Indexmietvertrag: Mieterhöhung nach amtlichen Verbraucherpreisindex!

Wird zwischen Mieter und Vermieter ein Indexmietvertrag vereinbart, orientiert sich die Miethöhe daraufhin am amtlichen Verbraucherpreisindex für alle privaten Haushalte. Dieser Wert wird in regelmäßigen Abständen vom statistischen Bundesamt ermittelt und fortlaufend aktualisiert. Ein Indexmietvertrag regelt im Wesentlichen, dass die Miete immer auch gleichmäßig zur Inflation steigt. Dabei können sich sowohl für Mieter, als auch für Vermieter entweder Vor- oder Nachteile ergeben. 

Steigt z.B. die Inflation schneller an als das ortsübliche Mietniveau, profitiert der Vermieter von einer erhöhten Miete. Stagniert die Inflation hingegen und die ortsübliche Vergleichsmiete steigt im gleichen Zuge rasant an, dürfen sich Mieter freuen. In diesem Fall ist eine Anpassung der Miete an das Ortsniveau nämlich nicht zulässig! Ein Indexmietvertrag schließt andere Formen von Mieterhöhungen grundsätzlich aus. Ausnahmen gibt es dabei nur für Sonderfälle.

Der Indexmietvertrag koppelt Mieterhöhungen an die Entwicklung des Verbraucherpreisnidexes.
Der Indexmietvertrag koppelt Mieterhöhungen an die Entwicklung des Verbraucherpreisnidexes.

Aktuell verhindert die Mietpreisbremse in bestimmten Regionen, dass Mieterhöhungen durchgeführt werden, die über 10% zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Indexmietvertrag ist davon allerdings weitgehend ausgeschlossen. Er orientiert sich ausschließlich an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Mit dieser Besonderheit kann die Mietpreisbremse ohne weitere Probleme außer Kraft gesetzt werden. Dabei können unter Umständen auch Miethöhen über der 10%-Grenze völlig legal erreicht werden. Dazu aber später mehr.

Indexmietvertrag: Grundlagen

Der Indexmietvertrag regelt im Wesentlichen, dass eine Miete immer dann erhöht werden darf, wenn parallel dazu auch die allgemeinen Lebensunterhaltungskosten steigen. Vermieter dürfen aber nicht ständig eine Anpassung der Miete durchführen, sondern müssen dafür immer definierte Zeitabstände einhalten. Nach einer Mieterhöhung aufgrund des steigenden Indexes muss immer mindestens 1 Jahr ruhen, ehe eine erneute Mietanpassung durchgeführt werden darf. 

Bei jeder Indexmieterhöhung müssen Vermieter auch zusätzlich eine schriftliche Erklärung einreichen, da die Miete nach Index nie automatisch steigt. Es bedarf dabei auch immer einer Handlung des Vermieters. Inhaltlich sollte das Schreiben die Mieterhöhung als Geldbetrag aufzeigen und als Grund die Änderung des Preisindexes beinhalten. Mieter und Vermieter finden den aktuellen Verbraucherpreisindex mit allen Entwicklungen dabei immer auf der Internetseite des statistischen Bundesamtes.

Schriftliche Mitteilung Indexmieterhöhung bei Indexmietvertrag​
Eine Indexmieterhöhung muss dem Mieter immer vorher schriftlich mitgeteilt werden.

Eine Indexmieterhöhung ist grundsätzlich ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang des Schreibens beim Mieter wirksam. Kündigt der Vermieter die Mieterhöhung am 03. Juni an, so tritt diese also mit dem 01. August in Kraft. Aber nicht jede Änderung des VPI muss ein Vermieter auch zwangsläufig in eine Mieterhöhung umsetzen. Im Mietvertrag kann mitunter auch vereinbart werden, dass die Miete erst dann angepasst werden kann, wenn der Index um einen konkreten Prozentsatz gestiegenen ist.

Hinweis:

Mieter und Vermieter vereinbaren im Indexmietvertrag einen Mindestanstieg von 7%. Der Vermieter darf dann erst eine Mieterhöhung durchführen, wenn der Index z.B. von 100 auf 107 angestiegen ist. Ein Indexmietvertrag gilt dabei grundsätzlich über die gesamte Mietzeit. Voraussetzung ist, dass es keine weitere vertragliche Sonderregelung gibt, die diesen bei bestimmten Rahmenbedingen ausschließt.

Berechnung der Mieterhöhung bei einer Indexmietvereinbarung

Für die Berechnung einer Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag benötigt man lediglich den alten und neuen Preisindex und die aktuell vereinbarte Nettokaltmiete. Daraus ergibt sich dann ein prozentualer Aufschlag, um welchen die Miete schließlich erhöht werden darf.

Beispielrechnung:

Preisindex 2018: 102,5 Punkte (Basis der aktuellen Miete)

Preisindex 2019: 104,2 Punkte

Kaltmiete 2018: 450 €/Monat

► Prozentuale Indexsteigerung: 104,2 / 102,5 x 100 – 100 = 1,65%

► Mieterhöhung: 450 €/Monat x 1,65% = 7,43 €/Monat

Angepasste Miete: 450 €/Monat + 7,43 €/Monat = 457,43 €/Monat

Was bedeutet ein Indexmietvertrag für Mieter und Vermieter?

Durch einen Indexmietvertrag ist der Vermieter in der Lage auch dann noch Mieterhöhungen durchzuführen, wenn die aktuelle Miete bereits das ortsübliche Niveau erreicht hat. Die Indexmiete orientiert sich dabei immer am Verbraucherpreisindex. Steigt dieser proportional stärker an als die ortsübliche Vergleichsmiete, sind auch Mieten weit über dem Ortsniveau möglich!

Zusätzlich bietet ein Indexmietvertrag immer auch eine gewisse Sicherheit für Mieter und Vermieter. Der Mieter weiß in jedem Fall, dass er z.B. keine schlagartigen Mieterhöhungen erwarten muss. Er kann den Verbraucherpreisindex jederzeit verfolgen und so weitere Mietanpassungen optimal einplanen. Vermieter können andererseits ohne weitere Begründung die Mietsteigerungen in regelmäßigen Abständen direkt auf ihre Mieter umlegen und profitieren dabei von einem recht unkomplizierten Ablauf einer Mieterhöhung.

Aber Achtung:

Mieten über 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete gelten als Wucher und sind nach Rechtsprechung auch bei einem Indexmietvertrag nicht zulässig!

Ein Indexmietvertrag kann aber auch dazu führen, dass Vermieter die Miete sogar senken müssen. Das ist dann der Fall, wenn z.B. die Lebensunterhaltungskosten sinken. Dieses Szenario ist in Deutschland allerdings als sehr unwahrscheinlich anzusehen. Eine Indexvereinbarung kann auch dann für den Vermieter von Nachteil sein, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete schneller steigt als die Inflation. Das ist oft in Metropolregionen der Fall. Auch wenn die Miete dann deutlich unter dem örtlichen Niveau liegt, ist eine Mietanpassung nur bei steigendem Index möglich.

Ein Indexmietvertrag kann auch Mietminderungen verursachen.
Ein Indexmietvertrag kann auch dazu führen, dass vom Vermieter eine Mietminderung durchgeführt werden muss!:

Ein weiterer Nachteil bei einem Indexmietvertrag ist, wenn Vermieter z.B. teure energetische Sanierungen durchführen wollen. Normalerweise würde dieser Fall grundsätzlich zu einer Mieterhöhung berechtigen. Indexmietvereinbarungen schließen aber automatisch jede andere Form von Mieterhöhungen aus! Es sei denn, der Vermieter wird gesetzlich dazu verpflichtet, eine derartige Sanierung durchzuführen.

So setzt der Indexmietvertrag die Mietpreisbremse außer Kraft!

Aufgrund der Mietpreisbremse sind Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten nur noch beschränkt möglich. Vorteilhaft ist dann, wenn die vereinbarte Miete vor der Einführung der Mietpreisbremse bereits über dem Ortsniveau lag. Ist das der Fall, hat diese erhöhte Miete Bestandschutz und darf auch mit dem Folgemieter wieder vereinbart werden. Wird nun zusätzlich zwischen Mieter und Vermieter ein Indexmietvertrag vereinbart, kann die Miete auch zukünftig weiter steigen, unabhängig ob dabei der Rahmen der Mietpreisbremse weiter überstiegen wird.

In Metropolen ist diese Vorgehensweise schon längst etabliert. Denn wenn Vermieter bereits legal eine Miete über dem Ortsniveau bekommen, könnten sie voraussichtlich für sehr lange Zeit keine Anpassung an den Mietspiegel mehr vornehmen. Sie müssten dann so lange warten, bis die ortsübliche Vergleichsmiete die bereits vereinbarte Miethöhe erreicht hat. Ein Indexmietvertrag wird davon jedoch ausgenommen. Die Miete darf auch dann weiter steigen.

Fazit: Indexmietvertrag

Ein Indexmietvertrag ist in der Regel überwiegend vorteilhafter für den Vermieter als für den Mieter. Das liegt daran, dass sich dadurch sehr leicht eine dauerhafte Miethöhe über der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen lässt. Voraussetzung ist dabei natürlich, dass der Preisindex schneller steigt als die übliche Miete vor Ort. Steigen hingegen die Mieten schneller als der Verbraucherpreisindex, können dadurch auch sehr schnell Nachteile für den Vermieter entstehen. Eine alternative Mieterhöhung ist bei einem Indexmietvertrag so gut wie ausgeschlossen. Der Vermieter muss dann also die Entwicklung aus der Ferne beobachten und ist dabei in seinem Aktionsradius eingeschränkt.

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