Variables Darlehen: Baufinanzierung mit kurzer Sollzinsbindung und variablem Zinssatz

Als variables Darlehen werden solche Baufinanzierungen bezeichnet, die während der Laufzeit keinen festen, sondern einen variablen Zinssatz aufweisen. Der variable Zinssatz wird dabei regelmäßig an den aktuellen Zinsmarkt angepasst und eignet sich daher besonders für kurzfristige Baufinanzierungen.

Variables Darlehen: Baufinanzierung mit kurzer Sollzinsbindung und variablem Zinssatz
Die Basis für die variablen Zinsen bildet der sogenannte EURIBOR als Referenzzinssatz, zu welchem sich die Banken untereinander Geld verleihen.

Was ist ein variables Darlehen?

Bei einem variablen Darlehen wird der Zinssatz üblicherweise immer nur für drei Monate festgelegt und dann wieder an den aktuellen Marktzins angepasst. Damit unterscheidet sich ein variables Darlehen grundsätzlich von anderen Baufinanzierungen mit langfristigen Sollzinsbindungen von über fünf, zehn oder sogar zwanzig Jahren, wie es zum Beispiel bei Annuitätendarlehen, endfälligen Darlehen oder Tilgungsdarlehen der Fall ist.

Als Grundlage für variable Darlehen dient üblicherweise der sogenannte EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Das ist der Zinssatz, zu dem sich Kreditinstitute untereinander kurzfristig Geld verleihen. Steigt der EURIBOR, steigt letztlich auch der Sollzins des variablen Darlehens. Der Sollzins entspricht dabei jedoch nicht 1:1 dem EURIBOR, da die Banken dabei grundsätzlich immer noch zusätzlich eine Marge in Form eines Zinsaufschlages kalkulieren.

Bei einer üblichen Baufinanzierung wird im Kreditvertrag ein bestimmter Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit von beispielsweise zehn Jahren festgelegt. Für den Darlehensnehmer bedeutet das, dass der vereinbarte Zinssatz für die nächsten zehn Jahre verbindlich ist und sich nicht ändert. Das bedeutet jedoch auch, dass der Darlehensnehmer innerhalb der festgesetzten zehn Jahre theoretisch nicht aus seinem Finanzierungsvertrag herauskommt.

Zusätzlich gibt es oft nur geringe Möglichkeiten für Sondertilgungen. Auch die vollständige Ablösung der Restschuld vor Ende der Kreditlaufzeit ist nur in Ausnahmefällen und über eine oft teure Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei einem variablen Darlehen hingegen kann die Restschuld im Regelfall mit einer kurzen Kündigungsfrist spontan beglichen werden.

Wie funktioniert das variable Darlehen?

Wie schon erwähnt, werden die Zinsen beim variablen Darlehen nicht über einen längeren Zeitraum festgesetzt, sondern alle drei Monate an den aktuellen Marktzins angepasst. Die Basis für die variablen Zinsen bildet dabei der sogenannte EURIBOR als Referenzzinssatz, zu welchem sich die Banken untereinander Geld verleihen.

Ein variabler Zinssatz bürgt für den Darlehensnehmer daher immer eine gewisse Unsicherheit. Die monatliche Rate kann durch diesen Umstand alle drei Monate entweder sinken oder steigen. Aus diesem Grund empfiehlt sich ein variables Darlehen oft nur als Zwischenfinanzierung und vorübergehende Finanzierungslösung. Variable Darlehen bieten jedoch grundsätzlich auch die Möglichkeit, diese zu jedem neuen Zinsanpassungstermin in ein übliches Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz umzuwandeln.

Wann und für wen eignet sich ein variables Darlehen?

Ein variables Darlehen empfiehlt sich durch die damit einhergehende Flexibilität immer dann, wenn der Darlehensnehmer kurzfristig eine Zwischenfinanzierung benötigt und weiß, dass er die Restschuld schnell wieder begleichen kann. Als Dauerlösung ist das variable Darlehen jedoch nicht zu empfehlen, da es für den Darlehensnehmer durch die Zinsschwankungen auf lange Sicht zu unberechenbar ist.Bauherren oder Immobilienkäufer sollten bei einem variablen Darlehen daher immer eine gewisse Risikofreude mitbringen. Eine kurzfristige Erhöhung des Zinssatzes um beispielsweise 0,5 Prozent sollte dabei grundsätzlich immer eingeplant werden.

Von Banken wird das variable Darlehen oft als Bestandteil einer Mischfinanzierung in einer Kombination mit einem klassischen Kredit mit Sollzinsbindung angeboten. Das variable Darlehen kommt dabei im Regelfall für kurzfristige Immobilienfinanzierungen in Frage. Erwartet der Darlehensnehmer zum Beispiel in naher Zukunft eine größere Geldsumme aus dem Verkauf seines alten Hauses, kann der daraus erwartete Kaufpreis durch ein variables Darlehen kurzfristig überbrückt werden. Ist der Verkauf des Hauses abgeschlossen, kann das variable Darlehen letztlich gekündigt werden.

Ein variables Darlehen ist also grundsätzlich immer dann interessant, wenn Darlehensnehmer eine kurzfristige Zwischenfinanzierung benötigen. Ein übliches Beispiel stellt dabei der Immobilienverkauf und gleichzeitige Neuerwerb einer anderen Immobilie dar. Oft benötigt der Verkäufer das Geld für die neue Immobilie noch bevor er die alte Immobilie überhaupt verkaufen konnte. In diesem Fall ist das variable Darlehen die optimale Lösung. Denn: Es kann im Regelfall nach drei Monaten unkompliziert gekündigt werden, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Ein variables Darlehen eignet sich also letztlich immer dann, wenn:

  • Kurzfristig Kapital benötigt wird oder
  • Niedrige Zinsen erwartet werden
Hinweis:

Variable Darlehen können auch immer mit anderen Darlehensformen kombiniert werden. Das ist zum Beispiel immer dann sinnvoll, wenn der Darlehensnehmer einen Teil des Kredits gegebenenfalls eher als einen anderen Teil ablösen möchte und bis zu diesem Zeitpunkt in der Immobilienfinanzierung flexibel bleiben möchte.

Welche Besonderheiten weist ein variables Darlehen auf?

Übliche Baufinanzierungen werden im Regelfall als Annuitätendarlehen vergeben. Bei dieser Darlehensform ist der Zinssatz über den Zeitraum der Sollzinsbindung (i.d.R. 5-30 Jahre) festgelegt und verändert sich nicht. Auch die Rückzahlungsrate aus Zins und Tilgung bleibt bei dieser Variante immer gleich hoch. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass der Darlehensnehmer in den ersten zehn Jahren kaum eine Möglichkeit hat, dass Darlehen zu kündigen und vorzeitig zu tilgen.

Beim variablen Darlehen ist der Zinssatz hingegen nicht festgelegt, sondern variabel und kann alle drei Monate angepasst werden. Aus diesem Grund passen sich auch immer die entsprechenden Rückzahlungsraten regelmäßig an. Aufgrund dieser Flexibilität bieten Banken variable Darlehen gerade in Niedrigzinsphasen verhältnismäßig günstig an. Zusätzlich kann der Darlehensnehmer das Darlehen jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und vollständig tilgen. Auch Sondertilgungen in beliebiger Höhe stellen bei dieser Darlehensform im Regelfall kein Problem dar.

Wann eignet sich ein variables Darlehen besser als ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist grundsätzlich immer mit einer höheren Sicherheit und einer besseren Planbarkeit der Rückzahlung verbunden. Bei einem variablen Darlehen verändern sich hingegen mit den Änderungen des Zinssatzes auch die Rückführungsraten alle drei Monate. Steigt also der variable Zinssatz, steigt demzufolge auch die monatliche Rate. Auch wenn variable Zinsen in Niedrigzinsphasen zunächst verlockend klingen, können sich diese jedoch im Verlauf von 10 oder 20 Jahren erheblich verändern und hohe Zusatzkosten verursachen.

Dazu folgendes Beispiel: Ein Darlehen mi einem variablen Sollzins von 1,5 Prozent und einer Anfangstilgung von 2 Prozent bringt bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro eine Monatsrate von 438 Euro mit sich. Steigt nun der variable Zinssatz innerhalb von 10 Jahren auf beispielsweise 4,5 Prozent, läge die Monatsrate schon bei 813 Euro. Die gesamten Zinskosten bis zur Volltilgung stiegen zudem von ursprünglich geplanten 45.988 Euro auf dann 105.854 Euro. Bei einem Annuitätendarlehen würden sich mit einem konstanten Zinssatz von 2,5 Prozent hingegen eine Monatsrate von 750 Euro und eine gesamte Zinsbelastung von 69.179 Euro ergeben.

Hinweis:

Ein variables Darlehen eignet sich aufgrund der Unsicherheit grundsätzlich nur für kurzfristige Zwischenfinanzierungen. Darlehensnehmer sollten bei einer Immobilienfinanzierung daher zunächst immer auf ein Annuitätendarlehen setzen.

Vor- und Nachteile des variablen Darlehens

Fällt der EURIBOR, profitiert der Darlehensnehmer davon. Bei der nächsten Zinsanpassung werden sein Darlehen und die Monatsrate daraufhin günstiger. Steigt der EURIBOR hingegen, kann der Darlehensnehmer seinen Kredit im Regelfall mit drei- bis sechsmonatiger Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Zusätzlich gibt es auch die Möglichkeit, auf langfristige Festzinskonditionen, zum Beispiel in Form eines Annuitätendarlehens umzusteigen, wenn die Zinsen auf ein niedriges Niveau gefallen sind.

Im Falle, dass die Geldmarktzinsen steigen, kann der Darlehensnehmer vorab auch eine Zinsobergrenze festlegen. Ist die Obergrenze erreicht, wird das Darlehen anschließend in ein klassisches Tilgungsdarlehen umgewandelt. Der Zeitraum für eine Zinsobergrenze ist dabei im Regelfall zwischen 3 und 15 Jahren wählbar. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass man nach der Umwandlung in ein übliches Sollzinsdarlehen auf dem hohen Zinsniveau sitzen bleibt. Die Vereinbarung einer Zinsobergrenze (auch „Zinscap“ genannt) ist zusätzlich auch mit Mehrkosten für den Darlehensnehmer verbunden. So kann er diese im Regelfall für ca. zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme einkaufen.

Für Darlehensnehmer kommen beim Abschluss eines Darlehens im Regelfall noch zusätzliche Kosten in Form von Bearbeitungsgebühren hinzu. Bei einem üblichen Festzinsdarlehen betragen diese im Durchschnitt bis zu zwei Prozent der Darlehenssumme, verteilt über die gesamte Vertragslaufzeit. Bei einer Laufzeit von beispielsweise zehn Jahren entstehen dabei also zusätzliche Kosten von jährlich 0,2 Prozent.

Dagegen wirken ein Prozent Bearbeitungsgebühr für ein variables Darlehen zunächst sehr niedrig. Da ein variables Darlehen jedoch oft nur als Zwischenfinanzierung genutzt wird (in der Regel 12 Monate), fallen die Bearbeitungsgebühren dabei jedoch vergleichsweise hoch aus.

Vorteile
  • Hohe Flexibilität
  • Drei- bis sechsmonatige Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung
Nachteile
  • Nur schwer kalkulierbare Zinsschwankungen
  • Gegebenenfalls alle drei Monate eine neue Kreditrate
  • Im Regelfall hohes finanzielles Risiko

Zinsobergrenze: Cap-Darlehen als Alternative

Variable Darlehen sind im Regelfall mit hohen Unsicherheiten verbunden. Im Gegenzug dazu bringen sie jedoch enorme Vorteile in Sachen Flexibilität mit sich. Darlehensnehmer haben mit einem variablen Darlehen auch immer die Möglichkeit, Sicherheit und Flexibilität zu vereinen. Das sogenannte Cap-Darlehen ist eine Alternative des variablen Darlehens und vereint sowohl Sicherheit und Flexibilität.

Das Cap-Darlehen stellt dabei grundsätzlich ein variables Darlehen dar. Dabei wird jedoch mit der Bank eine Zinsobergrenze vereinbart (Zins-Cap), über die der variable Zinssatz grundsätzlich nicht steigen kann. Die Zinsobergrenze wird dabei im Regelfall für einen bestimmten Zeitraum festgelegt.

Zusätzlich wird der Zinssatz beim Cap-Darlehen nur alle sechs statt drei Monate an den Marktzins angepasst. Dabei orientieren sich alle Vorteile in Sachen Sondertilgungen und vorzeitiger Rückzahlung am variablen EURIBOR-Darlehen. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen bringt das Cap-Darlehen jedoch trotzdem einige Risiken und Unsicherheiten mit sich, da sich auch hier die Monatsraten und Zinskosten nur schwer planen lassen. Zusätzlich bezahlt der Darlehensnehmer für eine Zinsobergrenze an die Bank im Regelfall auch immer einen entsprechenden Zinsaufschlag.

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