Nebenkosten beim Immobilienverkauf: Diese Kosten müssen Eigentümer einplanen

Wer eine Immobilie verkaufen will, muss dabei in der Regel viel Organisationsarbeit leisten und mit einigen Nebenkosten rechnen. Eigentümer sollten dabei aber möglichst vorher schon einen Überblick über alle anfallenden Nebenkosten beim Immobilienverkauf haben, um späteren Überraschungen möglichst vorzubeugen. Doch welche Nebenkosten können dabei eher vernachlässigt werden und welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in jedem Fall? Der nachfolgende Artikel gibt dazu einen Überblick.

Nebenkosten beim Immobilienverkauf: Das müssen Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie einkalkulieren!
Einige Nebenkosten beim Immobilienverkauf sind für den Veräußerer unumgänglich. Andere können wiederum vernachlässigt werden und sind freiwillig.

Diese Nebenkosten beim Immobilienverkauf entstehen in jedem Fall:

Eine Vielzahl von Nebenkosten beim Immobilienverkauf fallen immer an und können vom Verkäufer nicht umgangen werden. Das gilt sowohl für den Verkauf von Häusern, Wohnungen oder auch unbebauten Grundstücken. Die jeweilige Höhe der Nebenkosten ist dabei jedoch von mehreren Faktoren abhängig und kann in Einzelfällen stark abweichen.

Grundbuchauszug

Veräußerer weisen mit einem Grundbuchauszug nach, dass sie auch tatsächlich der Eigentümer der Immobilie sind. Zusätzlich enthält ein Grundbuchauszug auch alle Grundbucheintragungen, die bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommen wurden. Käufer erhalten somit Aufschluss über die allgemeinen Eigentumsverhältnisse, Nießbrauchrechte oder Grundpfandrechte. Die Kosten für einen Grundbuchauszug sind in aller Regel vom Verkäufer zu tragen und belaufen sich wie folgt:

Beispiel: Kosten für einen Grundbuchauszug

VerfahrenKosten für einen unbeglaubigten GrundbuchauszugKosten für einen beglaubigten Grundbuchauszug
Eigenes Anfordern per Brief oder Fax10,00 EURO20,00 EURO
Grundbuch online anfordern über einen Dienstleisterca. 35,00 EUROca. 50,00 EURO

Energieausweis

Das Gesetz schreibt vor, dass sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung dem Käufer oder Mieter ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden muss. Legt der Verkäufer oder Vermieter keinen Energieausweis vor, kann er dafür sogar mit einer Geldstrafe rechnen. Für einen reinen Grundstücksverkauf benötigen Verkäufer jedoch keinen Energieausweis, da hier keine Bebauung vorliegt. Das Gesetz schreibt für die Erstellung eines Energieausweises keine Preisrichtlinie vor. Verkäufer haben dabei auch die Möglichkeit einen Energieausweis online anfertigen zu lassen. Für die Erstellung eines Energieausweises gibt es grundsätzlich 2 mögliche Varianten, die unter anderem vom Baujahr oder der Gebäudeart abhängen:

Nebenkosten beim Immobilienverkauf: Der Energieausweis
Ein Energieausweis muss bei jedem Immobilienverkauf vom Veräußerer vorgelegt werden.
  • Der Verbrauchsausweis orientiert sich dabei an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Man ermittelt ihn aus den Daten von mindestens 3 Abrechnungsperioden für die gesamten Wohneinheiten des Gebäudes. Es gibt daher auch nie einen Ausweis für nur eine Wohnung, sondern immer nur für das gesamte Haus.
  • Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen alleine bauliche Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung zugrunde.
Beispiel: Kosten für einen Energieausweis

VerfahrenKosten (online)
VerbrauchsausweisBis zu ca. 100 EURO
BedarfsausweisBis zu ca. 600 EURO

Diese Nebenkosten beim Immobilienverkauf sind nicht immer erforderlich:

Hausverkäufer haben neben verbindlichen Ausgaben beim Immobilienverkauf auch Aufwendungen, die freiwillig sind oder unter bestimmten gesetzlichen Umständen entfallen können.

Maklerprovision

Verkäufer und Makler können die Maklerprovision beim Immobilienverkauf grundsätzlich frei verhandeln. Es gibt aktuell auch keine gesetzlichen Regelungen dazu, wer von beiden Vertragspartnern die Maklercourtage in welchen Anteilen übernimmt. Üblicherweise zahlt allerdings der Käufer die vollständige Provision an den Makler. Die Höhe der Maklerprovision richtet sich dabei in der Regel nach den üblichen Courtagen in den einzelnen Bundesländern. Diese liegen zwischen 5,95 % und 7,14 % des Verkaufspreises

Die Maklerprovision kann aber auch auf beide Vertragsparteien gleichmäßig aufgeteilt werden. In den meisten Fällen zahlt dann der Verkäufer die Hälfte der Provision an den Immobilienmakler, was einen Anteil von max. 3,57 % des Verkaufspreises entspricht. Die Beauftragung eines Maklers ist bei einem Immobilienverkauf jedoch nicht verpflichtend! Immobilienverkäufer können den Verkaufsprozess auch eigenständig ohne Makler organisieren.

Beispiel: Kosten für die Maklerprovision

ParameterKosten
Verkaufspreis250.000 EURO
Maklerprovision Gesamt in Prozent7,14 %
Maklerprovision Gesamt in EURO17.850 EURO
Provision anteilig Verkäufer in Prozent3,57 %
Provision anteilig Verkäufer in EURO8.925 EURO

Verkehrswertermittlung

Immobilienverkäufer können bei Verhandlungen über den Verkaufspreis mit einem unabhängigen Wertgutachten ihre Preisvorstellungen gegenüber dem Käufer in der Regel besser untermauern. Hat der Verkäufer für den Immobilienverkauf keinen Makler beauftragt, muss er die Kaufpreisverhandlungen eigenständig durchführen und hat so eine verhandlungsfähige Grundlage und kann sich dabei immer auf die Inhalte des Wertgutachtens berufen. 

Die Kosten für ein Wertgutachten sind allerdings nicht gesetzlich geregelt. Gutachter können sich aber auf eine unverbindliche Verordnung (HOAI – „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“) berufen und ihre Preise auf deren Grundlage gestalten. Die Preise hängen dabei vom jeweiligen Verkehrswert der Immobilie ab. Für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 250.000 € können sich dabei durchaus Kosten in Höhe von 1.500 € ergeben.

Steuern

Eigentümer zahlen beim Immobilienverkauf immer dann Steuern, wenn eine der folgenden Bedingungen vorliegt:

  • Der Eigentümer hat die Immobilie nicht für eine bestimmte Mindestdauer selbst genutzt und verkauft sie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder. Immobilienverkäufer müssen in diesem Fall mit einer Spekulationssteuer rechnen. Mehr dazu auch in meinem Beitrag: „Immobilien Spekulationssteuer & Spekulationsfrist – Wie hoch, wann & wie kann man sparen?“
  • Der Immobilienverkäufer hat in den letzten 3 Jahren bereits 3 Immobilien verkauft. Dieser Sonderfall wird auch als Drei-Objekt-Grenze bezeichnet.
  • Die zu verkaufende Immobilie unterliegt einem Betriebsvermögen.

Privateigentümer haben die besten Chancen beim Immobilienverkauf keine Steuern zahlen zu müssen. Da trifft zum Beispiel dann zu, wenn sie die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatbesitz gehalten oder für einen bestimmten Zeitraum selbst bewohnt haben. Die Spekulationssteuer bezieht sich dabei immer auf den Gewinn, der durch den Immobilienverkauf erwirtschaftet wurde. Siehe auch in meinem oben verlinkten Beitrag zur Spekulationssteuer.

Grundschuldlöschung

Immobilienkäufer wollen in den meisten Fällen eine Immobilie erwerben, die keine weiteren finanziellen Belastungen (Grundschulden) aufweist. Wer also eine Immobilie verkaufen will, sollte vorab darüber nachdenken, eine Grundschuldlöschung vornehmen lassen. Immobilienverkäufer können die Grundschulden grundsätzlich aber auch auf den Käufer umschreiben lassen. 

Das hat mehrere Vorteile zur Folge. Der Immobilienverkäufer spart so die Kosten für die Grundschuldlöschung und der Immobilienkäufer spart sich die Kosten für die neue Eintragung der Grundschuld. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer das Darlehen bei der gleichen Bank wie der Verkäufer aufnimmt. Einigen sich beide Vertragsparteien jedoch auf eine Löschung der Grundschuld, läuft sie dabei folgendermaßen ab:

  • Der Immobilienverkäufer beantragt eine Löschungsbewilligung bei der Bank und legt sie seinem Notar vor.
  • Der zuständige Notar veranlasst nun auf Grundlage der Löschungsbewilligung die Grundschuldlöschung beim Grundbuchamt.

Der Notar und das zuständige Amt erheben für diese Vorgänge allerdings Gebühren. Banken dürfen in diesem Fall keine Gebühren für ihre Aufwendungen verlangen. Die Höhe der anfallenden Kosten sind dabei unterschiedlich, belaufen sich in der Regel aber auf ca. 0,3 % der Grundschuldhöhe. Link -Tipp: Notarkosten beim Immobilienkauf – Wie hoch & Wer muss zahlen?

Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank

Banken erheben einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn mit dem Erlös des Immobilienverkaufs die Restschuld des Kredits vorzeitig getilgt werden soll. Die noch offene Restschuld bestimmt dabei auch die Höhe der Entschädigung. Für Vorfälligkeitsentschädigungen gibt es bei Immobilienkrediten jedoch keine geregelte Deckelung. Die Berechnung ist oft individuell und von mehreren Faktoren abhängig (z.B. Zinshöhe). Ein Sonderfall liegt dann vor, wenn der Veräußerer mit dem Immobilienverkauf eine neue Immobilie erwerben möchte. Er kann dann das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie übertragen und umgeht so einer Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Alternativkosten beim Immobilienverkauf

Alternativkosten entstehen immer dann, wenn Möglichkeiten einen höheren Verkaufspreis zu generieren, nicht genutzt werden. Man spricht sozusagen von entgangenen Erlösen. Die gängigste Art Alternativkosten zu vermeiden sind Renovierungsarbeiten. Oft führt die Beseitigung von kleinen, aber offensichtlichen Mängeln beim Immobilienverkauf zu einem höheren Erlös, der die aufgewendeten Renovierungskosten in den meisten Fällen sogar übersteigt.

Welche Rolle spielt die richtige Verkaufsstrategie?

Eine gute Verkaufsstrategie kann einen enormen Einfluss auf den Verkaufspreis der Immobilie nehmen. Immobilienverkäufer sollten sich dabei aber vor allem um eine Marktanalyse bemühen und Kenntnisse über ihre Zielkäufer aufbauen. Im Regelfall lohnt es sich aus diesem Grund einen Makler zu beauftragen. Nicht selten sind die Zugewinne beim Immobilienverkauf daraufhin höher als die Maklerkosten an sich. Eine durchdachte Verkaufsstrategie, Marktkenntnisse und Knowhow über mögliche Marktentwicklungen sorgen in den meisten Fällen für einen sehr guten Verkaufspreis.

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