Neben dem Kaufpreis, dem Standort und dem baulichen Zustand einer Immobilie, sind bei der Entscheidungsfindung für einen Hauskauf im Regelfall noch weitere Faktoren von großer Bedeutung. Ein wichtiger Faktor sind dabei zum Beispiel die Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienkauf anfallen. Hierunter fallen neben Notar- und Grundbuchkosten und der Maklerprovision auch Steuerabgaben, die prozentual, bezogen auf den Kaufpreis zu zahlen sind. Darüber hinaus zahlen Immobilienkäufer auch nach dem Erwerb regelmäßige Steuern an die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an und mit welchen Kosten muss dabei gerechnet werden? Diese Frage soll im nachfolgenden Beitrag detailliert beantwortet werden.

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an?
Bei jedem Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen für den Erweber Steuern an. Aber auch nach dem Kauf sind für Immobilieneigentümer regelmäßige Steuerzahlungen zu leisten.

Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich bei jedem Erwerb eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung an. Die jeweiligen Steuersätze unterscheiden sich dabei jedoch innerhalb Deutschlands von Bundesland zu Bundesland und liegen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Das sogenannte Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) bildet dabei die gesetzliche Grundlage der Grunderwerbsteuer.

Bei einem üblichen Eigentumsübergang sind sowohl Verkäufer als auch Käufer zu gleichen Teilen Steuerschuldner. Da jedoch im Regelfall bereits im notariellen Kaufvertrag erfasst wird, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat, wendet sich das Finanzamt im Regelfall zunächst an diesen. Nur wenn der Käufer der Zahlungsaufforderung nicht nachkommt, muss der Verkäufer die Grunderwerbsteuer ersatzweise begleichen.

Mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags wird im gleichen Zuge auch die Grunderwerbsteuer fällig. Für das Begleichen der Steuer hat der Käufer im Regelfall eine Zahlungsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer ist dabei unabhängig von der Kaufpreiszahlung. Die Grundlage der Bemessung der Grunderwerbsteuer bildet der sogenannte Wert der Gegenleistung.

Der Wert der Gegenleistung beinhaltet alle Kosten, die der Käufer aufwendet, um das entsprechende Grundstück zu erwerben. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um den Kaufpreis zzgl. aller Hausnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und eventuell gesonderte Rechte und Grundbucheintragungen.

Wann muss die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf gezahlt werden?

Die Grundvoraussetzungen für die Erhebung der Grunderwerbsteuer sind ein Grundstück innerhalb Deutschlands und ein erfolgreicher und rechtswirksamer Eigentumsübergang. Im Bezug auf die Besteuerung gibt es jedoch auch eine einige Ausnahmen:

  • Grundstücksverkäufe sind im Regelfall nach §4 Nr. 9a UStG von der Umsatzsteuer befreit.
  • Es gibt eine Freigrenze für einen Grundstücks- oder Immobilienkauf bis 2.500 Euro.
  • Die Grunderwerbsteuer entfällt bei: Schenkung mit eingetragenen Nießbrauchrecht (z.B. Wohnrecht), Immobilienerwerb unter Ehepartnern (auch bei Geschiedenen möglich, sofern der Eigentumsübergang im Zuge der Scheidung erfolgt), Übernahme der Immobilie durch Verwandte in gerader Linie (z.B. Kinder).
  • Bei Erbschaft oder Schenkung erfolgt die Besteuerung über die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
  • Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich nicht auf bewegliche Gegenstände zu zahlen (z.B. Einbauküche).

Kommt es zu einem rechtskräftigen Immobilienverkauf, ist der Notar dazu verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbstelle anschließend eine Veräußerungsanzeige zusammen mit dem Kaufvertrag einzureichen. Sobald die Grunderwerbsteuer beglichen wurde, stellt das zuständige Finanzamt daraufhin eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Denn: Erst wenn das zuständige Grundbuchamt diese Bescheinigung vorliegen hat, darf es Eintragungen bzw. Änderungen im Grundbuch zu Gunsten des Käufers vornehmen.

Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

BundeslandGrunderwerbsteuersatzBeispiel: Kaufpreis 200.000 Euro
Baden-Württemberg5,00%10.000 Euro
Bayern3,50%7.000 Euro
Berlin6,00%12.000 Euro
Brandenburg6,50%13.000 Euro
Bremen5,00%10.000 Euro
Hamburg4,50%9.000 Euro
Hessen6,00%12.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern5,00%10.000 Euro
Niedersachsen5,00%10.000 Euro
Nordrhein-Westfalen6,50%13.000 Euro
Rheinland-Pfalz5,00%10.000 Euro
Saarland6,50%13.000 Euro
Sachsen3,50%7.000 Euro
Sachsen-Anhalt5,00%10.000 Euro
Schleswig-Holstein6,50%13.000 Euro
Thüringen6,50%13.000 Euro

Grundsteuer als Folgekosten beim Immobilienkauf

Die Grundsteuer entfällt auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauungen und gilt dabei grundsätzlich als Gemeindesteuer. Sie wird einmal jährlich von der jeweiligen Gemeinde erhoben und ist gesetzlich im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt. Jede Kommune kann dabei einen individuellen Hebesatz für die Grundsteuer festlegen.

Dieser bildet neben der Grundsteuermesszahl und dem vom zuständigen Finanzamt festgelegten Einheitswert der Immobilie die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Die Grundsteuermesszahl wird dabei in Promille angegeben und als entsprechender Anteil des Einheitswertes einer Immobilie ausgewiesen. Die Grundsteuermesszahl richtet sich grundsätzlich nach der Grundstücksart und dient dabei als Grundlage der Berechnung des sogenannten Grundsteuermessbetrages. Die Grundsteuermesszahlen bewegen sich üblicherweise zwischen 2,6 und 10 Promille.

Die Grundsteuer unterscheidet sich grundsätzlich in zwei Kategorien. Die Grundsteuer A beinhaltet dabei alle agrarischen Flächen und Gebäude. Die Grundsteuer B beinhaltet hingegen alle bebauten und unbebauten Grundstücke. In bestimmten Einzelfällen kann die Grundsteuer auch erlassen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Eigentümer eine Immobilie besitzt, die unter Denkmalschutz steht.

Beispielrechnung Grundsteuer

ParameterErgebnis
Einheitswert der Immobilie25.000 Euro
Grundsteuermesszahl2,6 Promille
Grundsteuermessbetrag65 Euro (25.000 Euro x 2,6 Promille)
Hebesatz Grundsteuer B400 Prozent (Annahme)
Grundsteuer pro Jahr260 Euro (65 Euro x 400 Prozent)

Schreibe einen Kommentar

Menü schließen