Hypothekendarlehen stellen die häufigste Variante der Immobilienfinanzierung dar. Dennoch gibt es rund um diese Darlehensform einige weit verbreitete Unklarheiten. Diese reichen von der Begrifflichkeit und der Auswahl der richtigen Darlehensvariante bis hin zur Kündigung des Hypothekendarlehens. Der nachfolgende Beitrag soll unter anderem Aufschluss darüber geben, welche Arten von Hypothekendarlehen es gibt und wie diese grundsätzlich funktionieren.

Hypothekendarlehen: Begriffserklärung, Varianten & Funktionsweise
Hypothekendarlehen werden über Grundpfandrechte im Grundbuch wie Hypotheken oder Grundschulden abgesichert.

Das Hypothekendarlehen stellt heute die Standardform der Baufinanzierung dar. Diese Form des Darlehens wird über ein sogenanntes Grundpfandrecht wie die Hypothek oder eine Grundschuld besichert. Die Bezeichnung Hypothekendarlehen bezieht sich dabei auf den Umstand, dass in der Vergangenheit hauptsächlich Hypotheken zur Besicherung genutzt wurden. Heute hat jedoch die Grundschuld die Hypothek als wichtigstes Grundpfandrecht abgelöst.

Die Bezeichnung Hypothekendarlehen hat sich jedoch allgemein etabliert und wird heute auch für Darlehen verwendet, die per Grundschuld abgesichert werden. Das Hypothekendarlehen umfasst also letztlich alle Darlehen, für die als Sicherheit ein sogenanntes Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird.

Ein Grundpfandrecht dient im Prinzip dazu, dem Darlehensgeber die Verwertung der Sicherheit zu ermöglichen. Bedeutet, dass er die Immobilie bei Zahlungsverzug im Zuge einer Zwangsversteigerung verkaufen und somit aus dem Erlös die noch offene Restschuld zurückführen kann. Aus diesem Grund reduziert sich das Risiko der Bank im Regelfall erheblich. Das wiederum hat zur Folge, dass auch der Sollzins entsprechend geringer ausfällt als bei einem Darlehen ohne Sicherheit (z.B. Blankodarlehen).

Grundschulden sind dabei grundsätzlich nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Dieser Zusammenhang wird dabei erst durch die Zweckbindungserklärung hergestellt, welche festlegt, dass die Grundschuld zur Besicherung eines konkreten Darlehens eingesetzt werden soll. Eine Hypothek hingegen gilt ausschließlich für das jeweilige Darlehen und kann deshalb nicht anderweitig verwendet werden.

Eine Hypothek entspricht dabei einer Geldforderung des Kreditgebers, die sich mit jeder Tilgung verringert und mit der vollständigen Rückführung des Darlehens erlischt. Eine Grundschuld hingegen bleibt, falls dabei keine Löschung veranlasst wurde,  grundsätzlich auch nach der Tilgung des Darlehens vollständig bestehen.

Hinweis:

Das Hypothekendarlehen stellt den Oberbegriff für durch Grundpfandrechte gesicherte Immobilienkredite dar. Die meisten Banken bieten ohnehin heute nur noch selten eine Besicherung durch eine Hypothek an, sondern fast ausschließlich nur noch durch zweckgebundene Grundschulden.

Welche Varianten von Hypothekendarlehen gibt es?

Die häufigste Variante des Hypothekendarlehens ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung bleibt die monatliche Rate an die Bank während der gesamten Laufzeit immer gleich hoch. Mit jeder getätigten Rate sinkt jedoch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil aufgrund der immer geringer werdenden Restschuld kontinuierlich steigt. Neben dem Annuitätendarlehen sind aber auch andere Formen der Baufinanzierung durch ein Grundpfandrecht abgesichert.

Demzufolge kann ein Hypothekendarlehen auch als endfälliges Darlehen oder als variables Darlehen abgeschlossen werden. Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt die gesamte Tilgung erst am Ende der Kreditlaufzeit. Bei einem variablen Darlehen hingegen, wird der Zinssatz alle drei Monate an den aktuellen Marktzins angepasst.

Was beeinflusst den Zinssatz beim Hypothekendarlehen?

Der Zinssatz bleibt bei einem Hypothekendarlehen über die gesamte Kreditlaufzeit grundsätzlich immer gleich. Wie hoch der Zinssatz dabei jedoch ausfällt, ist von mehreren Faktoren abhängig:

  • Leitzins: Das aktuelle Niveau der Bauzinsen bzw. das allgemeine Zinsniveau und die Zinspolitik der EZB.
  • Art des Darlehens (z.B. Annuitätendarlehen oder variables Darlehen).
  • Die Bonität des Darlehensnehmers (z.B. Einkommen, Verbindlichkeiten, Berufsstand), die sich aus der Bonitätsprüfung der Bank ergibt.
  • Dauer der Sollzinsbindung (je kürzer, desto günstiger wird das Darlehen) und die Tilgungshöhe.
  • Vereinbarungen zu Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen.
  • Höhe des Eigenkapitals.
  • Höhe des Beleihungswertes (je höher, desto teurer wird das Darlehen).
Beispielrechnung:

RanddatenHypothekendarlehen 1Hypothekendarlehen 2
Finanzierte Summe250.000 Euro250.000 Euro
Sollzinsbindung10 Jahre20 Jahre
Tilgung2 Prozent2 Prozent
Sollzinssatz2 Prozent2,5 Prozent
Monatliche Rate833 Euro938 Euro
Restschuld nach 10 Jahren194.700 Euro193.262 Euro
Sollzinssatz (Anschlussfinanzierung)4 Prozententfällt
Monatliche Rate (Anschlussfinanzierung)974 Euroentfällt
Restschuld nach 20 Jahren146.917 Euro120.427 Euro

Beim Hypothekendarlehen 1 steigt der Sollzinssatz während der Zinsbindung von zehn Jahren auf vier Prozent an. Dadurch erhöht sich die Monatsrate für die Anschlussfinanzierung um ca. 150 Euro auf 974 Euro im Monat. Beim Hypothekendarlehen 2 hingegen verbleibt nach einer längeren Zinsbindung eine kleinere Restschuld. Die monatliche Rate liegt für den gesamten Finanzierungszeitraum bei 938 Euro.

Hinweis:

Wer sich für eine lange Zinsbindung entscheidet, bleibt oft flexibler, sofern zusätzlich eine Sondertilgung oder ein Tilgungssatzwechsel vereinbart wurde. Sondertilgungen stellen dabei eine außerplanmäßige Tilgung dar, die vom Kreditnehmer im Regelfall einmal jährlich genutzt werden kann. Bei einem Tilgungssatzwechsel ist es dem Darlehensnehmer erlaubt, den vereinbarten Tilgungssatz während der Kreditlaufzeit zu verändern.

Wie beeinflusst die Tilgungshöhe das Hypothekendarlehen?

Wie teuer das Hypothekendarlehen letztlich ausfällt, hängt auch von der gewählten Tilgungshöhe ab. Dabei gilt grundsätzlich: Die Anfangstilgung sollte bei einem niedrigen Zinssatz immer so hoch wie möglich gewählt werden. Anderenfalls sinkt das Zins- und Tilgungsverhältnis der vereinbarten monatlichen Rate nur sehr langsam und es braucht wesentlich mehr Zeit, um den Kredit vollständig abzubezahlen. Die nachfolgende Tabelle zeigt auf, wie sich die Restschuld und Kreditlaufzeit bei unterschiedlicher Tilgungshöhe anhand eines Annuitätendarlehens verhält:

Finanzierte SummeTilgungssatzZinssatzMonatliche RateZinskosten bis VolltilgungLaufzeit bis Volltilgung
200.000 Euro1 %2 %500 Euro117.594 Euro40 Jahre
200.000 Euro2 %2 %667 Euro77.490 Euro34,8 Jahre
200.000 Euro3 %2 %833 Euro55.626 Euro25,6 Jahre
200.000 Euro4 %2 %1.000 Euro43.482 Euro20,3 Jahre
200.000 Euro5 %2 %1.167 Euro35.727 Euro16,9 Jahre

Entscheidet sich der Darlehensnehmer bei seinem Hypothekendarlehen für einen Tilgungssatz von 1 Prozent, muss er dabei mit einer Laufzeit bis zur Volltilgung von 40 Jahren und einer gesamten Zinsbelastung  von knapp 117.000 Euro rechnen. Nimmt er hingegen eine höhere monatliche Rate in Kauf und entscheidet sich für einen Tilgungssatz von 3 Prozent, reduziert sich die Laufzeit bis zur Volltilgung auf 25,6 Jahre. Die gesamte Zinsbelastung beträgt in diesem Fall nur noch 55.626 Euro. Der Darlehensnehmer spart bei dieser Variante also insgesamt knapp 60.000 Euro Zinsen und führt sein Darlehen knapp 14 Jahre eher zurück.

Wie wirkt sich der Eigenkapitalanteil auf das Hypothekendarlehen aus?

Dafür, dass die Bank dem Darlehensnehmer einen Kredit zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellt, verlangt sie im Gegenzug als Sicherheit sogenannte Verwertungsrechte an der Immobilie. Mittels Grundpfandrecht wird die Bank im Zuge des Kaufprozesses als Gläubiger in das Grundbuch des Grundstücks oder der Immobilie eingetragen. Gerät der Darlehensnehmer nun während der Laufzeit in Zahlungsverzug, kann die Bank die Immobilie daraufhin zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung verwerten und sich somit einen Teil des Kredits zurückholen.

Bevor die Bank jedoch überhaupt einen Kredit vergibt, prüft sie anhand des Verkehrswertes zunächst, wie viel Geld sie bereit ist dem Darlehensnehmer zu leihen. Dieser Vorgang wird auch als „Beleihung“ bezeichnet. Dafür setzt die Bank einen sogenannten Beleihungswert und eine Beleihungsgrenze fest, die dabei grundsätzlich immer unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer in den Immobilienkauf einbringt, desto geringer fällt auch der benötigte Darlehensbetrag aus. Je geringer der benötigte Darlehensbetrag ist, desto kleiner ist letztlich auch der Anteil der Immobilie, der von der Bank beliehen werden soll. Eine geringere Beleihung führt für die Bank letztlich auch zu einem geringeren Ausfallrisiko der Baufinanzierung. Ein geringeres Ausfallrisiko und einer höhere Sicherheit für die Bank werden im Regelfall auch immer mit einem niedrigeren Zinssatz beim Hypothekendarlehen belohnt.

Hinweis:

Darlehensnehmer sollten versuchen zumindest immer die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchamt und Maklerprovision (ca. 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises) aus Eigenkapital zu finanzieren. Denn: Wer eine Finanzierung der Immobilie einschließlich aller Nebenkosten (110%-Finanzierung) plant, sollte dabei mit einem deutlich höheren Zinssatz gegenüber einer Finanzierung ohne Hausnebenkosten rechnen.

Kann man ein Hypothekendarlehen vorzeitig tilgen bzw. umfinanzieren?

Der Großteil der Darlehensnehmer schafft es im Regelfall nicht, ein Hypothekendarlehen innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist vollständig zurückzuführen. Aus diesem Grund sind Kreditnehmer häufig auf eine entsprechende Anschlussfinanzierung angewiesen. Diese kann dabei entweder in Form einer Umfinanzierung, einer Prolongation oder eines Forward-Darlehens erfolgen.

Bei einer Prolongation wird dabei die verbleibende Restschuld beim aktuellen Darlehensnehmer zu den gleichen Darlehensbedingungen verlängert. Im Zuge einer Umfinanzierung, wechselt der Darlehensnehmer hingegen nach der Zinsbindungsfrist das Kreditinstitut. Ein noch gebundener Darlehensnehmer hat jedoch auch die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen bereits einige Jahre vor Laufzeitende im Zuge eines Forward-Darlehens zu sichern.

Hinweis:

Die vorzeitige Ablösung eines Darlehens vor Ende der Solzinsbindung ist im Regelfall nur durch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Was passiert mit den Grundpfandrechten, wenn der Darlehensvertrag gekündigt ist?

Wurde eine Immobilie im Zuge eines Darlehensvertrags durch eine Grundschuld beliehen, ist der weitere Ablauf nach der Kündigung davon abhängig, ob die Grundschuld noch benötigt wird oder nicht. Soll die Grundschuld zur Absicherung einer Anschlussfinanzierung durch ein anderes Kreditinstitut verwendet werden, stimmen die meisten Banken im Regelfall einer Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank zu.

Soll die Grundschuld hingegen endgültig gelöscht werden, wird die Bank im Regelfall nur dann eine Löschungsbewilligung erteilen, wenn die Rückführung des Darlehens gesichert ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn beim Immobilienverkauf notariell zugesichert wird, dass aus dem Erlös des Verkaufs zuerst die finanzierende Bank bedient wird.

Bei einer Hypothek entsteht hingegen die Forderung des Kreditinstituts gegenüber dem Darlehensnehmer immer erst dann, wenn das Darlehen ausgezahlt wird. Bei einer Kündigung bedeutet das also, dass der persönliche, schuldrechtliche Anspruch des Kreditgebers auf Darlehensrückzahlung erst dann erlischt, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen zurückzahlt.

Das Kreditinstitut hat bei einer Hypothek nicht nur einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber dem Darlehensnehmer, sondern auch einen dinglichen Anspruch gegenüber dem Grundstück und seinen Anlagen. Beide Ansprüche sind dabei jedoch voneinander unabhängig. Der persönliche und dingliche Anspruch erlischt erst, wenn das Darlehen vollständig zurückgeführt wurde. Wurde das Darlehen nur teilweise zurückgeführt, kann die Hypothek dabei nicht für ein neues Darlehen verwendet werden.

Darauf sollten Darlehensnehmer vor dem Abschluss eines Hypothekendarlehens achten:

  • Darlehensnehmer sollten grundsätzlich immer mehrere Anbieter von Baufinanzierung miteinander vergleichen.
  • Bei niedrigem Zinsniveau sollte eine möglichst lange Zinsbindungsfrist gewählt werden.
  • Als Eigenkapital sollten mindestens die Kaufnebenkosten eingebracht werden.
  • Nach Möglichkeit sollte ein Tilgungssatzwechsel und die Option zur Sondertilgung vereinbart werden.
  • Bei niedrigen Bauzinsen sollte eine möglichst hohe Anfangstilgung gewählt werden.

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