Rauchmelderpflicht: Wo gilt sie und wer ist für die Installation und Wartung verantwortlich?

Die Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten wurde in Deutschland bereits flächendeckend in allen Bundesländern eingeführt. Aber auch Regelungen, die die Nachrüstpflicht für Bestandsbauten betreffen, sind bereits bis auf wenige Ausnahmen in fast allen Regionen festgesetzt worden. Die Rauchmelderpflicht ist dabei in den Landesbauordnungen des jeweiligen Bundeslandes fest verankert.

Rauchmelderpflicht: Wo gilt sie und wer ist für die Installation und Wartung verantwortlich?

Durch entsprechende Gesetzestexte werden dabei zusätzliche Regelungen getroffen, die unter anderem Mindestausstattungen beschreiben oder Übergangsfristen festlegen. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, in welchen Bundesländern die Rauchmelderpflicht gilt und was Mieter und Vermieter bei der Installation und Wartung grundsätzlich beachten müssen.

Wer ist für das Umsetzen der Rauchmelderpflicht verantwortlich?

Gerade bei vermieteten Wohnungen stellt sich oft die Frage, wer für die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Installation und regelmäßigen Wartungen der Rauchwarnmelder verantwortlich ist. Aber auch wer die dafür entstehenden Kosten trägt, ist dabei oft noch unklar. Eine pauschale Antwort gibt es dafür jedoch nicht. Denn: Jedes Bundesland legt die Bestimmungen dafür selbst in der entsprechenden Landesbauordnung fest.

Die einzelnen Bundesländer legen dabei aber nicht nur die generelle Rauchmelderpflicht fest, sondern auch, ob der Besitzer (Mieter) oder der Eigentümer (Vermieter) für die Montage und die Wartung der Geräte zuständig ist. In den meisten Fällen ist dafür jedoch der Eigentümer verantwortlich. Dabei ist es ihm freigestellt, ob er dafür einen externen Dienstleister beauftragt oder sich selbst um die entsprechenden Arbeiten kümmert. Zu finden ist die Zuständigkeit der Umsetzung der Rauchmelderpflicht auch in der jeweiligen Landesbauordnung des Bundeslandes und in der entsprechenden DIN-Norm 14676 für Rauchwarnmelder.

Wartung der Geräte - Was bedeutet das?

Zur Rauchmelderpflicht gehört auch die jährliche Wartung der Geräte zur Überprüfung der allgemeinen Funktionsfähigkeit. Das Hauptaugenmerkt liegt hier auf die entsprechende Prüfung der Raucheintrittsöffnungen und des akustischen Signalgebers. Aber auch das Wechseln von Batterien oder das Überprüfen der unmittelbaren Umgebung auf Hindernisse ist Bestandteil einer Wartung.

Wie regeln die einzelnen Bundesländer die Rauchmelderpflicht?

Die Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten gilt bereits in allen Bundesländern. Mit wenigen Ausnahmen wurden dabei bereits auch schon flächendeckende Regelungen für Bestandsbauten getroffen. In der nachfolgenden Tabelle ist dargestellt, wer dabei für welche Pflichten im jeweiligen Bundesland verantwortlich ist:

BundeslandRauchmelderpflicht für NeubautenRauchmelderpflicht für BestandsbautenZuständig für InstallationZuständig für Wartung
Baden-Württembergseit 2013ab 01.01.2015Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Bayernseit 2013ab 01.01.2018Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Berlinseit 2017ab 01.01.2021Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Brandenburgseit 2016ab 01.01.2021Eigentümer (Vermieter)Eigentümer (Vermieter)
Bremenseit 2009ab 01.01.2016Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Hamburgseit 2006ab 01.01.2011Eigentümer (Vermieter)Eigentümer (Vermieter)
Hessenseit 2005ab 01.01.2015Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Mecklenburg-Vorpommernseit 2006ab 01.01.2010Eigentümer (Vermieter)Eigentümer (Vermieter)
Niedersachsenseit 2012ab 01.01.2016Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Nordrhein-Westfalenseit 2013ab 01.01.2017Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Rheinland-Pfalzseit 2003ab 01.01.2012Eigentümer (Vermieter)Eigentümer (Vermieter)
Saarlandseit 2004ab 01.01.2017Eigentümer (Vermieter)Eigentümer (Vermieter)
Sachsenseit 2016keine RegelungEigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Sachsen-Anhaltseit 2009ab 01.01.2016Eigentümer (Vermieter)Eigentümer (Vermieter)
Schleswig-Holsteinseit 2005ab 01.01.2011Eigentümer (Vermieter)Besitzer (Mieter)
Thüringenseit 2008ab 01.01.2019Eigentümer (Vermieter)Eigentümer (Vermieter)

Hinweis:

Der Eigentümer ist trotzdem grundsätzlich immer in der Pflicht, die von ihm oder über einen Dienstleister installierten Geräte ständig betriebsbereit zu halten und die entsprechenden regelmäßigen Wartungen durchzuführen. Diese mietrechtliche Verpflichtung steht grundsätzlich über alle anderslautenden Bestimmungen in den einzelnen Landesbauordnungen zur Zuständigkeit der Wartung von Rauchwarnmeldern.

Können Vermieter die Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter übertragen?

Es ist prinzipiell möglich, die Instandhaltungsarbeiten der Rauchmelder auch auf den Mieter zu übertragen. Vermieter sollten dabei jedoch beachten, dass sie bei der Übertragung der Wartungspflicht trotzdem immer einer Sekundärhaftung unterliegen. Aus diesem Grund muss vom Vermieter grundsätzlich sichergestellt werden, dass die Pflicht zur Instandhaltung nur an die Mieter übertragen wird, die dazu auch physisch oder psychisch in der Lage sind.

Wo müssen Rauchmelder angebracht und installiert werden?

Das Gesetz schreibt im Zuge der Rauchmelderpflicht vor, dass die entsprechenden Geräte sowohl in Schlaf- und Kinderzimmern als auch in den Fluren angebracht werden müssen, die dem Bewohner im Notfall als Fluchtweg dienen. Je nach Bundesland gilt die Rauchmelderpflicht auch zusätzlich in Wohnzimmern. Dabei sollten die Rauchwarnmelder grundsätzlich immer waagerecht an die Decke montiert werden. Experten empfehlen bei der Montage zusätzlich folgende Hinweise:

  • Die Installation des Rauchmelders sollte möglichst in der Raummitte erfolgen.
  • Der Mindestabstand zur Wand sollte 0,50 Meter betragen.
  • Bei Dachschrägen sollte die Montage ca. 0,50 Meter unterhalb des höchsten Punktes erfolgen.
  • Rauchmelder sollten prinzipiell nicht dort angebracht werden, wo starke Zugluft herrscht. Dabei sind außerdem Räume wie Küchen oder Badezimmer dringlichst zu meiden, da der dort befindliche Dampf schnell einen Fehlalarm auslösen kann.

Was kosten Rauchwarnmelder?

Beim Kauf eines Rauchmelders sollte grundsätzlich darauf geachtet werden, dass dieser eine entsprechende CE-Kennzeichnung besitzt und dabei den Anforderungen der DIN-Norm EN 14604 entspricht. An einem Gütesiegel erkennt man zusätzlich, ob der Rauchmelder geprüft ist (z.B. TÜV-Prüfzeichen).

Günstige Rauchmelder mit CE-Kennzeichnung bekommt man im Regelfall schon für 3 bis 5 Euro pro Stück. Hier ist allerdings zu beachten, dass die dort verbauten Batterien im Regelfall alle zwei Jahre ausgetauscht werden müssen. Wer mehr Geld investieren möchte, kann dabei auch auf Funkrauchmelder zurückgreifen, die sich miteinander vernetzen lassen und im Regelfall eine Zehn-Jahres-Batterie enthalten. Eine entsprechende Vernetzung hat den Vorteil, dass bei einem aktivierten Rauchmelder auch alle anderen vernetzten Geräte einen Alarm auslösen. Funkrauchmelder kosten im Regelfall zwischen 20 bis 30 Euro pro Stück.

Mittlerweile gibt es neben den Funkrauchmeldern aber auch schon internetfähige Geräte, bei denen die Wartung bereits aus der Ferne möglich ist. Die Kosten für solche Geräte liegen zwischen 50 bis 150 Euro pro Stück.

Können die Kosten für Rauchwarnmelder auf den Mieter umgelegt werden?

Vermieter können die Anschaffungskosten und die laufenden Wartungskosten der Rauchmelder grundsätzlich auf den Mieter umlegen. Die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern gilt nach BGB grundsätzlich als Modernisierungsmaßnahme. Vermieter dürfen also maximal 8 Prozent der dafür entstandenen Kosten in die jährliche Kaltmiete einfließen lassen. Wartungskosten hingegen sind gesondert als umlagefähige Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung abzurechnen.

Hinweis:

Die mögliche Umlage der Kosten von gemieteten Rauchmeldern auf die Mieter ist von der Gesetzgebung noch nicht abschließend geklärt wurden. Ein allgemeingültiges Urteil wurde dazu bislang noch nicht gefällt.

Müssen Rauchwarnmelder regelmäßig ausgetauscht werden?

Rauchwarnmelder haben aufgrund der elektronischen Bestandteile prinzipiell eine begrenzte Lebensdauer. Ist die theoretische Lebensdauer überschritten, kann die volle Funktionsfähigkeit des Geräts nicht mehr gewährleistet werden. In der DIN 14676 ist geregelt, dass Rauchwarnmelder spätestens 10 Jahre (+ 6 Monate) nach der erstmaligen Inbetriebnahme ausgetauscht werden müssen.

Was passiert, wenn der Vermieter der Rauchmelderpflicht nicht nachkommt?

Installieren Eigentümer trotz Rauchmelderpflicht keine Rauchwarnmelder, begehen sie dabei grundsätzlich eine Ordnungswidrigkeit. Je nach Bundesland kann das mit Strafen von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Ist eine Mietminderung bei nicht nachkommen der Rauchmelderpflicht möglich?

Mietverträge sind für beide Vertragsparteien grundsätzlich bindend. Verstößt ein Vertragspartner gegen mietvertraglich vereinbarte Bestimmungen, kann das Mietverhältnis daraufhin gekündigt werden. Mieter haben dabei zum Beispiel das Recht, vom Vermieter eine detailliert aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung zu bekommen. Sind Kosten nicht umlagefähig, müssen diese auch nicht vom Mieter bezahlt werden.

Die Umlage der Kosten für Rauchwarnmelder sollten dabei unbedingt im Mietvertrag festgehalten werden. Vermieter können sich so vorher schon vor späteren Streitigkeiten mit dem Mieter absichern. Fehlende Rauchwarnmelder trotz gültiger Rauchmelderpflicht, können auch prinzipiell ein Grund zur Mietminderung sein. Eine entsprechende Rechtsprechung gibt es hierzu jedoch nicht. Da Rauchmelder in Wohnung zur Bauvorschrift gehören, haben Mieter jedoch grundsätzlich auch einen Anspruch auf eine entsprechende Installation der Geräte.

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