Der Besitz an einer Eigentumswohnung setzt sich zum einem aus dem Sondereigentum und zum anderen aus dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Das Sondereigentum gehört dabei ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer. Das Gemeinschaftseigentum gehört hingegen allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft gemeinsam.

Sondereigentum
Wohnungseigentümer können sich in der Teilungserklärung darüber informieren, welche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum gehören.

Das Sondereigentum ist ein Recht an einer Eigentumswohnung, welches dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist und grundsätzlich den Wohnzweck vorsieht. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz kann Sondereigentum jedoch auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen, sofern diese in sich abgeschlossen sind (z.B. Stellplatz Tiefgarage, Lagerräume oder Gewerbeeinheiten).

Mit einer Wohnung besitzen Wohnungseigentümer ein Eigentum, für das nur sie zuständig sind. Das Sondereigentum grenzt sich damit vom Gemeinschaftseigentum ab. Diese Unterscheidung ist für den Wohnungseigentümer von hoher Wichtigkeit, da sie bestimmt, wie hoch beispielsweise der Anteil des Eigentümers an den Kosten für die regelmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist.

Was gehört zum Sondereigentum?

Die sogenannte Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung regeln, welche Bestandteile das Sondereigentum umfassen. Dabei ist es nicht zwingend erforderlich, dass Sondereigentum zusammenhängend besteht. Denn: Neben dem eigentlichen Wohnraum können auch Tiefgaragenstellplätze oder Kellerabstellräume zum Sondereigentum gezählt werden. Der Paragraph 5 des Wohnungseigentumsgesetzes bildet dabei die rechtliche Grundlage für das Sondereigentum:

§ 5 Wohnungseigentumsgesetz Absatz 1 und 2

 (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Ohne die klare Definition des Sondereigentums wäre die Aufteilung und separate Vermietung von Eigentumswohnungen unmöglich. Denn durch die Teilungserklärung wird genau definiert, welche Bestandteile der Immobilie zu einer Wohneinheit gehören und welche nicht. Darüber hinaus ist eine klare Eingrenzung des Sondereigentums auch für die Kostenverteilung der einzelnen Eigentümer wichtig.

Denn: Für das Sondereigentum und die daraus resultierenden Kosten ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. Für das Gemeinschaftseigentum gilt hingegen eine Aufteilung der Kosten, die im Regelfall auf einer Eigentümerversammlung festgelegt wird.

Zum Sondereigentum zählen im Allgemeinen folgende Bestandteile:

  • Grundstück
  • Räumlichkeiten, die nicht direkt mit einer Wohnung verbunden sind, aber eine geschlossene Einheit bilden (z.B. Kellerabstellräume)
  • Alle wesentlichen Bestandteile einer Wohnung, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören

Nicht dazu zählen verallgemeinert folgende Bestandteile:

  • Tragende Gebäudeteile (z.B. Decken, Fundamente, Tragende Wände)
  • Treppenhäuser, Aufzüge
  • Dächer
  • Fenster
  • Gemeinschaftseigentum

Übersicht zu allen Bestandteilen des Sondereigentums

Das Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung umfasst im Regelfall folgende Bestandteile:

  • Alle Räume der Wohnung
  • Bodenbeläge
  • Nichttragende Innenwände (z.B. Gipskartonwände)
  • Sanitärinstallationen (jedoch keine Abwasserleitungen, sofern diese von mehreren Wohneinheiten verwendet werden)
  • Wohnungseingangstür (Innenseite)
  • Stellplatz in der Tiefgarage (in sich geschlossen)
  • Abstellräume, die zur Wohnung gehören (z.B. separater Kellerabstellraum)
  • Innentüren
  • Balkon (Innenanstrich, Raum des Balkons, Mörtelbett und Bodenbelag, ohne Außenwand, Balkondecke und Brüstung)
  • Decken- und Wandverkleidungen

Welche Bestandteile dem Sondereigentum zugehörig sind, ist auch der entsprechenden Teilungserklärung zu entnehmen.

Übersicht zu allen Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums

Die Bestandteile, die nicht gesondert als Sondereigentum bestimmt werden, sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Nicht zum Sondereigentum gehören dabei alle tragenden Teile eines Gebäudes, das Treppenhaus, Aufzug, Dach, Fenster und alle sonstigen Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Das Gemeinschaftseigentum bei einer Eigentumswohnung umfasst im Regelfall folgende Bestandteile:

  • Dach
  • Geschossdecken und Bodenplatte (einschl. die der Tiefgarage)
  • Fundamente
  • Außenwände
  • Fassade
  • Heizungsanlage
  • Wohnungseingangstür (Außenseite)
  • Geschossdecke
  • Kellergänge
  • Flur / Treppenhaus / Aufzug
  • Garten / Terrassen / Innenhöfe
  • Außenfenster
  • Sprechanlage
  • Hausmeisterwohnung (falls vorhanden)
  • Briefkastenanlage
  • Balkone (Außenwand, Balkondecke und Brüstung)

Warum sollte das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt werden?

Das Sondereigentum liegt in der Verfügungsgewalt des einzelnen Eigentümers. Das Gemeinschaftseigentum wird hingegen von der Eigentümergemeinschaft verantwortet. Aus diesem Grund ist eine genaue Abgrenzung sowohl rechtlich als auch finanziell bedeutsam.

Denn: Gehört beispielsweise eine Gasleitung zum Gemeinschaftseigentum, muss die Gemeinschaft die Kosten für eine mögliche Reparatur tragen. Gehört die Gasleitung jedoch zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers, muss dieser für eine eventuelle Reparatur oder Instandsetzung selbst aufkommen.

Auch beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung wird neben dem Sondereigentum auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum verkauft. Aus diesem Grund sollten sich Kaufinteressenten vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt auch immer die Teilungserklärung übergeben lassen und diese ausreichend studieren.

Eine Eigentumswohnung als Sondereigentum ist immer mit Anteilen am Gemeinschafseigentum verbunden. Denn: Ohne die Nutzung von Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus) kann eine Eigentumswohnung im Regelfall weder betreten noch bewirtschaftet werden. Darüber hinaus entscheiden die jeweilen Miteigentumsanteile, die mit dem Sondereigentum verbunden sind darüber, wie viel Stimmrecht ein Eigentümer auf der Eigentümerversammlung hat und wie er sich an der Instandhaltungsrücklage beteiligen muss.

Bei einer Eigentumswohnung als Sondereigentum hat der Eigentümer im Regelfall Gestaltungsfreiheit. Er muss dabei nur das Gesetz sowie die Rechte Dritter (andere Sondereigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaft) beachten. Ansonsten darf er sein Eigentum gestalten, wie er will (z.B. neuer Fußbodenbelag, Einbauküche etc.).

Für das Gemeinschaftseigentum gilt diese Gestaltungsfreiheit jedoch grundsätzlich nicht. Eigenmächtige Veränderungen sind hier nicht erlaubt. Bauliche Veränderungen, Instandsetzungen oder Reparaturen müssen immer auf der Eigentümerversammlung gemeinschaftlich abgestimmt werden.

Wer haftet für das Sondereigentum?

Die Haftung für alle Gebäudeteile des Sondereigentums übernimmt nach dem Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich der Wohnungseigentümer. Wird beispielsweise ein Schaden durch sein Sondereigentum verursacht, muss er auch die Kosten dafür tragen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Wasser in die darunterliegende Wohnung dringt (z.B. durch offen gelassenes Fenster bei Starkregen oder fehlende Abdichtung bei kürzlicher Badsanierung).

Dabei gilt die Haftung von Sondereigentümern sowohl gegenüber anderen Sondereigentümern sowie gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Eigentümer haftet demzufolge auch für Schäden, die sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht hat.

Wer haftet für Schäden am Sondereigentum durch das Gemeinschaftseigentum?

Verursacht das Gemeinschaftseigentum erstmalig einen Schaden am Sondereigentum, haftet die Eigentümergemeinschaft dafür nicht. Man spricht in diesem Fall auch von einer verschuldensunabhängigen Haftung der Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall kann beispielsweise die Wohngebäudeversicherung die Kostendeckung übernehmen.

Ist hingegen der Hausverwalter für einen Schaden verantwortlich, haftet er entsprechend dafür. Auch wenn beispielsweise eine Instandsetzung im Rahmen einer Teilungserklärung auf ihn übertragen wurde, kann er für Schäden haften, die auf eine unterlassene Instandsetzung zurückzuführen sind. Entsteht ein Schaden jedoch durch schuldhaftes Verhalten am Sondereigentum, haftet die Eigentümergemeinschaft dafür.

Die Eigentümergemeinschaft unterliegt grundsätzlich der Pflicht zur Instandhaltung. Kommt sie dieser Pflicht nicht nach, haftet sie für alle Schäden die aus einer unterlassenen Instandhaltung resultieren. Zum Beispiel: Wurde in einer Eigentümerversammlung zu einer Dachsanierung geraten, diese jedoch abgelehnt und ist daraufhin ein Wasserschaden entstanden, so können die betroffenen Sondereigentümer Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft fordern.

Der betroffene Sondereigentümer ist dabei so zu entschädigen, dass der Zustand vor dem Schaden wieder vollständig hergestellt werden kann. Der Schadensersatz gilt dabei auch für alle Mietausfälle, die durch den Schaden verursacht wurden. War der betroffene Raum jedoch ohnehin renovierungsbedürftig, muss nur anteilig entschädigt werden.

Auch wenn beispielsweise alte Fliesenmodelle nicht neu besorgt werden können oder bestimmte sanitäre Installationen nicht mehr verfügbar sind, muss nur die Differenz zum Neuwert eines gleichwertigen oder neueren Modells erstattet werden. Wird für den durch das Gemeinschaftseigentum entstandene Schaden ein Gutachten benötigt, kann der betroffene Sondereigentümer die Kosten dafür im Regelfall auf die Eigentümergemeinschaft übertragen.

Worin besteht der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann es Teile eines Gebäudes geben, die nicht zum Sondereigentum eines Eigentümers gehören, aber trotzdem der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers unterliegen (z.B. Abschnitt eines Gemeinschaftsgartens). Ein Gemeinschaftsgarten besteht im Regelfall nicht aus einzeln abgeschlossenen Parzellen, die als Sondereigentum deklariert werden können.

In solchen Fällen kann dem jeweiligen Eigentümer ein sogenanntes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Damit kann er die zugewiesene Fläche alleine nutzen, ohne dass diese zu seinem Sondereigentum gehört. Das Sondernutzungsrecht stellt somit ein bestimmtes Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum dar. Geregelt werden Sondernutzungsrechte in der entsprechenden Teilungserklärung.

Menü schließen