Ein Haus oder eine Wohnung erst mieten und später kaufen? Der Mietkauf ist eine Form des Immobilienkaufs, bei dem der Eigentümer dem Mieter das angemietete Haus oder die Mietwohnung innerhalb einer bestimmten Frist zum Kauf anbietet. Ob ein Mietkauf jedoch sinnvoll ist und worauf dabei geachtet werden muss, erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag. 

Mietkauf: Ratenkauf einer Immobilie, sinnvoll oder finanzielles Risiko?

Bei einem Mietkauf hat der Mieter die Möglichkeit, das von ihm bewohnte Haus oder die Wohnung nach einer bestimmten Frist zu erwerben. Bis diese Frist verstrichen ist, bleibt er jedoch weiterhin Mieter und ist noch kein Eigentümer der Immobilie. Da die Immobilie durch die Mietzahlungen und eine gegebenenfalls vereinbarte Restsumme abgezahlt wird, ist dafür im Grunde weder Eigenkapital noch eine Baufinanzierung nötig.

Aufgrund dieser Tatsache stellt der Mietkauf für viele Mieter, die ein Eigenheim besitzen wollen, aber nur über ein geringfügiges Eigenkapital verfügen, eine echte Alternative zu einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung dar. Doch auch dieses Variante des Immobilienkaufs muss grundsätzlich gut durchdacht werden. Der Mietkauf birgt im Regelfall einige Risiken. Nicht selten werden Objekte dabei sogar überteuert angeboten.

Wie funktioniert ein Mietkauf?

Käufer und Verkäufer verhandeln bei einem Mietkauf grundsätzlich direkt. Das Bedeutet, dass sie sich bereits zum Abschluss des Mietkaufvertrages über den Kaufpreis und die Höhe der Mietzahlung einig sein müssen. Ein Mietkaufvertrag muss grundsätzlich wie jeder andere Immobilienkaufvertrag notariell beglaubigt werden und wird im Regelfall über eine Laufzeit von 10 bis 20 Jahren geschlossen. Da ein Mietkauf ohne Notar grundsätzlich nicht möglich ist, fallen dafür in jedem Fall auch entsprechende Notarkosten an.

Wurde eine Mietzahlung von beiden Vertragsparteien vereinbart, wird im Regelfall ein Teil davon vom Verkäufer als entsprechender Mietzins einbehalten. Der restliche Teil der Mietzahlung wird beim späteren Immobilienkauf verrechnet. Es obliegt jedoch den Vertragsparteien, ob im Mietkaufvertrag vereinbart wird, dass bereits die gesamte Monatsmiete dabei auf den Kaufpreis angerechnet wird. In den meisten Fällen müssen Mietkäufer auch mit einer Anzahlung von bis zu 20 Prozent der vereinbarten Kaufsumme rechnen.

Ist die vereinbarte Mietzeit abgelaufen, kann der Mieter die Immobilie anschließend zum verbleibenden Restwert kaufen. Wurde im Mietkaufvertrag kein Restwert vereinbart, wird die Immobilie im Regelfall über höhere Mietzahlungen oder eine längere Laufzeit abgezahlt und geht letztlich mit Ende der Mietdauer automatisch an den Mietkäufer über.

Was passiert bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters?

Kommt der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und kann die vereinbarten Mieten nicht mehr vollständig und fristgerecht begleichen, hat der Verkäufer daraufhin das Recht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB), den Mietvertrag zu kündigen. Für den Mietkäufer bedeutet das, dass sowohl die Anzahlung als auch alle, bis dahin geleisteten Zahlungen weg sind. Er hat dann auch nicht mehr die Möglichkeit die Immobilie zu kaufen. Darüber hinaus muss der Mietkäufer zusätzlich damit rechnen, dass aufgrund des Mietausfalls, Schadensersatzforderungen gegen ihn erhoben werden können.

Was passiert, wenn sich der Mietkäufer nach Abschluss des Mietkaufvertrags doch gegen einen Kauf entscheidet?

Entscheidet sich der Mietkäufer nach Abschluss des Mietkaufvertrages doch gegen einen Kauf der Immobilie, ist daraufhin die bereits geleistete Anzahlung weg. Darüber hinaus obliegt es grundsätzlich dem Verkäufer, ob er den Mietkäufer vom Kauf zurücktreten lässt. Aus diesem Grund sollte im Mietkaufvertrag immer eine entsprechende Rücktrittklausel vereinbart werden. Zusätzlich sollte auch vereinbart werden, dass die Anzahlung bei einem Kaufrücktritt an den Mietkäufer zurückgezahlt wird.

Welche Varianten des Mietkaufs gibt es?

Wer sich für einen Mietkauf entscheidet, hat dabei grundsätzlich zwei mögliche Varianten zur Auswahl. Der typische Mietkauf sieht dabei vor, dass sich der Mieter zum Kauf der gemieteten Immobilie verpflichtet. Er gleicht dabei letztlich bis auf die spätere Fälligkeit der restlichen Kaufpreiszahlung einem üblichen Immobilienkauf.

Neben dem klassischen Mietkauf wird jedoch in Einzelfällen auch ein sogenannter Optionskauf angeboten. Dieser unterscheidet sich vom üblichen Mietkauf darin, dass sich der Käufer nicht direkt bei Vertragsunterzeichnung für einen Kauf entscheiden muss, sondern erst nach einer bestimmten Frist. Das Optionsrecht wird dabei im Grundbuch festgehalten. Die Kaufoption besteht dabei solange, bis der Mietvertrag vom Mieter gekündigt wird. Ist der Mietvertrag gekündigt, erlischt die Kaufoption daraufhin automatisch.

Mietkäufer sollten dabei jedoch beachten, dass bereits geleistete Sonderzahlungen bei Kündigung gegebenenfalls verfallen und nicht zurückerstattet werden. Darüber hinaus verfällt im Regelfall auch das Geld für bis dahin alle durch den Mieter ausgeführten Reparaturen oder Instandsetzungen an der Immobilie.

Beide Varianten des Mietkaufs unterscheiden sich aber vor allem im Bezug auf die Grundbucheintragung. Beim Optionskauf wird im Grunde ein Vorkaufsrecht für den Mieter eingetragen. Beim klassischen Mietkauf erfolgt der Eintrag hingegen erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises.

Vor- und Nachteile des Mietkaufs

Für die meisten Mieter klingt es attraktiv, ein Haus oder eine Wohnung erst zu bewohnen und dann zu kaufen. Zumal die Mietzahlungen beim Mietkauf direkt in die Immobilie einfließen und am Ende nur der restliche Kaufpreis bezahlt werden muss. Doch: Ein Mietkauf ist auch oft mit vielen Nachteilen verbunden. So kann es dabei beispielsweise zu erheblichen Mehrkosten gegenüber eines üblichen Immobilienkaufs kommen.

Darüber hinaus gibt es beim Mietkauf so gut wie keine staatlichen Förderungen. Die nachfolgende Auflistung der Vor- und Nachteile eines Mietkaufs soll einen Überblick darüber geben, ob sich dieses Variante des Immobilienkaufs tatsächlich lohnt.

Vorteile des Mietkaufs

  • Da das Haus oder die Wohnung vor dem Kauf zuerst bewohnt werden, können mögliche Mängel frühzeitig entdeckt und ggf. rechtzeitig behoben werden.
  • Der Mietkauf ermöglicht es, eine Immobilie auch mit einem geringen Einkommen zu erwerben. Es muss dafür kein Bankdarlehen aufgenommen werden, da zunächst nur ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Darüber hinaus verlangen viele Anbieter im Regelfall kein Eigenkapital.
  • Die Mietzahlungen bleiben im Grunde immer gleich, sofern im Mietvertrag keine Erhöhungen vereinbart wurden.
  • Muss der Restbetrag am Ende der Laufzeit über ein Darlehen finanziert werden, benötigt der Mietkäufer im Regelfall nur eine niedrige Kreditsumme, da ein Teil bereits über die Mietzahlungen beglichen wurde. Der Mietkäufer spart somit Zinsen und kann eine kürzere Laufzeit abschließen.
  • Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mietkaufvertrag auch an Dritte übertragbar Dieser Person werden anschließend die bereits geleisteten Mietzahlungen angerechnet und alle Rechte und Pflichten übertragen.

Nachteile des Mietkaufs

  • Das Angebot an Mietkäufen ist im Regelfall überschaubar. Aus diesem Grund ist die Auswahl an Immobilien oft sehr gering.
  • Mietkaufobjekte liegen oft an ungünstigen Standorten oder sind in einem problematischen Bauzustand. Aufgrund dieser Umstände lassen sich derartige Immobilien nur schwer veräußern. Das hat zur Folge, dass viele Eigentümer versuchen, das Objekt im Zuge eines Mietkaufs loszuwerden und so über dem tatsächlichen Verkehrswert zu verkaufen.
  • Die Mietzahlungen enthalten oft auch einen Mietzins. Dieser wird nicht auf den Kaufpreis angerechnet.
  • Die Miete fällt beim Mietkauf im Regelfall höher aus als ortsüblich. Hinzu kommen Kosten für den Mietzins, Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen und die Anzahlung und Ansparungen für den späteren Restbetrag. Damit ist ein Mietkauf oft teurer als ein üblicher Immobilienkauf über eine Baufinanzierung (z.B. Annuitätendarlehen).
  • Da die Immobilie bereits mit Kaufvertragsunterzeichnung in das wirtschaftliche Eigentum des Mietkäufers übergeht, trägt er die Kosten für Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen
  • Mietkäufer besitzen kein Mitspracherecht bei Umbauten, sofern dies nicht gesondert im Vertrag vereinbart wurde. Wurde kein Mitspracherecht vereinbart, gilt dies erst bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises und der darauffolgenden Eintragung im Grundbuch.
  • Bei einem Mietkauf gibt es im Regelfall keine Förderung vom Staat. Ausgenommen sind davon nur etwaige Modernisierungsmaßnahmen, die während der Mietzeit anfallen und vom Mietkäufer selbst getragen werden müssen.
  • Bei Zahlungsausfällen und der darauffolgenden Kündigung des Mietkaufvertrags, erhält der Mietkäufer die, bis dahin bezahlten Mieten nicht zurück.
  • Bei Zahlungsausfällen kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche
  • Bei Insolvenz des Verkäufers sind alle gezahlten Mieten weg. Mit einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann sich der Mietkäufer jedoch als potentiellen Eigentümer vormerken lassen. Damit kann der Eigentümer die Immobilie kein weiteres Mal veräußern oder belasten und der Mietkäufer kann sich das Erstkaufrecht sichern.
  • Ein Mietkaufvertrag ist nur dann rechtlich wirksam, wenn er notariell beglaubigt wurde.

Wann lohnt sich ein Mietkauf für den Käufer?

Da der Kaufpreis beim Mietkauf aufgrund der angerechneten Mietzahlungen sinkt, wird die anschließende Finanzierung der Restsumme im Regelfall einfacher. Die Darlehenssumme ist wesentlich geringer und der Käufer benötigt daraufhin weniger Eigenkapital und eine geringere Bonität. Gerade dann, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist somit eine Finanzierung erschwert wird, erscheint ein Mietkauf als interessante Variante.

Doch: Die Mietzahlungen beim Mietkauf sind im Regelfall wesentlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete. Aufgrund dieser Tatsache, kann eine Baufinanzierung ohne Mietkauf in den meisten Fällen die bessere Alternative darstellen. Darüber hinaus ist es je nach persönlicher Situation sogar auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen.

Der Vorteil einer Mietkaufoption besteht zum Beispiel darin, dass der Mietkäufer die Immobilie zunächst bewohnen und sich später noch gegen den Kauf entscheiden kann. Diesen Vorteil erkauft sich der Mietkäufer jedoch im Regelfall mit einer weitaus teureren Miete als üblich. Zusätzlich muss bedacht werden, dass am Ende der vereinbarten Frist noch der restliche Kaufpreis zu zahlen ist. Der Mietkäufer muss also neben der höheren Miete auch noch zusätzliche Ansparungen leisten, um eine spätere Finanzierung gewährleisten zu können.

Ein Mietkauf ist im Regelfall immer dann sinnvoll, wenn sich der Mieter eine Immobilienfinanzierung aufgrund einer schwankenden Einkommenssituation nicht leisten kann. Auch innerhalb der Familie kann ein Mietkauf sinnvoll sein. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Eltern ein Haus bewohnen und dieses an ihr Kind verkaufen möchten. In diesem Fall bekommt das Kind von den Eltern einen Privatkredit. Die vereinbarte Mietzahlung wird damit jeden Monat auf den Kaufpreis angerechnet. Durch die Variante des Mietkaufs kann der Eigentumsübergang somit sanft geregelt werden.

Empfehlenswert ist der Mietkauf im Regelfall nur für einkommensstarke Käufer, die neben den hohen Mietzahlungen auch gleichzeitig die Restkaufsumme ansparen können.

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