Verkehrswertermittlung: So wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt!

Bei der Verkehrswertermittlung wird der Verkaufspreis einer Immobilie ermittelt, der voraussichtlich am aktuell vorherrschenden Immobilienmarkt erzielbar wäre. Dabei ist eine mechanische Ermittlung des Verkehrswertes jedoch weitgehend unzulässig. Die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt hingegen vor, dass die aktuell geltenden Marktbedingungen in der Verkehrswertermittlung zwingend zu berücksichtigen sind. Zur Berechnung des Verkehrswertes werden in der Praxis daher insgesamt drei unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung eingesetzt. Jede Methode kann dabei jedoch unterschiedliche Ergebnisse liefern. Sowohl die Art der Immobilie als auch die jeweilige Aufgabenstellung bestimmen dabei, welches Verfahren letztlich zur Anwendung kommt.

Verkehrswertermittlung: Verkehrswert einer Immobilie ermitteln
Die Verkehrswert einer Immobilie kann mit dem Ertrags,- Sach,- oder Vergleichswertverfahren ermittelt werden.

Der ermittelte Verkehrswert ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der Verkaufspreis, der mit der Immobilie tatsächlich unter aktuellen Marktbedingungen erzielt werden kann, kann auch deutlich unter oder sogar über dem berechneten Wert liegen. Immobilien werden jedoch nicht immer auf einem öffentlichen und frei zugänglichen Markt gehandelt. Oft ist der Bieterkreis sehr eingeschränkt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich um Zwangsversteigerungen handelt oder wenn eine Immobilie im Bekanntenkreis angeboten wird. Aufgrund der daraus resultierenden geringeren Nachfrage, reicht der erzielte Verkaufspreis in solchen Fällen oft nicht an den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie ran.

Welche Verfahren zur Verkehrswertermittlung gibt es?

Der Verkehrswert einer Immobilie kann grundsätzlich durch mehrere Varianten der Wertermittlung berechnet werden. Der Einsatz der einzelnen Verfahren hängt dabei jedoch immer von mehreren Faktoren ab (z.B. Gebäudeart oder Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie). Daher ist die Verwendung einer allgemein gültigen Rechenformel grundsätzlich nicht möglich. Obwohl der Verkehrswert ein rechnerischer Wert ist, kann dieser nicht direkt abgeleitet werden. Er resultiert immer aus dem angewendeten Wertermittlungsverfahren und den aktuell vorherrschenden Marktbedingungen. Jedes Verfahren zur Verkehrswertermittlung kann aufgrund unterschiedlicher Herangehensweisen dabei jedoch auch zu verschiedenen Verkehrswerten führen. Gutachter verwenden deshalb oft zwei Wertermittlungsverfahren gleichzeitig und bilden für den Verkehrswert anschließend daraus einen Durchschnittswert. Man unterscheidet dabei grundsätzlich zwischen folgenden Berechnungsverfahren:

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt bei der Berechnung des Verkehrswertes als einziges Verfahren die Mieteinnahmen, die der Eigentümer bei einer Vermietung der Immobilie erwirtschaften würde. Im Fokus steht dabei der mögliche Gewinn, der mit der Immobilie als Kapitalanlage erzielt werden könnte. Ist-Mieten werden dabei allerdings vernachlässigt, wenn sie nicht dem ortsüblichen Standard entsprechen. Im Regelfall wird das Ertragswertverfahren vor allem für Mietimmobilien und Immobilien im Gewerbe angewendet. Aber auch der Verkehrswert von Mischimmobilien aus kombinierten Wohn- und Gewerbeeinheiten kann durch diese Berechnungsmethode ermittelt werden.

Das Ertragswertverfahren unterscheidet bei der Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich zwischen Grundstückswert und dem Wert der baulichen Anlagen. Grund und Boden verliert nach dem Ertragswertverfahren über die Jahre keinen Wert, während das Gebäude jedoch immer nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage des Ertragswertverfahrens wird daher wie folgt berechnet:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Wert einer Immobilie im Grunde aus dem Wert vergleichbarer Immobilien ab. Diese Verfahrensweise wird vor allem dann verwendet, wenn es sich um unbebaute Grundstücke oder selbstgenutzte Immobilien handelt. Das Vergleichswertverfahren kommt daher oft bei Verkehrswertermittlungen für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen zur Anwendung. 

Sind Grundstücke oder Immobilien aufgrund ähnlicher Merkmale miteinander vergleichbar, kann hier unter Umständen ein vereinfachter und direkter Vergleich angestellt werden. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn im selben Jahr ein Haus in unmittelbarer Nähe mit den fast identischen Merkmalen veräußert wurde. Das Vergleichswertverfahren kann dann den daraus erzielten Kaufpreis als direkten Vergleichswert ansetzen.

► Hinweis: Die Praxis bietet leider nur selten direkte Vergleichswerte, auf die man sich bei der Verkehrswertermittlung beziehen kann. Aufgrund dieses Umstandes wird von Gutachtern auch sehr häufig die Anwendung des indirekten Vergleichswertverfahrens genutzt. Dabei werden Musterimmobilien von Gutachterausschüssen als Vorlage verwendet und mit Zu- oder Abschlägen an die aktuellen Marktbedingungen angepasst.

Sachwertverfahren

Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren steht die Bausubstanz der Immobilie im Vordergrund, während die anderen Varianten bei ihrer Berechnung mögliche Mieteinnahmen oder Vergleichsimmobilien berücksichtigen. Das Sachwertverfahren kommt im Regelfall immer dann zur Anwendung, wenn nach dem Vergleichswert- und Ertragswertverfahren aufgrund ungenügender Daten (Vergleichsimmobilien oder ortsübliche Miete) keine ausreichenden Aussagen zum Verkehrswert getroffen werden können. Aber auch ein paralleler Einsatz zu einem anderen Verfahren ist durchaus möglich, um das Ergebnis ggf. zu validieren.

Das Sachwertverfahren unterscheidet bei der Ermittlung des Verkehrswertes wie auch das Ertragswertverfahren grundsätzlich zwischen Grundstückswert und dem Wert der baulichen Anlagen. Der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens wird dabei wie folgt berechnet:

Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

Der Gebäudesachwert legt dabei die allgemeinen Herstellungskosten zugrunde. Diese werden dann zusätzlich noch um Abschreibungen gemindert, welche sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie ergeben.

Welche Faktoren beeinflussen die Verkehrswertermittlung?

Der Faktor, der die Verkehrswertermittlung am größten beeinflusst, ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Je kleiner die Nachfrage nach einer Immobilie ist und je größer das entsprechende Angebot, desto niedriger ist auch der Verkehrswert. Der Bodenrichtwert gibt in der Regel immer einen ersten Hinweis darauf, wie gefragt eine Lage dabei tatsächlich ist. Er kann für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden, sollte dabei aber immer nur als Richtwert und ersten Anhaltspunkt angesehen werden. Der Bodenrichtwert ist grundsätzlich nur ein rechnerischer Wert, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird, da das betreffende Grundstück im Regelfall nicht kürzlich erst verkauft wurde.

Neben dem Bodenrichtwert, bestimmen auch die Nutzung des Gebäudes und die Gebäudeart den Verkehrswert. Nutzt der Eigentümer die Immobilie zur Vermietung, spiegeln die Mieteinnahmen und die Kosten, die für die Instandhaltung des Gebäudes aufgewendet werden müssen, den Gebäudewert wider. Je höher die Nutzung der Immobilie zu Mietzwecken ist, desto höher ist in diesem Fall auch der Verkehrswert.

Handelt es sich nicht um eine Mietimmobilie, sondern um ein selbstgenutztes Eigenheim, sind neben dem Bodenwert noch weitere Faktoren für die Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen:

  • Zustand der Immobilie (z.B. modernisiert, Renovierungsstau oder Baumängel)
  • Baujahr und Restnutzungsdauer
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Qualität der Ausstattung (z.B. hochwertige Bodenbeläge)
  • Bauweise (z.B. Mauerwerksbau oder Stahlbetonbauweise)
  • Sonstige bauliche Merkmale (z.B. Keller, Balkon, Terrasse oder weitere Ausbaumöglichkeiten)

Die Verkehrswertermittlung wird neben der Art der Immobilie und dem verwendeten Wertermittlungsverfahren auch stark vom jeweiligen Gutachter beeinflusst. Nicht selten kommen zwei Gutachter bei der gleichen Immobilie mit dem gleichen Bewertungsverfahren auf zwei unterschiedliche Ergebnisse. Das zeigt allerdings deutlich, dass es für die Verkehrswertermittlung immer verschiedene Interpretationsmöglichkeiten gibt und der Verkehrswert daher nie schematisch ermittelt werden kann.

Wie sollte man bei einer Verkehrswertermittlung allgemein vorgehen?

Zunächst sollte die Aufgabenstellung für die Verkehrswertermittlung genau definiert werden. Oft reichen kostenlose Immobilienbewertungen aus, wenn es um einen reinen Immobilienverkauf geht. Gelten jedoch besondere Umstände (z.B. Auseinandersetzungen bei Erbnehmern), macht ein detailliertes Verkehrswertgutachten oder eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert durchaus Sinn.

Hat man sich letztlich für eine Variante der Verkehrswertermittlung entschieden, sollte man anschließend mit dem Gutachter einen vor Ort Termin vereinbaren. Dieser untersucht die Immobilie dann im Regelfall anhand einer Checkliste auf werterhöhende oder wertmindernde Eigenschaften und erstellt auf dieser Grundlage sein Wertgutachten.

Welche Unterlagen werden zur Verkehrswertermittlung benötigt?

Um neben der Untersuchung vor Ort noch weitere Aussagen zur Immobilie treffen zu können (z.B. zur Bauweise oder Wohnfläche), werden dafür im Regelfall weitere Unterlagen benötigt:

Allgemeine Unterlagen:
  • Baupläne (z.B. Grundrisse, Schnitte, Ansichten etc.)
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Baubeschreibung (z.B. verwendete Baustoffe oder Ausstattung)
  • Lageplan und Flurkarte
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Energieausweis
  • Aufstellung über Modernisierungen, Instandsetzungsmaßnahmen oder Reparaturen in den letzten Jahren
  • Diverse notarielle Beurkundungen
  • Wohn- oder Wegerechte
Zusätzliche Unterlagen bei der Bewertung von Wohnungen:
  • Wirtschaftsplan
  • Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen
  • Teilungserklärung
  • Hausgeldabrechnungen
Zusätzliche Unterlagen bei der Bewertung von Mietimmobilien:

Besonderheiten bei der Verkehrswertermittlung

Einige Besonderheiten können sich auf den Verkehrswert einer Immobilie negativ auswirken. Zum Beispiel wenn es Grundbucheintragungen gibt, die die Rechte von Dritten an der Immobilie betreffen. Aber auch Erbbaurechte, sonstige Wohn- oder Nießbrauchrechte oder Wegerechte wirken sich negativ auf den Verkehrswert aus, da der neue Eigentümer dann nicht vollständig über die Immobilie verfügen kann. Das Objekt muss dann zusätzlich unter all diesen Punkten bewertet werden. Wertminderungen durch die Beeinträchtigung diverser Rechte sind bei der Verkehrswertermittlung unbedingt mit einzubeziehen.

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