Was ist ein Tilgungsdarlehen, wie funktioniert es und welche Vor- und Nachteile bringt diese Form der Baufinanzierung mit sich?

Kreditnehmer entscheiden sich mit einem Tilgungsdarlehen für eine von vielen, möglichen Varianten zur Finanzierung einer Immobilie. Das Tilgungsdarlehen kann dabei jedoch neben der Finanzierung von Immobilien auch für andere langfristige Kredite verwendet werden. Das Besondere an dieser Art der Baufinanzierung ist, dass die Ratenhöhe mit zunehmender Laufzeit sinkt, während der Tilgungsanteil immer konstant bleibt. Das Tilgungsdarlehen wird daher auch oft als „Abzahlungsdarlehen“ bezeichnet.

Was ist ein Tilgungsdarlehen, wie funktioniert es und welche Vor- und Nachteile bringt diese Form der Baufinanzierung mit sich?
Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil über die gesamte Laufzeit immer gleich. Gleichzeitig sinkt jedoch der Zinsanteil und die Gesamtrate Monat für Monat.

Ein Tilgungsdarlehen stellt eine Kreditform dar, bei der der Tilgungsanteil während der gesamten Vertragslaufzeit immer gleichbleibt. Da der Kreditbetrag und die Restschuld jedoch von Rate zu Rate sinken, vermindern sich während der Laufzeit parallel auch die Zinsanteile und somit auch die Rückzahlungsraten. Die Folge ist daher oft eine starke finanzielle Belastung zu Beginn der Kreditlaufzeit, welche jedoch durch den sinkenden Zinsanteil von Monat zu Monat geringer wird. Das Tilgungsdarlehen galt früher noch als standardmäßige Form der Baufinanzierung, wurde jedoch heute fast vollständig vom Annuitätendarlehen abgelöst.

Bei einem Tilgungsdarlehen werden zwischen Kreditnehmer und -geber regelmäßige Tilgungszahlungen über eine feste Laufzeit vereinbart. Das Gegenstück zum Tilgungsdarlehen bildet dabei das sogenannte endfällige Darlehen. Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt die Tilgung am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe.

Wie funktioniert ein Tilgungsdarlehen?

Die Funktionsweise eines Tilgungsdarlehens lässt sich anhand eines Beispiels relativ einfach erklären.

Zum Beispiel: Kreditnehmer und -geber legen für eine Baufinanzierung über 100.000 Euro eine Tilgung von 5 Prozent pro Jahr fest. Der Kreditnehmer tilgt anschließend bis zum Ende der Laufzeit jeden Monat den gleichen Betrag in Höhe von 416,67 Euro pro Monat (100.000 Euro x 5 Prozent / 12 Monate).

Bei einem angenommenen Zinssatz von 2 Prozent pro Jahr läge die erste Rückzahlungsrate bei insgesamt 583,33 Euro (416,67 Euro Tilgung + 166,67 Euro Zinsen). Die letzte Rate des zweiten Jahres betrüge hingegen nur noch insgesamt 567,36 Euro (416,67 Euro Tilgung + 150,69 Euro Zinsen). Das liegt daran, dass die Zinsen immer nur auf die Restschuld fällig werden, die jedoch Monat für Monat sinkt. Aus diesem Grund nähern sich die Raten im Laufe der Zeit immer weiter an den reinen Tilgungsbetrag von 416,67 Euro an. 

Funktionsweise eines Tilgungsdarlehens

Was ist der Unterschied zwischen einem Tilgungsdarlehen und einem Annuitätendarlehen?

Der Unterschied zwischen einem Tilgungsdarlehen und einem Annuitätendarlehen besteht in der konstanten Ratenhöhe. Bei einem Tilgungsdarlehen mit einem konstanten Tilgungsanteil sinkt die Rückzahlungsrate von Monat zu Monat, da auf die jeweilige Restschuld nur Zinsen fällig werden.

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer hingegen konstante Rückzahlungsraten über die gesamte Laufzeit. Die sinkenden Zinszahlungen werden hier durch einen höheren Tilgungsanteil ausgeglichen. Das hat zur Folge, dass sich der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit erhöht, ohne dass gleichzeitig auch die Rückzahlungsrate steigt.

Der Vorteil eines Tilgungsdarlehens besteht darin, dass die Tilgung zum Darlehensbeginn oft höher ist als bei anderen Darlehensformen und die Zinsen somit schneller sinken. Liegt die Tilgung zu Beginn des Darlehens hoch genug, können unter Umständen auch die Gesamtkosten der Finanzierung geringer ausfallen als bei einem Annuitätendarlehen.

Im Gegenzug dazu ist bei einem Tilgungsdarlehen jedoch die finanzielle Belastung zu Beginn sehr groß. Zusätzlich vergeben Kreditinstitute ein Tilgungsdarlehen oft ohne die Option einer Sondertilgung, was letztlich unflexibler für den Darlehensnehmer ist. Mit einem Annuitätendarlehen hingegen, halten Kreditnehmer die Belastung von Beginn an in einem erträglichen Rahmen. Spätere Einsparungen durch sinkende Zinsen stehen dem Darlehensnehmer jedoch nicht zur Verfügung und werden stattdessen in eine höhere Tilgung investiert.

Aufgrund der besser planbaren und kalkulierbaren Rate, ist das Annuitätendarlehen gegenüber dem Tilgungsdarlehen für die meisten Kreditnehmer oft attraktiver. Wer über ein sehr hohes Einkommen verfügt, kann sich stattdessen auch für ein sogenanntes Volltilgerdarlehen entscheiden. Bei dieser Darlehensform wird die vollständige Darlehenssumme innerhalb der ersten Zinsbindung getilgt. Das Volltilgerdarlehen funktioniert dabei wie ein Annuitätendarlehen.

Das Tilgungsdarlehen im Vergleich zu anderen Darlehensformen

Kreditnehmer haben neben dem Tilgungsdarlehen noch weitere Möglichkeiten ihre Immobilie zu finanzieren. Je nach individuellen und persönlichen Bedürfnissen können sich Darlehensnehmer dabei auch für ein Annuitätendarlehen oder ein endfälliges Darlehen entscheiden.

EigenschaftenTilgungsdarlehenAnnuitätendarlehenEndfälliges Darlehen
Monatliche RateMonatliche Rate sinkt über die LaufzeitMonatliche Rate bleibt über die Laufzeit konstantMonatliche Rate bleibt gering, tilgt jedoch nur die Zinskosten
TilgungshöheTilgungshöhe bleibt über die Laufzeit konstantTilgungshöhe steigt über die LaufzeitVollständige Tilgungshöhe erfolgt erst am Ende der Laufzeit
ZinsbelastungZinsbelastung sinkt über die LaufzeitZinsbelastung sinkt über die LaufzeitZinsbelastung bleibt über die Laufzeit konstant
Dauer bis zur Tilgung der RestschuldI.d.R. Langsamere Tilgung der Restschuld gegenüber einem AnnuitätendarlehenI.d.R. Schnellere Tilgung der Restschuld gegenüber einem TilgungsdarlehenTilgung der Restschuld erst am Ende der Laufzeit

Was sind die Vor- und Nachteile eines Tilgungsdarlehens?

Wird ein Tilgungsdarlehen zwischen einem Kreditgeber und einem Kreditnehmer abgeschlossen, erfolgt dabei die Vereinbarung, welcher monatliche Betrag mit jeder Ratenzahlung als Tilgungsanteil vorgenommen werden soll. Der vereinbarte Tilgungsanteil muss dann vom Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit des Kredits gezahlt werden. Zum vereinbarten Tilgungsanteil kommt zusätzlich noch der Zinsanteil hinzu, der sich dabei jeden Monat neu an der verbleibenden Restschuld orientiert.

Das Tilgungsdarlehen hat demzufolge den Vorteil, dass sich neben der Kreditsumme auch gleichzeitig der Zinsbetrag von Monat zu Monat verringert. Der Tilgungsbetrag an sich bleibt dabei jedoch immer konstant und gleich hoch. Die Kreditbelastung und die monatliche Rate verringern sich also gleichzeitig im Laufe der Zeit. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass ein Tilgungsdarlehen aufgrund der gleichbleibenden Tilgungsrate im Gegenzug zum Annuitätendarlehen letztlich fast immer auch mit einer längeren Laufzeit verbunden ist. Aus diesem Grund kann es auch passieren, dass letztlich dadurch auch der gesamte Kredit teurer wird.

Für wen ist ein Tilgungsdarlehen geeignet?

Ein Tilgungsdarlehen eignet sich grundsätzlich für diejenigen, die ihre zukünftigen Einkommenserwartungen in den nächsten Jahren überschauen können. Das betrifft zum Beispiel neben Kleinunternehmer auch Mitarbeiter von kleineren Familienbetrieben oder Angestellte mit befristeten Arbeitsverträgen. Ein Tilgungsdarlehen ist immer dann sinnvoll, wenn die Einnahmen des Darlehensnehmers schwanken und sich aktuell auf einem hohen Niveau befinden.

Ein Annuitätendarlehen hingegen eignet sich für diejenigen, deren Einkommen auf lange Sicht gesichert und konstant ist. Das betrifft zum Beispiel Beamte, Rentner oder Vermieter. Aus diesem Grund finden sich Annuitätendarlehen fast ausschließlich als Privatdarlehen in der Immobilienfinanzierung wieder, da die gleich bleibenden Kreditraten für den Darlehensnehmer eine verlässliche Kalkulationsbasis darstellen.

Bei einem Tilgungsdarlehen hat die Höhe des Zinssatzes wiederum keine direkte Auswirkung auf die Laufzeit des Darlehens. Zudem ändert sich der Zinssatz auch nicht in Abhängigkeit  vom allgemein am Markt gültigen und von der Notenbank regelmäßig angepassten Zinsfuß. Das gilt jedoch nur für die vertraglich vereinbarte Laufzeit des Tilgungsdarlehens. Ist die Laufzeit und der Vertrag abgelaufen, wird der Zinssatz an die aktuellen Marktbedingungen entsprechend angepasst.

Ein Tilgungsdarlehen macht für Privatverbraucher im Regelfall keinen Sinn, da hier das Darlehen so schnell wie möglich zurückgeführt werden sollte, um die gesamten Kosten möglichst gering zu halten. Banken bieten Privatkunden im Regelfall nur noch selten ein Tilgungsdarlehen an. Grund ist, dass zum einen die Zielgruppe kleiner ist, da nur wenige Darlehensnehmer hohe Raten zu Beginn der Laufzeit zahlen können. Das hat zur Folge, dass für ein Tilgungsdarlehen im Regelfall auch höhere Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers gestellt werden. Zum anderen verdienen Banken an einem Tilgungsdarlehen oft auch weniger als ein einem alternativen Annuitätendarlehen.

Das Tilgungsdarlehen ist oft bei Unternehmen eine beliebte Form der Finanzierung. Denn: Unternehmen haben die Möglichkeit, die finanziellen Vorteile durch Abschreibungen bei der Anschaffung von Immobilien oder Maschinen direkt in die Tilgung des Darlehens einfließen zu lassen.

Was muss bei Kündigung und Sondertilgung beachtet werden?

Sondertilgungen sind bei einem Tilgungsdarlehen immer dann möglich, wenn zwischen Kreditnehmer und der Bank eine variable Verzinsung vereinbart wurde. Wurde jedoch ein fester Zinssatz vereinbart, kann der Kreditnehmer nur dann Sondertilgungen kostenlos vornehmen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich hinterlegt wurde. Gibt es dazu keine vertragliche Regelung, kann die Bank für eine Sondertilgung eine entsprechende Gebühr erheben.

Hinweis:

Will der Kreditnehmer sein Tilgungsdarlehen vorzeitig kündigen und abbezahlen, muss er dabei mit einer entsprechenden Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Eine kostenlose Kündigung ist dabei nur nach einer Frist von zehn Jahren möglich. Möchte der Kreditnehmer seinen Vertrag schon vorher kündigen, muss er dafür im Regelfall gegenüber der Bank ein berechtigtes Interesse vorweisen (z.B. Verkauf der Immobilie).

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