Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Dann müssen Mieter zahlen!

Nach dem Gesetz ist grundsätzlich immer der Vermieter für alle Instandhaltungen und Instandsetzungen an der Immobilie und die daraus resultierenden Kosten verantwortlich. Doch mithilfe einer sogenannten Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, können Vermieter kleinere Reparaturen unter bestimmten Voraussetzungen auch auf den Mieter umlegen.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Dann müssen Mieter zahlen!
Eine Kleinreparaturklausel beschränkt sich immer nur auf die Bestandteile einer Mietsache, die der häufigen Benutzung eines Mieters unterliegen.

Was sind Kleinreparaturen?

Vermieter sind nach dem Gesetz dazu verpflichtet, ihr Mietobjekt während der gesamten Mietzeit immer in einem funktionsfähigen und nutzbaren Zustand zu erhalten. Als Kleinreparatur wird dabei die Behebung und Reparatur von kleineren Schäden an der jeweiligen Mietsache bezeichnet. Mit einer sogenannten Kleinreparaturklausel können Vermieter ihre Mieter jedoch dazu verpflichten, die Kosten für kleinere Reparaturen innerhalb der vermieteten Wohnung bis zu einer bestimmten Obergrenze selbst zu übernehmen.

Mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, entbindet sich der Vermieter also teilweise von seiner gesetzlichen Verpflichtung, die Mietsache auf seine Kosten in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten. Diese Klausel gilt allerdings nur, wenn dazu im Mietvertrag auch entsprechend rechtswirksame Formulieren und Regelungen getroffen wurden.

Welche Reparaturen unterliegen der Kleinreparaturklausel?

Eine Kleinreparaturklausel beschränkt sich immer nur auf die Bestandteile einer Mietsache, die der häufigen Benutzung eines Mieters unterliegen (z.B. Türgriffe, Wasserhähne oder Lichtschalter). Eine rechtswirksame Kleinreparaturklausel muss jedoch grundsätzlich auch immer entsprechende Kostenobergrenzen definieren. Das gilt sowohl für einzelne Maßnahmen als auch für die Gesamtsumme an Kleinreparaturen eines ganzen Jahres. Zu den häufig benutzten Bestandteilen einer Mietsache zählen dabei grundsätzlich folgenden Installationen:

  • Installationen für Wasser, Gas und Elektrizität (z.B. defekter Lichtschalter),
  • Koch- und Heizeinrichtungen,
  • Tür- und Fensterverschlüsse,
  • Gurte und Schnüre von Jalousien und Rollläden,
  • Verschlussvorrichtungen von Fensterläden

Einige Installationen unterliegen jedoch nicht der Kleinreparaturklausel und obliegen grundsätzlich immer der Verantwortung des Vermieters. Darunter zählen zum Beispiel nachfolgende Bestandteile einer Mietsache, mit denen der Mieter nur selten bis gar nicht in Kontakt kommt:

  • Stromleitungen innerhalb der Mietsache,
  • Gas- und Wasserleitungen innerhalb der Mietsache,
  • Therme innerhalb der Mietsache,
  • Leuchtmittel von Gemeinschaftsbereichen (z.B.Treppenhaus)

Die Inspektion oder Wartung einer Therme kann der Vermieter jedoch im Gegensatz zu einer Reparatur in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Wartungen und Inspektionen dienen nämlich grundsätzlich nur der Überprüfung und dem Verzögern der Abnutzung der technischen Anlage und stellen demzufolge keine tatsächliche Reparatur dar.

Hinweis:

Alle Reparaturen außerhalb der Mietsache (z.B. Verschlussvorrichtung von Fensterläden im Treppenhaus) sind grundsätzlich immer Sache des Vermieters.

Welche Kosten dürfen maximal auf den Mieter umgelegt werden?

Das Gesetz gibt für die maximalen Kosten, die Vermieter für Kleinreparaturen auf ihre Mieter abwälzen können, prinzipiell keine rechtlichen Vorgaben und Richtlinien vor. In den vergangenen Jahren wurden dazu jedoch einige Gesetzesurteile gefällt, die den Mieter vor übertriebenen Reparaturkosten schützen sollen. Demnach sind Vermieter dazu angehalten, für eine rechtswirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag immer grundsätzlich zwei Kostenobergrenzen festzulegen:

  • Die Festlegung, wie viel eine einzelne Kleinreparatur maximal kosten darf,
  • Die Festlegung, wie hoch der Gesamtbetrag an Kleinreparaturkosten in einem Jahr maximal sein darf (Jahreshöchstgrenze)

Die von Gerichten üblich anerkannte Obergrenze für eine einzelne Kleinreparatur liegt dabei in aller Regel bei bis zu 100 bis 120 Euro. Einen bestimmten Betrag gibt das Gesetz dabei jedoch nicht vor. Mieter und Vermieter sollten jedoch beachten, dass sich die Obergrenze von Kleinreparaturen aufgrund von zukünftigen Preissteigerungen prinzipiell immer auch nach oben verschieben kann. Bei den Gesamtkosten für Kleinreparaturen eines ganzen Jahres, kann der Vermieter als Obergrenze im Regelfall bis zu 8 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete vom Mieter verlangen.

Nicht zugelassen ist dabei grundsätzlich die Vereinbarung, dass der Mieter dazu verpflichtet ist, die jeweilige Reparatur selbst in Auftrag zu geben oder sogar selbst auszuführen. Kleinreparaturen müssen grundsätzlich immer vom Vermieter in Auftrag gegeben werden. Die Kosten dafür kann er dann später mit dem jeweiligen Mieter abrechnen.

Hinweis:

Mieter dürfen grundsätzlich nicht für eine anteilige Kostenübernahme an einer Kleinreparatur herangezogen werden. Durch eine rechtswirksam vereinbarte Kleinreparaturklausel ist es demnach nur möglich, den Mieter bis zu einer bestimmten Obergrenze für Kosten von Kleinreparaturen aufkommen zu lassen.

Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?

Kleinreparaturen müssen grundsätzlich entweder ganz oder gar nicht vom Mieter getragen werden. Überschreitet eine Kleinreparatur die vereinbarte Obergrenze im Mietvertrag, so sind die Kosten dafür vollständig vom Vermieter zu tragen. Auch eine anteilige Kostenübernahme durch den Vermieter bis zur vereinbarten Obergrenze ist in diesem Fall nicht möglich.

Beispiel Beteiligungsklausel

Die Reparatur eines Fensterverschlusses innerhalb einer vermieteten Wohnung kostet dem Vermieter 160 Euro. Mieter und Vermieter haben im Mietvertrag jedoch eine Kleinreparaturklausel mit einer Obergrenze für Kleinreparaturen von maximal 100 Euro je Maßnahme festgelegt. In diesem Fall muss der Vermieter die gesamten Kosten der Reparatur selbst tragen. Eine anteilige Zahlung des Mieters in Höhe von 100 Euro ist hierbei nicht zulässig.

Beispiel Vornahmeklausel

Eine sogenannte Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter die jeweilige Reparatur selbst auszuführen oder eigenständig in Auftrag zu geben. Eine derartige Klausel ist grundsätzlich unzulässig. Mieter sollten daher bei einem Mangel immer zu aller erst den Vermieter zur Beseitigung auffordern, da sie ansonsten für fehlerhafte Reparaturen haften können. Ausnahmen bilden dabei grundsätzlich nur dringliche Reparaturen (z.B. Wasserrohrbruch innerhalb der Mietsache).

Wann ist eine Kleinreparaturklausel wirksam?

Damit eine Kleinreparaturklausel rechtswirksam wird, müssen dabei immer verschiedene Bedingungen eingehalten werden. Darunter zählen folgende Punkte:

  • Höhe für einzelne Kleinreparaturkosten: Die Höhe für einzelne Kleinreparaturkosten darf 100 bis 120 Euro pro Maßnahme nicht überschreiten.
  • Höhe für die gesamten Kleinreparaturkosten eines Jahres: Die gesamten einzelnen Kleinreparaturen eines Jahres dürfen 8 Prozent der Jahresnettomiete nicht überschreiten.
  • Keine anteilige Kostenübernahme durch den Mieter: Liegen die Kosten einer Kleinreparatur höher als die festgelegte Obergrenze, darf vom Vermieter keine anteilige Kostenübernahme verlangt werden.
  • Der Kleinreparaturklausel unterliegen nur Schäden für häufig genutzte Bestandteile einer Mietsache: Bestandteile, die dem Gemeinschaftseigentum angehören oder nur sehr selten vom Mieter benutzt werden, unterliegen der Kleinreparaturklausel grundsätzlich nicht.
  • Es wurde keine Vornahmeklausel vereinbart: Vermieter dürfen ihre Mieter nicht dazu verpflichten, etwaige Kleinreparaturen selbst vorzunehmen oder eigenständig in Auftrag zu geben.

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