Ein Eigenheim kaufen und ein langjähriges Darlehen abbezahlen oder lieber in der Mietwohnung bleiben und weiterhin Miete zahlen? Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, welche Argumente es gegen und für das Mieten oder Kaufen gibt und welche Faktoren dabei besonders wichtig sind.

Mieten oder kaufen: Wann lohnt sich ein eigenes Haus gegenüber einer Mietwohnung?
Ob sich der Kauf einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung gegenüber einer Mietwohnung lohnt, wird im Regelfall durch den Kaufpreis und den aktuell üblichen Marktzins bestimmt.

Aufgrund der aktuell vorherrschenden Niedrigzinsphase (Stand: 2020) und der günstigen Immobilienkredite, sind viele Menschen davon überzeugt, dass der Kauf einer Immobilie auf Dauer günstiger ist als weiterhin Miete zu bezahlen. Eins steht dabei grundsätzlich fest: Baufinanzierungen waren noch nie so günstig wie heute. Jedoch spielen bei der Überlegung, ob sich der Immobilienkauf mehr lohnt als weiterhin Miete zu zahlen, jede Menge andere Faktoren eine wichtige und grundlegende Rolle.

Denn die günstigen Zinsen und die daraus resultierende hohe Nachfrage an Immobilien führen gleichzeitig auch zu stark ansteigenden Kaufpreisen. In Einzelfällen übersteigt der Kaufpreis dabei sogar den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Da stellt sich die Frage, ob der niedrige Zinssatz und der dafür in Kauf genommene teilweise viel zu hohe Kaufpreis überhaupt noch in einem akzeptablen Verhältnis stehen. Ob nun also mieten oder kaufen besser ist, kann erst unter der Berücksichtigung weiterer wichtiger Faktoren beantwortet werden.

Ein Überblick zu den Vor- und Nachteilen von mieten oder kaufen

Ob mieten oder kaufen die richtige Variante darstellt, hängt im Regelfall von der individuellen Situation des Einzelnen ab. Die nachfolgende Übersicht zeigt dabei verschiedene Aspekte auf, die sowohl aus der Sicht eines Immobilienkäufers als auch aus der Perspektive eines Mieters näher beleuchtet werden sollen:

FaktorEigentümer / ImmobilienkäuferMieter
Aufbau von VermögenImmobilieneigentümer bauen durch den Tilgungsanteil ihrer monatlichen Darlehensrate kontinuierlich Vermögen auf.Mieter zahlen Miete an ihren Vermieter und müssen Vermögen über alternative Geldanlagen aufbauen (z.B. Aktien).
BaufinanzierungImmobilieneigentümer müssen im Regelfall ein Darlehen für den Hauskauf aufnehmen und sind anschließend hoch verschuldet.Mieter benötigen keine Baufinanzierung und bleiben schuldenfrei.
WohnsitzImmobilieneigentümer binden sich langfristig an einen Wohnort. Ein Verkauf der Immobilie ist im Regelfall zeitintensiv, aufwendig und teuer (z.B. Vorfälligkeitsentschädigung).Mieter sind nicht an einen Wohnort gebunden und profitieren von einer höheren Flexibilität.
Instandhaltungen & ReparaturenImmobilieneigentümer sind für Reparaturen selbst verantwortlich und müssen für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig Rücklagen schaffen.Instandhaltungen und Reparaturen sind mit der Mietzahlung bereits abgegolten. Mieter sind bei Reparaturen jedoch vom Vermieter abhängig und weniger flexibel.
Ausstattung und optische & bautechnische GestaltungBei der optischen und bautechnischen Gestaltung sind Immobilieneigentümer weitgehend unabhängig.Mieter sind bei optischen und bautechnischen Gestaltungen hingegen vom Vermieter abhängig.
MietpreisentwicklungImmobilieneigentümer sind von steigenden Mieten nicht betroffen.Mieter sind der Mietpreisentwicklung weitgehend ausgeliefert.

Kauf-Miet-Verhältnis als Kaufentscheidung

Der wichtigste Faktor, ob der Kauf einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung aus finanzieller Sicht Sinn macht, ist der Kaufpreis. Wer schnell herausfinden möchte, ob der angesetzte Kaufpreis in einem akzeptablen Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie steht, kann hierfür die folgende Formel nutzen: Kaufpreis / erwartete Jahresnettomiete im Falle der Vermietung. Das damit errechnete Kauf-Miet-Verhältnis (auch Vervielfältiger genannt), zeigt überschlägig auf, ob die Immobilie entweder günstig oder zu teuer ist.

Zum Beispiel:

Vom Verkäufer wird eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche für 200.000 Euro angeboten. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt in dieser Gegend bei 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche je Monat. Für das Kauf-Miet-Verhältnis ergibt sich dabei folgendes Ergebnis:

Kaufpreis / (Wohnfläche x Euro je Quadratmeter x 12 Monate) = 200.000 Euro / (100 m² x 10 Euro/m² x 12 Mt.) = 16,67

Aus dem Kehrwert des zuvor berechneten Kauf-Miet-Verhältnisses lässt sich anschließend auch die überschlägige Mietrendite berechnen. Diese beträgt für das vorangegangene Beispiel knapp 6 Prozent (1 / 16,67). Ein Kauf-Miet-Verhältnis von kleiner als 20 oder eine Rendite von größer als 5 Prozent gilt allgemein als akzeptabel. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese Berechnung weder die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notar- und Grundbuchgebühren berücksichtigt, noch notwendige Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten einschließt.

Bei Renditeimmobilien sind für die exakte Berechnung der Rendite und des Vervielfältigers zusätzlich auch die laufenden Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen. Für den Erwerb einer Immobilie zum Zwecke der Eigennutzung reicht die überschlägige Berechnung des Vervielfältigers jedoch grundsätzlich aus.

Kann man die Kreditrate mit der Mietzahlung vergleichen?

Wer sich damit beschäftigt, ob mieten oder kaufen die bessere Variante ist, macht dabei oft den Fehler, die Höhe der Darlehensrate mit der Höhe der aktuellen Mietzahlung zu vergleichen. Sind beide Werte dabei in etwa gleich hoch oder ist die Kreditrate im Vergleich sogar niedriger, wird dieser Fakt häufig als eindeutiges Zeichen für den Kauf einer Immobilie genutzt. Oft wird dabei jedoch nicht die gesamte Kostensituation berücksichtigt, wodurch viele beeinflussende Parameter unberücksichtigt bleiben. Dazu folgende Beispielrechnung:

Die Kaltmiete für ein Einfamilienhaus mit 100 Quadratmetern Wohnfläche beträgt insgesamt 10 Euro je Quadratmeter pro Monat. Das entspricht einer Jahresnettomiete von 12.000 Euro (1.000 Euro pro Monat). Für folgende Beispielrechnung wird davon ausgegangen, dass der Mieter nun das Haus mit einem Kauf-Miet-Verhältnis von 20 kaufen kann. Der realistische Kaufpreis für dieses Haus läge dann demzufolge bei 240.000 Euro (20 x 12.000 Euro).

ParameterErgebnis
Kaufpreis240.000 Euro
15% Eigenkapital für Kaufnebenkosten36.000 Euro
Darlehensbetrag240.000 Euro
Effektiver Jahreszins2,00 Prozent
Zinsbindung10 Jahre
Anfängliche Tilgung3,00 Prozent
Monatsrate1.000 Euro

Bis zu dieser Berechnung ist die Monatsrate für den Kauf der Immobilie genauso hoch wie die bis dahin bezahlte monatliche Kaltmiete. Wären nun keine weiteren laufenden Kosten mehr für die eigene Immobilie zu stemmen, wäre der Kauf die deutlich bessere Variante. Denn in der Kreditrate ist bereits der Tilgungsanteil enthalten, der mit jeder Rate Eigentum und Vermögen aufbaut.

Nebenkosten bei Eigentum & Miete im Vergleich

Mieter müssen in Deutschland im Schnitt bis zu 2,81 Euro/qm/Monat für alle denkbaren Betriebskostenarten zahlen. Für Immobilieneigentümer empfiehlt sich für die Kalkulation der Betriebskosten hingegen bis zu 5 Euro/qm/Monat einzuplanen. Neben den Nebenkosten ist zusätzlich jedoch auch eine entsprechende Rücklage für zukünftige Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich. Hier empfiehlt sich je nach Zustand der Immobilie, zwischen 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr zur Seite zu legen. Im Blick auf das vorherige Beispiel sähe die Situation wie folgt aus:

ParameterEigentumMiete
Darlehensrate / Kaltmiete1.000 Euro pro Monat1.000 Euro pro Monat
Nebenkosten500 Euro pro Monat281 Euro pro Monat
Rücklage100 Euro pro MonatNicht notwendig
Gesamte monatl. Rate1.600 Euro (inkl. Tilgung)1.281 Euro

Die monatliche Belastung beim Kauf des Hauses liegt in diesem Beispiel um 319 Euro höher als beim alternativen Wohnen zur Miete. Die Nebenkosten können jedoch im Einzelfall auch abweichen und wesentlich geringer ausfallen. Auch die Höhe der anfänglichen Tilgung kann grundsätzlich angepasst und die Rate somit in einem bestimmten Rahmen reduziert werden. Eine höhere Tilgung sorgt jedoch für eine geringere Restschuld am Ende der Sollzinsbindung und letztlich auch für eine kürzere Gesamtlaufzeit.

Der Vorteil beim Immobilienkauf hingegen ist, dass die monatliche Rate bereits die Tilgung enthält. Bedeutet, dass jeden Monat Geld in das Vermögen des Eigentümers einfließt. Im vorgenannten Beispiel beträgt die anfängliche monatliche Tilgung für die erste Rate dabei sogar 480 Euro. Zieht man die Tilgung letztlich von der Gesamtrate ab, ergibt sich dabei ein neuer Wert von 1.120 Euro. Aus dieser Sicht wäre der Immobilienkauf die bessere Option, sofern der Darlehensnehmer die Monatsraten zuverlässig stemmen kann.

Gleichen niedrige Zinsen hohe Immobilienpreise aus?

Die Zinsen für Immobiliendarlehen befinden sich aktuell auf einem Niedrigrekordniveau. Darlehensnehmer mussten im Januar 2011 im Schnitt 4,06 Prozent Zinsen pro Jahr für eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufbringen. Heute (Stand: Januar 2020) befindet sich der durchschnittliche Zinssatz für eine Laufzeit von zehn Jahren hingegen bei gerade einmal 0,88 Prozent pro Jahr. Was für Darlehensnehmer in erster Linie sehr komfortabel klingt, bürgt auf den zweiten Blick jedoch auch gewisse Nachteile.

Denn aufgrund der Niedrigzinsphase ist auch die Nachfrage an Immobilien stark angestiegen. Die stark gestiegene Nachfrage hat wiederum die Immobilienpreise stark ansteigen lassen. Diese sind im Schnitt um ca. 40-50 Prozent seit dem Jahre 2011 angestiegen. Wer also überlegt ob er lieber mieten oder kaufen soll, muss dabei grundsätzlich auch abwägen, ob die niedrigen Zinsen die hohen Immobilienpreise überhaupt ausgleichen können. Dazu folgende Beispielrechnung:

ParameterVariante 1: Jahr 2011Variante 2: Jahr 2020
Preissteigerung: 50%
Kaufpreis200.000 Euro300.000 Euro
15% anteilige Nebenkosten30.000 Euro45.000 Euro
Anschaffungskosten Gesamt230.000 Euro345.000 Euro
Eigenkapital (20% vom Kaufpreis)40.000 Euro60.000 Euro
Darlehenssumme190.000 Euro285.000 Euro
Effektiver Sollzins4,06 Prozent p.a.0,88 Prozent p.a.
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Anfängliche Tilgung2 Prozent3,15 Prozent
Monatliche Rate959,50 Euro957,13 Euro
Zinskosten nach 10 Jahren68.363,08 Euro21.047,36 Euro
Restschuld nach 10 Jahren143.223,08 Euro191.192,36 Euro
Laufzeit bis Volltilgung27 Jahre, 3 Monate28 Jahre, 0 Monate
Zinszahlungen bis Volltilgung124.915,12 Euro36.664,77 Euro
Kosten Insgesamt bis Volltilgung354.915,12 Euro381.664,77 Euro
Mehrkosten+26.749,65 Euro

In der vorgenannten Beispielrechnung konnte der niedrige Zinssatz den enormen Preisanstieg letztlich nicht abfangen. Für dieses Beispiel ergeben sich dabei folgende Erkenntnisse:

  • Die Laufzeit bis zur Volltilgung ist bei beiden Varianten ähnlich.
  • Die Nebenkosten bei Variante 2 sind aufgrund des höheren Kaufpreises insgesamt 15.000 Euro teurer.
  • Für die gleiche Immobilie muss im Jahre 2020 ein weitaus höheres Darlehen aufgenommen werden. Der Darlehensnehmer benötigt also letztlich auch eine bessere Bonität.
  • Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung bei Variante 2 ist ca. 50.000 Euro höher als bei Variante 2. Bedeutet, dass hier eine höhere Anschlussfinanzierung benötigt wird.
  • Das Zinsänderungsrisiko ist bei Variante 2 wesentlich höher. Eine Anschlussfinanzierung wird voraussichtlich teurer sein als bei Variante 1.
  • Der Darlehensnehmer benötigt bei Variante 2 prozentual gesehen mehr Eigenkapital.
  • Wer mit dem Darlehen eine Renditeimmobilie kauft, kann bei Variante 1 wesentlich mehr Zinskosten von der Steuer absetzen.
  • Bei Variante 2 kann aufgrund des höheren Kaufpreises eine höhere Summe im Zuge der Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.
  • Variante 1 ist insgesamt 26.749,65 Euro günstiger als Variante 2 (ohne Berücksichtigung von Abschreibungen).

In Einzelfällen können Preisanstiege durch niedrige Zinssätze jedoch auch abgefedert werden. Liegt die Immobilie beispielsweise in einem Randgebiet, ist hier im Regelfall mit weniger hohen Preissteigerungen zu rechnen. Beträgt die Preissteigerung dabei beispielsweise nur 30 Prozent, ergibt sich dabei folgende neue Situation:

ParameterVariante 1: Jahr 2011Variante 2: Jahr 2020
Preissteigerung: 50%
Variante 3: Jahr 2020
Preissteigerung: 30%
Kaufpreis200.000 Euro300.000 Euro260.000 Euro
15% anteilige Nebenkosten30.000 Euro45.000 Euro39.000 Euro
Anschaffungskosten Gesamt230.000 Euro345.000 Euro299.000 Euro
Eigenkapital (20% vom Kaufpreis)40.000 Euro60.000 Euro52.000 Euro
Darlehenssumme190.000 Euro285.000 Euro247.000 Euro
Effektiver Sollzins4,06 Prozent p.a.0,88 Prozent p.a.0,88 Prozent p.a.
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre10 Jahre
Anfängliche Tilgung2 Prozent3,15 Prozent3,75 Prozent
Monatliche Rate959,50 Euro957,13 Euro953,01 Euro
Zinskosten nach 10 Jahren68.363,08 Euro21.047,36 Euro17.575,34 Euro
Restschuld nach 10 Jahren143.223,08 Euro191.192,36 Euro150.214,34 Euro
Laufzeit bis Volltilgung27 Jahre, 3 Monate28 Jahre, 0 Monate23 Jahre, 9 Monate
Zinszahlungen bis Volltilgung124.915,12 Euro36.664,77 Euro27.048,04 Euro
Kosten Insgesamt bis Volltilgung354.915,12 Euro381.664,77 Euro326.048,04 Euro
Mehrkosten+26.749,65 Euro-28.867,08 Euro

Für die neue Berechnung ergibt sich gegenüber der Variante von 2011 dabei sogar eine Ersparnis in Höhe von insgesamt 28.667,08 Euro. Ob ein niedriger Zinssatz letztlich gestiegene Immobilienpreise ausgleichen kann, hängt auch davon ab, an welchem Standort sich die entsprechende Immobilie befindet. Nicht jede Region in Deutschland ist von derartigen Preissteigerungen betroffen wie es aktuell in den Metropoloregionen um beispielsweise München, Hamburg oder Frankfurt a.M. der Fall ist.

Zinsänderungsrisiko und steigende Mieten

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte dabei grundsätzlich auch immer die künftige Anschlussfinanzierung im Blick behalten. Denn die anfangs vereinbarten Zinsen bleiben immer nur für den Zeitraum der Sollzinsbindung konstant. Verbleibt jedoch am Ende der Laufzeit eine hohe Restschuld, sind die meisten Darlehensnehmer auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, mit der grundsätzlich immer auch ein gewisses Zinsänderungsrisiko einhergeht.

Denn egal ob Darlehensnehmer dabei eine Prolongation, eine Umfinanzierung oder ein Forward-Darlehen anstreben, die Zinsen orientieren sich grundsätzlich immer an den dann üblichen Marktzinsen. Das kann die monatlichen Kosten dabei je nach Marktentwicklung entweder senken oder stark ansteigen lassen. Zeichnet sich also ab, dass die Zinsen zum Laufzeitende stark ansteigen, sollten Darlehensnehmer während der Laufzeit gegebenenfalls zusätzliche Sondertilgungen in Erwägung ziehen, um die Restschuld möglichst zu reduzieren.

Ein weiterer Faktor, welcher bei der Entscheidung über mieten oder kaufen immer berücksichtigt werden sollte, ist die allgemeine Mietpreisentwicklung. Denn stark steigende Mieten können gerade in Metropolregionen der entscheidende Faktor sein, sich lieber für das kaufen und gegen das mieten zu entscheiden. Der Mietpreisindex ist in Deutschland von 93,7 Punkte im Jahre 2010 bis auf 104 Punkte im Jahre 2018 um insgesamt 10,3 Prozentpunkte angestiegen. Dabei verzeichneten einige Metropolregionen (z.B. München, Hamburg oder Frankfurt a.M.) für den gleichen Zeitraum sogar noch deutlich höhere Anstiege der Mietpreise.

Mieten oder kaufen: Pauschale Aussage möglich oder abhängig vom Einzelfall?

Eine pauschale Antwort auf die Frage, ob letztlich mieten oder kaufen die bessere Option ist, kann an dieser Stelle nicht allgemein getroffen werden. Bei einem Vergleich der beiden Varianten gibt es zu viele Faktoren, die im Einzelfall berücksichtigt werden müssen. Jeder, der jedoch abwägt eine Immobilie zu kaufen und aus seinem bisherigen Mietverhältnis auszutreten, sollte dabei vorab immer erst seine individuellen Bedürfnisse überprüfen.

Wer letztlich bereit ist, sich langfristig an einen Ort zu binden, sollte im nächsten Schritt seine aktuelle Einkommenssituation genau analysieren. Hierbei spielen vor allem das aktuelle Zinsniveau und die aktuell üblichen Marktpreise für Immobilien eine grundlegende Rolle. Zum anderen sollten aber auch wahrscheinliche Mietpreisentwicklungen oder eventuelle Wertentwicklungsmöglichkeiten der Wunschimmobilie in die Überlegungen einbezogen werden.

Ob sich letztlich das Eigenheim gegenüber einer Mietwohnung lohnt, muss dabei immer für jeden Einzelfall individuell betrachtet und berechnet werden. Pauschale Aussagen können dabei aufgrund der vielseitigen Einflussfaktoren grundsätzlich nur in wenigen Ausnahmefällen getroffen werden.

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