Grundflächenzahl (GRZ): Definition, Bedeutung & Beispielrechnung!

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt den Flächenanteil eines Grundstücks an, der im Zuge einer Baumaßnahme maximal bebaut werden darf. Die GRZ ist jedoch nicht nur bei der Planung von Bauvorhaben, sondern auch beim Immobilienkauf und -verkauf von großer Bedeutung. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, welche Bedeutung die Grundflächenzahl für die Planung von Baumaßnahmen hat und wie man diese überschläglich berechnen kann.

Grundflächenzahl (GRZ): Definition, Bedeutung & Beispielrechnung!
Die Grundflächenzahl gibt an, wie groß der prozentuale Anteil der Grundfläche eines Gebäudes maximal auf einem Grundstück sein darf.

Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?

Die Grundflächenzahl gibt an, wie groß der prozentuale Anteil der Grundfläche eines Gebäudes maximal auf einem Grundstück sein darf. Sie regelt dabei also im Grunde die maximal zulässige flächenmäßige Bebauung eines gesamten Grundstücks. Die GRZ wird dabei wie auch die Geschossflächenzahl (GFZ) immer als Dezimalzahl angegeben. Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet für den Eigentümer also beispielsweise, dass dieser sein Grundstück nur bis maximal 40 Prozent bebauen darf.

Die GRZ spielt jedoch nicht nur beim Neubau von Immobilien eine grundlegende Rolle. Auch beim Immobilienverkauf, kann sich eine entsprechend hoch dimensionierte GRZ durchaus positiv auf den Wert einer Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks auswirken. Denn: Je größer die Grundflächenzahl ist, desto mehr Bebauung ist auch auf dem entsprechenden Grundstück zulässig. Das bedeutet für den Wohnungsbau zum Beispiel, dass bei einer hohen GRZ mehr Flächen vermietet und somit auch höhere Renditen erzielt werden können. Demzufolge kann beim Verkauf eines Grundstücks mit einer hohen Grundflächenzahl im Regelfall auch ein entsprechend höherer Preis verlangt werden.

Zusätzlich ist die GRZ auch eine grundlegende Größe für die Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks, welches in der sogenannten Baunutzungsverordnung (BauNVO) des öffentlichen Bau- bzw. Planungsrechts geregelt wird. Das Bau- und Planungsrecht sorgt dabei im Grunde dafür, die städtebauliche Nutzung eines bestimmten Baugebietes zu bestimmen. Um das zu erreichen, legt es dabei bestimmte Kennzahlen für die entsprechende Bebauung fest.

Wie wird die maximal zulässige Grundfläche mit der Grundflächenzahl berechnet?

Mit der Grundflächenzahl kann genau ermittelt werden, wie groß die Grundfläche einer Immobilie auf einem Baugrundstück maximal sein darf. Für die Berechnung der zulässigen Grundfläche reicht es dabei aus, die entsprechend vorgegebene GRZ aus dem Bebauungsplan mit der Gesamtgrundfläche des Grundstücks zu multiplizieren. Bei einer Gesamtgrundfläche eines Grundstücks von 1.000 Quadratmeter und einer GRZ von 0,2, ergibt sich daraus beispielsweise eine maximal bebaubare Grundfläche von 200 Quadratmeter.

Hinweis:

Die berechnete maximal zulässige Grundfläche entspricht nicht der maximal möglichen Wohnfläche. Das Ergebnis zeigt ausschließlich die maximale Grundstücksfläche an, auf der die Immobilie gebaut werden darf. Das heißt, die Außenmauern sind bereits Bestandteil dieser Zahl. Aber auch die Grundfläche von Stellplätzen, Zufahrten, Garagen oder baulicher Anlagen, die sich unter der Erde befinden, müssen zur berechneten Grundfläche hinzugerechnet werden.

Darf eine festgesetzte Grundflächenzahl überschritten werden?

Der § 19 der Baunutzungsverordnung legt fest, dass die maximal zulässige Grundfläche für vorher genannte Anlagen um bis zu 50 Prozent überschritten werden darf, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Dabei können jedoch auch weitere Überschreitungen gemäß der Baunutzungsverordnung in einem geringfügigen Ausmaß zugelassen werden. Zum Beispiel wenn:

  • Die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens aufweist oder
  • Das Einhalten der vorgegebenen Grundstückszahl dabei zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führt

Welche Faktoren und Kennzahlen spielen neben der GRZ eine weitere Rolle für die Nutzung eines Grundstücks?

Neben der Grundflächenzahl gibt es noch weitere Faktoren, die für die Bebauung eines Grundstücks eine zentrale Rolle spielen. Die Geschossflächenzahl gibt beispielsweise an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig und bebaubar sind. Zusätzlich wird im Bebauungsplan auch bereits die Lage festgelegt, wo die Immobilie später auf dem Grundstück errichtet werden darf. Alle Faktoren zusammen haben dabei einen großen Einfluss auf den entsprechenden Wert eines Grundstücks und sind demzufolge auch immer bei einer Grundstücksbewertung zu berücksichtigen.     

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