Schönheitsreparaturen & Renovierung bei Auszug: Das sollten Mieter & Vermieter beachten!

Die meisten Mietverträge beinhalten, dass Mieter für sogenannte Schönheitsreparaturen aufkommen müssen. Darunter zählt z.B. das Streichen der Wände, Decken oder Türen in bestimmten zeitlichen Abständen. Die Rechtsprechung setzt allerdings bei vertraglichen Klauseln zur regelmäßigen Renovierung durch den Mieter klare Grenzen. Gleiches gilt für eine Renovierung bei Auszug. Folglich muss der Mieter seine Wohnung nicht in jedem Fall nach Vorgabe des Vermieters renovieren! Fakt ist, dass Vermieter ihre Mieter tatsächlich zu einer Renovierung verpflichten können. Allerdings nur wenn dabei bestimmte Rahmenbedingungen eingehalten werden.

Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug - was es zu beachten gibt
Durch eine Klausel im Mietvertrag können Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

In der Regel finden Mieter eine Wohnung bei Übergabe in einem frisch renovierten Zustand vor. Dieser Zustand hält allerdings in den meisten Fällen nur für ein paar Jahre vor. Das Gesetz möchte grundsätzlich, dass der Vermieter für diverse Reparaturen in der Wohnung die Zuständigkeit übernimmt. Dazu zählen unter anderem auch Schönheitsreparaturen. Eine Klausel im Mietvertrag erlaubt dem Vermieter allerdings die vollständige Übertragung dieser Pflichten auf den Mieter!

► Der Mietvertrag beinhaltet dann z.B., dass Fenster, Türen, Wände, Decken oder Heizkörper regelmäßig gestrichen werden müssen. Nicht selten gibt der Vermieter dafür sogar definierte zeitliche Abstände vor. Bei einer gültigen Klausel, ist der Mieter unter bestimmten Rahmenbedingungen tatsächlich auch dazu verpflichtet, Renovierungen und Schönheitsreparaturen in Eigenregie durchzuführen. Die sogenannte Kleinreparaturklausel erlaubt dem Vermieter dabei zusätzlich, die Kosten von kleineren Reparaturen auf den Mieter umzulegen.

Für welche Schönheitsreparaturen ist der Mieter zuständig?

Das Gesetz regelt nicht direkt, welche Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Rechtsprechung definiert allerdings sehr eindeutig, welche Arbeiten in der Praxis als umlegbare Schönheitsreparaturen zu definieren sind. Dazu einige Beispiele:

Schönheitsreparaturen, für die der Mieter verantwortlich ist:

  • Streichen von Innentüren und Fenstern & Außentüren von innen
  • Anstreichen & Tapezieren der Decken und Wände
  • Streichen der Heizungsrohre & Heizkörper
  • Reinigung von Teppichböden
  • Streichen von Fußböden

Schönheitsreparaturen, für die der Vermieter verantwortlich ist:

  • Streichen der Fenster & Außentüren von außen
  • Austausch & Erneuerung von Teppichen mit deutlichen Gebrauchsspuren
  • Reparaturen von Elektroinstallationen, Sanitäranlagen oder der Heizungsanlage

Wann ist eine Renovierungsklausel für Schönheitsreparaturen gültig?

Eine sogenannte Renovierungsklausel legt fest, ob und in welchem Maße der Mieter seine Wohnung regelmäßig renovieren muss. Diese Art der Klausel muss allerdings bestimmte Formulierungen beinhalten, um dabei auch Rechts wirksam angewendet werden zu können.

Beispiel: Unwirksame Klausel bei Schönheitsreparaturen

Eine unwirksame Klausel zu Renovierungen oder Schönheitsreparaturen im Mietvertrag bezeichnet man auch als sogenannte “starre Renovierungsklausel”. Als Beispiel folgende Formulierung: “Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen in Küche und Bad alle 3 Jahre, in Schlaf- und Wohnräumen alle 5 Jahre und in sonstigen Räumen alle 7 Jahre durchzuführen”. In diesem Fall liegt laut Rechtsprechung eine unwirksame Klausel vor. Grund dafür ist die unzulässige Benennung und Festlegung von starren Fristen. 

Starre Fristen kennzeichnen sich auch durch den Gebrauch von Formulierungen wie „spätestens“ oder „mindestens“. Sie verpflichten den Mieter sozusagen zu einer regelmäßigen Renovierung seiner Wohnung. Unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen überhaupt notwendig sind. Die Rechtsprechung sagt hingegen, dass ein Mieter nur so viel renovieren muss, wie er auch in seiner Mietzeit abgenutzt hat.

Desweiteren sind derartige Fristen für Renovierungen ohnehin in den meisten Fällen für viel zu kurze Zeiträume definiert. Realistisch sind dabei durchaus 5, 8 oder 10 Jahre für regelmäßige Schönheitsreparaturen. Ist nach 10 Jahren allerdings immer noch kein Verschleiß zu erkennen, muss der Mieter auch dann keine Maßnahmen durchführen.

Beispiel: Gültige Klausel bei Schönheitsreparaturen

Sind die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen flexibel gestaltet, ist eine Renovierungsklausel nach Rechtsprechung in der Regel auch gültig. Flexible Fristen kennzeichnen sich dabei durch den Gebrauch von Formulierungen, wie z.B. „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“. Ein Beispiel dazu lautet wie folgt: „Schönheitsreparaturen müssen, falls erforderlich, in Küche und Bad alle 5 Jahre, in Schlaf- und Wohnräumen alle 8 Jahre und in sonstigen Räumen alle 10 Jahre durchgeführt werden“. Lässt die Wohnung allerdings keinen Verschleiß erkennen, sind Renovierungen somit auch nicht zwingend notwendig.

Wann ist eine Renovierungsklausel für Schönheitsreparaturen gültig? ​
Renovierungsklauseln müssen immer flexibel gestaltet werden. Starre Fristen für regelmäßige Schonheitsreparaturen sind dabei nicht zulässig!

Welche Rolle spielt der Zustand der Wohnung beim Einzug?

Eine Renovierungsklausel ist nur dann gültig, wenn die Wohnung zum Mietbeginn auch renoviert übergeben wird. Das Gesetz regelt allerdings nicht genau, was “renoviert” dabei genau bedeutet. Nach Rechtsprechung genügt es, wenn die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt. Kleinere Gebrauchsspuren werden dabei vernachlässigt. Die Wohnung muss also nicht unbedingt immer in einem frisch renovierten Zustand sein, um auch als “renoviert” anerkannt zu werden.

Renovierungsklausel
Bekommt ein Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben, kann er diese auch wieder unrenoviert abgeben.

Übergibt der Vermieter eine unrenovierte Wohnung, muss der Mieter darin auch keine Renovierung in Eigenregie durchführen. Bei kurzer Mietdauer würde er in diesem Fall die Wohnung sogar in einem besseren Zustand wieder zurückgeben, als er sie bekommen hat. Eine Ausnahme bildet dabei ein angemessenes Entgegenkommen des Vermieters bei Renovierungsarbeiten durch den Mieter bei Einzug. Eine Möglichkeit kann dabei z.B. der Erlass der ersten 2 Monatsmieten sein. Dabei sollte das Verhältnis zum Aufwand des Mieters nach Möglichkeit aber immer stimmen.

► Hinweis: Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Wohnung bei Ein- oder Auszug und sollte auf jeden Fall grundsätzlich angefertigt und vom Mieter & Vermieter unterschrieben werden. Es zeigt Mängel an der Mietsache auf und kann bei Streitigkeiten als Beweisgrundlage verwendet werden. 

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Muss der Mieter eine Renovierung bei Auszug durchführen?

Vermieter können ihre Mieter grundsätzlich zu einer Renovierung bei Auszug verpflichten. Voraussetzung ist allerdings, dass die zutreffende Klausel im Mietvertrag auch rechtswirksam beschrieben und vereinbart wurde. Ein wichtiger Punkt ist dabei die Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung.

Ist eine solche Klausel vereinbart, sollte dabei folgende Formulierung seitens des Vermieters dringlichst vermieden werden: „Am Ende der Mietzeit hat der Mieter seine Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“. Bei dem Gebrauch derartiger Forderungen, bleibt der Mieter sogar vollständig von einer Renovierung bei Auszug verschont. Waren während der Mietzeit allerdings bereits Schönheitsreparaturen vorgesehen, sind diese davon unabhängig durch den Mieter bei der Endrenovierung trotzdem durchzuführen.

Schönheitsreparaturen bei Renovierung bei Auszug notwendig?
Ein Mieter muss immer nur in dem Maße Renovierungen durchführen, wie er auch an Abnutzung verursacht hat.

Häufig verbinden Vermieter die Fristen für Schönheitsreparaturen auch mit sogenannten Abgeltungsklauseln. 

Zum Beispiel: Ein Mietvertrag schreibt die Renovierung des Badezimmers 3 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses vor. Der Mieter zieht allerdings bereits nach 2 Jahren, also 1 Jahr vor der geplanten Renovierung aus. Laut Klausel hat der Mieter nun trotzdem anteilige Renovierungskosten für diesen Zeitraum zu tragen. Nach Rechtsprechung sind derartige Klauseln allerdings grundsätzlich unwirksam! Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter in diesem Zeitraum gar keine Renovierungen durchführen muss. Gibt es z.B. eine wirksame Klausel für Schönheitsreparaturen, so gilt diese trotz der unwirksamen Abgeltungsklausel weiterhin.

An welche Vorgaben muss sich der Mieter bei Schönheitsreparaturen und Renovierungen halten?

In Mietverträgen ist oft zu finden, dass Schönheitsreparaturen seitens des Mieters nur von einer Fachfirma auszuführen sind. Eine derartige Klausel ist allerdings nach aktueller Rechtsprechung unwirksam. Der Mieter muss lediglich für eine fachgerechte und ordnungsgemäße Ausführung der Renovierungsarbeiten sorgen. Die Ausführung einer Fachfirma wäre daher nur eine Option und nicht zwingend notwendig!

Vorgabe für Schönheitsreparaturen
Mieter müssen Renoveriungen nicht von einer Fachfirma ausführen lassen.

Zusätzlich dürfen Vermieter im Mietvertrag keine Vorgaben zur Farbgestaltung machen. Steht dort z.B. „Alle Wände und Decken sind ausschließlich mit hellen Farben zu streichen“, erhält diese Klausel keine Gültigkeit. Eine Ausnahme liegt allerdings bei einer Renovierung bei Auszug vor. In diesem Fall dürfen eingegrenzte Vorgaben durchaus vereinbart werden. Möglich wäre z.B. „Die Wände sind bei Auszug mit einem hellen Farbanstrich zu versehen“.

Renovierung bei Auszug - Darf der Mieter eine auffällige Wandfarbe hinterlassen?

Die Rechtsprechung verpflichtet Mieter zu Schadensersatz, wenn diese beim Auszug aus der Mietwohnung auffällige Farben an Wänden oder Decken hinterlassen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses auch mit neutralen Farben übergeben wurde. Die meisten Wohnungen haben zu Mietbeginn weiß gestrichene Wände. Mieter überstreichen diese oft erst im Nachgang mit ihren individuellen Farben. 

Dabei sind auffällige Farben wie rot oder grün grundsätzlich erlaubt. Diese müssen allerdings bei Auszug wieder vom Mieter überstrichen werden. Tut der Mieter das nicht, ist er laut Rechtsprechung zu Schadensersatz verpflichtet. Grund dafür ist, dass eine auffällige Farbe für viele Mietinteressenten inakzeptabel ist. Der Vermieter wird somit in seiner Weitervermietung gehindert. In diesem Fall erlangt die Mietwohnung nur durch hohen Kostenaufwand ihre Attraktivität wieder zurück.

Was sind auffällige Farben und was nicht?

Vermieter dürfen dem Mieter die Farbwahl der Wände für die Renovierung bei Auszug nicht vorschreiben. Der Mieter muss also die Wände nicht unbedingt wieder vollständig in weiß herstellen. Er sollte dabei allerdings eine Farbe wählen, die weitgehend unauffällig ist. So gewährleistet er die Akzeptanz möglichst vieler nachfolgender Mietinteressenten und hält die Wohnung für den Vermieter attraktiv.

Renovierung bei Auszug - Was sind auffällige Farben?
Als aufällige Farben gelten dunkle, grelle oder sehr kräftige Farben. Helle Grautöne sind hingegen keine auffälligen Farben.

Aus diesem Grund sind z.B. sehr dunkle, grelle oder kräftige Farben nicht erlaubt. Mit der Farbwahl sollte dabei immer der Geschmack der Masse getroffen werden. Das gilt z.B. für sehr helle Grautöne. Entscheidet sich der Mieter allerdings trotzdem für einen weißen Anstrich, macht er im Zweifelsfall alles richtig!

Kostenerstattung bei einer irrtümlichen Renovierung bei Auszug?

Mieter können bei einer irrtümlichen Renovierung eine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Klausel dazu im Mietvertrag unwirksam beschrieben ist. Für eine solche Forderung muss der Mieter sich auch an eine dafür vorgeschriebene Verjährungsfrist halten. Diese beträgt 6 Monate nach Beendigung des Mietvertrages. Fordert er eine Rückerstattung erst 1 Jahr später, bleibt er aufgrund der Verjährungsfrist auf seinen Kosten sitzen. Eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht ist in einer solchen Situation durchaus anzuraten!

Das müssen Mieter zahlen - Kleinreparaturklausel

Die aktuelle Rechtsprechung besagt, dass Mieter bei bestimmten Voraussetzungen Reparaturen in einem vorgegebenen Kostenrahmen selber tragen müssen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mietvertrag dazu eine sogenannte Kleinreparaturklausel enthält. Diese erlangt ihre Zulässigkeit aber nur innerhalb bestimmter Grenzen. Bezieht sich die Kleinreparaturklausel auf Gegenstände, die z.B. unter häufiger Benutzung des Mieters stehen, ist sie in jedem Fall rechtswirksam. Das gilt unter anderem für z.B. Lichtschalter, Fensterverschlüsse oder Wasserhähne. Die Rechtsprechung legt sich dabei allerdings nicht für eine konkrete Kostengrenze fest. 

Kleinreparaturklausel - das müssen Mieter zahlen!
Kleinreparaturen bis 100€ müssen Mieter in der Regel seber tragen.

Aus Erfahrung liegt die Obergrenze für eine Kleinreparatur bei ca. 100€. Im Einzelfall sind davon aber auch durchaus Abweichungen möglich. Zusätzlich gibt es dabei auch eine Höchstgrenze für jährliche Kleinreparaturen zu beachten. Diese sollte zwischen maximal 250-300€ pro Jahr liegen. Eine prozentualer Bezug zur Jahreskaltmiete ist in diesem Fall auch möglich. Dieser sollte aus Erfahrung allerdings 8% der Jahreskaltmiete nicht überschreiten!

Gut zu wissen!

Der Vermieter bezahlt den gesamten Reparaturbetrag, wenn die einzelne Rechnung höher ist als die festgelegte Obergrenze. Eine Kostenerstattung der Differenz zur Höchstgrenze ist in diesem Fall nicht zulässig! Ab einer bestimmten Summe handelt es sich gesetzlich nicht mehr um Kleinreparaturen. Zum Beispiel wenn die Reparatur einer Armatur der Badewanne 200€ kostet und die Klausel für Kleinreparaturen auf 120€ begrenzt ist. Dann trägt der Vermieter die vollen Kosten. Der Mieter bezahlt in diesem Fall auch nicht anteilig 120€ für die Reparatur. Ab Kosten in Höhe von 120€ liegen in diesem Fall nämlich keine Kleinreparaturen mehr vor!

Fazit: Schönheitsreparaturen & Renovierung bei Auszug

Als Mieter ist es sehr wichtig den Mietvertrag vorab genauestens zu prüfen. Dabei spielt die Durchsicht auf Klauseln zu Schönheits- oder Kleinreparaturen eine wichtige Rolle. Nicht selten sind derartige Klauseln aufgrund bestimmter Formulierungen sogar unwirksam. Ist das der Fall, entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Leistung derartiger Arbeiten, die in dem Zusammenhang dieser Klauseln stehen. Es lohnt sich also für den Mieter in jedem Fall immer, genauer auf derartige Formulierungen im Mietvertrag zu achten.

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