Mieteinnahmen versteuern: Wieviel verlangt der Staat und wie kann die Steuerlast dabei effektiv gemindert werden?

Vermieter müssen ihre erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich immer mit ihrem persönlichen und individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Dabei werden die Mieteinnahmen jedoch nicht in voller Höhe versteuert, sondern dürfen noch um entsprechende Abschreibungen gemindert werden. In Deutschland unterliegen grundsätzlich alle Einkommensarten der Steuerpflicht. Bei der Vermietung muss dabei zusätzlich auch immer zwischen Privatpersonen und Gewerbetreibenden unterschieden werden.

Mieteinnahmen versteuern: Wieviel verlangt der Staat und wie kann die Steuerlast dabei effektiv gemindert werden?

Das Thema „Mieteinnahmen versteuern“ ist gerade bei Privatpersonen oft mit vielen Unklarheiten verbunden. Für Vermieter gibt es dabei viele Besonderheiten zu beachten: Welche Kosten können von der Steuer abgesetzt werden oder gibt es Freibeträge bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung? Der nachfolgende Beitrag beantwortet im Folgenden alle wichtigen Fragen rund um das Thema „Mieteinnahmen versteuern“.

Warum müssen Vermieter ihre Mieteinnahmen versteuern?

Mieteinnahmen, die aus der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erzielt werden, müssen nach § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich wie jede andere Einkommensart versteuert werden. Die Einkommensteuerpflicht besteht dabei unabhängig davon, ob die erzielten Einnahmen aus der Vermietung von Häusern, Eigentumswohnungen, Einliegerwohnungen, Ferienwohnungen oder aus der Untervermietung stammen.

Die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung müssen grundsätzlich immer in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Besondere Versteuerungsregeln gelten dabei nur bei der Vermietung an Familienmitglieder, Unternehmer, bei Leerständen oder der Vermietung von Ferienwohnungen.

Wie hoch ist die Steuerbelastung bei Mieteinnahmen?

In welcher Höhe ein Vermieter seine Mieteinnahmen versteuern muss, hängt grundsätzlich immer von seinem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Werden bei einer Vermietung Verluste erzielt, können sich diese dabei aber auch immer positiv auf die steuerliche Belastung anderer Einkünfte auswirken.Vermieter können diese Verluste dann gegen andere, zu versteuernde Einnahmen gegenrechnen und somit die persönliche Steuerbelastung senken.

Werden bei der Vermietung jedoch dauerhafte Verluste erzielt, kann dem Vermieter dabei auch Liebhaberei vorgeworfen werden. Liebhaberei entspricht dabei einer Tätigkeit, die ohne Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Sie dient dabei also nicht mehr der Erzielung von positiven Einkünften, sondern wird aus persönlichen Gründen vom Steuerpflichtigen betrieben. Da Einkünfte aus Liebhaberei grundsätzlich nicht steuerbar sind, können die Verluste demzufolge auch nicht mehr mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden.

Welche Aufwendungen können Vermieter steuerlich geltend machen?

Jede Privatperson, die eine Immobilie vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen versteuern. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind dem Fiskus dabei grundsätzlich in der Anlage V der Steuererklärung lückenlos zu offenbaren. Die Vermietung einer Immobilie ist dabei auch immer mit entsprechenden laufenden Kosten verbunden. Diese können Vermieter jedoch größtenteils als Abschreibungen von den Mieteinnahmen abziehen und somit ihre Steuerlast effektiv senken. Nur was dann als Überschuss bleibt, muss letztlich versteuert werden.

Um alle Kosten nachweisen zu können, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie aufgewendet wurden, sollten Vermieter grundsätzlich immer die entsprechenden Belege dazu sammeln und gewissenhaft abheften. Bei der Angabe der Mieteinnahmen sollte unbedingt auch immer berücksichtigt werden, ob es etwaige Mietausfälle oder Leerstände gab. Das Finanzamt berücksichtigt einen Leerstand dabei steuerlich allerdings nur, wenn zu dieser Zeit auch eine Vermietungsabsicht bestand.

Auch alle Zusatzkosten, die im Zusammenhang mit einer Wohnungsübergabe stehen (z.B. Wohnungsanzeigen, Makler), sollten bei der Steuererklärung unbedingt angegeben werden.

Folgende Kosten können bei der Steuererklärung geltend gemacht werden:

Beispielrechnung: Mieteinnahmen versteuern unter Berücksichtigung von Abschreibungen

Herr Mustermann kauft ein Mehrfamilienhaus für 300.000 Euro, welches er vollständig vermietet und über ein Annuitätendarlehen finanziert. Die monatliche Kaltmiete, die er mit der Immobilie erzielt, beläuft sich in diesem Beispiel auf 2.000 Euro, also 24.000 Euro pro Jahr. Der Kaufpreis der Immobilie mit den anteiligen Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer) beträgt ohne Grundstücks- bzw. Bodenwert 250.000 Euro. Diesen Betrag kann er jährlich mit zwei Prozent (Baujahr nach 1925) von der Steuer abschreiben.

Einnahmen / Ausgaben pro JahrErgebnis
Zu versteuernde Mieteinnahmen24.000 Euro
Abzgl. Darlehenszinsen-4.000 Euro
Abzgl. 2% Abschreibung für Abnutzung (AfA)-5.000 Euro
Abzgl. laufende Kosten (z.B. Kontoführung, Hausverwaltung etc.)-2.500 Euro
Abzgl. Instandhaltungen bzw. Reparaturen-3.000 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung9.500 Euro
Persönlicher Steuersatz30 Prozent
Steuerabgaben2.850 Euro

Aufgrund der hohen absetzbaren Kosten und Abschreibungen, muss Herr Mustermann nicht die vollen 24.000 Euro als Mieteinnahmen versteuern. Nach obiger Rechnung bleiben nur noch lediglich 9.500 Euro übrig, die er nun mit seinem persönlichen und individuellen Einkommensteuersatz versteuern muss.

Hätte Herr Mustermann in einem Jahr jedoch einmal geringere Einnahmen aufgrund mehrerer Leerstände, könnte sein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung auch negativ sein. In diesem Fall könnte er mit seinem negativen Einkommen andere positive Einkünfte steuerlich mindern. Schlechter sieht es jedoch aus, wenn das Darlehen irgendwann vollständig abbezahlt ist. In diesem Fall steigen die zu versteuernden Erträge, da die Schuldzinsen in der Steuererklärung nicht mehr steuermindernd angesetzt werden können.

Welche Rolle spielen die Anschaffungs- und Herstellungskosten und der Erhaltungsaufwand bei der Versteuerung von Mieteinnahmen?

Herstellungskosten sind grundsätzlich alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Bau einer Immobilie stehen. Dazu zählen neben allen Handwerkerarbeiten auch sämtliche Kosten, die in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Bau der Immobilie stehen und zwangsläufig bei der Herstellung anfallen. Zu den Herstellungskosten zählen auch alle Baunebenkosten, wie das Honorar für den Architekten oder die Gebühr für den Statiker.

Anschaffungskosten umfassen hingegen alle Aufwendungen, die für den Erwerb einer Immobilie erforderlich sind. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch alle Kaufnebenkosten, wie: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder Maklerprovisionen. Der Boden- bzw. Grundstückswert ist jedoch nicht abschreibungsfähig und darf bei der Versteuerung der Mieteinnahmen nicht berücksichtigt werden.

Werden an der Immobilie nachträgliche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten vorgenommen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie 15 Prozent (ohne Umsatzsteuer) der Anschaffungskosten übersteigen, zählen diese ebenfalls zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Derartige Aufwendungen erhöhen den Substanzwert der Immobilie wesentlich und müssen demzufolge ratierlich im Zuge der AfA über bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden.

Wer Mieteinnahmen versteuern muss, sollte die Anschaffungskosten dabei jedoch klar von sogenannten Aufwendungen für den Erhaltungsaufwand separieren. Denn: Die Kosten für den Erhaltungsaufwand dürfen als Werbungskosten sofort und in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Der Erhaltungsaufwand umfasst dabei alle Instandhaltungsarbeiten, die bei der täglichen und gewöhnlichen Nutzung der Immobilie entstehen. Dazu zählt beispielsweise die Erneuerung von Sanitäranlagen oder das Streichen des Gemeinschaftsflures.

Beim Thema „Mieteinnahmen versteuern“ ist oft unklar, welche Aufwendungen und Kosten letztlich wann von der Steuer abgesetzt werden dürfen. Das Finanzamt trifft hierbei jedoch eindeutige Regelungen:
  • Anschaffungs- und Herstellungskosten sind im Zuge der AfA über die Nutzungsdauer des Gebäudes ratierlich über bis zu 50 Jahre abzuschreiben. Der Grundstückswert darf hierbei nicht berücksichtigt werden und ist vom Kaufpreis entsprechend abzuziehen.
  • Erhaltungs- und Modernisierungskosten sind als Werbungskosten in dem Zeitraum in voller Höhe abzugsfähig, in dem sie angefallen sind. Die Kosten können dabei wahlweise auf einmal im Jahr der Kostenentstehung oder über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren steuerlich angerechnet werden. Überschreiten sie jedoch 15 Prozent der Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren, gelten sie als Anschaffungs- und Herstellungskosten und müssen ebenfalls ratierlich abgeschrieben werden.
  • Für das Finanzamt gelten vereinfacht alle Ausgaben bis 4.000 Netto im Jahr als Erhaltungsaufwand.

Wann müssen Vermieter Mieteinnahmen versteuern?

In dem Jahr, in dem die Miete eingenommen wurde, müssen Vermieter auch die Mieteinnahmen versteuern. Dabei spielt es keine Rolle, für welchen Zeitraum die Mietzahlung bestimmt war. Es gilt lediglich der Tag, an dem das Geld eingegangen ist. Bekommt der Vermieter beispielsweise im Februar eine Mietnachzahlung, die eigentlich für den vorangegangen Dezember bestimmt war, so zählt die Mieteinnahme trotzdem für das neue Kalenderjahr, da dort auch der Zahlungsübergang stattfand.

Eine Besonderheit besteht jedoch beim direkten Jahreswechsel in der Zeit vom 22. Dezember bis 10. Januar. Regelmäßig wiederkehrende Mieteinnahmen, die dort für das jeweils andere Jahr eingehen, werden in dem Jahr versteuert, in das sie wirtschaftlich gehören.

Welche Freibeträge gibt es beim Versteuern von Mieteinnahmen?

Vermieter müssen dann keine Mieteinnahmen versteuern, wenn sie in einem Jahr als Bagatellgrenze weniger als 520 Euro aus Vermietung und Verpachtung eingenommen haben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine eigengenutzte Immobilie für einen kurzen Zeitraum untervermietet wird. Mieteinnahmen, die über die Bagatellgrenze hinaus gehen, müssen anschließend mit dem individuellen Steuersatz als normales Einkommen versteuert werden.

Hier gilt lediglich der allgemeine steuerliche Grundfreibetrag. Dabei zahlt derjenige keine Einkommensteuer, der mit seinen gesamten Einkommensarten (z.B. Erwerbseinkommen und Mieteinnahmen) weniger als 9.408 Euro im Jahr (Stand: 2020) erzielt. Ist das Gesamteinkommen jedoch höher, fällt für den Mehrbetrag auch die entsprechend individuelle Einkommensteuer an.

Besonderheit: Mieteinnahmen versteuern bei der Vermietung von Gewerbeeinheiten

Vermieter, die ausschließlich Wohnungen vermieten, müssen dafür grundsätzlich keine Umsatzsteuer berechnen oder abführen. Anders sieht es hingegen bei der Vermietung von Gewerbeeinheiten aus. Hier obliegt es dem Vermieter selbst, ob er dafür als Gewerbetreibender behandelt werden möchte oder nicht. Bedeutet, dass er sich letztlich dafür entscheiden kann, die Gewerbeeinheit entweder mit oder ohne Umsatzsteuer zu vermieten. Diese Möglichkeit gilt allerdings nur, wenn der Mieter auch ein entsprechend umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist.

Welchen Vorteil hat die Vermietung als Gewerbetreibender?

Gewerbebetreibende Vermieter können die Mehrwertsteuer bei Aufwendungen für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten in ihrer entsprechenden Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Das bedeutet, dass somit jede Handwerkerrechnung um den Betrag der Mehrwertsteuer (19 Prozent) günstiger wird.

Die Immobilie hat Einheiten, die mit und ohne Umsatzsteuer vermietet werden, was nun?

Wird für eine Immobilie, die Einheiten mit oder ohne Umsatzsteuer vermietet, beispielsweise der gesamte Außenputz erneuert, so kann die Mehrwertsteuer dabei nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.

Hinweis bei kurzzeitigen Vermietungen:

Kurzzeitige Vermietungen unterliegen grundsätzlich immer der Umsatzsteuerpflicht. Unter kurzzeitige Vermietungen zählt beispielweise die Vermietung von Ferienwohnungen.

Besonderheit: Mieteinnahmen versteuern bei Garagen und Stellplätze

Wird eine Garage oder ein Stellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet, unterliegen die daraus erzielten Erträge grundsätzlich nicht der Umsatzsteuerpflicht. Liegt hierbei jedoch eine separate Vermietung vor, die unabhängig von der Vermietung der Wohnung stattfindet, sind die entsprechenden Erträge für die Vermietung der Garage oder den Stellplatz umsatzsteuerpflichtig.

Übersteigen die daraus resultierenden jährlichen Umsätze die Grenze von 17.500 Euro jedoch nicht, kann sich der Vermieter vom Finanzamt auch als Kleinunternehmer einstufen lassen. Bleiben die Umsätze unter der vorgegebenen Grenze, kann sich der Vermieter von der Umsatzsteuer befreien lassen.

Was gibt es bei der Drei-Objekt-Grenze zu beachten?

Die Drei-Objekt-Grenze besagt, dass ein privater Immobilieneigentümer immer dann automatisch als Gewerbebetreibender eingestuft wird, wenn er mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren nach Anschaffung, Herstellung oder tiefgreifender Modernisierung wiederverkauft.

Bei Überschreiten der drei-Objekte-Grenze müssen alle, bis dahin gewährten Abschreibungen rückabgewickelt werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer somit rückwirkend mehr Mieteinnahmen versteuern muss. Dazu kommt, dass die Gemeinde nun neben der Spekulationssteuer (Immobilie wurde weniger als 10 Jahre im Besitz gehalten) auch eine zusätzliche Gewerbesteuer verlangen kann.

Hinweis:

Immobilien, die länger als zehn Jahre gehalten oder vererbt werden, sind von der drei-Objekt-Regelung ausgeschlossen. Der Begriff Objekt umfasst dabei immer eine Gesamteinheit. Gibt es in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise nur Eigentumswohnungen, zählt dabei jede Eigentumswohnung als ein Objekt. Ein Mehrfamilienhaus ohne nach WEG aufgeteilte Wohnungen wird hingegen auch als ein Objekt angesehen.

Besonderheit: Mieteinnahmen versteuern bei Vermietung an Familienangehörige

Das Finanzamt unterstellt bei einem besonders günstigen Mietzins (Kaltmiete) für Verwandte, dass hier vom Vermieter keine Gewinnerzielungs-Absicht vorliegt. Liegt die vereinbarte Miete dabei sogar unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt das Finanzamt geltend gemachte Werbungskosten sogar nur anteilig an. Wer also vor hat eine Wohnung an Verwandte zu vermieten, sollte dazu vorab immer den entsprechenden Mietspiegel der Gemeinde einsehen.

Nimmt man dabei den unteren Wert der Mietpreisspanne an und vermietet letztlich auch zu diesem Preis, sollten die Finanzämter die Werbungskosten dabei für gewöhnlich in vollem Umfang akzeptieren. Gibt es hingegen keinen Mietspiegel an den man sich orientieren kann, so kann der Mietzins auch am Mittelwert für vergleichbare Mietobjekte ausgerichtet werden. Die Mietverträge mit Verwandten sollten dabei jedoch grundsätzlich immer genauso abgeschlossen werden, wie die Mietverträge mit normalen Mietern.

Dieser Beitrag hat 2 Kommentare

  1. Philipp

    Super, vielen Dank für die ganzen Informationen. Ich hatte vor Jahren mal eine Eigentumswohnung verkauft und möchte nun dank höherem Gehalt auch wieder in weitere Anlageobjekte investieren. Da soll dann aber noch mehr optimiert werden als bisher. Vielen Dank! 🙂

    1. Philipp

      Hallo Kalus,

      freut mich, wenn ich dir mit meinem Beitrag weiterhelfen konnte! Für dein Vorhaben wünsche ich dir viel Erfolg!

      Viele Grüße
      Philipp

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