Verwertungskündigung: Definition, Voraussetzungen und Möglichkeiten!

Verhält sich ein Mieter ordnungsgemäß und zahlt seine Mieter immer pünktlich, kann der Vermieter ihm nur in wenigen Ausnahmefällen den Mietvertrag kündigen. Einer diese Ausnahmefälle ist die sogenannte Verwertungskündigung. Oft wollen Immobilienkäufer die bisherigen Mieter nach der Eigentumsüberschreibung nicht übernehmen. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn sie befürchten, dass sie ihre Pläne, die sie mit dem Immobilienkauf umsetzen wollen, wegen der noch vorhandenen Mieter nicht ausüben können. Soll ein Gebäude dabei beispielsweise grundlegend saniert oder umfangreich modernisiert werden, können bestehende Mieter ein solches Vorhaben oft erschweren.

Was ist eine Verwertungskündigung & welche Voraussetzungen müssen dafür vorliegen?
Eine Verwertungskündigung findet oft im Zuge eines Immobilienverkaufs, einer Modernisierung, Sanierung oder enes Abrisses statt.

Bei einer Verwertungskündigung geht der Gesetzgeber grundlegend davon aus, dass ein Fortsetzen der bestehenden Mietverhältnisse zu erheblichen Nachteilen für den Vermieter führen und dieser somit die Immobilie nicht ausreichend wirtschaftlich verwerten kann. Im nachfolgenden Beitrag erfahren Sie, wann Eigentümer eine Verwertungskündigung durchführen können und welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen.

Was ist eine Verwertungskündigung?

Vermieter können einem Mieter, der sich an alle vertraglichen Pflichten hält und seine Miete immer pünktlich bezahlt nur in wenigen Ausnahmefällen das Mietverhältnis kündigen. Nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) müssen dafür folgende Gründe vorliegen: Eigenbedarf, Verletzung von Vertragspflichten oder wirtschaftliche Verwertung (Verwertungskündigung). Voraussetzung für eine Verwertungskündigung ist grundsätzlich immer, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Vermieter führen und dieser dabei zusätzlich an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde.

Eine Verwertungskündigung findet oft im Zuge eines Immobilienverkaufs statt. Aber auch wenn ein Gebäude grundlegend saniert und modernisiert oder sogar abgerissen werden soll, kann das unter Umständen zu einer Verwertungskündigung führen. Hat der Vermieter jedoch vor, eine höhere Miete durch eine Neuvermietung zu erzielen, ist eine Kündigung im Zuge einer wirtschaftlichen Verwertung jedoch nicht zulässig.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Verwertungskündigung vorliegen?

Damit ein Vermieter eine Verwertungskündigung aussprechen kann, muss er dafür grundsätzlich mehrere Voraussetzungen erfüllen. Liegt eine Voraussetzung dabei nicht vor, ist die Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer wirtschaftlichen Verwertung unwirksam.

  • Der Eigentümer hat die Absicht, seine Immobilie grundsätzlich anders zu verwerten. Zum Beispiel: Abriss für einen Neubau, grundlegende Modernisierung oder Sanierung, Verkauf aus finanziellen Gründen, Wohnungsteilung in mehrere kleinere Wohnungen oder Zusammenführen von mehreren Wohnungen zu einer großen Wohnung. Kann ein Eigentümer seine vermietete Immobilie nur zu einem weitaus geringeren Preis verkaufen als in einem unvermieteten Zustand, muss die Differenz der dabei erzielbaren Kaufpreise für eine wirksame Verwertungskündigung nach aktueller Rechtsprechung mindestens zwischen 30 bis 50 Prozent betragen.
  • Die Verwertung ist für die Immobilie angemessen. Bedeutet, dass die Verwertungskündigung auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen des Eigentümers beruhen muss. Zum Beispiel: Auf einem riesigen Grundstück steht nur ein kleines Haus, welches durch einen Neubau ersetzt werden soll, der die Grundflächenzahl (GRZ) weitgehend ausschöpft und somit mehr vermietbaren Wohnraum schafft.
  • Bestehende Mietverträge verhindern eine angemessene Verwertung.
  • Durch die bestehenden Mietverträge und die daraus resultierende Hinderung entstehen dem Eigentümer wirtschaftliche Nachteile.

Grundsätzlich gilt, dass dem Eigentümer für eine wirksame Verwertungskündigung bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen müssen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein möglicher Kaufinteressent die Immobilie nur unvermietet und geräumt übernehmen möchte. Eine Verwertungskündigung ist aber auch dann möglich, wenn der Verkaufserlös mit Mietern deutlich niedriger ist als der Erlös mit leeren Wohnungen. In diesem Fall rechtfertigen die finanziellen Einbußen und der daraus resultierende wirtschaftliche Nachteil eine Verwertungskündigung.

Wann dürfen Vermieter keine Verwertungskündigung aussprechen?

Eine Verwertungskündigung ist vom Gesetzgeber in zwei Fällen grundsätzlich untersagt. Zum einen, wenn der Eigentümer die Immobilie unverändert lassen und anschließend zu einem höheren Preis neu vermieten will oder wenn er die Immobilie in Eigentumswohnungen aufteilen und diese anschließend einzeln veräußern möchte. Dabei reicht der bloße Wunsch mit einer Verwertungskündigung höhere Gewinne erzielen zu können bei weitem nicht aus.

Eine Verwertungskündigung ist unter Umständen auch dann nicht gegeben, wenn ein Unternehmen beispielsweise im Zuge einer Vergrößerung des Firmensitzes ein vermietetes Nebengebäude erwirbt und den Mietern dort im Zuge einer wirtschaftlichen Verwertung das Mietverhältnis kündigt. In diesem Fall entsteht dem Eigentümer kein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil, wenn er das vermietete Gebäude unverändert lässt.

Beispiele für eine wirksame Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

Grundlegende Modernsierungen, Sanierungen oder Umgestaltungen

Eine Verwertungskündigung im Zuge von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist immer dann angemessen, wenn dadurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, die allgemein üblich sind. Auch wenn der Eigentümer seine Immobilie so umgestalten will, dass er sie wirtschaftlich besser nutzen kann, hat er dabei gute Chancen auf eine rechtskräftige Verwertungskündigung. 

Voraussetzung ist hier allerdings, dass die Immobilie durch die aktuelle Nutzung Verluste erzielt und diese nur durch einen grundlegenden Umbau vermieden werden können. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die bisherige Nutzung aufgrund von hohen Kosten bei nur geringen Mieteinnahmen nicht rentabel ist.

Abriss des Gebäudes

Eine Verwertungskündigung bei Abriss eines Gebäudes ist nur dann zulässig, wenn die Maßnahme dabei auf vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen beruht. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die bestehende Bausubstanz nicht mehr erhaltenswert ist. Dabei wird im Regelfall davon ausgegangen, dass nach dem Abriss des Gebäudes auch wieder ein entsprechender Neubau entsteht. 

Bei einer Verwertungskündigung wegen Abriss muss der Eigentümer dem Mieter grundsätzlich mitteilen, warum er das Gebäude abreißen möchte und welche Maßnahmen er ersatzweise plant.

Persönliche finanzielle Situation

Eine Verwertungskündigung gilt im Regelfall auch dann als angemessen, wenn der dadurch höher erzielbare Verkaufserlös dazu beiträgt, dass Kredite abgelöst und Schulden getilgt werden können oder der Erlös der Finanzierung des eigenen Hausbaus dient.

Welchen Einfluss hat eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung für den Immobilienwert?

Immobilien, die unvermietet verkauft werden, erzielen im Durchschnitt bis zu 30 Prozent höhere Verkaufspreise. Denn: Eine Immobilie mit freien Wohnungen bedeutet für den Immobilienkäufer auch immer eine höhere Verfügungsmöglichkeit. Leben beispielsweise noch Mieter in den Wohnungen, muss der Käufer bei Eigentumsübergang auch alle Pflichten des bisherigen Vermieters übernehmen. Aber auch Mieterhöhungen können bei bestehenden Mietverhältnissen oft nur innerhalb bestimmter Grenzen durchgesetzt werden.

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