Immer dann, wenn eine Immobilie verkauft werden soll, ist nach dem Gesetzgeber ein amtlich beglaubigter Notar zum Verkaufsprozess hinzuzuziehen. Dieser soll dabei sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor voreiligen Entscheidungen schützen. Die Notaraufgaben reichen dabei von der Beglaubigung des Kaufvertrags bis hin zur Überwachung aller getätigten Grundbucheinträge während des gesamten Verkaufsprozesses.

Notaraufgaben beim Immobilienkauf und -verkauf
Die wichtigste Notaraufgabe ist es, den Käufer davor zu schützen, seine finanziellen Mittel ohne Gegenwert zu verlieren und den Verkäufer davor zu bewahren, seine Immobilie ohne Gegenleistung zu überschreiben.
  • Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt bei jedem Immobilienkauf und -verkauf innerhalb Deutschlands vor, während des gesamten Verkaufsprozesses zusätzlich einen amtlich beglaubigten Notar einzuschalten.
  • Die wichtigste und grundlegendste Notaraufgabe ist es, den Käufer davor zu schützen, seine finanziellen Mittel ohne Gegenwert zu verlieren und den Verkäufer davor zu bewahren, seine Immobilie ohne Gegenleistung zu überschreiben.
  • Zu den weiteren Notaraufgaben zählen: Beurkundung und Erstellung des Kaufvertrags, Beratung der Vertragsparteien, Kontrolle des Verkaufsprozesses, Kontrolle und Überwachung der Grundbucheinträge.
  • Im Regelfall wird der Notar vom Käufer bestellt. Dieser trägt grundsätzlich auch die anfallenden Notarkosten.

Wozu wird ein Notar beim Immobilienverkauf benötigt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt im § 313b die notarielle Beurkundung von Kaufverträgen, die die Eigentumsübertragung von Immobilien zur Folge haben, zwingend vor. Unter Einbezug eines Notars sollen die Vertragsparteien dabei vor Risiken, die mit einem Immobilienverkauf verbunden sein können, weitgehend geschützt werden.

Der Notar wird im Regelfall vom Immobilienkäufer beauftragt, der dabei auch die Kosten für die erbrachten Leistungen trägt. Der Verkäufer muss nur dann mit Kosten rechnen, wenn Belastungen oder Rechte Dritter aus dem Grundbuch gelöscht werden sollen. Eine der wesentlichsten Notaraufgaben ist es, allen Beteiligten bei sämtlichen Belangen möglichst gerecht zu werden und dabei Käufer und Verkäufer vor allem bei rechtlichen Belangen fachlich zu beraten.

Hinweis:

Ein Notar darf eine Beurkundung als Amtsperson nicht ohne triftigen Grund einfach so ablehnen. Eine Beurkundung darf er nur dann absagen, wenn er sich dabei in einem Interessenkonflikt befindet. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er mit einer Vertragspartei entweder verwandt, verschwägert oder verheiratet oder selbst Beteiligter ist.

Darf ein Notar Partei ergreifen?

Der § 14 der Bundesnotarordnung besagt, dass ein Notar nicht der Vertreter einer Partei ist, sondern der neutrale und unparteiische Betreuer der Person, die ihn bestellt hat. Eine Notaraufgabe ist es dabei, die Vertragsparteien über die rechtlichen Gegebenheiten eines Sachverhalts zu informieren. Er darf dabei Vorschläge unterbreiten, wie ein Kaufvertrag entsprechend inhaltlich und formell gestaltet werden soll. Was ein Notar hingegen nicht darf, ist eine Vertragspartei individuell zu beraten und dabei juristische Ratschläge und Empfehlungen zu geben. 

Denn: Nimmt er dadurch das Interesse von nur einer Vertragspartei wahr und rücken dabei gleichzeitig die Interessen eines anderen Beteiligten in den Hintergrund, handelt er nicht mehr als neutrale Person.

Zu den Amtspflichten eines Notars gehört es dabei nicht, eine Vertragspartei vor einen Vertrag zu bewahren, der überwiegend einseitig und unausgewogen erscheint. Voraussetzung ist jedoch, dass es den Eindruck macht, als wüsste derjenige, was er im Kaufvertrag beurkundet. Die Aufgabe eines Notars ist es letztlich nicht, den wirtschaftlichen Sinn und Zweck eines Kaufvertrags zu überprüfen und einer Vertragspartei dabei aus wirtschaftlicher Sicht vom Kauf oder Verkauf abzuraten. Aus diesem Grund ist es ausschließlich Angelegenheit der Vertragsparteien, den entsprechenden Kaufpreis für die Immobilie oder das Grundstück festzulegen.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten haben die Vertragsparteien bei einem Notarvertrag?

Für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags verwendet der Notar im Regelfall einen Mustervertrag. Zu den Notaraufgaben gehört es dabei, diesen auf Wunsch der Vertragsparteien nach den individuellen Bedürfnissen entweder anzupassen oder entsprechend zu ergänzen. Gibt es jedoch keine Besonderheiten zu beachten, enthält der Mustervertrag im Regelfall alle standardmäßigen Texte, die allgemein anerkannt und üblich sind. Die Vertragsparteien müssen in diesem Fall lediglich Angaben zu den beteiligten Personen, dem Objekt, dem verhandelten Kaufpreis und dessen Fälligkeit und den entsprechenden Nutzen- und Lastenübergang ergänzen.

Handelt es sich nur um den Verkauf eines unbebauten Grundstücks, beinhalten die Objektangaben lediglich die Informationen aus dem entsprechenden Grundbuch. Das betrifft dabei folgende Angaben: Gemarkung, Flur und Flurstücknummer. Wird hingegen Wohnungseigentum verkauft, werden dabei zusätzliche Angaben zum Gemeinschafts- und Sondereigentum mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan benötigt.

Dem Notar steht es grundsätzlich frei, wie er die Urkunde eines Immobilienkaufvertrags inhaltlich gestaltet. Er muss die Vertragsparteien jedoch darüber in Kenntnis setzen, wenn ihnen aufgrund ihrer eigenen vorgeschlagenen Inhalte Risiken drohen, die sie aus Unwissenheit nicht vollständig erkennen können. Ist das der Fall, ist er zusätzlich dazu verpflichtet entsprechende Sicherungsmaßnahmen dagegen aufzuzeigen und mögliche Alternativen vorzuschlagen.

Allgemeine Notaraufgaben bei der Beurkundung eines Kaufvertrags

Bei der Beurkundung eines Kaufvertrags ist der Notar grundsätzlich an das Beurkundungsgesetz gebunden. Dieses regelt, wie der Notar allgemein vorgehen und an welche Richtlinien er sich dabei grundlegend halten muss.

Grundbucheinsicht durch den Notar

Vor der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags nimmt der Notar im Regelfall Einsicht in das Grundbuch. Stellt er darin Belastungen fest, die für den Käufer und die weitere Vertragsabwicklung relevant sind, muss er die Beteiligten darüber informieren.

Feststellung der Beteiligten

Bevor die eigentliche Beurkundung stattfindet, muss der zuständige Notar zuerst alle Beteiligten feststellen. Die Feststellung der Beteiligten erfolgt dabei im Regelfall mithilfe der Vorlage eines gültigen Personalausweises aller Vertragsparteien. Ist ein Beteiligter bei der Beurkundung nicht vor Ort, kann dieser auch durch einen Vertreter ersetzt werden. 

Dieser benötigt dafür jedoch eine notariell beglaubigte Vollmacht. Hat der Vertreter keine Vollmacht vorliegen und beurkundet den Kaufvertrag trotzdem, ist dieser solange unwirksam, bis die Vollmacht von der Vertragspartei beim Notar entsprechend nachgereicht wurde. 

Feststellung der Geschäftsfähigkeit

Neben der Feststellung der Beteiligten ist eine weitere Aufgabe des Notars, die Feststellung der Geschäftsfähigkeit aller Vertragsparteien. Ergeben sich dabei Zweifel für den Notar, kann er die Beurkundung des Kaufvertrags entweder ablehnen oder seine Zweifel in einer Niederschrift aufzeichnen.

Rechtzeitige Einsichtnahme

Eine weitere Aufgabe des Notars ist es, den Beteiligten Vertragsparteien ausreichend Zeit vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen, um eine rechtzeitige Einsicht in den Vertragstext vornehmen zu können. Denn: Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, soll vom Gesetzgeber vor voreiligen Schlüssen möglichst geschützt werden. Wer den Kaufvertrag zum Notartermin zum aller ersten Mal sieht, ist im Regelfall nicht in der Lage alle getroffenen Formulierungen genau abschätzen und einordnen zu können.

Aus diesem Grund sollen alle Beteiligten nach dem Gesetzgeber die Gelegenheit erhalten, den Vertragstext gegebenenfalls zusätzlich auch durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Die Pflicht zur „rechtzeitigen Einsichtnahme“ ist gemäß des Beurkundungsgesetzes jedoch nur als „Soll-Vorschrift“ vermerkt. Bedeutet, dass der Notar die Beurkundung auf ausdrücklichen Wunsch aller Vertragsparteien auch kurzfristig durchführen kann.

Vorlesen des Kaufvertrags

Steht der Beurkundungstermin an, gehört es zur Aufgabe des Notars, den Immobilienkaufvertrag Wort für Wort vorzulesen und anschließend durch alle Beteiligten unterschreiben zu lassen. Zu diesem Zeitpunkt kann der Notar die Urkunde noch jederzeit abändern oder gegebenenfalls handschriftliche Ergänzungen in der Urkunde vornehmen.

Der Notar ist gesetzlich dazu verpflichtet, den gesamten Kaufvertrag vorzulesen. Auch dann, wenn die Beteiligten ihn bereits vorher zur Kenntnis erhalten haben. Nur so kann gewährleistet werden, dass beide Parteien auch wissen, was Sie letztlich beurkundet haben.

Hinweispflicht

Nach § 17 des Beurkundungsgesetzes ist die Hauptaufgabe des Notars „den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben.“

Die Zielstellung einer Beurkundung ist es daher, den Inhalt eines Kaufvertrags rechtlich ausgewogen zu gestalten und diesen dabei ohne Probleme abzuwickeln. Die wichtigste Notaraufgabe ist es dabei, den Austausch von Leistung und Gegenleistung für alle Beteiligten sicherzustellen. Bedeutet, dass der Eigentumsübergang vom Veräußerer auf den Erwerber grundsätzlich erst dann erfolgen kann, wenn der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis erhält und der Erwerber als neuer Eigentümer einen Grundbucheintrag bekommt.

Notaraufgaben nach der Beurkundung des Kaufvertrags

Nachdem der Notar den Kaufvertrag mit allen Beteiligten beurkundet hat, stehen für ihn noch weitere Aufgaben an. Nach der Beurkundung ist er dafür verantwortlich, dass der unterzeichnete Kaufvertrag auch unproblematisch und reibungslos abgewickelt werden kann. Die wesentlichste Notaraufgabe ist es dabei, sicherzustellen, dass der Käufer so schnell wie möglich im Grundbuch eingetragen wird und der Verkäufer den Kaufpreis möglichst schnell erhält.

Beantragung der Auflassungsvormerkung

Nach einer erfolgreichen Beurkundung ist die allererste Notaraufgabe, die Antragstellung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Eine Auflassungsvormerkung stellt dabei sicher, dass der Verkäufer das Grundstück nicht zusätzlich auch an einen Dritten verkaufen kann. Der erste Erwerber sichert sich somit einen Platz im Grundbuch als zukünftiger Eigentümer.

Beantragung der Grundschuldlöschung

Nachdem für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, nimmt der Notar Kontakt zu allen Gläubigern auf, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen sind. Dabei klärt er, ob und unter welchen Bedingungen die Gläubiger bereit sind, auf ihre eingetragenen Rechte zu verzichten (z.B. Grundschuld). 

Wurde vom Verkäufer für die Finanzierung des Kaufpreises beispielsweise ein Annuitätendarlehen bei einer Bank aufgenommen, muss diese der Löschung ihrer damals bestellten Grundschuld zuerst zustimmen. Denn: Immobilienkäufer haben im Regelfall kein Interesse daran, eine bestehende Grundschuld zu übernehmen.

Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde

Im nächsten Schritt gehört es während des Verkaufsprozesses zu den Notaraufgaben, die zuständige Gemeinde über den Verkauf zu informieren. Denn: Die zuständige Gemeinde kann jederzeit von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen, was jedoch nur in den seltensten Fällen passiert.

Bezahlung der Grunderwerbsteuer

Eine Abschrift des unterschriebenen Kaufvertrags wird vom Notar auch immer direkt an das zuständige Finanzamt übersendet. Dieses setzt anschließend die zu zahlende Grunderwerbsteuer fest und fordert den Käufer dazu auf, die Zahlung innerhalb einer vorgegebenen Frist zu begleichen.

Belastungsvollmacht

Eine Belastungsvollmacht ist nur dann nötig, wenn der vereinbarte Kaufpreis über ein Darlehen finanziert wird und der Kreditgeber dafür eine entsprechende Sicherheit verlangt. Bei einer Immobilienfinanzierung bietet sich dabei im Regelfall die Beleihung mithilfe eines Grundpfandrechts (z.B. Grundschuld) an. 

Da das Grundstück rechtlich noch dem Verkäufer gehört, kann auch nur dieser eine Belastung von Grundpfandrechten vornehmen. Da jedoch der Kaufpreis schon vor der eigentlichen Eigentumsüberschreibung bezahlt werden muss, dient die Belastungsvollmacht somit als eine vertragliche Konstruktion, die die Interessen beider Vertragsparteien gleichwertig berücksichtigt.

Bezahlung des Kaufpreises

Wurde vom Notar sichergestellt, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann, wird dieser dazu aufgefordert, den Kaufpreis zu bezahlen.

Letzte Notaraufgabe: Eigentumsübergang

Wurde der Kaufpreis vom Käufer bezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet, erhält dieser anschließend vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Liegt dem Notar diese Bescheinigung vor, beantragt er abschließend die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung wird dabei durch eine Auflassung ersetzt.

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