Kommt der Darlehensnehmer seinen Kredit- und Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, kann die Bank als Gläubiger daraufhin eine Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Kreditnehmers vornehmen. Dabei kann es entweder zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie oder zur Pfändung anderer privater Vermögenswerte kommen. Dazu benötigen Banken im Regelfall jedoch immer erst einen gerichtlichen Titel. Um diesen jedoch zu umgehen, verpflichtet sich der Kreditnehmer bei Abschluss des Darlehensvertrags bzw. der Grundschuldbestellung im Regelfall der sogenannten Vollstreckungsunterwerfung.

Vollstreckungsunterwerfung: Definition, Bedeutung und Konsequenzen!
Die meisten Banken vergeben ein Immobiliendarlehen grundsätzlich nur in Verbindung mit einer Klausel zur Vollstreckungsunterwerfung.

Eine Vollstreckungsunterwerfung ist eine Klausel, die bei fast jedem Immobiliendarlehen zur Anwendung kommt. Zur Besicherung von Immobiliendarlehen dienen den Banken im Regelfall Grundschulden. Im Zuge der Grundschuldbestellung wird in aller Regel auch gleichzeitig eine Vollstreckungsunterwerfung beurkundet. Erfüllt der Darlehensnehmer während der Kreditlaufzeit seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht, unterwirft er sich damit bezüglich der Grundschuld, der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück.

Da diese Klausel immer zulasten des jeweiligen Eigentümers geht, besteht die Möglichkeit der Vollstreckung grundsätzlich auch im Falle eines Eigentumsübergangs weiter. Damit hat die Bank das Recht, das Grundstück unverzüglich der Zwangsversteigerung zu unterwerfen. Darüber hinaus enthalten einige Formulare auch ein sogenanntes Anerkenntnis des Darlehensnehmers. Dieses berechtigt die gegenteilige Partei zusätzlich zur sofortigen Vollstreckung des schuldnerischen Gesamtvermögens.

Der Vorteil einer Vollstreckungsunterwerfung ist, dass die Bank im Falle des Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers, den zuständigen Notar darum bitten kann, eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde anzufertigen und diese dem Schuldner zukommen zu lassen. Diese Urkunde hat dabei letztlich den gleichen Stellenwert wie ein Gerichtsurteil und ersetzt somit einen gerichtlichen Vollstreckungstitel.

Hinweis:

Auch wenn die Vollstreckungsunterwerfung nicht notariell beglaubigt wurde, ist sie rechtskräftig. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Darlehensnehmer diese bei Abschluss des Kreditvertrags unterschrieben hat. Darüber hinaus muss er auch von der Bank detailliert über deren Bedeutung aufgeklärt worden sein.

Was bewirkt eine Vollstreckungsunterwerfung?

Erst wenn sich der Darlehensnehmer in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft und damit eine zügige Durchführung der Vollstreckungsmaßnahmen ermöglicht, werden Urkunden eines Notars zu vollstreckbaren Titeln. Eine Vollstreckungsunterwerfung gibt dem Gläubiger dabei das Recht, die Zwangsvollstreckung direkt mit der Urkunde und ohne weitere Klage zu betreiben. Der Gläubiger kann damit den Gerichtsvollzieher letztlich direkt beauftragen und benötigt dafür keinen gerichtlichen Titel.

Schuldanerkenntnis, was bedeutet das?

Im Zuge der Vollstreckungsunterwerfung fordern Banken grundsätzlich auch immer ein sogenanntes abstraktes Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers bei Nichtzahlung seiner Kredit- und Zahlungsverpflichtungen ein. Dabei sichern sich Banken neben dem dinglichen Recht an der Immobilie durch die Eintragung einer Grundschuld auch das Recht am Gesamtvermögen des Darlehensnehmers.

Bei einem abstrakten Schuldanerkenntnis gilt die Vollstreckungsunterwerfung grundsätzlich auch nach Tilgung des Darlehens über die Grundschuldlöschung hinaus. Die Bank kann erst dann nicht mehr darauf zurückgreifen, wenn sie das Original der vollstreckbaren Urkunde ausgehändigt hat. Aus diesem Grund sollte die Urkunde immer zusammen mit der Löschungsbewilligung angefordert werden.

Welche Bedeutung hat die Vollstreckungsunterwerfung beim Immobilienverkauf?

Eine Vollstreckungsunterwerfung ist nicht nur bei Zahlungsverzug, sondern grundsätzlich auch beim Immobilienverkauf zulässig. Dabei unterwirft sich der Käufer dem Verkäufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises der Zwangsvollstreckung. Im gleichen Zuge wird der Immobilienverkäufer dazu verpflichtet, die entsprechende Immobilie zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Termin fristgerecht zu übergeben.

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