Staffelmietvertrag: Schrittweise Mieterhöhungen mit System!

Immer wenn Mieter und Vermieter einen Staffelmietvertrag vereinbaren, ist ein jährlicher Anstieg der Nettomiete ohne größeren Aufwand möglich. Vereinbarte Staffelmieten schließen allerdings andere Mieterhöhungen größtenteils aus. Vermieter können so die Miete z.B. nicht zusätzlich noch an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen. Es sei denn der Gesetzgeber schreibt derartige Modernisierungsmaßnahem gesetzlich vor!

Ein Staffelmietvertrag schließt weitere Mieterhöhungen weitgehend aus
Ist ein Staffelmietvertrag vereinbart, sind andere Mieterhöhungen weitgehend ausgeschlossen.

Mieterhöhungen sind den meisten Fällen mit hohem Aufwand und teils großem Widerstand verbunden. Ein Staffelmietvertrag regelt hingegen schon zu Mietbeginn, wann und vor allem um wie viel die vereinbarte Miete zukünftig steigen soll. Dabei wird bereits für jedes Folgejahr die jeweilige Mieterhöhung genau festgelegt und mit dem Mieter vereinbart. 

Die Mieterhöhungen laufen dann weitgehend automatisch. Vermieter müssen keine weiteren Schreiben vorbereiten oder den Mieter vorab über die anstehende Mieterhöhung informieren. Trotzdem gibt es seitens des Gesetzgebers bei Staffelmieten einige wichtige Dinge zu beachten.

Staffelmietvertrag: Grundlagen

Damit ein Staffelmietvertrag rechtswirksam ist, müssen bestimmte Formulierungen darin auch rechtskonform beschrieben werden. Mieter und Vermieter können die Vereinbarung zu einer Staffelmieterhöhung grundsätzlich auch nachträglich in einem bestehenden Mietvertrag aufnehmen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter dazu auch die Zustimmung des jeweiligen Mieters erhält und die Staffelmiete dazu schriftlich mit ihm vereinbart. Mündliche Absprachen sind in diesem Fall unzulässig und werden von der Rechtsprechung nicht gewertet.

Formulierungen bei Staffelmietvertrag
Einzelne Mietstaffelungen dürfen nie kürzer als 1 Jahr auseinander liegen.

Grundsätzlich muss in jedem Staffelmietvertrag ersichtlich sein, ab welchem Zeitpunkt die nächste Staffelmiete einsetzt und um wie viel die vereinbarte Miete dabei steigt. Die Daten zur Mieterhöhung sollten dabei immer auch direkt als Geldbetrag angegeben werden. Nicht jede Staffelung muss in der Höhe immer gleich ausfallen. Vermieter sind bei der Ausgestaltung der Mieterhöhungen in einem bestimmten gesetzlichen Rahmen durchaus flexibel. Voraussetzung ist allerdings, dass die einzelnen Staffeln dabei immer mindestens 1 Jahr auseinander liegen!

Zum Beispiel: Mieter und Vermieter vereinbaren am 01.05.2019 einen Staffelmietvertrag. Die anfängliche Nettomiete beträgt dabei 550 €/Monat. Diese erhöht sich gemäß Vereinbarung einmal jährlich jeweils zum 01.05. des Jahres. Ab 01.05.2020 erhöht sich die Nettokaltmiete z.B. auf 570 €/Monat, ab 01.05.2021 dann auf 595 €/Monat usw..

Diese Konstellation ist nach Gesetz zulässig. Mieter und Vermieter könnten diese so auch rechtswirksam vereinbaren. Unwirksame Formulierungen sind z.B. Aussagen zu prozentualen Mieterhöhungen („Die Miete erhöht sich jährlich um 1,5%“) oder Mieterhöhungen nach Quadratmeter Wohnfläche („Die Miete erhöht sich jährlich um 0,50 €/m²“). Derartige Formulierungen führen in jedem Fall dazu, dass alle Staffeln im Mietvertrag ungültig werden! Der Mietvertrag an sich bleibt davon jedoch verschont und läuft auch ohne Staffelmieten weiter.

Ermöglicht ein Staffelmietvertrag grenzenlose Mieterhöhungen?

Die Vereinbarung eines Staffelmietvertrages ermöglicht dem Vermieter regelmäßige Mieterhöhungen ohne größeren Aufwand. Doch für die Höhe der einzelnen Mietstaffelungen gelten jedoch gesetzliche Rahmenbedingungen. Vermieter dürfen also die Miete nicht wahllos in die Höhe treiben, sondern müssen sich an vorgeschriebene Grenzen halten. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten mit gültiger Mietpreisbremse gibt es dabei einige Besonderheiten zu beachten.

Staffelmietvertrag unterliegt keiner Kappungsgrenze
Für Staffelmieterhöhungen gibt es keine Kappungsrenzen. Vermieter dürfen die Mieten jedoch trotzdem nicht willkürlich in die Höhe treiben.

Mieterhöhungen sind oft durch sogenannte Kappungsgrenzen eingeschränkt. Staffelmieten sind davon allerdings weitgehend ausgeschlossen. Eine Regelung, dass die Miete nur innerhalb eines definierten Zeitraumes um bestimmte Prozente ansteigen darf, ist für Staffelmietvereinbarungen nicht vorgesehen. Vermieter sollten in angespannten Wohnungsmärkten bei überhöhten Staffelungen jedoch trotzdem folgendes beachten:

Eine Miete von z.B. über 20% zur ortsüblichen Vergleichsmiete führt automatisch zu einer sogenannten Mietpreisüberhöhung. Vermieter müssen in diesem Fall mit einem Bußgeld rechnen! Steigt die Miete auf über 50% zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, begehen Vermieter aufgrund von Wucher dabei sogar eine Straftat.

Welche Rolle spielt die Mietpreisbremse bei einer Staffelmiete?

Die Mietpreisbremse definiert im Wesentlichen, dass die Mieten bei einer Neuvermietung nur maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Sie findet aktuell bereits in vielen Teilen Deutschlands Anwendung. Was bedeutet das für einen Staffelmietvertrag? 

Mietpreisbremse grenzt Staffelmieterhöhungen bei Staffelmietvertrag ein

Dort, wo die Mietpreisbremse bereits gültig ist, muss nun bei neuen Mietverträgen jede einzelne Staffelung auch auf ihre zulässige Höhe überprüft werden. Das ist aber erst dann der Fall, wenn die jeweilige Mietstaffel zeitlich in Kraft tritt. Ist dann die Mieterhöhung zu hoch angesetzt, wird sie automatisch auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedrosselt. Das gilt allerdings nur für Staffelungen, die im aktiven Zeitraum der Mietpreisbremse liegen. Da dieser allerdings immer nur auf 5 Jahre begrenzt ist, sind Staffelungen außerhalb dieses Zeitraumes nicht mehr von dieser Regelung betroffen.

► Link-Tipp: Hier erfährst du alles zum Thema Mietpreisbremse! Jetzt weiterlesen…

Beispiel: Mietpreisbremse bei Staffelmietvertrag

Zum Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mietwohnung liegt bei 10 €/m² Wohnfläche. Bei einer 60 m² Wohnung ergibt sich daraus eine Nettokaltmiete von insgesamt 600 €/Monat nach Mietspiegel. Mieter und Vermieter vereinbaren für diese Wohnung einen Staffelmietvertrag. Die anfängliche Miete beträgt darin 660 €/Monat und liegt demzufolge innerhalb der gesetzlichen Grenze von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gemäß Staffelmietvertrag wird die Miete nach dem ersten Jahr nun von 660 €/Monat um 30 € auf 690 €/Monat angepasst. Die ortsübliche Vergleichsmiete steigt hingegen nur um 3% von 600 auf 618 €/Monat an.

Was ist die Folge? Die maximal zulässige Miete liegt nun bei 679,80 € (618 € + 10%). Die vereinbarte Staffelung von 690 €/Monat liegt demzufolge über der 10%-Grenze und muss daraufhin auf 679,80 €/Monat gedrosselt werden! Dabei entfällt allerdings nicht die gesamte Staffelmiete, sondern nur der Anteil, der über der 10%-Grenze liegt.

Mietstaffel

Das bedeutet für Vermieter: Die Mieten dürfen trotz Mietpreisbremse immer auf über 10% zur ortsüblichen Vergleichsmiete ansteigen. Wäre allerdings nur ein üblicher Mietvertrag vereinbart wurden, hätten Vermieter auch nur die Möglichkeit eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzuführen. Staffelmietverträge die jedoch vor der Mietpreisbremse vereinbart wurden, bleiben von dieser Regelung unberührt. Jede vereinbarte Staffelung ist demzufolge trotz Mietpreisbremse in voller Höhe gültig.

Ist ein Staffelmietvertrag zeitlich begrenzt?

Mieter und Vermieter können einen Staffelmietvertrag grundsätzlich sowohl befristet als auch unbefristet vereinbaren. Wurden bei einzelnen Staffeln z.B. nur allgemeine Formulierungen getroffen, läuft der Staffelmietvertrag grundsätzlich automatisch weiter. Das ist z.B. dann der Fall, wenn Mieter und Vermieter nur einen alllgemeinen Mietanstieg von jährlich 20 €/Monat vereinbart haben. 

Wurden die Staffeln hingegen nur für einen Zeitraum von z.B. 5 Jahren definiert, endet die letzte Mieterhöhung auch nach dem 5. Jahr. Der allgemeine Mietvertrag bleibt im Anschluss jedoch bestehen. Der Vermieter hat dann auch wieder die Möglichkeit andere Mieterhöhungen durchzuführen. Solange er allerdings keine weitere Mitanpassung durchführt, ist nach wie vor die letzte vereinbarte Staffelmiete gültig und vom Mieter weiter zu bezahlen.

Ein Staffelmietvertrag kann befristete und unbefristete Staffelungen enthalten.
Ein Staffelmietvertrag läuft nur so lange, wie auch Mietstaffeln vereinbart wurden!

Können Vermieter auch einen Kündigungsverzicht vereinbaren?

Mieter und Vermieter können grundsätzlich im Staffelmietvertrag auch immer einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Der Mieter muss sich dazu allerdings immer auch mit einer Unterschrift einverstanden erklären! Ein Kündigungsverzicht regelt im Wesentlichen, dass der Mieter für einen bestimmten Zeitraum den Staffelmietvertrag nicht kündigen darf. Der Vermieter hat hingegen trotzdem noch weiterhin die Möglichkeit dem Mieter zu kündigen. Ein rechtlich zugelassener Kündigungsverzicht darf allerdings nur für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden, beginnend mit dem Tag der Unterschrift. Ist der Zeitraum für den Kündigungsverzicht abgelaufen, gelten für das weitere Mietverhältnis automatisch die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen weiter.

Eine außerordentliche Kündigung ist hingegen trotzdem in jedem Fall möglich, wenn diese auch berechtigt ist. Sie gilt zum Beispiel, wenn sich aufgrund von Bauschäden Schimmel an den Wänden der Mietwohnung befindet und somit die Gesundheit des Mieters gefährdet wird.

Fazit: Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag kann sowohl für Mieter als auch für Vermieter durchaus einige Vorteile haben. Der Vermieter generiert z.B. höhere Mieten, wenn die einzelnen Staffelungen stets über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein Staffelmietvertrag bietet zusätzlich auch immer eine gewisse Sicherheit für Mieter und Vermieter. Der Mieter weiß in jedem Fall, dass er z.B. keine schlagartigen Mieterhöhungen erwarten muss. Er kann so weitere Mietanpassungen jederzeit optimal einplanen. Vermieter können andererseits ohne weiteren Aufwand regelmäßige Mieterhöhungen umsetzen. Sie profitieren dabei von einem recht unkomplizierten Ablauf. Nachteil dabei ist allerdings, dass ein Staffelmietvertrag für den Vermieter andere Mieterhöhungen weitgehend ausschließt.

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