Neben der Mikrolage ist auch die Makrolage eines der wichtigsten Kriterien bei der Standortanalyse und der Immobilienbewertung. Sie untersucht dabei das große Ganze und erweitert das räumliche Umfeld auf eine gesamte Stadt oder eine gesamte Region. Zu den größten Einflussfaktoren der Makrolage gehören dabei unter anderem die Bevölkerungsstruktur, die Wirtschaftskraft oder die Arbeitslosenquote einer gesamten Region.

Makrolage: Wichtiges Kriterium bei der Standortanalyse und Immobilienbewertung!
Die Makrolage beschreibt das Umfeld einer Immobilie im erweiterten Sinne. Zentraler Einflussfaktor ist dabei die Attraktivität einer Region oder einer Stadt.

Die Makrolage erfasst bei der Standortanalyse das große Ganze, also das räumliche Umfeld im erweiterten Sinne. Wo sich die Mikrolage auf einen kleinen Stadtteil beschränkt, betrachtet die Makrolage dabei ganze Regionen, bestehend aus mehreren Städten mit mehreren Stadtteilen. Mit dem Wohnsitz ist die Makrolage für den Eigennutzer oder den Mieter häufig bereits durch die berufsbedingte Nähe zur Arbeit vorgegeben. Als Investor hat man hingegen freie Wahl und kann sich seinen optimalen Makrostandort selbst wählen.

Ein Faktor, der dabei im Regelfall den größten Einfluss auf die Makrolage hat, ist die örtliche und regionale Infrastruktur. Gibt es genügend Freizeitangebote und Einkaufsmöglichkeiten oder wie gut ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Bei der Bewertung der Makrolage spielt jedoch auch immer die Wirtschaftskraft einer Region eine grundlegende Rolle. Gibt es vor Ort genügend Arbeitsplätze oder herrscht eine hohe Arbeitslosigkeit?

Die Makrolage beschreibt das Umfeld einer Immobilie im erweiterten Sinne. Zentraler Einflussfaktor ist dabei die Attraktivität einer Region oder einer Stadt. Das Hauptaugenmerk sollte daher auf die wirtschaftlichen und strukturellen Aspekte einer Region liegen. Investoren sollten daher wachsende Standorte von rückläufigen möglichst unterscheiden können, um den Werterhalt ihrer Immobilie langfristig sicherzustellen. Die Analyse der Makrolage spielt neben der Ermittlung des Verkehrswerts auch für die Einschätzung der Mietattraktivität eine wichtige Rolle.

Welche Faktoren bestimmen eine gute oder schlechte Makrolage?

Um die Makrolage einer Immobilie besser bestimmen zu können, bietet sich die Anwendung einer Checkliste mit allen relevanten Merkmalen und Einflussfaktoren an:

  • Verkehrsanbindung (z.B. Straßen, Autobahnen, Bus, Bahn, Flughafen)
  • Öffentlicher Nahverkehr
  • Arbeitslosigkeit, Wirtschaftskraft und Arbeitsplätze
  • Bevölkerungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung
  • Qualität der Landschaft (z.B. Ackerland, Wälder)
  • Infrastruktur (z.B. Geschäfte, Schulen, örtliche Behörden)
  • Kulturelles Angebot (z.B. Theater, Museen)
  • Politische Situation
  • Wirtschaftsförderung
  • Soziale Situation (z.B. Ort für Familien oder Studentenstadt)
  • Kaufkraft pro Person

Betrachtet man die Makrolage einer Immobilie, spielen dabei eine Vielzahl an Einflussfaktoren eine grundlegende Rolle. Entscheidender Faktor ist jedoch immer, welche Anforderungen und Erwartungen überhaupt an die Immobilie und dessen Umgebung gestellt werden. Während eine ruhige Wohnung eher im Randgebiet zu finden ist, ist die Verkehrsanbindung im Zentrum beispielsweise wesentlich besser. Für Investoren ist dabei jedoch ein wichtiger Punkt, dass die Makrolage auch zu ihrer gewählten Vermietungsstrategie und den bevorzugten Mietern passt.

Zum Beispiel:

Befindet sich die Immobilie in einer eher ruhigen Gegend mit mittelmäßiger Infrastruktur und einer schlechten Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, ist diese wahrscheinlich weniger für Studenten geeignet. Wer sich als Investor jedoch auf die Vermietung von Studentenwohnungen spezialisiert hat, sollte solche Standorte möglichst meiden. Aus diesem Beispiel ergibt sich folglich, dass eine detaillierte Analyse der Makrolage für den Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt letztlich unerlässlich ist.

Harte und weiche Standortfaktoren

Untersucht man die Makrolage näher, lassen sich dabei die oben genannten Faktoren wie Wirtschaftskraft oder Infrastruktur den subjektiven Faktoren, wie das Ansehen der Stadt oder das kulturelle Angebot gegenüberstellen. Dabei handelt es sich um sogenannte harte und weiche Standortfaktoren. Lärmbelästigungen sind zum Beispiel in der Stadt erwartungsgemäß höher als auf dem Land. Auch die Anzahl von Vereinen oder sonstigen Freizeitangeboten ist im Regelfall eindeutig bestimmbar.

Weiche Standortfaktoren sind hingegen nicht messbar. Bei der Analyse der Makrolage stellen sie beispielweise das Ansehen einer Stadt oder einer Region dar. Dieser Faktor kann Investoren oder Mieter letztlich emotional motivieren, sich für eine bestimmte Immobilie an einem bestimmten Standort zu entscheiden. Dieser Umstand wiederrum hat zur Folge, dass weiche Standortfaktoren auch oftmals den Marktwert einer Immobilie mitbestimmen.

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