Kündigung wegen Eigenbedarf: Welche Voraussetzungen müssen vorliegen & wie können sich Mieter dagegen schützen?

Laufende Mietverhältnisse können vom Vermieter nur bei bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden. Eine Möglichkeit stellt dabei die Kündigung wegen Eigenbedarf dar. Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis dann kündigen, wenn er eine bestimmte Wohnung entweder für sich selbst oder für nahe Verwandte benötigt. Nur unter diesen Umständen ist er auch berechtigt, dem Mieter eine rechtskräftige Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen. Bei dieser Form der Kündigung gibt es allerdings noch weitere rechtliche und formale Dinge zu beachten!

Kündigung wegen Eigenbedarf

Die Grenzen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf sind gesetzlich klar definiert. Dabei hat der Vermieter den Anspruch auf die Wohnung nur für sich, Angehörige der Familie oder Angehörige seines Haushaltes. Dazu zählen z.B. Eltern, Kinder & Enkelkinder oder Großeltern. Aber auch für notwendiges Pflegepersonal oder nichteheliche Kinder des Partners darf Eigenbedarf angemeldet werden.

Achtung beim vortäuschen einer Kündigung wegen Eigenbedarf

▷ Aber Achtung: Vermieter dürfen einen Eigenbedarf nicht vortäuschen! Im schlimmsten Fall drohen dafür sogar Ansprüche auf Schadensersatz. Bei einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarf müssen Vermieter zusätzlich immer plausibel darlegen, wofür sie die Wohnung tatsächlich benötigen. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, muss der Vermieter mit Leistungen zu Schadensersatz rechnen.

Welche Kündigungsfristen müssen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf eingehalten werden?

Gesetzliche Kündigungsfristen müssen auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf eingehalten werden. Für Vermieter gilt es dabei immer auch einige Besonderheiten zu beachten. Nicht selten wird z.B. schon länger vom Vermieter die Eigennutzung einer Wohnung ab einen bestimmten Zeitpunkt geplant aber diese trotzdem noch an einen neuen Mieter überbrückend weiter vermietet.

In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter bereits beim Abschluss des Mietvertrages auf einen solchen Umstand hinweisen! Tut er das nicht und die Absicht zur Kündigung wegen Eigenbedarf war schon bei Mietbeginn gegeben, entfällt ihm nach Rechtsprechung das Recht zur Kündigung! Das trifft allerdings nur bei einer bereits geplanten Kündigung wegen Eigenbedarf zu. Eine vorherige Abschätzung des Vermieters über einen eventuellen Eigenbedarf ist dabei nicht notwendig.

Ähnlich sieht es bei einer Kündigung aufgrund eines Verdachts des Eigenbedarfs aus. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann unwirksam, wenn der Vermieter dem Mieter nur auf Verdacht des eventuell absehbar notwendigen Eigenbedarfs kündigt. Das ist dann der Fall, wenn er sich z.B. nicht zu 100% sicher ist, ob er die Wohnung überhaupt zum Eigenbedarf benötigt. Er kündigt dem Mieter sozusagen „für alle Fälle“. 

Nur so kann fristgerecht gekündigt werden:

Liegen alle Voraussetzungen für eine rechtskonforme Kündigung wegen Eigenbedarf vor, muss der Vermieter noch die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Das BGB regelt diese im § 573c. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist dabei nur zulässig, wenn das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt wird.

Zum Beispiel:

Der Vermieter kündigt dem Mieter die Wohnung wegen Eigenbedarf am 02. Juni. In diesem Fall endet das Mietverhältnis Ende August. Bei Kündigung wegen Eigenbedarf gibt es dabei aber noch weitere Besonderheiten zu beachten. Die Fristen richten sich zusätzlich nach der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses. Je länger ein Mieter bereits in einer Wohnung gewohnt hat, desto länger ist auch seine gesetzliche Kündigungsfrist. Dazu folgende Tabelle:

MietdauerKündigungsfrist
< 5 Jahre3 Monate
5-8 Jahre6 Monate
> 8 Jahre9 Monate

Kündigt der Mieter selbst, gibt es keine verlängerte Kündigungsfristen zu beachten. Die Mietdauer spielt dabei keine Rolle. Ältere Mietverträge (vor 2001) können allerdings noch längere Kündigungsfristen enthalten, wenn diese vertraglich vereinbart wurden.

Sonderfall Zweifamilienhaus

Das Gesetz sieht bei Zweifamilienhäusern eine Sonderregelung für die Kündigung wegen Eigenbedarf vor. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter auch selbst eine Wohnung im Haus bezogen hat. 

Kündigung wegen Eigenbedarf bei Zweifamilienhaus
Bei diesem Sonderfall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate, wenn der Vermieter selbst eine der 2 Wohnungen bezogen hat.

Liegt dieser Sonderfall vor, gibt es vereinfachte Bedingungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Der Vermieter kann In diesem Fall dem Mieter jederzeit ohne Benennung von Gründen kündigen. Dabei verlängert sich allerdings die jeweilige Kündigungsfrist um 3 Monate. Für Mieter mit einem Mietvertrag seit über 8 Jahren bedeutet das z.B., dass sie bei Kündigung erst nach 12 Monaten ausziehen müssen.

Sonderfall Eigentumswohnung

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gibt es auch hier gesetzliche Sonderregelungen zu beachten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird nämlich dann verwehrt, wenn eine Wohnung bereits vor der Aufteilung vermietet war. Für diesen Fall gibt es vorgeschriebene Sperrfristen zu beachten. In der Regel betragen diese 3 Jahre. Dabei kann allerdings jedes Bundesland seine individuellen Sperrfristen aufstellen. Diese können durchaus auf bis zu 10 Jahre ausgeweitet werden. Folglich sollte man als Käufer einer solchen Eigentumswohnung vorab immer genau prüfen, welche Sperrfristen vor Ort eingehalten werden müssen!

Sonderfall Eigentumswohnung bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Wie sieht die formale Gestaltung einer Kündigung wegen Eigenbedarf aus?

Zu einer Kündigung wegen Eigenbedarf gehört grundsätzlich auch ein schriftliches Kündigungsschreiben. Dieses sollte allerdings formale Fehler möglichst vermeiden. Sind gravierende Fehler vorhanden, kann es unter Umständen passieren, dass die angestrebte Kündigung sogar ihre Wirksamkeit verliert. Der Vermieter muss eine Kündigung grundsätzlich schriftlich beim Mieter einreichen. Hinzu kommt bei der Kündigung wegen Eigenbedarf, dass der Vermieter auch eine detaillierte Begründung beilegen muss. Dabei muss er z.B. benennen für wen und wann er die Wohnung benötigt. Zudem sollten folgende Punkte zusätzlich im Kündigungsschreiben benannt werden:

Formale Gestaltung der Kündigung wegen Eigenbedarf
  • Verwandtschaftsgrad zu der Person, für die er die Wohnung benötigt.
  • Begründung der persönlichen Verbundenheit zu Angehörigen des Haushalts (z.B. bei nichtehelichen Kindern des Partners).
  • Detaillierte Begründung für den Eigenbedarf (z.B. Umzug wegen Pflege Eltern).
  • Benennung des gesetzlichen Widerspruchsrechts des Mieters gemäß BGB.
  • Angebot zu einer alternativen Wohnung, wenn vorhanden.
  • Begründung, warum diese alternative Wohnung nicht ausreichend für den Eigenbedarf ist.

Für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarf, muss das Schreiben beim Mieter auch tatsächlich ankommen. Das bloße Abschicken genügt in diesem Fall nicht. Grund ist, dass Mieter nicht selten den Eingang der Kündigung bestreiten. Meine Empfehlung lautet daher die Verwendung eines Einschreibens. Aber auch die persönliche Abgabe unter Einbezug einer 2. Person (als evtl. Zeuge) ist dabei eine mögliche Variante.

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Welche Möglichkeiten haben Vermieter bei Widerstand?

Oft geht mit der Kündigung wegen Eigenbedarf auch ein nicht unerheblicher Widerstand des Mieters einher. In der Regel ist das der Fall, wenn besondere Umstände vorliegen. Der Mieter hat z.B. eine Körperbehinderung oder er leidet unter einer schweren Krankheit. Liegen solche Voraussetzungen vor, hat der Mieter die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen. Ist das Kündigungsschreiben ohnehin unwirksam, weil z.B. wichtige Inhalte fehlen kann er sich den Widerstand ohnehin sparen und die Kündigung einfach ignorieren. 

Allerdings kann der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf dann einfach noch einmal aussprechen. Das kann er solange machen, bis diese endgültig formal korrekt geschrieben ist. Liegt aber tatsächlich eine schwere Krankheit beim Mieter vor, verliert die Kündigung trotzdem nicht ihre Wirksamkeit.  Es besteht dabei lediglich die Möglichkeit einer Fristverlängerung für den Mieter.

Wie sind Gerichte bei Kündigung wegen Eigenbedarf gestimmt?

Kommt es zu erheblichen Widerständen durch den Mieter, hat der Vermieter oft nur die Möglichkeit die Angelegenheit durch ein Gericht zu klären. Für die Einschätzung der Lage, sollte er allerdings immer erst vorab eine Beratung durch einen Fachanwalt in Anspruch genommen haben. Im Regelfall sind die meisten Kündigungen wegen Eigenbedarf vor Gericht erfolgreich. Immerhin geht es für den Vermieter um sein Eigentum, was viele Gerichte auch größtenteils honorieren. Voraussetzung dabei ist allerdings immer, dass die Kündigung gut vorbereitet wurde und akzeptable Gründe für den Eigenbedarf vorliegen.

Wer sich den Weg zum Gericht sparen möchte, kann auch versuchen eine einvernehmliche Einigung mit dem Mieter zu erzielen. Dabei ist eine Möglichkeit z.B. das Anbieten einer alternativen Wohnung. Aber auch verlängerte Kündigungsfristen können mit dem Mieter vereinbart werden. Es empfiehlt sich daher immer erst den Kontakt zum Mieter zu suchen, bevor dieser direkt das Kündigungsschreiben in den Händen hält.

So können sich Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf wehren

Die Gerichte sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf in den meisten Fällen auf der Seite des Vermieters. Doch manchmal ergeben sich auch Chancen für Mieter, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich zur Wehr zu setzen. Folgende Fallbeispiele können schließlich dazu führen, dass eine ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam wird:

Möglichkeiten für Mieter sich gegen Eigenbedarfskündigung zu wehren

Formale Fehler bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf:

Nur ein Eigentümer unterschreibt das Kündigungsschreiben: Bei mehreren Vermietern muss die Unterschrift von jedem Eigentümer vorhanden sein.

Nur ein Eigentümer unterschreibt das Kündigungsschreiben: Bei mehreren Vermietern muss die Unterschrift von jedem Eigentümer vorhanden sein.

Der Vermieter weist im Schreiben nicht auf das gesetzliche Widerspruchsrecht hin: Die Fristen und Möglichkeiten eines Widerspruchs müssen dem Mieter schriftlich aufgezeigt werden.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen werden im Schreiben nicht eingehalten: Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf gelten unter Umständen sogar verlängerte Fristen. Diese müssen zusätzlich im Schreiben benannt werden.

Der Vermieter spricht die Kündigung mündlich aus: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss immer schriftlich erfolgen! Dabei müssen alle Mieter der Wohnung angesprochen werden.

Der Vermieter verfügt über Alternativwohnungen und bietet diese dem Mieter in seinem Kündigungsschreiben nicht an: Nach gültigem Recht ist der Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf dazu verpflichtet, dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anzubieten (einschl. Benennung der Konditionen). Voraussetzung ist natürlich, dass er noch weitere Wohnungen in seinem Besitz hält. Diese müssen sich zusätzlich entweder im selben Haus oder in gleicher Wohnlage befinden und auch zum Ablauf der Kündigungsfrist für den Mieter bezugsfertig sein.

Rechtliche Fehler bei der Kündigung wegen Eigenbedarf:

Der Vermieter kündigt dem Mieter wegen Eigenbedarf trotz eines besonderen Härtefalls: Liegt ein Härtefall beim Mieter vor, so kann die Kündigung wegen Eigenbedarf zeitweise abgewendet werden. Ein Widerspruch wegen Härtefall kann z.B. bei Schwangerschaft, Krankheit oder hohem Alter eingelegt werden. In diesem Fall wird die Kündigung allerdings nicht unwirksam. Der Mieter kann dabei aber auf Fristverlängerungen hoffen.

Der neue Eigentümer kündigt wegen Eigenbedarf ohne Grundbucheintragung: Bei einem Wechsel des Eigentümers kann der neue Eigentümer erst dann kündigen, wenn er auch im Grundbuch eingetragen ist.

Der Vermieter möchte die Wohnung für einen entfernten Bekannten in Anspruch nehmen: Laut Rechtsprechung darf er die Wohnung wegen Eigenbedarf nur für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts kündigen. Die Namen der Personen und den Grund des Eigendarfs muss er dabei detailliert benennen.

Bei Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen möchte der Käufer dem Mieter direkt wegen Eigenbedarf kündigen: In diesem Fall gelten für die Mieter besondere Sperrfristen. Diese betragen je nach Bundesland bis zu 10 Jahre, mindestens jedoch 3 Jahre.

Schon vor Mietbeginn war dem Vermieter klar, dass er die Wohnung früher oder später zu Zwecken des Eigenbedarfs nutzen möchte: In diesem Fall ist die Kündigung unwirksam. Allerdings ist der Mieter hierbei in der Beweispflicht, was in den meisten Fällen große Schwierigkeiten bürgt.

Der Vermieter täuscht den Eigenbedarf nur vor: Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter durchaus Ansprüche wegen Schadenersatz stellen.

Der Vermieter besitzt eine ähnliche Wohnung, die er alternativ beziehen könnte: In diesem Fall muss er genau begründen, warum nur diese eine Wohnung für den Eigenbedarf in Frage kommen kann.

Fazit zur Kündigung wegen Eigenbedarf:

Vermieter haben in der Regel immer gute Chancen eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchzusetzen. Sie sollten dabei allerdings möglichst formale und rechtliche Fehler im Kündigungsschreiben vermeiden. Eine Kündigung verliert nicht selten ihre Wirksamkeit aufgrund fehlerhafter Formulierungen. Mieter hingegen sollten aufgrund dieses Umstandes immer genau prüfen, ob die Kündigung tatsächlich alle notwendigen Inhalte enthält. Sie verfügen dabei über das Recht des Widerspruchs, falls das Schreiben unwirksam ist. 

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf gelten desweiteren bei bestimmten Sonderfällen  besondere Kündigungsfristen. Vermieter müssen diese in ihrem Schreiben zusätzlich gesondert benennen. Mieter profitieren davon allerdings nur, wenn sie z.B. schon länger als 5 Jahre in der jeweiligen Wohnung leben oder zusammen mit dem Vermieter in einem Zweifamilienhaus wohnen. Eine Sonderregelung besteht desweiteren, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. In diesem Fall gibt es für Vermieter sogenannte Sperrfristen von mindestens 3 Jahren zu beachten. Anderenfalls gelten die üblichen Kündigungsfristen, die allgemein bekannt sind.

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