Grunddienstbarkeit: Was Nachbarn auf fremden Grundstück dürfen

Potenzielle Immobilienkäufer sollten sich vor dem Erwerb einer Immobilie vom Immobilienverkäufer immer einen aktuellen Grundbuchauszug vorzeigen lassen. Dieser kann nämlich unter Umständen diverse Verbindlichkeiten in Form von Grunddienstbarkeiten enthalten. Eine Grunddienstbarkeit räumt dabei im Grunde anderen Eigentümern verschiedene Rechte auf dem eigenen Grundstück ein. Das führt für den Immobilienkäufer häufig zu Problemen, da er die Auswirkungen vorab nur schwer einkalkulieren kann. Grunddienstbarkeiten sind grundsätzlich immer an ein Grundstück gebunden und von jedem Eigentümer auch nach einem Immobilienverkauf zu übernehmen.

Grunddienstbarkeit: Was Nachbarn auf einem fremden Grundstück dürfen
Eingetragene Grunddienstbarkeiten im Grundbuch verpflichten den Eigentümer dazu, einer fremden Person Rechte auf dem eigenen Grundstück einzuräumen.

Immobilienkäufer stellen oft erst kurz vor dem unterzeichnen des notariellen Kaufvertrags fest, dass dem zukünftigen Nachbarn auf dem eigenen Grundstück bestimmte Rechte in Form einer Grunddienstbarkeit eingeräumt wurden. Die häufigste Form der Grunddienstbarkeit ist dabei, dass der eigene Weg vom Nachbarn in Form eines Wegerechts mitbenutzt werden darf oder er sogar das Recht dazu hat, diverse Versorgungsleitungen auf dem frisch erworbenen Grundstück zu verlegen. Sofern diese Rechte verbindlich im Grundbuch eingetragen sind, sind dem neuen Eigentümer dabei im Regelfall aus Rechtsgründen die Hände gebunden.

Immobilienkäufer sollten aus diesem Grund immer erst einen Blick in das Grundbuch werfen. Das Grundbuch enthält dabei für jedes Grundstück ein separates Grundbuchblatt, in welchem grundsätzlich alle relevanten Informationen zur Immobilie vermerkt sind. Dazu gehören unter anderem folgenden Daten: Eigentümer, Lasten, Grunddienstbarkeiten oder Grundpfandrechte.

► Hinweis: Grunddienstbarkeiten können in Sonderfällen auch dann bestehen, wenn diese nicht gesondert im Grundbuch vermerkt sind. Flurbereinigungsverfahren können zum Beispiel als Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts in einem externen Flurbereinigungsplan vermerkt sein. Flurbereinigungsverfahren dienen dabei im Grunde der Neuordnung von ländlichen Grundstücken. Ursprünglich dienten sie ausschließlich dazu, die Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Landwirtschaft zu verbessern. Nach aktueller Rechtsprechung ist diese Sonderregelung auch bei fehlendem Grundbucheintrag gültig.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit sagt im Grunde aus, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks fremden Personen einräumen muss. Sie kann dabei aber auch regeln, dass Grundstückseigentümer zusätzlich auf bestimmte Rechte verzichten müssen. Oft sind mit einer Grunddienstbarkeit Wegerechte verbunden, die fremden Nutzern erlauben, das eigene Grundstück beispielsweise als Durchfahrtsweg zu nutzen. Grundstücke, die einer Grunddienstbarkeit unterworfen sind, nennt man dabei auch „dienende Grundstücke“. Grundstücke, die von dieser Regelung hingegen profitieren werden als „herrschende Grundstücke“ bezeichnet. Die jeweilige Belastung wird dabei aber immer nur in das Grundbuch des „dienenden Grundstücks“ eingetragen.

Eine Grunddienstbarkeit kann grundsätzlich immer individuell mit dem jeweiligen Nachbarn vereinbart werden. Sind sich beide Parteien über die Inhalte einig, kümmert sich im Regelfall ein Notar nach der Beglaubigung um die Eintragung der vereinbarten Dienstbarkeiten im Grundbuch des „dienenden Grundstücks“. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des „herrschenden Grundstücks“ ist dabei allerdings unüblich, kann aber nach Abstimmung ebenfalls veranlasst werden.

Welche Formen von Grunddienstbarkeiten gibt es?

Eine Grunddienstbarkeit kann grundsätzlich in verschiedenen Formen auftreten. Folgende Möglichkeiten sind dabei am häufigsten vertreten:

Wegerecht

Ein Wegerecht erlaubt dem Nachbarn im Grunde, dass fremde Grundstück zu betreten oder zu befahren, um zu seinem eigenen Haus zu gelangen. Das ist oft der Fall, wenn Häuser in zweiter Reihe gebaut werden und dabei keine alternative Zufahrtsmöglichkeit besteht.

Überbaurecht

Das Nachbaraus darf teilweise über das eigene Grundstück ragen.

Leitungsrecht

Der Nachbar darf im Zuge seines Hausbaus, Versorgungsleitungen unter dem fremden Grundstück verlegen.

Einschränkung bei der Bebauung

Dem Eigentümer des Grundstücks ist es zum Beispiel nicht erlaubt, Gebäude zu errichten, die höher sind als 2 Geschosse. Der Grundgedanke ist dabei, dass dem Nachbarn immer eine freie Sicht gewährleistet werden muss. 

Duldung von Lärm und Schmutz

Diese Form der Grunddienstbarkeit untersagt dem Grundstückseigentümer Schadensersatz wegen Lärm oder Schmutz einzuklagen, wenn das Grundstück zum Beispiel neben einem Industrie- oder Landwirtschaftsbetrieb liegt.

Welche Pflichten haben die Nutzer einer Grunddienstbarkeit?

Grundstücksbesitzer, die von einer Grunddienstbarkeit betroffen sind, müssen nicht immer alles von ihrem Nachbarn dulden. Auch der Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“ hat Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer des „dienenden Grundstücks“. Dazu gehören unter anderem folgende Punkte:

Pflicht zum Unterhalt und zur Instandsetzung

Der Nachbar ist gegenüber dem Grundstückseigentümer  grundsätzlich dazu verpflichtet, die betroffene Anlage (z.B. Privatweg beim ausüben des Wegerechts) mit zu unterhalten und ggf. auch instandzusetzen. Dabei bestimmt jedoch immer der jeweilige Einzelfall, in welchem Umfang das zu realisieren ist. Benutzt der Nachbar den Privatweg nur äußerst selten, ist das unterhalten und instandsetzen auch letztlich nur auf dieses Maß zu begrenzen.

Pflicht zur schonenden Ausübung der Grunddienstbarkeit

Nachbarn mit einem eingeräumten Wegerecht dürfen nie grundlos und übertrieben oft auf dem „dienenden Grundstück“ hin- und herfahren. Der Eigentümer hat grundsätzlich das Recht von seinem Mitbenutzer zu fordern, das dieser sein Wegerecht schonend ausübt. Tut er dies nach einer Aufforderung jedoch nicht, kann der Eigentümer ihn sogar auf Unterlassung oder Schadensersatz verklagen.

Pflicht zum Nutzungsentgelt

Nutzungsentgelte können im Zuge der Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch verbindlich mit dem jeweiligen Nachbarn vereinbart werden. Dem Eigentümer des „dienenden Grundstücks“ wird in diesem Fall das Recht eingeräumt, vom Mitbenutzer eine entsprechende Entschädigung zu fordern. Die Entschädigungen werden oft in Form einer jährlichen Nutzungsrente vereinbart. Aber auch individuelle Vereinbarungen sind dabei möglich. Wird ein Grundstück jedoch ohne die Vereinbarung eines Nutzungsentgelts verkauft, hat der neue Eigentümer auch keinen Anspruch darauf. Nur wenn der Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“ zustimmt, ist eine nachträgliche Vereinbarung eines Nutzungsentgelts für die Nutzung der Grunddienstbarkeit möglich.

Hinweis: Eine Grunddienstbarkeit wirkt sich oft auf den Kaufpreis einer Immobilie in Form einer Wertminderung aus. Das sollte vom Immobilienverkäufer immer mit berücksichtigt und einkalkuliert werden. Immobilienkäufer hingegen haben damit einen erweiterten Spielraum bei den Kaufpreisverhandlungen.

Das Wegerecht: Die Grunddienstbarkeit mit den meisten Anwendungen

Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht bedeutet für den Grundstückseigentümer immer, dass der Nachbar seinen Weg mitbenutzen darf. Im Gegenzug darf er jedoch dafür unter anderem verlangen, dass dieser sich an der Unterhaltung und Instandsetzung des mitbenutzten Privatweges beteiligt. Ist ein Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen, sondern nur in einem privatrechtlichen Vertrag geregelt, geht dieses nicht bei einem Immobilienverkauf an den neuen Eigentümer über. Der Nachbar muss sich dann an den neuen Eigentümer wenden, wenn er den Privatweg weiterhin mit benutzen möchte.

Welche Rechte hat der Nachbar bei einem Wegerecht?

Ist ein Wegerecht im Grundbuch vermerkt, darf der Nachbar den festgelegten Privatweg entsprechend der getroffenen Vereinbarung mitbenutzen. Es gibt jedoch auch einige Bedingungen, die an eine derartige Regelung gebunden sind. Nachbarn, die ein Wegerecht in Anspruch nehmen, müssen ihr Recht grundsätzlich schonend ausüben. Ein unnötiges und übertriebenes hin- und herfahren ist ihnen dabei nicht gestattet. Im Regelfall darf auf dem Privatweg auch ohne Abstellrecht weder geparkt noch gehalten werden.

Das Wegerecht darf, sofern es nicht auf bestimmte Personenkreise eingegrenzt ist, auch von anderen Personen ausgeübt werden. Dazu gehören grundsätzlich die Personen, die in einer besonderen Beziehung zum Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“ stehen. Das gilt unter anderem für zum Beispiel: allgemeine Besucher, Kunden, Pächter, Mieter oder jegliche Hausgenossen.

Wann dürfen Nachbarn ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit einfordern?

Nachbarn haben im Regelfall keinen Anspruch auf ein Wege- oder Durchfahrtsrecht. Eigentümer, deren Grundstück jedoch zum Beispiel in zweiter Reihe liegt und keinen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen hat, können ein sogenanntes Notwegerecht einfordern. Der Eigentümer des anderen Grundstücks ist dann verpflichtet, den zutreffenden Weg frei zu geben bis der Mangel behoben ist und der Nachbar letztlich einen separaten Zugang zu einem öffentlichen Weg hat. Können sich beide Parteien allerdings nicht darüber einigen, in welchem Umfang der Notweg letztlich genutzt werden darf oder soll, entscheidet im Zweifelsfall ein Gericht darüber. Dem Eigentümer jedoch immer eine sogenannte Notwegrente zu, die er vom Mitbenutzer für diesen Zeitraum als entsprechende Entschädigung verlangen darf.

Können Eigentümer das Wegerecht an eine andere Stelle verlegen?

Eigentümer eines „dienenden Grundstücks“ haben grundsätzlich immer unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, ein bestehendes Wegerecht innerhalb ihres Grundstücks zu verlegen. Das ist zum Beispiel dann möglich, wenn ein Anbau an der Stelle geplant ist, wo das Wegerecht für den Nachbarn aktuell verläuft. Voraussetzung ist allerdings, dass der Ersatzweg nicht weniger geeignet ist. Er sollte dabei mindestens genau so gute Eigenschaften aufweisen (z.B. Breite oder Beschaffenheit), wie der ursprünglich genutzte Weg.

Dürfen Eigentümer ihren Nachbarn daran hindern, das Wegerecht zu nutzen?

Eigentümer eines „dienenden Grundstücks“ müssen grundsätzlich dafür Sorge tragen, dass der jeweilige Nachbar sein Wegerecht ungehindert nutzen kann. Legt der Eigentümer seinem Nachbarn jedoch Hindernisse in den Weg oder zieht zum Beispiel einen Zaun, muss er dafür unter Umständen mit rechtlichen Konsequenzen rechnen.

Wann darf eine Grunddienstbarkeit aufgelöst werden?

Immobilienkäufer, die ein Grundstück erwerben, welches im Grundbuch mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, können diese nur unter Zustimmung des betreffenden Nachbars beenden. Es gibt jedoch auch Einzelfälle, in denen es unter Umständen keiner Zustimmung des Nachbarn bedarf, um eine Grunddienstbarkeit zu beenden:

  • Die Grunddienstbarkeit wurde nur für eine bestimmte Frist vereinbart. Nach Ablauf der Frist entfallen die jeweiligen Rechte und Pflichten, die aus der vereinbarten Grunddienstbarkeit hervorgingen.
  • Für das „herrschende Grundstück“ ergeben sich für die Nutzung der Grunddienstbarkeit keine Vorteile mehr. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Bodenabbaurecht vereinbart wurde und die Bodenbestandteile nach einer gewissen Zeit aufgebraucht sind.

  • Die Grunddienstbarkeit wird vom „herrschenden Grundstück“ nicht weiter benötigt. Dieser Fall tritt zum Beispiel dann ein, wenn aufgrund einer neuen öffentlichen Zuwegung ein Wegerecht über das bis dahin „dienende Grundstück“ nicht mehr benötigt wird.

  • Die Nutzung einer vereinbarten Grunddienstbarkeit wird gehindert und vom Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“ hingenommen. Zum Beispiel: Es wurde im Grundbuch festgeschrieben, dass der Nachbar einen abseitigen Weg des anliegenden Grundstückseigentümers in Form eines Wegerechts mitbenutzen darf. In den vergangenen Jahren ist dieser Weg jedoch so zugewachsen, dass der Nachbar ihn nicht mehr vollständig benutzen kann. In diesem Fall wäre der Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“ dazu verpflichtet gewesen, den Eigentümer zur Beseitigung aufzufordern. Die Grunddienstbarkeit erlischt dann, wenn er den Weg weiter eingeschränkt nutzt und sich innerhalb von 3 Jahren nicht beschwert. Kann er sein Wegerecht jedoch gar nicht mehr ausüben, hat er dafür 30 Jahre Zeit. Anderenfalls erlischt die Grunddienstbarkeit ebenfalls.

► Hinweis: Sobald eine Grunddienstbarkeit endet, kann dafür der jeweilige Eintrag im Grundbuch gelöscht werden. Was der Grundstückseigentümer dann nur noch benötigt, ist die Zustimmung des betroffenen Nachbarn in Form einer Löschungsbewilligung. Die Löschungsbewilligung kann dann einem Notar übergeben werden, der dann beim zuständigen Grundbuchamt die Löschung der Grunddienstbarkeit beantragt.

Welche Alternativen zur Grunddienstbarkeit gibt es?

Zur Grunddienstbarkeit gibt es noch weitere Alternativen, die für fremde Personen Rechte auf dem eigenen Grundstück einräumen können:

Baulasten

Baulasten schränken Grundstückseigentümer bei bestimmten Bauvorhaben ein. Sie dienen dabei der zuständigen Baubehörde als öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, was sie von der Grunddienstbarkeit als zivilrechtliches Rechtsinstitut unterscheidet. Baulasten werden grundsätzlich immer in einem Baulastenverzeichnis eingetragen. Eine Art der Baulast ist dabei zum Beispiel die sogenannte Abstandsflächenbaulast. Die Abstandsflächenbaulast verpflichtet Eigentümer dazu, definierte Flächen des jeweiligen Grundstücks von einer Bebauung mit abstandflächenrelevanten Immobilien auszuschließen. Das gleiche gilt für die Inanspruchnahme von eigenen Abstandsflächen. Diese Methode wird vor allem angewandt, um die Abstandsfläche einer fremden Immobilie möglich zu machen. Anhand der Abstandsflächenbaulast ist jedoch auch dieses Vorgehen verboten.

Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht lässt einer fremden Person grundsätzlich umfangreichere Rechte auf dem eigenen Grundstück zu als eine Grunddienstbarkeit. Eine weit verbreitete Art des Nießbrauchrechts ist zum Beispiel das lebenslange Wohnrecht einer Person auf dem eigenen Grundstück. Dieses Recht bindet sich dabei allerdings an eine einzelne Person und kann nicht an eine andere Person weiter gegeben werden.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit grenzt das jeweilige Recht ein, dass einer fremden Person zur Nutzung eines anderen Grundstücks eingeräumt wurde. Die betreffende Person darf in diesem Fall zum Beispiel nur einen Teil des Grundstücks nutzen. Die jeweiligen Rechte sind dabei eingeschränkter als beim Nießbrauch. Der Person wird dabei genau vorgeschrieben, welchen Teil eines Grundstücks sie wie benutzen darf. So wie beim Nießbrauch ist auch die beschränkte persönliche Dienstbarkeit an eine Einzelperson gebunden.

Fazit zur Grunddienstbarkeit

Potenzielle Immobilienkäufer sollten vor dem Kauf einer Immobilie in jedem Fall zuerst einen Blick in das Grundbuch werfen. Wurden dort zum Beispiel Eintragungen in Form von Grunddienstbarkeiten vorgenommen, sollte dabei unbedingt ins Detail geprüft werden um welche Verbindlichkeiten es sich handelt. Dabei spielen sowohl der Umfang als auch die Nutzung der eingetragenen Grunddienstbarkeit eine wichtige Rolle. Sind mit dem Nachbarn zum Beispiel Nutzungsentgelte vereinbart wurden? Gibt es ein Wegerecht? Wenn ja, wurde dabei definiert für welche Fahrzeuge? Formulierungen für Grunddienstbarkeiten sind im Regelfall immer gleich. Dennoch sollte bei Unklarheiten immer auch eine rechtliche Beratung in Betracht gezogen werden.

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