Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Gerichtskosten & Alternativen!

Zieht ein Mieter trotz Kündigung nicht aus seiner Wohnung aus, bleibt dem Vermieter oft nur die Räumungsklage. Denn nicht selten ist die Räumungsklage das letzte verfügbare Mittel eines Vermieters, den gekündigten Mieter und dessen Hausrat aus der vermieteten Wohnung zu bekommen. Doch, bis der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, vergeht oft einige Zeit. In einigen Fällen kann eine erfolgreiche Räumungsklage aufgrund persönlicher Umstände des Mieters dabei sogar noch verhindert werden. 

Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Gerichtskosten & Alternativen!
Eine Räumungsklage kann zwischen 2 Monate und 2 Jahre dauern. Der Vermieter darf sich grundsätzlich erst mit einem vollstreckbaren Räumungstitel Zutritt zur Wohnung verschaffen.

Versucht der Vermieter stattdessen die Wohnung eigenhändig zu räumen oder die Schlösser auszutauschen, macht er sich dafür im schlimmsten Fall sogar wegen Selbstjustiz strafbar. Im nachfolgenden Beitrag erfahren sie, wie eine Räumungsklage eingereicht werden muss, wie diese abläuft und funktioniert, wie lange sie dauert und welche Kosten dabei möglicherweise anfallen.

Wo und wann kann man eine Räumungsklage einreichen?

Vermieter können eine Räumungsklage immer beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Ziel einer Räumungsklage ist es dabei, einen vollstreckbaren Räumungstitel zu erlangen, womit der Vermieter nach Ende der Räumungsfrist und durch einen Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen lassen kann. Der Räumungstitel muss dabei grundsätzlich alle Bewohner des Mietobjektes namentlich aufzeigen. Unter Umständen betrifft das auch die Kinder des Mieters, wenn diese bereits volljährig und erwerbstätig sind.

Wann ein Vermieter eine Räumungsklage einreichen sollte, hängt immer vom entsprechenden Kündigungsgrund ab. In Einzelfällen kann die Räumungsklage auch schon direkt bei Kündigung eingereicht werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn dem Mieter wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde oder das Fortsetzen des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht weiter zumutbar ist (z.B. tätlicher Angriff). Bei einer ordentlichen Kündigung (z.B. wegen Eigenbedarf) sollten Vermieter hingegen warten, bis der Mieter entweder widerspricht oder die Kündigungsfrist verstreicht, ohne dass der Mieter aus der Wohnung auszieht.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Der grobe Ablauf einer Räumungsklage ist grundsätzlich immer gleich. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Mieter wegen Zahlungsverzug, Eigenbedarf oder Verstöße gegen die Hausordnung gekündigt wurde. Der allgemein übliche Ablauf einer Räumungsklage sieht dabei wie folgt aus:

  • Der Vermieter kündigt dem Mieter das Mietverhältnis. Die Kündigung muss dabei immer schriftlich erfolgen und für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Je nach Grund der Kündigung, muss der Vermieter zusätzliche Kündigungsfristen einhalten.
  • Der Mieter legt gegen die Kündigung Widerspruch ein oder zieht nicht fristgerecht aus dem Mietobjekt aus.
  • Es erfolgt eine schriftliche Mitteilung des Vermieters über eine neue Auszugsfrist.
  • Der Mieter zieht auch zur neuen Auszugsfrist nicht aus.
  • Der Vermieter reicht anschließend die Räumungsklage ein und zahlt einen Gerichtskostenvorschuss.
  • Das zuständige Amtsgericht stellt dem Mieter nun die Räumungsklage zu. Der Mieter hat anschließend die Chance, auf das Schreiben zu antworten und dazu Stellung zu nehmen. Nimmt der Mieter dazu keine Stellung, erhöht das die Chancen für den Vermieter, einen schnellen Räumungstitel zu bekommen.
  • Verteidigt der Mieter die Räumungsklage hingegen, erfolgt im Regelfall daraufhin eine Gerichtsverhandlung.
  • Das entsprechende Gericht fällt nun ein Urteil, welches vier Wochen nach der Verkündung rechtskräftig und vollstreckungsfähig ist.
  • Nachdem die Urteilsverkündung rechtskräftig ist, wird ein Gerichtsvollzieher mit der Durchführung beauftragt.
  • Zieht der Mieter daraufhin immer noch nicht freiwillig aus, erfolgt die Zwangsräumung.

Für eine erfolgreiche Räumungsklage ist bereits das Kündigungsschreiben ausschlaggebend. Grobe Form- oder Inhaltsfehler werden bei einer Gerichtsverhandlung für den Vermieter in den meisten Fällen negativ gewertet. Erweist sich die Kündigung vor Gericht als unwirksam, darf der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben. Auch wenn der Vermieter eine Räumungsklage zu früh einreicht, kann es unter Umständen dazu kommen, dass er die vollen Kosten des Prozesses tragen muss und der Mieter auch dann nicht ausziehen muss.

Was kostet eine Räumungsklage?

Wieviel eine Räumungsklage insgesamt kostet, hängt immer vom entsprechenden Streitwert des Verfahrens ab. Die Höhe des Streitwerts ergibt sich dabei immer aus der entsprechenden Jahresnettomiete des Mietobjekts (monatliche Kaltmiete mit 12 multipliziert). Bei einer Nettomiete von beispielsweise 800 Euro monatlich, würde sich daraus ein Streitwert in Höhe von 9.600 Euro ergeben.

Aus dem ermittelten Streitwert leitet sich anschließend der Gerichtskostenvorschuss ab, der zunächst vom Kläger selbst getragen werden muss. Aber auch die Kosten für den Anwalt muss der Kläger zunächst vorstrecken. Bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 800 Euro ergeben sich für eine Räumungsklage exemplarisch folgende Kosten:

KostenartKostenhöhe
Streitwert9.600 Euro
Gerichtskostenca. 700 Euro
Anwaltskostenca. 1.500 Euro
Pauschalen (Porto, Telekommunikation)ca. 20 Euro
Gebühren GerichtsvollzieherJe nach Aufwand zwischen 100 Euro bis 500 Euro
TürschlosserZwischen 150 Euro bis 300 Euro
UmzugsfirmaJe nach Aufwand zwischen 400 Euro bis 1000 Euro
UmzugsfirmaJe Kubikmeter zwischen 300 Euro bis 500 Euro monatlich

Anwaltskosten werden dabei immer, sofern zwischen beiden Parteien nichts anderes vereinbart wurde, nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) berechnet. Die Kosten richten sich dabei im Regelfall immer nach dem ermittelten Streitwert. Es können jedoch auch immer zusätzliche Vergütungen vereinbart werden. Das betrifft zum Beispiel diverse Pauschalen, die für den Anwalt zusätzlich bei der Bearbeitung anfallen (z.B. Postpauschale).

Zu diversen Anwalts- und Gerichtskosten können je nach Art der Räumung auch noch zusätzliche Aufwendungen in Form von Räumungs- und Umzugskosten hinzukommen. Desweiterem muss je nach Kompliziertheit des Verfahrens auch ein Gutachter hinzugezogen werden. Eine Räumungsklage mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist für den Vermieter letztlich immer mit Mehrkosten verbunden.

Denn: Im Regelfall zahlt der Mieter seine Miete nicht während des laufenden Gerichtsverfahrens weiter. Daraus ergibt sich je nach Länge des Verfahrens ein zusätzlicher Mietausfall für den Vermieter.

Wer übernimmt die Kosten einer Räumungsklage?

War die Räumungsklage für den Vermieter erfolgreich, müssen die dabei entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten vollständig vom Mieter getragen werden. Kann der Mieter die Kosten jedoch nicht begleichen, muss der Vermieter zunächst alle Kosten vorstrecken. Der Vermieter kann dem Mieter anschießend eine Frist zur Zahlung setzen.

Gibt es dabei keine außergerichtliche Einigung und der Mieter bezahlt die angefallenen Kosten nicht, kann der Vermieter den Mieter anschließend auf Zahlung verklagen. In diesem Fall kann es sogar dazu kommen, dass der Vermieter einen Zahlungstitel gegen den Mieter erhält, der 30 Jahre lang Gültigkeit hat. In dieser Zeit kann der Vermieter seinen Schuldner so lange zur Kostenbegleichung auffordern, bis die Schuld letztlich beglichen ist.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die Zeitspanne von der Räumungsklage bis hin zur Zwangsräumung kann sehr unterschiedlich ausfallen. Der gesamte Prozess kann sich dabei auf zwei Monate bis zu zwei Jahre oder sogar länger belaufen. Reagiert der Mieter auf die Räumungsklage nicht und legt keinen Widerspruch ein, geht diese im Regelfall sehr schnell von statten. Hat der Mieter jedoch gesundheitliche Probleme, muss dazu oft erst zusätzlich ein entsprechendes Gutachten eingeholt werden. In diesem Fall kann sich die Räumungsklage über einen langen Zeitraum hinziehen.

Wie stehen die Chancen für den Vermieter bei einer Räumungsklage?

Vermieter sollten eine Räumungsklage grundsätzlich immer nur dann einreichen, wenn sie sicher sind, dass diese auch erfolgreich verlaufen wird. Verliert der Vermieter nämlich das Gerichtsverfahren, muss er die Verfahrenskosten dafür selbst tragen und zusätzlich dulden, dass der Mieter nun weiterhin in der Wohnung verbleiben darf. Aufgrund des teils enormen gesetzlichen Mieterschutzes sind die meisten Räumungsklagen aussichtslos. Eine gerichtliche Auseinandersetzung ist für den Vermieter im Regelfall nur dann erfolgreich, wenn sein Interesse letztlich höher einzuschätzen ist als das des Mieters.

Im Falle, dass der Mieter während des laufenden Gerichtsprozesses die offenen Mieten und eine entsprechende Nutzungsentschädigung zahlt oder die Wohnung sogar von selbst räumt, ist es wahrscheinlich, dass die Räumungsklage abgewiesen wird. Ähnliches gilt für Mieter, die plötzlich aus dem Mietobjekt verschwinden. Würde der Vermieter die Räumungsklage in diesem Fall zurückziehen, müsste er dabei als Antragstelle die vollen Prozesskosten tragen.

Hinweis:

Vermieter sollten den Rechtstreit in solchen Fällen immer als erledigt erklären. Je nach Situation und Entscheidung des Gerichts, können die Kosten in diesem Fall doch noch auf den Mieter abgewälzt werden.

Nutzungsentschädigung gleich mit einklagen?

Vermieter können neben der Räumungsklage grundsätzlich auch immer eine entsprechende Nutzungsentschädigung mit einklagen. Eine Nutzungsentschädigung kann dabei immer ab dem Zeitpunkt eingefordert werden, zu welchem die Kündigungsfrist offiziell geendet ist. Als Entschädigung dürfen Vermieter dabei, unabhängig davon, welche Miete vorher im Mietvertrag vereinbart war, auch die aktuell marktübliche Miete fordern.

Welche Vor- und Nachteile ergeben sich dabei für den Vermieter?

VorteileNachteile
Die Prozesskosten sind insgesamt günstiger als bei zwei separaten Verfahren.Die Klage der Nutzungsentschädigung kann die Räumungsklage verzögern, wenn bestimmte Randbedingungen dabei unklar sind.
Es gibt nur ein Verfahren, bei dem der Vermieter gleich den entsprechenden Zahlungstitel bekommt.Bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzug ist der Mieter oft nicht liquide. Aus diesem Grund machen viele Vermieter ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung letztlich nicht geltend.

Wie sollte der Mieter bei Bescheid über eine Räumungsklage vorgehen?

Nach Erhalt der Räumungsklage hat der Mieter 14 Tage Zeit, seine Verteidigungsbereitschaft entweder schriftlich oder persönlich beim zuständigen Gericht zu erklären. Für eine entsprechende Begründung seiner Verteidigung hat er daraufhin weitere 14 Tage Zeit. Mieter sollten ihrer Begründung auch immer gleich entsprechende Nachweise beifügen.

Wurde die Räumungsklage beispielswiese aufgrund von Zahlungsverzug eingereicht, sollte der Mieter beweisen können, dass er die Miete immer pünktlich überwiesen hat. Das geht z.B. mithilfe einer Stellungnahme der Bank, die entsprechende Zahlungsprobleme zu verantworten hatte. Lässt der Mieter die Fristen zur Verteidigung ohne Reaktion verstreichen oder erscheint zu spät zum Gerichtstermin, muss er mit einem Versäumnisurteil rechnen. In den meisten Fällen wird dem Vermieter dabei direkt ein Räumungstitel erteilt.

Hinweis:

Mieter sollten in ihrem Verteidigungsschreiben auch immer gleich Prozesskostenhilfe beantragen. Falls der Rechtstreit nämlich zu Gunsten des Vermieters ausfällt und der Mieter die Prozesskosten nicht auf einmal zahlen kann, kann er diese dadurch in monatlichen Raten abbezahlen. Der Mieter sollte in diesem Zuge auch eine zusätzliche Räumungsfrist beantragen und diese dabei möglichst plausibel begründen. Ein Grund wäre zum Beispiel die erschwerte Wohnungssuche in einem angespannten Wohnungsmarkt.

Wie können Mieter eine Räumungsklage doch noch verhindern?

Wurde dem Mieter wegen Zahlungsverzug gekündigt und daraufhin eine Räumungsklage eingereicht, werden Kündigung und Räumungsklage unwirksam, sobald er die Mietschulden begleichen kann. Dafür hat der Mieter ab Zustellung der Räumungsklage insgesamt zwei Monate Zeit. Hat der Vermieter jedoch neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin eingereicht, ist diese auch dann wirksam und rechtskräftig, wenn der Mieter seine Mietschulden fristgerecht begleicht.

Mieter haben neben dem Begleichen der Mietschulden jedoch auch weitere Möglichkeiten, eine Kündigung und Zwangsräumung auch nach einer gültigen Urteilsverkündigung noch zu ihren Ungunsten abzuwenden oder zu verzögern. Es besteht zum Beispiel immer auch die Möglichkeit, Berufung gegen das Gerichtsurteil einzulegen. Zusätzlich kann aber auch immer eine entsprechende Verlängerung der Räumungsfrist beantragt werden. Unter bestimmten Umständen können schuldig gesprochene Mieter auch einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen. Dieser Schritt sollte jedoch immer mit einem sachkundigen Rechtsanwalt besprochen werden, da hier Zusatzkosten entstehen und dabei abgewägt werden muss, ob sich dieser Schritt lohnt.

Hinweis:

Der Mieter kann eine Räumungsklage mit Gerichtsverfahren auch abwenden, wenn er unverzüglich aus dem Mietobjekt auszieht und dieses wieder an dem Vermieter übergibt. In diesem Fall erlischt die Räumungsklage.

Wie ist der allgemeine Ablauf einer Zwangsräumung?

Ein Vollstreckungstermin wird vom Gerichtsvollzieher immer erst dann bestimmt, wenn dem Kläger der Räumungstitel erteilt wurde. Bis eine Räumung jedoch stattfinden kann, müssen ab Mitteilung zum Vollstreckungstermin mindestens drei Wochen vergangen sein. Der Räumungsprozess hängt dabei jedoch grundsätzlich auch vom Vermieter ab und für welche Räumungsvariante er sich letztlich entscheidet. 

Zum einen kann er sich dabei für eine herkömmliche Räumung entscheiden oder die Zwangsräumung nach der sogenannten Berliner Räumung durchführen lassen. Für die dabei anfallenden Kosten muss allerdings immer erst der Vermieter selbst aufkommen. Diese kann er jedoch nachträglich beim Mieter einklagen.

Herkömmliche Räumung

Zu einer Zwangsräumung kommt es immer dann, wenn sich Mieter trotz Kündigung weigern aus der Mietsache auszuziehen. Aber auch wenn der Mieter bereits ausgezogen ist, dabei die Wohnungsschlüssel jedoch nicht übergeben hat und weiter einbehält, kann es zu einer Zwangsräumung kommen.

Bei einer herkömmlichen Räumung bestellt der Gerichtsvollzieher immer einen Schlosser und ein Umzugsunternehmen mit zum Vollstreckungstermin. Nachdem die Wohnung vom Gerichtsvollzieher geöffnet und wieder an den Vermieter übergeben wurde, werden daraufhin alle notwendigen Schlösser ausgetauscht. 

Zusätzlich wird der Hausrat, der sich zu diesem Zeitpunkt noch in der Wohnung befindet auf Anweisung des Gerichtsvollziehers bei einer entsprechenden Firma für eine bestimmte Zeit eingelagert. Nachdem die Lagerungszeit abgelaufen ist, wird der unbrauchbare Hausrat entsorgt. Die restlichen Gegenstände, die noch in einem guten Zustand sind, werden dabei nach Vorschrift verwertet.

Hinweis:

Die Kosten für eine herkömmliche Zwangsräumung liegen je nach Wohnungsgröße zwischen 3.000 Euro und 6.000 Euro. Vermieter können dabei überschläglich mit 800 Euro bis 1.200 Euro pro Zimmer rechnen.

Berliner Räumung

Bei der sogenannten Berliner Räumung wird der Vermieter oft selbst aktiv und beauftragt dafür kein separates Umzugsunternehmen. Der Hausrat des Mieters wird dabei im Regelfall in der Wohnung gelassen oder an einer gesonderten Stelle eingelagert. Anschließend wird der Mieter dazu aufgefordert, seinen Hausrat in einer vom Vermieter gesetzten Frist abzuholen. Die Frist beträgt dabei im Regelfall vier Wochen. Reagiert der Mieter nicht auf die Aufforderung und lässt die Frist verstreichen, darf der Vermieter den Hausrat daraufhin entsorgen.

Hinweis:

Bei einer separaten Einlagerung des Hausrats sollten Vermieter mit Kosten zwischen 100 Euro und 500 Euro rechnen.

Haben Vermieter bei einer erfolgreichen Räumungsklage ein Pfandrecht auf verbleibende Wertgegenstände in der Wohnung?

Vermieter dürfen bei einer erfolgreichen Räumungsklage und noch offenen Forderungen aus dem ehemaligen Mietverhältnis ihr sogenanntes Vermieterpfandrecht geltend machen. Das betrifft jedoch nur Gegenstände, die der Mieter nicht zum täglichen Gebrauch benötigt. Davon ausgeschlossen sind also beispielsweise Fernseher oder Kinderwagen. Gegenstände, die hingegen verpfändet werden dürfen, kann der Vermieter nicht einfach verkaufen, sondern muss diese in einer öffentlichen Versteigerung anbieten. Im Regelfall lassen die Mieter jedoch keine wertvollen Gegenstände zurück, sodass Vermieter nur äußerst selten von dieser Regelung profitieren.

Vollstreckungsschutz trotz erfolgreicher Räumungsklage?

Ist eine Räumungsklage erfolgreich und vollstreckbar, hat der Mieter grundsätzlich immer noch die Möglichkeit einen sogenannten Vollstreckungsschutz beim zuständigen Gericht zu beantragen. Damit ein Vollstreckungsschutz jedoch genehmigt wird, sollten dabei schwerwiegende Gründe vorliegen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen oder aufgrund einer drohenden Obdachlosigkeit nicht aus der Wohnung ausziehen kann. 

Wann ein Vollstreckungsschutz jedoch letztlich bewilligt wird, ist dabei grundsätzlich immer vom Einzelfall abhängig. Für das Einreichen eines solchen Antrags hat der Mieter im Regelfall bis spätestens 14 Tage vor Vollstreckungstermin Zeit.

Welche finanzielle Hilfe gibt es für Vermieter bei einer Räumungsklage?

Eine Räumungsklage geht im Regelfall immer mit sehr hohen Kosten für den Vermieter einher. In den meisten Fällen muss er dabei für alle dafür anfallenden Anwalts,- Gerichtskosten- und Räumungskosten in Vorkasse gehen. Auch wenn die Räumungsklage für den Vermieter letztlich erfolgreich verläuft, kann es bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters trotzdem dazu kommen, dass er auf seinen Kosten sitzen bleibt.

Um das zu umgehen, sollten Vermieter die Kosten grundsätzlich immer außergerichtlich einfordern und dem Mieter dafür eine entsprechende Zahlungsfrist setzen. Lässt der Mieter die Frist verstreichen und zahlt den Betrag nach Aufforderung nicht, kann der Vermieter ihn letztlich auf Zahlung verklagen. Bei erfolgreichem Urteil, erhält der Vermieter anschließend einen Zahlungstitel. Dieser hat eine Gültigkeit von 30 Jahren und kann immer dann in Anspruch genommen werden, wenn der Mieter wieder über finanzielle Mittel verfügt.

Hinweis:

Damit Vermieter im Falle einer Räumungsklage vorerst zumindest einen Teil der Kosten decken können, sollten sie vor Mietbeginn grundsätzlich immer drei Monatskaltmieten als Mietkaution vereinbaren.

Welche Alternativen gibt es zur Räumungsklage?

Eine Alternative zur Räumungsklage und dem damit oft einhergehenden Gerichtsverfahren ist eine einvernehmliche Problemlösung durch beide Vertragsparteien. Dabei erhält der Vermieter im Regelfall die Zusage des Mieters einer Mietschuldenübernahme. Aber auch die Ausfertigung einer vollsteckbaren notariellen Urkunde, mit welcher der Vermieter seine Ansprüche geltend machen kann, stellt eine Alternative zur Räumungsklage dar.

Vermieter haben grundsätzlich auch immer die Möglichkeit ihrem Mieter die Aufhebung des Mietvertrags anzubieten. Hierbei handelt es sich um eine Art Deal, bei der beide Vertragsparteien Kompromisse eingehen müssen. Der Mieter kann der Aufhebung seines Mietvertrags beispielsweise zu einem bestimmten Zeitpunkt zustimmen, wenn er dafür die geschuldete Miete nicht mehr zurückzahlen muss. Verstößt der Mieter jedoch gegen die Auszugspflicht im Mietaufhebungsvertrag, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel nur die Räumungsklage.

Aber auch bereits während einer laufenden Gerichtsverhandlung können die Vertragsparteien noch eine Einigung erzielen. Dabei kann sich der Mieter beispielsweise vor dem Gericht dazu verpflichten, zu einem bestimmten Termin auszuziehen. Dadurch verhindert er neben der Zwangsräumung auch, dass die Kosten weiter in die Höhe steigen.  Hält sich der Mieter am Ende nicht an den Auszugstermin, kann der Vermieter daraufhin unverzüglich die Zwangsräumung beauftragen.

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