Mikrolage: Wichtiges Kriterium bei der Standortanalyse und Immobilienbewertung!

Wer als Investor auf der Suche nach einer geeigneten Miet- und Renditeimmobilie ist, sollte dabei die Mikrolage als eines der wichtigsten Kriterien für die vorherige Standortanalyse und die Bewertung der Immobilie betrachten. Die Mikrolage ist dabei neben der Makrolage eine von zwei Möglichkeiten, den Standort einer Immobilie besser einschätzen zu können. Durch die Analyse der Mikrolage wird aber vor allem das nähere Umfeld einer Immobilie genauer betrachtet. Dazu gehören zum Beispiel Merkmale wie: Anliegende Infrastrukturen oder die Entfernung zu verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten oder Bildungseinrichtungen.

Mikrolage: Wichtiges Kriterium bei der Standortanalyse und Immobilienbewertung!
Die Mikrolage betrachtet das nähere Umfeld einer Immobilie, wie die anliegende Infrastruktur, die Nachbarschaft oder die Distanz zu Freizeit- oder Einkaufsmöglichkeiten.

Bei der Standortanalyse einer Immobilie unterscheidet man grundsätzlich zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage betrachtet dabei die großräumige Umgebung einer Immobilie, also eine gesamte Stadt oder Region. Die Mikrolage nimmt hingegen das nähere Umfeld der Immobilie genauer unter die Lupe. Sie betrachtet dabei die anliegende Infrastruktur, die Nachbarschaft und die Distanz zu Freizeit- oder Einkaufsmöglichkeiten. Auf Grundlage dieser Faktoren, gibt die Mikrolage letztlich auch Aufschluss über eventuelle Lärmbelästigungen oder Luftemissionen.

Investoren und Mieter sollten mit Blick auf die direkte Umgebung einer Immobilie grundsätzlich immer bestimmte Merkmale betrachten und dabei mit ihren persönlichen Bedürfnissen vergleichen. Zum Beispiel: An regelmäßigen Lärmbelästigungen oder hohen Luftemissionen erkennt man den Unterschied zwischen einer gewerblich genutzten Immobilie und einem privat genutzten Wohnhaus.

Vor allem Familien dürften zum Beispiel ein größeres Interesse an einem direkten Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten oder Bildungseinrichtungen haben. Für Gewerbeimmobilien kann es hingegen vorteilhaft sein, höhere Lärmbelästigungen oder Luftemissionen (z.B. Gewerbegebiet) in Kauf zu nehmen, dafür aber von einer besseren Infrastruktur zu profitieren.

Hat die Mikrolage Einfluss auf eine erfolgreiche Vermietung?

Wer eine Immobilie dauerhaft erfolgreich vermieten will, sollte beim Immobilienkauf vor allem der Mikrolage besondere Beachtung schenken. Denn: Je besser die Lage einer Immobilie ist, desto mehr Kaltmiete kann dafür im Regelfall auch verlangt werden. Neben einer höheren Miete geht mit einer guten Mikrolage in aller Regel zusätzlich auch ein geringeres Mietausfallwagnis einher. Für die Miethöhe ist daher nicht nur die Makrolage von Bedeutung (z.B. Region oder Stadt), sondern auch die entsprechende Mikrolage (z.B. Zentrum oder Randgebiet, gehobenes Viertel oder sozialer Brennpunkt).

Vermieter sollten bei der Berechnung der Kaltmiete daher nicht ausschließlich auf die Makrolage achten, sondern vielmehr die Miethöhe wählen, die zum örtlichen Mietspiegel und zur entsprechenden Mikrolage passt. Denn: Wer die Kaltmiete nicht nach der Mikrolage ausrichtet, riskiert damit entweder eine unterdurchschnittliche Mietrendite (Miete zu niedrig) oder im schlimmsten Fall sogar Leerstände (Miete zu hoch).

Um unnötige Leerstände zu vermeiden, sollten Vermieter bei ihren Suchanzeigen daher grundsätzlich auch die Mikrolage der Immobilie beschreiben. So werden ungeeignete Mietinteressenten direkt gefiltert und der Aufwand für eventuelle Besichtigungen spürbar reduziert.

Hinweis:

Für den Vermietungserfolg spielt neben der Mikrolage auch das Mietobjekt eine ausschlaggebende Rolle. Denn: Mieter suchen neben einem bestimmten Viertel oder Stadtteil oft auch eine bestimmte Wohnung, die auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist (z.B. Größe oder Grundriss).  

Welche Faktoren bestimmen eine gute oder schlechte Mikrolage?

Um die Mikrolage einer Immobilie besser beurteilen zu können, bietet sich dazu die Anwendung einer Checkliste mit allen relevanten Merkmalen und Einflussfaktoren an:

  • Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf (z.B. Lebensmittel, Kosmetik, Elektroartikel)
  • Entfernung zu Bildungseinrichtungen (z.B. Schulen, Kindergärten, Universitäten)
  • Distanz zu ärztlichen Versorgungen (z.B. Krankenhaus, Apotheke, Hausarzt)
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten (z.B. Parkanlagen, Fußballplatz, Badeseen, Fitnessstudio)
  • Entfernung zum Zentrum
  • Nachbarschaft (z.B. Attraktivität, Zustand der Gebäude, Bebauungsdichte)
  • Öffentlicher Nahverkehr (z.B. Bus, Bahn)
  • Anliegende Infrastruktur und Verkehrsanbindung
  • Dienstleistungen in der Umgebung (z.B. Friseur)
  • Straßenlärm und Luftverschmutzung
  • Lichtverhältnisse
  • Aussicht aus dem Objekt

Neben vorgenannten Faktoren sollte sich auch immer die Frage gestellt werden, wie es um die Nachbarn steht oder welche Bevölkerungsgruppen in der näheren Umgebung leben. Liegt die Immobilie außerdem in einer eher ruhigen Gegend oder ist ein Bahnhof direkt vor der Tür? Von diesen Merkmalen der Mikrolage lässt sich letztlich ableiten, für welche Personengruppe das Mietobjekt interessant ist und mit welcher Strategie dabei die bestmöglichen Mieteinnahmen erzielt werden können.

Für die Bewertung der Mikrolage spielt aber nicht nur die äußere Umgebung eine grundlegende Rolle, sondern auch die Lage innerhalb eines Gebäudes. 

Denn: Eine Wohnung im Erdgeschoss ist oft weniger attraktiv, während ein Balkon zur ruhigen Gartenseite im Regelfall mehr Mietinteressenten anlockt. All diese Faktoren nehmen dabei zusätzlichen Einfluss auf den möglicherweise zu erzielenden Quadratmeterpreis.

Als Vermieter hat man letztlich nur Einfluss auf die Ausstattung und den Zustand der Immobilie. Die geografische Lage lässt sich hingegen nicht verändern. Es besteht dabei nur die Möglichkeit, dass sich das anliegende Umfeld mit der Zeit ändert. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn eine Gemeinde langfristige Investitionen plant oder sich das soziale Umfeld verändert.

Harte und weiche Standortfaktoren

Neben den eben genannten harten Standortfaktoren gibt es für Investoren und Mieter jedoch zusätzlich auch subjektive, weiche Standortfaktoren. Denn: Eine Wohnung in einem angesehenen Viertel hätte gegenüber einer Wohnung in einem sozialen Brennpunkt trotz gleicher Ausstattung einen höheren emotionalen Wert und wäre somit auch deutlich attraktiver. Für den Großteil der Gewerbeimmobilien spielen weiche Standortfaktoren jedoch in den meisten Fällen eine eher untergeordnete Rolle.

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