Sachwertverfahren: Verkehrswertermittlung nach Bausubstanz

Das Sachwertverfahren ist neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren nur eine Variante, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren steht jedoch die Bausubstanz im Vordergrund, während die anderen Varianten bei ihrer Berechnung mögliche Mieteinnahmen oder Vergleichsimmobilien berücksichtigen. Das Sachwertverfahren kommt im Regelfall immer dann zur Anwendung, wenn nach dem Vergleichswert- und Ertragswertverfahren aufgrund ungenügender Daten (Vergleichsimmobilien oder ortsübliche Miete) keine ausreichenden Aussagen zum Verkehrswert getroffen werden können. Aber auch ein paralleler Einsatz zu einem anderen Verfahren ist durchaus möglich, um das Ergebnis ggf. zu validieren.

Sachwertverfahren: Verkehrswertermittlung nach Bausubstanz
Das Sachwertverfahren berücksicht bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie lineare Abschreibungen und individuelle Marktanpassungsfaktoren.

Wie wird der Sachwert einer Immobilie beim Sachwertverfahren berechnet?

Das Sachwertverfahren unterscheidet bei der Ermittlung des Verkehrswertes wie auch das Ertragswertverfahren grundsätzlich zwischen Grundstückswert und dem Wert der baulichen Anlagen. Grund und Boden verliert nach dem Vergleichswertverfahren über die Jahre keinen Wert, während das Gebäude jedoch immer nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens wird dabei wie folgt berechnet:

Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

► Der Gebäudesachwert legt dabei die allgemeinen Herstellungskosten zugrunde. Diese werden dann zusätzlich noch um Abschreibungen gemindert, welche sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie ergeben.

Beispielrechnung: Sachwertverfahren

ParameterErgebnisAnmerkungen
Größe des Grundstücks800 m²
Bodenrichtwert50 €/m²
Bodenwert40.000 €Größe des Grundstücks x Bodenrichtwert
Regelherstellungskosten pro m21.500 €Abhängig von Baujahr, Gebäudeart und Ausstattung
Gebäudegrundfläche [Brutto]190 m²
Herstellungskosten Gebäude285.000 €Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche
Alterswertminderung-28.500 €Summe linearer Abschreibungen, Annahme: EFH 10 Jahre alt und 10% Abschreibung
Gebäudesachwert256.500 €Herstellungskosten – Alterswertminderung
Vorläufiger Sachwert296.500 €Bodenwert + Gebäudesachwert
Marktanpassungsfaktor0,85
Sachwert (Verkehrswert)252.025 €Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor

  • Der Bodenwert wird über den sogenannten Bodenrichtwert bestimmt und entspricht dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt.
  • Die Regelherstellungskosten definieren die „gewöhnlichen“ Kosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche des Gebäudes. Sie werden für das gesamte Bundesgebiet erhoben und können tabellarisch abgerufen werden. Die Herstellungskosten unterscheiden dabei zwischen Baujahr, Ausstattung, Gebäudeklasse und Grundstücksart.
  • Die Altersminderung hängt vom Baujahr und der Restnutzungsdauer einer Immobilie ab. Man unterstellt dabei im Regelfall eine immer gleichmäßige und lineare Wertminderung. Bei Einfamilienhäusern geht der Gesetzgeber in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren aus. Das ergibt eine prozentuale Wertminderung von 1 Prozent pro Jahr.
  • Der Gebäudesachwert ergibt sich aus dem Produkt der Regelherstellungskosten und der Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Altersminderung.
  • Der Marktanpassungsfaktor passt den vorläufigen Sachwert an die aktuellen Marktpreise an. Gutachterausschüsse stellen diese Faktoren im Regelfall öffentlich zur Verfügung.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren ermittelt aufgrund teils unrealistischer Werte für die Marktanpassung, oft unzuverlässige Aussagen über den Verkehrswert einer Immobilie. Ein Vorteil ist allerdings, dass es ein objektives Verfahren für den Substanzwert von Immobilien darstellt. Es gibt jedoch aktuell noch mangelnde Datensätze für moderne Häusertypen wie z.B. Passivhäuser. Das Sachwertverfahren bildet das Marktgeschehen daher nur teilweise und sehr lückenhaft ab.

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