 €z.B. Mängel am Gebäude
Ertragswert (Verkehrswert)263.975 €Vorläufiger Ertragswert – Sonstige Umstände

Wann wird das Ertragswertverfahren verwendet?

Im Regelfall wird das Ertragswertverfahren immer dann verwendet, wenn ein aufwendiges Wertgutachten einer vermieteten Immobilie erstellt werden soll. Das Ertragswertverfahren ist grundsätzlich sehr praxisnah, da es immer mit realen Werten für Vermietung und Grund und Boden rechnet. Es berücksichtigt dabei auch viele Faktoren, die in der Praxis enormen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie nehmen, wie z.B. den Zustand und die Lage der Immobilie.

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