Beim Immobilienkauf und -verkauf hilft der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) dabei, die Bruttorendite eines Objekts zu berechnen. Damit ist er ein erster Indikator dafür, wie rentabel eine Immobilie ist und zu welchem überschlägigen Kaufpreis diese gegebenenfalls auf dem Markt angeboten oder erworben werden kann.

Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) beim Immobilienkauf und -verkauf
Der Kaufpreisfaktor gibt die Rentabilität einer Immobilie an. Je kleiner der Wert ist, desto besser ist die Rendite und umgekehrt.

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) setzt die mit der Immobilie voraussichtlich erzielbare Jahresnettomiete in das Verhältnis zum Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor ist daher ein Wert, der vor allem Kapitalanlegern dabei hilft, sich einen ersten Überblick darüber zu verschaffen, ob sich der Kauf der Immobilie lohnt. Er gibt dabei letztlich an, wie viele Jahre es dauert, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis abbezahlt haben. Der Kaufpreisfaktor bildet dabei den Kehrwert der Bruttorendite einer Immobilie. Wenn die Immobilie also beispielsweise einen Faktor von 25 hat, entspricht dies einer Bruttorendite von 4 Prozent (1/25).

Von Kapitalanlegern wird der Vervielfältiger verwendet, um den Ertragswert einer Renditeimmobilie überschlägig zu ermitteln. Dabei werden die voraussichtlich erzielbaren Jahresnettomieteinnahmen mit einem an diesem Standort üblichen Faktor multipliziert. Wie hoch der Kaufpreisfaktor ist, hängt jedoch stark von der Lage des Objekts ab. Ein Mehrfamilienhaus in Hamburg in einer sehr guten Lage kann beispielsweise einen Wert von 25 (4 Prozent Rendite) haben. Während ein Mehrfamilienhaus auf dem Lande in einer eher mittelmäßigen Lage im Regelfall einen weitaus niedrigeren Kaufpreisfaktor aufweist. Dabei sind sogar teilweise Werte von unter 10 möglich. 

Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor lässt sich grundsätzlich über folgende Formel berechnen:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielbare Jahresnettokaltmiete

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus wird für 500.000 Euro angeboten. Die erzielbaren Jahresnettomieteinnahmen belaufen sich dabei für das gesamte Objekt auf 25.000 Euro (ohne Nebenkosten). Teilt man nun den Kaufpreis durch die Jahresnettomieteinnahmen, erhält man dabei den Kaufpreisfaktor.

500.000 Euro (Kaufpreis) / 25.000 Euro (Jahresnettomiete) = 25 (Kaufpreisfaktor)

Der Kaufpreisfaktor von 25 gibt letztlich an, dass der Kaufpreis der Immobilie in 25 Jahren durch die Mieteinnahmen wieder eingebracht wird.

Was muss bei der Berechnung zusätzlich beachtet werden?

Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notar- und Grundbuchkosten sowie die nicht umlagefähigen, laufenden Bewirtschaftungskosten der Immobilie wie Verwaltungsgebühren oder Instandhaltungsrücklagen werden bei dieser überschlägigen Ermittlung meist nicht berücksichtigt.

Doch: Zieht man die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu und von den Jahresnettomieteinnahmen alle nicht umlagefähigen Nebenkosten ab, erhält man einen wesentlich genaueren Überblick über die Rentabilität der Immobilie.

Beispiel: Die Kaufnebenkosten zum obigen Mehrfamilienhaus betragen zusätzlich 70.000 Euro (14 Prozent des Kaufpreises). Die Jahresnettomiete reduziert sich dabei aufgrund diverser nicht umlagefähiger Nebenkosten im gleichen Zuge auf 18.000 Euro pro Jahr. Der korrigierte Kaufpreisfaktor berechnet sich danach wie folgt:

570.000 Euro (Anschaffungskosten) / 18.000 Euro (Jahresnettomiete abzgl. Bewirtschaftungskosten) = 31,67 (Korrigierter Vervielfältiger)

Mit dem korrigierten Vervielfältiger von 31,67, dauert es demnach fast 7 Jahre länger, ehe der Kaufpreis der Immobilie durch die Mieteinnahmen wieder eingebracht wird.

Hinweis:

Der Kaufpreisfaktor basiert grundsätzlich nur auf die anfängliche Jahresnettomiete. Kündigt ein Mieter beispielsweise seine Wohnung und lässt sich diese daraufhin nicht wieder neu vermieten, steigt der Wert an. Lässt sich hingegen zwischenzeitlich eine Mieterhöhung realisieren, kann der Faktor auch entsprechend sinken.

Welcher Vervielfältiger ist gut?

Da der Kaufpreisfaktor stark von der Lage der jeweiligen Immobilie abhängt, lässt sich nur schwer beantworten, welcher Wert tatsächlich gut oder schlecht ist. Allgemein gilt jedoch ein Faktor von 15 bis 20 als günstig. Bedeutet, dass die Mieteinnahmen den Kaufpreis nach spätestens 15 oder 20 Jahren wieder erwirtschaftet haben sollten. Während jedoch ein Wert von 15 in einigen Regionen Deutschlands bereits als schlecht gilt, so stellt ein Vervielfältiger von 25 in einigen Metropolregionen sogar ein wahres Schnäppchen dar.

Kaufpreisfaktor in der Übersicht

Der Vervielfältiger variiert in Deutschland je nach Region sehr stark. Während Immobilienkäufer in mittelmäßigen Lagen von einer schnellen Amortisierung ihrer Immobilieninvestition profitieren, müssen Kapitalanleger in guten Lagen oftmals länger warten, bis sich ihre Immobilie rentiert. Dazu folgende Übersicht:

StadtKaufpreisfaktor
(Wohn- und
Geschäftshäuser)
Berlin28 – 34
Bonn16 – 23,5
Bremen12,5 – 25
Chemnitz14 – 18
Dresden21 – 28
Düsseldorf20 – 28
Frankfurt18 – 32
Hamburg21 – 37
Hannover16,5 – 25
Köln18 – 30
Leipzig21 – 30
München29 – 58
Stuttgart25 – 31

Quelle: Immobilienberater des DAVE-Netzwerks

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