Geschossflächenzahl (GFZ): Definition, Bedeutung & Berechnung!

Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiges städtebauliches Instrument zur Steuerung der Ordnung und der Bebauungsdichte von Baugebieten unterschiedlicher Nutzungen. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, welche Bedeutung die Geschossflächenzahl für die Planung von Baumaßnahmen hat und wie man diese überschläglich berechnen kann.

Geschossflächenzahl (GFZ): Definition, Bedeutung & Berechnung!
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig und bebaubar sind.

Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig und bebaubar sind. Geregelt wird die Geschossflächenzahl dabei im deutschen Baurecht (Baunutzungsverordnung § 20). Die Geschossfläche schließt bei der Berechnung jedoch nur alle Vollgeschosse eines Gebäudes ein. Keller- oder Dachflächen können bei der Berechnung im Regelfall vernachlässigt werden, sofern sie die Anforderungen an ein Vollgeschoss nicht erfüllen.

Die Geschossflächenzahl ist ein wesentlicher Bestandteil jedes Bebauungsplans, welcher für jedes Baugebiet von der entsprechend zuständigen Baubehörde festgesetzt wird. Die GFZ sorgt im Grunde dafür, dass die Bebauungsdichte eines bestimmten Gebietes eingegrenzt und entsprechend reguliert wird. Sie ist neben der Grundflächenzahl (GRZ) eine von mehreren Kennzahlen der baulichen Nutzung eines Grundstücks.

Für die Berechnung der Geschossflächenzahl gilt, dass diese nicht aus der Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) hervorgeht, sondern ausschließlich aus den Flächen der Vollgeschosse gemäß § 20 Baunutzungsverordnung. Beträgt die Geschossflächenzahl für ein 2.000 Quadratmeter großes Grundstück beispielsweise 0,4, dürfen in diesem Fall maximal 800 Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) errichtet werden.

Über wie viele Geschosse die Grundfläche dabei letztlich jedoch aufgeteilt werden muss, ist von weiteren Faktoren abhängig und wird nicht über die Geschossflächenzahl bestimmt. Die GFZ wird grundsätzlich immer als Dezimalzahl angegeben und bezieht sich dabei ausschließlich auf die zugehörige Grundstücksfläche.

Gibt es Obergrenzen für die Geschossflächenzahl?

Bei der Festsetzung der GFZ für ein bestimmtes städtebauliches Gebiet, sind Gemeinden immer an festgelegte Höchstmaße gebunden, die dabei immer vom jeweiligen Baugebiet abhängig sind. Geregelt werden die entsprechenden Obergrenzen in der sogenannten Baunutzungsverordnung (BauNVO). So liegt die maximal ansetzbare Geschossflächenzahl bei Kleinsiedlungsgebieten z.B. bei 0,4 oder für urbane Gebiete bei 3,0. Gemeinden haben jedoch in Einzelfällen auch die Möglichkeit, Obergrenzen bei bestimmten Voraussetzungen nach oben zu korrigieren.

BaugebietGeschossflächenzahl
Kleinsiedlungsgebiete0,4
Reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Ferienhausgebiete1,2
Besondere Wohngebiete1,6
Dorfgebiete oder Mischgebiete1,2
Urbane Gebiete3,0
Kerngebiete3,0
Gewerbegebiete, Industriegebiete, sonstige Sondergebiete2,4
Wochenendhausgebiete0,2

In welchem Zusammenhang steht die GFZ zum Maß der baulichen Nutzung?

Das sogenannte „Maß der baulichen Nutzung“ ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauplanungsrechts und stellt somit auch einen wichtigen Bestandteil des öffentlichen Baurechts dar.Es dient dabei im Wesentlichen der Sicherstellung der städtebaulichen Nutzung und Ordnung, indem es mit verschiedenen Kennzahlen die Bebauungsdichte eines bestimmten Baugebietes regelt und entsprechend begrenzt. Das Maß der baulichen Nutzung ist zusätzlich ein grundlegendes Kriterium für die Prüfung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens.

Mit entsprechenden Kennzahlen wird dabei beispielsweise festgelegt, wie dicht und wie hoch ein Grundstück maximal bebaut werden darf. Dargestellt werden die einzelnen Anforderungen dabei grundsätzlich im entsprechenden Bebauungsplan des jeweiligen Baugebiets. Die dort aufgeführten Kennzahlen stellen jedoch immer nur Maximalwerte dar und dürfen auch jederzeit unterschritten werden. Nur in Einzelfällen gibt ein Bebauungsplan auch entsprechende Mindestmaße für die bauliche Nutzung vor, die dann nicht unterschritten werden dürfen.

Zum Maß der baulichen Nutzung gehören dabei folgende Kennzahlen:
  • Geschossflächenzahl (GFZ)
  • Geschossfläche
  • Grundflächenzahl (GRZ)
  • Grundfläche
  • Baumassenzahl (BMZ)
  • Höhe der baulichen Anlage
  • Anzahl der Vollgeschosse

Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?

Die zuständigen Gemeinden legen die Geschossflächenzahl im Regelfall für ein gesamtes Baugebiet fest. Nur selten erhalten einzelne Grundstücke oder Parzellen dabei eine separate und eigenständige Kennzahl. Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ stellt jedoch immer nur eine Obergrenze dar. Das entsprechende Bauvorhaben darf diese Höchstgrenze dabei zwar unter- im Regelfall allerdings nicht überschreiten.

Für die Berechnung der Geschossflächenzahl müssen die Bruttoflächen aller Vollgeschosse (Gebäudeaußenmaße) des jeweiligen Grundstücks summiert und mit der entsprechenden Grundstücksgröße ins Verhältnis gesetzt werden. Dies sieht wie folgt aus:

Grundstücksgröße [m²] x Geschossflächenzahl = zulässige maximale Brutto-Geschossfläche

Zum Beispiel: Bei einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmeter und einer Geschossflächenzahl von 0,4 ergibt sich eine maximale Brutto-Geschossfläche von 400 Quadratmeter. Diese Berechnung legt jedoch noch nicht fest, wie viele Geschosse auf dem Grundstück errichtet werden dürfen. Die Anzahl der Geschosse wird dabei noch zusätzlich durch weitere Vorschriften geregelt.

Hinweis:

Die Geschossflächenzahl spielt auch bei der Bewertung von Grundstücken eine zentrale Rolle. Denn: Je größer die GFZ ist, desto attraktiver gestaltet sich dabei auch die dementsprechende Bebauungsmöglichkeit.

Welche Flächen können bei der Berechnung vernachlässigt werden?

Die Geschossfläche wird aus der Summe der Flächen aller Vollgeschosse einschließlich der entsprechenden Außenmaße des Gebäudes ermittelt. Gemäß der Baunutzungsverordnung kann im Bebauungsplan aber auch festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthalts- und Treppenräumen einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder in Ausnahmefällen sogar zu vernachlässigen sind.

Aber auch Terrassenflächen, Loggien, Balkone, Nebenanlagen und Anbauten (z.B. Garagen oder Stellplätze) können bei der Berechnung der Geschossfläche vernachlässigt werden. Die Baunutzungsverordnung kann in bestimmten Fällen jedoch auch Ausnahmen definieren (z.B. beim Bau von Tiefgaragen).

Wie beeinflusst die Geschossflächenzahl die Baukosten einer Immobilie?

Die Baukosten einer Immobilie stehen grundsätzlich auch immer in einem engen Zusammenhang mit der entsprechenden Geschossflächenzahl eines Grundstücks. Denn: Je höher die GFZ ist, desto geringer ist auch der entsprechende Grundstückspreis. Beträgt die vorgegebene Geschossflächenzahl beispielsweise 1,0, so wird daraufhin nur ein halb so großes Grundstück benötigt wie bei einer Geschossflächenzahl von 0,5.

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