Sondertilgung: Wie sinnvoll sind Sondertilgungsrechte & welche Vor- und Nachteile bringen sie mit sich?

Wer auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung ist, wird dabei oft mit dem Begriff Sondertilgung konfrontiert. Mit einer Sondertilgung sind im Grunde, vertraglich vereinbarte und außerplanmäßige Tilgungszahlungen gemeint. Sie sollen dem Darlehensnehmer dabei helfen, seinen Kredit möglichst schnell abzubezahlen. Doch: Ist es überhaupt sinnvoll eine Sondertilgung in eine Baufinanzierung einzubauen? Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, wann sich eine Sondertilgung wirklich lohnt und wie diese prinzipiell funktioniert.

Sondertilgung: Wie sinnvoll sind Sondertilgungsrechte & welche Vor- und Nachteile bringen sie mit sich?
Sondertilgungen sind regelmäßige oder einmalige Zahlungen einer bestimmten Summe außerhalb der vereinbarten Monatsrate zur zusätzlichen Tilgung des Darlehens.

Die wichtigsten Informationen in Kürze:

  • Sondertilgungen stellen eine zulässige und außerplanmäßige Sonderzahlung an das finanzierende Kreditinstitut dar.
  • Sondertilgungsrechte werden von den meisten Banken im Regelfall mit bis zu jährlich 5 Prozent der Darlehenssumme kostenlos angeboten.
  • Für Sondertilgungsrechte von über 5 Prozent fallen im Regelfall Zusatzkosten in Form eines Zinsaufschlages an.
  • Das vertragliche Recht auf Sondertilgungen hat auch Einfluss auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die Darlehensnehmer zahlen müssen, wenn sie ihren Kredit vorzeitig kündigen wollen (z.B. im Zuge eines Hausverkaufs).

Was bedeutet Sondertilgung?

Sondertilgungen stellen regelmäßige oder einmalige Zahlungen einer bestimmten Summe außerhalb der vereinbarten Monatsrate zur Tilgung des Darlehens dar. Bedeutet: Wer als Darlehensnehmer höhere Tilgungsbeiträge als vereinbart in das Darlehen einbringen will, kann mit seiner Bank zusätzlich die Option zur Sondertilgung vereinbaren. Kreditnehmer haben so die Chance, jedes Jahr mehrere tausend Euro zusätzlich und zinsfrei in die Baufinanzierung einzuzahlen.

Auf diese Weise verringert sich neben der Restschuld der aufgenommenen Darlehenssumme auch im gleichen Zuge die Laufzeit bis zur Volltilgung. Mit einer Sondertilgung wird letztlich die Rückzahlung des Darlehens beschleunigt. Mit jeder zusätzlichen Tilgung werden zugleich auch die Zinskosten erheblich gesenkt. Die Option der Sondertilgung ist jedoch im Regelfall nur mit Zustimmung bzw. einer entsprechenden Vereinbarung im Darlehensvertrag möglich. Nicht jede Bank bietet eine Sondertilgungsoption standardmäßig an.

Fehlt eine solche Vereinbarung im Darlehensvertrag, verlangen Banken dafür als Gegenleistung im Regelfall einen entsprechenden Zinsaufschlag. Darlehensnehmer sollten daher vorab immer genau überprüfen, ob regelmäßige Sondertilgungen überhaupt finanziell zu stemmen sind.

Hinweis:

Sondertilgungen können sich für Darlehensnehmer oft doppelt lohnen. Zum einen lässt sich damit das Darlehen schneller zurückzahlen, zum anderen fallen dabei während der gesamten Laufzeit weniger Zinskosten.

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Hat der Darlehensnehmer mit der Bank beispielsweise ein Annuitätendarlehen vereinbart, zahlt er über die festgelegte Laufzeit immer gleichhohe Monatsraten aus Zins- und Tilgungsleistung. Nimmt er nun zusätzlich das Recht der Sondertilgung in Anspruch, kann er neben der Monatsrate regelmäßig einen zusätzlichen Geldbetrag bis zur festgelegten Obergrenze (im Regelfall 5 Prozent der Darlehenssumme) an die Bank überweisen.

Mit jeder Sondertilgung sinkt gleichzeitig auch die Restschuld des Darlehens. Im gleichen Zuge verringert sich auch die nächste Zinsleistung, während die Tilgungsleistung im Verhältnis weiter ansteigt. Mit dieser Methode verringert sich letztlich auch die gesamte Laufzeit des Annuitätendarlehens.

Da grundsätzlich kein gesetzlicher Anspruch auf Sondertilgung besteht, sollten Darlehensnehmer diese Form der außerplanmäßigen Tilgung daher unbedingt gesondert im Darlehensvertrag vereinbaren. Die Sondertilgung beträgt dabei im Regelfall zwischen fünf bis zehn Prozent pro Jahr der ursprünglich aufgenommenen Darlehenssumme. Dabei sind Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent bei den meisten Banken bereits kostenlos und ohne Zinsaufschlag im Darlehensvertrag enthalten.

In Einzelfällen können Darlehensnehmer mit ihrer Bank auch vereinbaren, dass sie zum Beispiel 30 Prozent der Darlehenssumme innerhalb der gesamten Zinslaufzeit zusätzlich einzahlen können. Es besteht dabei jedoch auch die Möglichkeit, einen festgelegten Betrag zu vereinbaren, der vom Darlehensnehmer einmal im Jahr neben den monatlichen Raten eingezahlt werden kann.

Hinweis:

Anhand des Effektivzinssatzes können Darlehensnehmer vergleichen, ob der Kreditvertrag mit kostenloser Sondertilgungsoption gegenüber anderen Banken tatsächlich das günstigste Angebot ist. Denn nicht selten werden die Mehrkosten für Sondertilgungen von den Banken bereits in Form von höheren Zinssätzen verrechnet.

Welche Varianten der Sondertilgung gibt es?

Darlehensnehmer haben bei Baufinanzierungen, bezogen auf das Sondertilgungsrecht grundsätzliche mehrere Varianten zur Auswahl:

  • Baufinanzierung mit kostenloser Sondertilgung: Die meisten Kreditinstitute und Banken bieten Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent im Regelfall kostenlos an. Für den Darlehensnehmer ist dabei jedoch oft nicht direkt ersichtlich, dass die Kosten dafür in den meisten Fällen bereits im höheren Zinssatz verrechnet sind. Nur in Ausnahmefällen bieten Banken tatsächlich eine kostenlose Sondertilgung in Verbindung mit einem günstigen Sollzinssatz an.
  • Baufinanzierung mit kostenpflichtiger Sondertilgung: Bieten Banken die Option zur Sondertilgung nicht kostenlos an, verlangen sie dafür im Gegenzug einen entsprechenden Zinsaufschlag. Dieser verteuert das Darlehen dabei jedoch oft so stark, dass sich die Vereinbarung einer zusätzlichen Sondertilgung meist nicht lohnt.
  • Baufinanzierung ohne Sondertilgung: Einige Banken bieten grundsätzlich keine Sondertilgungen kann. Wer als Kreditnehmer jedoch trotzdem eine Sonderzahlung leisten will, muss dafür im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung

Wann dürfen Sondertilgungen geleistet werden?

Wann der Darlehensnehmer Sondertilgungen leisten kann, ist im jeweiligen Darlehensvertrag festgehalten. In aller Regel werden dazu feste Termine über das Jahr vereinbart, an denen der Darlehensnehmer die zusätzlichen Geldsummen überweisen kann. In der Praxis haben sich dafür Daueraufträge bewährt, die der Darlehensnehmer immer für einen oder mehrere bestimmte Termine einrichten kann.

Hinweis:

Wann der Darlehensnehmer Sondertilgungen leisten kann, ist im jeweiligen Darlehensvertrag festgehalten. In aller Regel werden dazu feste Termine über das Jahr vereinbart, an denen der Darlehensnehmer die zusätzlichen Geldsummen überweisen kann. In der Praxis haben sich dafür Daueraufträge bewährt, die der Darlehensnehmer immer für einen oder mehrere bestimmte Termine einrichten kann.

Wie hoch dürfen Sondertilgungen maximal ausfallen?

Banken gewähren im Regelfall bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme außerplanmäßig zu tilgen. Einige Kreditinstitute erlauben auch eine Sondertilgung von bis zu zehn Prozent. In Sonderfällen geben Banken teilweise auch bestimmte Beträge vor, die der Darlehensnehmer pro Jahr maximal tilgen darf. Um sich jedoch einen flexiblen Tilgungsspielraum zu sichern, sollten Darlehensnehmer die Sondertilgungen unbedingt als Prozentsatz festlegen.

Hinweis:

Der Rahmen für Sondertilgungen richtet sich grundsätzlich nach der ursprünglich aufgenommenen Darlehenssumme. Je höher der ausgezahlte Kreditbetrag ist, desto höher ist letztlich auch die zusätzlich mögliche Tilgungsleistung.

Welche Auswirkungen haben Sondertilgungsrechte auf Vorfälligkeitsentschädigungen?

Bei einer Baufinanzierung bleibt die Höhe der Raten im Regelfall über die vereinbarte Sollzinsbindung immer gleich. Zu Beginn zahlt der Darlehensnehmer zum größten Teil Zinsen, der Tilgungsanteil in den Raten wächst dabei erst im Laufe der Zeit. Der Grund dafür ist, dass der Kreditnehmer grundsätzlich nur auf die verbleibende Restschuld Zinsen zahlt und diese mit jeder getätigten Rate kontinuierlich reduziert wird.

Mit einer Sondertilgung wird dieser Effekt noch weiter verstärkt. Die Restschuld schrumpft schneller und der Darlehensnehmer zahlt letztlich weniger Zinsen für sein Darlehen. Sondertilgungsrechte sind jedoch auch dann hilfreich, wenn der Darlehensnehmer seine Baufinanzierung im Falle eines Immobilienverkaufs kündigen muss. Denn in solchen Fällen verlangen Banken als Ausgleich im Regelfall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die Zinsen, die ihr mit der vorzeitigen Kündigung entgehen.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen Banken jedoch nicht nur vollzogene, sondern auch noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen. Der Darlehensnehmer zahlt also bei einem Darlehensvertrag mit vereinbarter Sondertilgung letztlich weniger Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank als bei einer Baufinanzierung ohne Sondertilgungsrecht.

Wann machen erweiterte Sondertilgungsrechte Sinn?

Sondertilgungsrechte lassen sich im Regelfall immer erweitern, zum Beispiel von ursprünglich 5 auf 10 oder sogar 15 Prozent im Jahr. Einige Anbieter bieten die Erweiterung des Sondertilgungsrechts dabei sogar kostenlos an. Wer als Darlehensnehmer also weitaus mehr außerplanmäßig tilgen will, sollte sich vorab bei der jeweiligen Bank nach einem entsprechenden Angebot erkundigen und dieses mit den Angeboten ohne zusätzliche Erweiterung vergleichen.

Das gilt auch dann, wenn sich der Darlehensnehmer die erweiterten Sondertilgungsrechte gegen einen Zinsaufschlag erkauft. In diesem Fall sollte unbedingt abgewogen werden, ob die Sondertilgungen in dieser Höhe überhaupt regelmäßig bezahlt werden können. Nutzt der Darlehensnehmer die erweiterte Option nämlich nicht vollständig aus, kann es unter Umständen auch zu einem Verlustgeschäft kommen.

Erwartet der Darlehensnehmer in naher Zukunft größere Geldsummen (z.B. Erbschaft) und entscheidet sich nur deshalb für ein erweitertes Sondertilgungsrecht, sollte er ersatzweise lieber eine kürzere Sollzinsbindung wählen. Darlehen mit kurzen Sollzinsbindungen sind im Regelfall günstiger und bringen meist erhebliche Zinseinsparungen mit sich.

Hinweis:

Darlehensnehmer haben nach zehn Jahren Laufzeit grundsätzlich immer ein gesetzliches Kündigungsrecht. Danach können sie ihr Darlehen entweder teilweise oder sogar vollständig abbezahlen. Dieses Sonderkündigungsrecht muss jedoch nicht extra im Darlehensvertrag geregelt werden. Es gilt dabei lediglich die Kündigungsfrist von sechs Monaten zu beachten.

Mit wieviel Mehrkosten muss bei einem Kredit mit Sondertilgung gerechnet werden?

Es lässt sich grundsätzlich nicht genau beantworten, um wieviel der Sollzins höher ist, wenn Sondertilgungen von Beginn an im Darlehensvertrag integriert werden. Zur besseren Veranschaulichung wird daher für die nachfolgende Beispielrechnung angenommen, dass die Bank auf gesondertes Verlangen des Darlehensnehmers für die Option einer Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent, zusätzlich 0,30 Prozent mehr Zinsen verlangt. Die folgende Beispielrechnung zeigt dabei auf, wie viel der höhere Prozentsatz dabei letztlich insgesamt ausmacht:

RandbedingungenDarlehen ohne SondertilgungDarlehen mit Sondertilgung (Zinsaufschlag 0,30 %)Darlehen mit Sondertilgung (Zinsaufschlag 0,30 %)Darlehen mit Sondertilgung ohne Zinsaufschlag
Darlehenssumme100.000 Euro100.000 Euro100.000 Euro100.000 Euro
Effektivzins1,5 % p.a.1,8 % p.a.1,8 % p.a.1,5 % p.a.
Anfängliche Tilgung2,0 % p.a.2,0 % p.a.2,0 % p.a.2,0 % p.a.
Zinsbindung (Laufzeit)10 Jahre10 Jahre10 Jahre10 Jahre
Monatliche Rate292 Euro317 Euro317 Euro292 Euro
Sondertilgungsoption pro Jahr0 %5 %5 %5 %
Getätigte Sondertilgung5 %5 %5.000 Euro pro Jahr (in den ersten 4 Jahren)5.000 Euro pro Jahr (in den ersten 4 Jahren)
Gesamtlaufzeit des Darlehens37,3 Jahre35,8 Jahre26,9 Jahre28,4 Jahre
Restschuld nach 10 Jahren78.437 Euro78.105 Euro55.246 Euro56.082 Euro
Zinskosten nach 10 Jahren13.437 Euro16.105 Euro13.246 Euro11.082 Euro
Zusatzkosten in 10 Jahren2.688 Euro0 Euro0 Euro
Zinseinsparung in 10 Jahren zum Darlehen ohne Sondertilgung0 Euro191 Euro2.355 Euro

Selbst ein kleiner Zinsaufschlag von 0,3 Prozentpunkten pro Jahr für die zusätzliche Sondertilgungsoption, kann dem Darlehensnehmer über 10 Jahre insgesamt 2.688 € zusätzlich an Zinsen kosten. Nur wenn der Darlehensnehmer eine hohe Sondertilgung leistet, ist die Option gegen einen Aufpreis tatsächlich vorteilhaft.

Würde er beispielsweise vier Jahre lang 5.000 Euro zusätzlich tilgen, ergäbe sich dabei in zehn Jahren gerade einmal ein Zinsvorteil von 191 Euro. Aus diesem Grund sollten sich Darlehensnehmer vorab immer genau überlegen, ob sich eine zusätzliche Sondertilgungsoption überhaupt lohnt. Ist der Kreditnehmer grundsätzlich nicht in der Lage eine bestimmte Höhe zusätzlich zu tilgen, kann die kostenpflichtige Sondertilgungsoption den Kredit sogar deutlich verteuern.

Hinweis:

Grundsätzlich gilt: Zusätzliche Sondertilgungen gegen einen Zinsaufschlag lohnen sich im Regelfall immer erst ab einer bestimmten regelmäßigen Tilgungshöhe.

Die Vorteile der Sondertilgung: Schnellere Rückzahlung, kürzere Laufzeit und weniger Zinskosten

Sondertilgungen haben bei voller Ausschöpfung auch einige positive Effekte für den Darlehensnehmer. Sie können dabei mitunter die Restlaufzeit der Baufinanzierung stark reduzieren und die gesamten Zinskosten erheblich senken. Zur besseren Veranschaulichung wird für die nachfolgende Beispielrechnung angenommen, dass der Darlehensnehmer eine Sondertilgung in Höhe von 5 Prozent pro Jahr ohne zusätzlichen Zinsaufschlag mit seiner Bank vereinbart.

RandbedingungenDarlehen ohne SondertilgungDarlehen mit Sondertilgung
Darlehenssumme200.000 Euro200.000 Euro
Effektivzins2,00 % p.a.2,00 % p.a.
Anfängliche Tilgung2,00 % p.a.2,00 % p.a.
Vereinbarte Sondertilgung0 % p.a.5 % p.a.
Getätigte Sondertilgungen0 EuroJährlich 5% (10.000 Euro p.a.) in den ersten 10 Jahren
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Restschuld nach Zinsbindung155.760 Euro56.336 Euro
Gesamtlaufzeit des Darlehens34,8 Jahre17,7 Jahre
Zinskosten nach 10 Jahren35.760 Euro26.336 Euro

Zahlt der Darlehensnehmer jedes Jahr zusätzlich fünf Prozent Sondertilgung, verkürzt er damit seine Gesamtlaufzeit um ca. 17 Jahre. Aufgrund der zusätzlichen Tilgungen, reduzieren sich auch die Zinskosten innerhalb der Sollzinsbindung von zehn Jahren um ca. 9.500 Euro. Am Ende verbleibt eine Restschuld in Höhe von 56.336 Euro. Die Differenz zum Darlehen ohne Sondertilgung beträgt dabei insgesamt ca. 100.000 Euro.

Wie sinnvoll sind Sondertilgungen bei Renditeimmobilien?

Der Unterschied zwischen einem Eigennutzer und einem Investor bzw. Kapitalanleger besteht grundsätzlich darin, dass der Kapitalanleger die Zinsen auf das Darlehen steuerlich absetzen kann. Denn: Mit der Nutzung der Immobilie als Kapitalanlage besteht für den Fiskus grundsätzlich immer die Absicht der Gewinnerzielung, die vom Finanzamt letztlich besteuert wird. Im Gegenzug dazu, hat der Investor die Möglichkeit, anfallende Zinsen oder Abschreibungen entsprechend steuerlich gegenzusetzen.

Was bedeutet das für die Option der Sondertilgung? Je mehr der Kapitalanleger außerhalb seiner Monatsraten zusätzlich tilgt, desto geringer werden letztlich auch die monatlichen Kreditzinsen. Sinkt der Zinsanteil in den Raten, kann letztlich auch weniger von der Steuer abgeschrieben werden. Wenn es nach einem Investor geht, machen Sondertilgungen bei Renditeimmobilien im Regelfall also nur wenig Sinn.

Durch geleistete Sondertilgungen ergibt sich für den Kapitalanleger letztlich auch immer ein niedrigerer Cashflow. Er kann seine Überschüsse, die er mit der Immobilie erwirtschaftet somit nicht mehr anderweitig investieren. Zusätzlich führt jede Sondertilgung auch immer zu einer geringeren Flexibilität, da die Bildung von Geldreserven dadurch weitgehend eingeschränkt wird.

Hinweis:

Der größte Nachteil von Sondertilgungen bei Renditeimmobilien ist, dass durch das schnellere Abbezahlen letztlich weniger Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

Welche Alternativen gibt es zur Sondertilgung?

Neben der Option der Sondertilgung gibt es noch weitere Möglichkeiten, um eine Baufinanzierung zu verkürzen und dabei gegebenenfalls die Schulden schneller abzubauen:

  • Höhere Anfangstilgung: Wer in naher Zukunft mit einer Gehaltserhöhung rechnet, hat auch die Möglichkeit, die Anfangstilgung entsprechend höher zu anzusetzen. Dadurch steigt zwar die monatliche Rate, zeitgleich wird dabei jedoch auch die Restschuld deutlich schneller reduziert.
  • Variables Darlehen: Erwartet der Darlehensnehmer in Kürze einen höheren Geldbetrag, beispielsweise durch Erbschaft oder Schenkung, kann auch der Abschluss eines variablen Darlehens sinnvoll sein. Ein variables Darlehen kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt und vollständig abgelöst werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällt bei dieser Variante nicht an.
  • Sonderkündigungsrecht: Gemäß § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat jeder Darlehensnehmer das Recht auf Sonderkündigung (mit einer Frist von sechs Monaten), wenn die Baufinanzierung bereits zehn Jahre läuft. Nach erfolgreicher Kündigung kann dann im Zuge einer Anschlussfinanzierung so viel Eigenkapital eingebracht werden, wie bis dahin angespart wurde.
  • KfW-Darlehen: KfW-Darlehen verfügen im Regelfall über eine kostenlose Sondertilgungsoption. Es empfiehlt sich dabei auch die Darlehenssumme gegebenenfalls in zwei Baufinanzierungen aufzuteilen (z.B. KfW-Darlehen & Annuitätendarlehen).
  • Baukindergeld: Familien erhalten seit 2018 Baukindergeld zum Erwerb von Wohneigentum. Der Staat spendiert dabei innerhalb von zehn Jahren 12.000 Euro pro Kind. Baukindergeld kann dabei besonders gut für Sondertilgungen genutzt werden, da es im Regelfall einmal im Jahr ausgezahlt wird.

Tipps zum Sondertilgungsrecht

Bevor Darlehensnehmer die Option zur Sondertilgung gegen einen Zinsaufschlag mit ihrer Bank vereinbaren, sollten sie vorher genau abwägen:

  • Wie viel Geld bleibt tatsächlich jährlich übrig, um daraus Sondertilgungen leisten zu können?
  • Gibt es gegebenenfalls immer wiederkehrende Sondereinkünfte wie Bonuszahlungen oder Urlaubs- und Weihnachtsgeld?
  • Welche zusätzlichen Ausgaben entstehen durch die gekaufte Immobilie? Zum Beispiel: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung oder Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen.
  • Ab welcher jährlichen Sondertilgungsrate lohnt sich der Zinsaufschlag überhaupt?
  • Gibt es feste Termine für die Sondertilgung oder kann an einem beliebigen Tag im Jahr getilgt werden?

Fest steht: Sondertilgungen sollten grundsätzlich immer mit Bedacht angegangen werden. Denn: Sondertilgungen lohnen sich immer nur dann, wenn die geplanten Einzahlungen in einem positiven Verhältnis zu den Zusatzkosten stehen. Nimmt der Darlehensnehmer keine Sondertilgung in Anspruch, hat diese jedoch gegen einen Zinsaufschlag vereinbart, kann das im schlimmsten Fall auch zu deutlichen Mehrkosten führen.

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