Grundsteuer: So wird sie berechnet & das sollten Eigentümer wissen!

Jeder Grundstücksbesitzer in Deutschland muss für seinen Grundbesitz einmal im Jahr an die Gemeinde eine Abgabe in Form einer Grundsteuer leisten. Die Grundsteuer ist dabei eine der wichtigsten Einnahmequellen einer Gemeinde. Doch nicht alle Eigentümer zahlen dabei die gleichen Steuerbeträge, auch teilweise dann nicht, wenn es sich um beinah identische Grundstücke in unmittelbarer Nachbarschaft handelt. Verantwortlich dafür sind aufwendige Einheitswerte und Hebesätze, die aufgrund verschiedener Ansätze der Gemeinden, regional unterschiedlich ausfallen.

Grundsteuer: So wird sie berechnet & das sollten Eigentümer wissen!
Die Grundsteuer ist einmal jährlich von jedem Grundstückseigentümer zu verrichten. Die Steuerhöhe kann dabei aufgrund verschiedener Berechnungsansätze der einzelnen Gemeinden von Grundstück zu Grundstück variieren.

Worin unterscheiden sich Grundsteuer A und B?

Die Grundsteuer besteuert grundsätzlich immer den Grund und Boden einschließlich der vorhandenen Bebauung. Grundlage der Grundsteuer B sind dabei Grundstücke mit einer Wohnbebauung. Die Grundsteuer A hingegen erfasst landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen und Betriebe.

Können Eigentümer die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Die Grundsteuer B zählt zu den laufenden und öffentlichen Lasten eines Grundstücks. Vermieter können die Grundsteuer dabei gemäß der Betriebskostenverordnung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anteilig auf ihre Mieter umlegen. Sie dürfen allerdings nur den Betrag umlegen, der ihnen auch tatsächlich entsteht. Bei Grundsteuervergünstigungen darf dabei grundsätzlich auch nur der vergünstigte Steuerbetrag auf die Mieter umgelegt werden. Unterliegt der Eigentümer keiner Vergünstigung, kann er auch den kompletten Betrag umlegen. Der Verteilerschlüssel für die Grundsteuer wird vorab mietvertraglich festgelegt. Haben Mieter & Vermieter im Mietvertrag jedoch keine Vereinbarung getroffen, gilt nach BGB grundsätzlich die Wohnfläche als Umlageschlüssel.

Hinweis:

Wohnen Vermieter selbst mit im Gebäude, können sie ihren Anteil der Grundsteuer nicht auf die Mieter umlegen, sondern müssen ihn selbst tragen.

Umlage der Grundsteuer bei Mischimmobilien

Für Immobilien mit Wohneinheiten und Gewerbeflächen gibt es bei der Umlage der Grundsteuer Sonderregelungen zu beachten. Bei Immobilien, die gemischt genutzt werden, muss der Vermieter die Gewerbeflächen herausrechnen. Grund ist, dass bei einer Mischnutzung im Regelfall für Wohnraum und Gewerbeflächen unterschiedlich hohe Mieten anfallen und somit der Einheitswert und demzufolge auch die Grundsteuer davon stark beeinträchtigt werden.

Berechnung der Grundsteuer B: Steuermessbetrag, Steuermesszahl & Einheitswertbescheid

Die Grundsteuer B berechnet sich aus dem sogenannten Steuermessbetrag, der Steuermesszahl & dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Das Finanzamt geht bei der Berechnung der Grundsteuer B zuerst von einem Steuermessbetrag aus. Dieser ermittelt sich durch die Anwendung eines Tausendsatzes (auch Steuermesszahl genannt) auf den Einheitswert. Das Finanzamt legt dabei den Einheitswert zugrunde, der nach dem Bewertungsgesetz (BewG) zum Zeitpunkt der Veranlagung für das Grundstück maßgebend ist. Für die Höhe des Einheitswertes ist allerdings auch relevant, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Berechnung der Grundsteuer B: Steuermessbetrag, Steuermesszahl & Einheitswertbescheid
Grundsteuerjahresbetrag = Einheitswert [€] x Grundsteuermesszahl [Promille] x Hebesatz der Gemeinde [Prozent]

Einheitswert: Unbebautes Grundstück

Der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück lässt sich für die Gemeinden relativ einfach berechnen. Grundlage für die Berechnung sind dabei die Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Dabei wird die Quadratmeterfläche des Grundstücks mit dem Bodenwert aus dem entsprechenden Jahr multipliziert.

Einheitswert: Bebautes Grundstück

Liegt ein bebautes Grundstück vor, ist die Berechnung des Einheitswertes für die Grundsteuer B relativ aufwendig. Die Finanzämter berufen sich in diesem Fall für die Berechnung auf das sogenannte Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren dient in der Regel für die Bewertung von Eigentumswohnungen, Mischimmobilien oder Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Finanzamt multipliziert dabei für die genaue Berechnung die Jahresnettomiete eines Mieters im Jahre 1964 oder 1935 mit einem entsprechenden Vervielfältiger. Der Vervielfältiger berücksichtigt dabei wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie z.B. Größe oder Ausstattung des Hauses.
  • Sachwertverfahren: Finanzämter verwenden das Sachwertverfahren in der Regel dann, wenn sich die Jahreskaltmiete für 1964 oder 1935 nicht ermitteln lässt. Dabei werden für den Einheitswert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage addiert. Der Gebäudewert berechnet sich dabei aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 oder 1. Januar 1935.

Steuermesszahl

Die Steuermesszahlen betragen, bezogen auf den Einheitswert folgende Größen:

Alte Bundesländer:
  • Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro: 2,6 Promille
  • Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro: 2,6 Promille für den unter 38.346,89 Euro liegenden Teil des Einheitswerts, 3,5 Promille für den darüber liegenden Teil
  • Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille
  • Anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
  • Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: 6 Promille
Neue Bundesländer:

In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen 5 und 10 Promille. Sie sind dabei abhängig von Faktoren wie Gebäudealter oder Einwohnerzahl der Gemeinde. Sollten Eigentümer jedoch Zweifel haben, können sie die genaue Steuermesszahl auch jederzeit bei der zuständigen Gemeinde unverbindlich abfragen.

Hebesatz

Nach der Berechnung teilt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag der jeweiligen hebeberechtigten Gemeinde mit. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich dann nach dem Hebesatz der zuständigen Gemeinde. Dabei bestimmt jede Gemeinde eigenständig, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist oder nicht. Erhebt die Gemeinde die Grundsteuer, wird die Steuerhöhe durch Festsetzung eines auf den Steuermessbetrag anzuwendenden Prozentsatzes (auch Hebesatz genannt) bestimmt. Für den Hebesatz herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede, vor allem aber zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten.

Beispielrechnung Grundsteuer B

Familie Mustermann besitzt ein Einfamilienhaus auf einem Grundstück in Ostdeutschland. Das regionale Finanzamt ermittelt auf Grundlage des Ertragswertverfahrens für das Einfamilienhaus einen Einheitswert von 25.000 EURO. Gemäß Grundsteuergesetz beträgt die Grundsteuermesszahl für Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro: 2,6 Promille. Der festgelegte Hebesatz der zuständigen Gemeinde beträgt für diese Beispielrechnung 600 Prozent (Annahme).

Die Grundsteuer B berechnet sich wie folgt:

25.000 € (Einheitswert) x 2,6 Promille (Grundsteuermesszahl) = 65 EURO (Grundsteuermessbetrag)

65 EURO (Grundsteuermessbetrag) x 600 Prozent (Hebesatz) = 390 EURO Grundsteuer pro Jahr

Familie Mustermann muss also aus dieser Beispielrechnung 390 EURO pro Jahr Grunderwerbsteuer für ihren Grundbesitz leisten.

Wann ist die Grundsteuer fällig?

Das Finanzamt setzt die Grundsteuer (A und B) immer zu Beginn des Kalenderjahres für ein Kalenderjahr fest. Die Festsetzung wird dann geändert, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz geändert hat. Der Jahresbetrag der Grundsteuer wird dabei immer in vier gleichen Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.

Erhöht sich die Grundsteuer bei baulichen Veränderungen?

Die Grundsteuer kann sich immer dann ändern, wenn Eigentümer ihr Grundstück teilen oder eine Bebauung abbrechen bzw. vornehmen. Grund ist, dass sich immer auch der Wert des Grundbesitzes ändert, wenn Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vom Eigentümer vorgenommen werden. Im Regelfall legt das Finanzamt dann einen neuen Einheitswert und eine neue Grundsteuermesszahl fest.

Erhöht sich die Grundsteuer bei baulichen Veränderungen?​

Ändert sich die Grundsteuer beim Immobilienverkauf?

Die Grundsteuer bezieht sich grundsätzlich immer nur auf den Einheitswert und ist unabhängig vom Eigentümer. Das Finanzamt ändert bei einem Eigentümerwechsel weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer. Eine Sonderregelung gilt allerdings dann, wenn nach einem Immobilienverkauf Wohneigentum geteilt wird. In diesem Fall vergibt das Finanzamt neue Steuernummern und berechnet auch die Grundsteuer neu. Die Grundsteuer muss grundsätzlich auch immer die Person zahlen, die zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer des Grundstücks war. In der Regel wird im notariellen Kaufvertrag jedoch festgehalten, dass die Steuerlast unter den Vertragsparteien unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufgeteilt wird.

Grundsteuererlass: Diese Möglichkeiten haben Eigentümer

Eigentümer eines Grundstücks können sich in bestimmten Fällen teilweise oder sogar komplett von der Grundsteuer befreien lassen. Das trifft zum Beispiel dann zu, wenn bei der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung eine wesentliche Ertragsminderung erzielt wurde. Eigentümer müssen in diesem Fall spätestens bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen. Dabei müssen sie nachweisen, dass für die Vermietung ernsthafte Bemühungen zur Vermittlung stattgefunden haben.

 Möglichkeiten sind dabei Nachweise für Rechnungen und Kopien eines Immobilienmaklers für etwaige Suchanzeigen oder Nachweise über durchgeführte Objektbesichtigungen. Aber auch wenn eine Vermietung aufgrund eines Brandes oder eines Wasserschadens nicht möglich war, besteht eine Möglichkeit auf Steuererlass.

Aber auch Immobilien unter Denkmalschutz sind teilweise von der Grundsteuer befreit. Grund sind die Kosten zum Erhalt oder Umbau etwaiger Häuser, die im Regelfall für den Eigentümer sehr hoch ausfallen. Liegt ein solcher Fall vor, können Eigentümer im besten Fall sogar mit einer vollständigen Befreiung von der Grundsteuer rechnen.

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