Vorfälligkeitsentschädigung: Kredit vorzeitig abbezahlen, lohnt sich das?

Banken verlangen von Kreditnehmern, die ihr Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen wollen, im Regelfall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Gebühr kann in Einzelfällen allerdings so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Darlehens oft nicht lohnt. Der nachfolgende Beitrag soll darüber informieren, welche Bedingungen erfüllt werden müssen, um einen Kredit vorzeitig zu kündigen und wie die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich berechnen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Kredit vorzeitig abbezahlen, lohnt sich das?
Kreditnehmer, die ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen wollen, müssen dafür im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Kreditnehmer binden sich mit einem Immobilienkredit immer für einen bestimmten Zeitraum mit vertraglich festgelegten Zinssätzen an eine Bank. In Einzelfällen wollen Kreditnehmer ihr Restdarlehen jedoch vorzeitig begleichen und den Vertrag mit der Bank vor Ende der Laufzeit beenden. Dabei erwarten den Kreditnehmer allerdings nicht nur Kosten in Höhe des Restdarlehens, sondern auch Zusatzkosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.

Hat sich der Kreditnehmer mit der Bank über die frühzeitige Auflösung des Vertrags geeinigt, erfolgt im ersten Schritt die vollständige Rückzahlung des noch offenen Restdarlehens. Nach erfolgter Zahlung bekommt der Kreditnehmer im Regelfall im direkten Anschluss ein Aufforderungsschreiben der Bank für die Entrichtung der Vorfälligkeitsentschädigung. Der Kreditvertrag gilt erst als aufgelöst, wenn beide Zahlungen durchgeführt wurden.

Wozu benötigt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Tilgt ein Kreditnehmer ein Immobiliendarlehen vorzeitig, entstehen dem Kreditinstitut dabei finanzielle Verluste. Grund sind Einbußen von Zinseinnahmen, die dann für den vereinbarten Zeitraum aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung entfallen. Zum Ausgleich dieser Zinsverluste verlangen Banken bei einer vorzeitigen Tilgung daher immer eine Vorfälligkeitsentschädigung.

► Hinweis: Über die Gebühr bei einer vorzeitigen Tilgung eines Immobilienkredits, müssen die Kreditnehmer bereits beim Abschluss des Kreditvertrags von ihrer Bank informiert werden.

Welche Voraussetzungen müssen für einen vorzeitigen Ausstieg aus einem Kreditvertrag vorliegen?

Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung eines Kreditvertrags innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht zustimmen, sondern haben auch die Möglichkeit die Kündigung abzulehnen. Im Regelfall sind Kreditnehmer bei einer frühzeitigen Tilgung ihres Darlehens also auf die Kulanz der Bank angewiesen. Aber nicht in jedem Fall dürfen Banken einer frühzeitigen Vertragsauflösung widersprechen. In einigen Ausnahmefällen sind sie sogar gesetzlich dazu verpflichtet den Kreditnehmer vorzeitig aus seinem Vertrag zu entlassen:

1. Der Kreditnehmer muss sein Eigenheim verkaufen:

In diesem Fall muss das Kreditinstitut einer Auflösung des Vertrags zustimmen. Der Kredit ist nämlich ohne Immobilie nicht mehr mit Grundpfandrechten abgesichert.

2. Die Bank verweigert dem Kreditnehmer eine Erhöhung des Darlehensbetrages trotz tiefgreifender Gründe:

Der Kreditnehmer ist somit gezwungen den Kredit bei einer anderen Bank aufzunehmen. In diesem Fall kann der Vertrag sofort aufgelöst und das Darlehen daraufhin vollständig beglichen werden. Tiefgreifende Gründe sind dabei zum Beispiel gesetzliche Verpflichtungen für Modernisierungsmaßnahmen.

► Hinweis: Günstigere Konditionen bei einem anderen Kreditinstitut führen nicht zu einer Auflösung des bestehenden Kreditvertrags! Die Banken sind in diesem Fall nicht gesetzlich dazu verpflichtet der Kündigung zuzustimmen. Das ist auch dann nicht der Fall, wenn dadurch die finanzielle Situation des Kreditnehmers enorm verbessert werden würde und somit eine vorzeitige Tilgung der Restschuld möglich wäre.

Wie berechnen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Kreditinstitute berechnen ihre Vorfälligkeitsentschädigungen im Regelfall sehr individuell. Kreditnehmer sollten sich also vor der Kündigung ihres Kreditvertrages bei ihrer Bank darüber informieren, wie hoch die Gebühr bei einer vorzeitigen Tilgung ausfallen würde. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt dabei von mehreren Faktoren ab:

  • Restschuld des Darlehens
  • Dauer der Finanzierung (z.B. 5, 10 oder 15 Jahre)
  • Vertraglich vereinbarter Nominalzins pro Jahr
  • Aktuelle Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kündigung

Nicht selten berechnen Banken in Einzelfällen eine so hohe Vorfälligkeitsentschädigung, dass sich eine frühzeitige Tilgung des Darlehens kaum noch lohnt.

Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
  • Aktiv-Aktiv-Vergleich: Die Banken nehmen beim Aktiv-Aktiv-Vergleich an, dass sie die vorzeitig zurückgezahlte Restsumme des Darlehens an einen neuen Kreditnehmer mit geringeren Zinsen verleihen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung entspricht in diesem Fall dem Zinsunterschied zwischen dem neuen und dem ursprünglichen Darlehen.
  • Aktiv-Passiv-Vergleich: Beim Aktiv-Passiv-Vergleich nehmen die Banken an, dass sie das Geld nicht mehr weiter verleihen werden, sondern am Kapitalmarkt anlegen. In der Regel dienen dazu Hypothekenpfandbriefe. Die Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich dann aus der Differenz der Darlehensrendite bei Fortführung des Vertrags und dem Pfandbriefzins.

Wann müssen Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Kreditnehmer haben unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit ihr Darlehen zu kündigen, ohne dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen:

1. Widerrufsbelehrung

Banken müssen in jedem Kreditvertrag eine Widerrufsbelehrung einarbeiten. Ist diese jedoch fehlerhaft (z.B. falsche Formulierungen, Angaben fehlen o.ä.), können Kreditnehmer auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung ihren Vertrag bei der Bank kündigen.

2. Kündigung nach 10 Jahren

Wurde ein Kreditvertrag mit einer langen Laufzeit vereinbart, ist eine Kündigung nach 10 Jahren möglich. Das Kreditinstitut darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

3. Die Bank kündigt den Kreditvertrag

Ist der Kreditnehmer mit seinen Raten im Verzug und die Bank kündigt daraufhin seinen Kreditvertrag, darf sie dafür ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Im Regelfall muss man die Konditionen bei einem Darlehensvertrag bis zum Schluss aussitzen. Eine Ausweichlösung wäre allerdings auch durch eine Umschuldung möglich, die allerdings mit einer Vorfälligkeitsentschädigung einhergeht. Wer nicht genau weiß, ob er das Darlehen schneller zurückzahlen möchte als vereinbart, kann in seinem Darlehensvertrag auch eine Sondertilgung vereinbaren. Mit dieser Option kann das Darlehen einmal jährlich bis zu einer bestimmten Summe direkt ohne Zinsanteil zusätzlich getilgt werden.

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