Nach § 1093 BGB wird mit dem Wohnrecht das Recht bezeichnet, eine Immobilie bzw. einen Teilbereich einer Immobilie oder eine Eigentumswohnung zu bewohnen, ohne als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Im nachfolgenden Beitrag erfahren Sie unter anderem, was man unter Wohnrecht allgemein versteht, ob dieses nachträglich gelöscht werden kann und wie der Wert der Immobilie dadurch beeinflusst wird.

Wohnrecht: Alle Rechte und Pflichten im Überblick!
Ein Wohnrecht darf nur vom Wohnberechtigten ausgeübt werden. Eine Übertragung oder Vererbung an Dritte ist dabei grundsätzlich nicht erlaubt.

Das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht, berechtigt denjenigen, zu dessen Gunsten es vereinbart ist, eine Immobilie bzw. einen Teilbereich einer Immobilie oder eine Eigentumswohnung zu bewohnen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen entsprechend mitzubenutzen, ohne als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Geregelt wird das Wohnrecht dabei im § 1093 BGB.

Der Umfang des Nutzungsrechts wird dabei im Streitfall nach den persönlichen Bedürfnissen des Wohnberechtigen bestimmt. Das Wohnrecht kann grundsätzlich für ein gesamtes Haus, für einen einzelnen Raum oder für mehrere einzelne Räume ausgesprochen werden. Wird ein Wohnrecht unabhängig vom jeweiligen Umfang vereinbart, darf der Eigentümer dabei grundsätzlich nicht von der wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks ausgeschlossen werden.

Wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?

Das Wohnrecht bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung und wird dabei als Grunddienstbarkeit im Grundbuch des jeweiligen Grundstücks eingetragen. Für das Wohnrecht gibt es dabei zwei verschiedene Formen der Eintragung:

  • Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Die Nutzung ist in diesem Fall auf die eingetragene Person beschränkt.
  • Als dingliches Recht. In diesem Fall kann das Wohnrecht auch von Familienangehörigen oder dem Pflegepersonal genutzt werden.
Hinweis:

Das Wohnrecht darf grundsätzlich nicht an Dritte weitergegeben werden. Darüber hinaus ist es dem Wohnungsberechtigten auch nicht gestattet, die Immobilie oder einen Teilbereich davon eigenhändig zu vermieten, sofern dieses nicht vertraglich vereinbart wurde.

Wann ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit sinnvoll?

In den meisten Fällen wird das Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen, was letztlich bedeutet, dass das Wohnrecht daraufhin ohne Befristung erfolgt. Diese Abwicklung des Wohnrechts ist immer dann sinnvoll, wenn Eigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen, das Haus jedoch weiterhin bewohnen wollen. Vorteile ergeben sich dabei unter anderem für die eventuell später anfallende Erbschaftssteuer.

Viele Eigentümer lassen das Wohnrecht auf Lebenszeit auch für den eigenen Lebenspartner eintragen. Ist dieser als Wohnberechtigter im Grundbuch eingetragen, kann er die Immobilie im Todesfall des Eigentümers weiter bewohnen und nicht von den Erben verdrängt werden.

Auch wenn ein Ehepartner unternehmerisch tätig ist, kann ein Wohnrecht auf Lebenszeit sinnvoll sein. Denn: So lässt sich das Risiko vermeiden, dass ein Gläubiger die Immobilie wegen einer offenen Forderung vollstrecken und letztlich zwangsversteigern lässt. In diesem Fall sollte der Unternehmer das Eigentum an der Immobilie auf den Ehepartner übertragen und sich in diesem Zuge ein Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen lassen.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für Eigentümer und für Wohnberechtigte?

Die Ausgestaltung des Wohnrechts erfolgt im Regelfall individuell. Dabei können sowohl für den Wohnberechtigten als auch für den Eigentümer unterschiedliche Rechte und Pflichten vertraglich vereinbart werden. In den meisten Fällen wird jedoch festgelegt, dass der Inhaber des Wohnrechts keine Kaltmiete zahlt, dafür jedoch für die Instandhaltung der vereinbarten Räumlichkeiten und die fortlaufenden Nebenkosten aufkommt.

Nur tiefgreifende Umbaumaßnahmen (z.B. Wanddurchbrüche) gehen im Regelfall zu Lasten des Eigentümers. Für derartige Maßnahmen benötigt er jedoch grundsätzlich auch immer die Zustimmung des Wohnberechtigten.

Hinweis:

Eigentümer und Wohnberechtigter sollten die Art und den Umfang des Wohnrechts grundsätzlich separat vereinbaren. Um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen sollte die Vereinbarung dabei immer schriftlich erfolgen.

Kann man ein Wohnrecht aus dem Grundbuch löschen lassen?

Die Löschung der Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch kann im Regelfall nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten erfolgen. Zum Beispiel, wenn dieser in ein Pflegeheim ziehen möchte und daraufhin das Wohnrecht nicht mehr benötigt. Möchte der Wohnberechtige jedoch trotzdem nicht auf sein Wohnrecht verzichten, kann dieses auch im Rahmen einer Abfindung ausgezahlt werden. Einer Verpflichtung, das Abfindungsangebot vom Eigentümer anzunehmen unterliegt der Inhaber des Wohnrechts jedoch grundsätzlich nicht.

In nachfolgenden Fällen erlischt das Wohnrecht dabei auch ohne Zustimmung des Wohnberechtigten:

  • Zum Ablauf der Frist, falls das Wohnrecht für einen bestimmten Zeitraum befristet war
  • Wenn der Inhaber des Wohnrechts verstirbt
  • Mit dem Eintreten einer Bedingung, falls das Wohnrecht an eine bestimmte Bedingung geknüpft war
  • Wenn die Immobilie oder die entsprechenden Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar sind

Worauf sollte man beim Hausverkauf mit Wohnrecht achten?

Ein Hausverkauf mit einem eingetragenen Wohnrecht auf Lebenszeit ist grundsätzlich möglich und bedarf dabei keiner Zustimmung des Wohnberechtigten. Aber Achtung: Wird eine Immobilie verkauft oder vererbt, bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen und erlischt nicht. Der Nachteile dabei ist, dass es im Regelfall schwieriger ist, eine Immobilie zu verkaufen, die mit einem Wohnrecht belastet ist.

Kaufinteressenten möchten über die Immobilie in den meisten Fällen frei verfügen. Möchte der Wohnberechtigte sein Wohnrecht jedoch auch nach dem Verkauf weiter ausüben, gestaltet sich dies im Regelfall schwierig. Aus diesem Grund müssen Eigentümer im Verkaufsfall damit rechnen, dass der Verkaufspreis dementsprechend geringer ausfällt. Dieser verringert sich dabei um den Wert des Wohnrechts, welcher genau berechnet werden kann.

Wie beeinflusst das Wohnrecht den Wert einer Immobilie?

Der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit wird aus der fiktiven Miete ermittelt, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht. Die Grundlage dafür bildet die durchschnittliche Lebenserwartung des Wohnberechtigten zum Zeitpunkt der Berechnung. Um jedoch alle fiktiven Mieteingänge auf den entsprechenden Bewertungsstichtag beziehen zu können, werden dazu entsprechende Kapitalwerte gebildet. Der dabei vom Gesetzgeber vorgeschriebene Zinssatz zur Berechnung der Kapitalwerte beträgt dabei 5,5 Prozent.

Beispielrechnung:

Das statistische Bundesamt sieht für die Bewertungsstichtage ab dem 01. Januar 2020 folgende Kapitalwerte vor:

Vollendetes LebensalterDurchschnittliche Lebenserwartung Männer in JahrenKapitalwert in ProzentDurchschnittliche Lebenserwartung Frauen in JahrenKapitalwert in Prozent
4039,5616,43543,9916,909
5030,2314,97934,4215,723
6021,6912,83325,3413,871
7014,3310,00816,9811,155
808,006,5099,507,448
903,713,3664,273,818

Zum Beispiel:

Herr Mustermann ist 60 Jahre alt, besitzt ein Wohnrecht auf Lebenszeit und hat nach obiger Tabelle noch eine durchschnittliche Lebenserwartung von 21,69 Jahren. Bei einer fiktiven Miete von 12.000 Euro pro Jahr und dem Kapitalwert von 12,833 ergibt sich dabei ein Wert für das Wohnrecht von insgesamt 153.996 Euro (12.000 x 12,833). Liegt der ermittelte Verkehrswert der Immobilie bei 250.000 Euro, würde sich der Verkaufspreis um 153.996 Euro verringern und damit nur noch lediglich 96.004 Euro betragen.

Wie wirkt sich das Wohnrecht steuerlich aus?

Die Übertragung eines Wohnrechts gilt grundsätzlich als Schenkung und muss auch dementsprechend versteuert wird. Wurde Herrn Mustermann das Wohnrecht auf Lebenszeit mit 60 Jahren übertragen, würde das Finanzamt daraufhin den festgestellten Wert von 153.996 Euro als Besteuerungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer nehmen. Ob oder wie viel Steuern Herr Mustermann jedoch letztlich zahlen muss, hängt dabei vom Verwandtschaftsgrad zum Schenker und vom zu diesem Zeitpunkt gültigen Steuerfreibetrag ab.

Kann ein Wohnrecht übertragen oder vererbt werden?

Ein eingetragenes Wohnrecht kann grundsätzlich nicht übertragen und nur persönlich vom Wohnberechtigten ausgeübt werden. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass der Inhaber des Wohnrechts sein Recht verkauft und eine fremde Person in das Haus oder die Wohnung einzieht. Dem Wohnungsberechtigten steht es nach dem Gesetz jedoch zu, seine Familie und eventuell notwendiges Pflegepersonal in das Haus oder die Wohnung aufzunehmen.

Zwischen Eigentümer und Inhaber des Wohnrechts kann jedoch grundsätzlich auch vereinbart werden, dass der Wohnungsberechtigte die Ausübung seines Rechts einer dritten Person überlassen kann. Zum Beispiel, dass dieser die vereinbarten Räume oder das Haus für die Dauer des Wohnrechts vermieten darf. Endet das Wohnrecht letztlich, erlischt damit der Mietvertrag automatisch und der Eigentümer tritt nicht in diesen ein.

Hinweis:

Das Wohnungsrecht ist grundsätzlich nur durch den Wohnungsberechtigten nutzbar. Kommt es zum Todesfall, erlischt dieses. Das Wohnungsrecht ist demzufolge nicht vererblich.

Besonderheit bei Scheidung und Pfändung

Das Wohnungsrecht unterliegt grundsätzlich der persönlichen Nutzung. Demzufolge ist eine Pfändung durch einen Gläubiger weitgehend ausgeschlossen. Um das Wohnrecht pfänden zu können, müsste der Gläubiger die Möglichkeit haben, dieses zu versteigern. Die Übertragung auf Dritte ist jedoch gemäß ZPO (Zivilprozessordnung) grundsätzlich ausgeschlossen, sodass eine Pfändung dabei keinen Sinn hätte.

Wird das Wohnrecht zugunsten eines Ehepartners vereinbart, verfällt es im Zuge einer Scheidung, sofern der Inhaber des Wohnrechts auszieht und dieses somit nicht mehr persönlich nutzen kann. Zur Absicherung des Wohnberechtigten kann jedoch auch vereinbart werden, dass das Wohnrecht nur gegen eine Abfindungszahlung aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bezahlen kann?

Kann der Eigentümer seine Darlehensraten bei der Bank nicht mehr bedienen, ist dabei grundsätzlich auch das Wohnrecht in Gefahr. Denn: Das Wohnrecht steht im Grundbuch grundsätzlich hinter den Forderungen der Bank. Im Falle einer Zwangsversteigerung durch die Bank, würde das Wohnrecht vollständig erlöschen. Der Wohnberechtigte erhält dabei zwar grundsätzlich eine Auszahlung in Höhe des Werts des Wohnrechts, der Erlös aus der Zwangsversteigerung ist jedoch im Regelfall zu niedrig, um diese Forderungen vollständig bedienen zu können.

Um eine Zwangsversteigerung bei Zahlungsschwierigkeiten von Beginn an auszuschließen, sollte sich der Wohnberechtigte zusätzlich auch ein Rückforderungsrecht im Grundbuch eintragen lassen. Dadurch kann er im Falle der Überschuldung des Eigentümers wieder Inhaber der entsprechenden Immobilie oder Wohnung werden.

Welche Kosten trägt der Wohnberechtigte und welche der Eigentümer?

Wer ein Wohnrecht erhält, hat dabei einen juristischen Anspruch ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unentgeltlich zu nutzen. Der Inhaber des Wohnrechts muss für die Nutzung grundsätzlich keine Aufwendungen tätigen, außer es wurde von den Vertragsparteien anders festgelegt. Von dieser Regelung ausgenommen sind jedoch Mietnebenkosten. Diese müssen vom Wohnberechtigten grundsätzlich genauso mitgetragen werden wie von jedem anderen Mieter auch.

Aus diesem Grund ist es bei der Vergabe eines Wohnrechts wichtig, dass die damit einhergehenden Rahmenbedingungen von allen beteiligten Vertragsparteien klar definiert werden. Ist das nicht der Fall, kommt es zwischen den Vertragsparteien oft zum Streitfall, da sich entweder der Eigentümer oder der Wohnberechtigte ungerecht behandelt fühlen.

Denn: Von vielen Wohnberechtigten wird fälschlicherweise angenommen, dass sie für die laufenden Nebenkosten am Haus oder der Wohnung nicht aufkommen müssen. Ein Wohnrecht bezieht sich jedoch grundsätzlich nur darauf, dass vom Wohnberechtigen keinerlei Aufwendungen für Miete oder Ähnliches getätigt werden müssen. Alle sonstigen Nebenkosten sind von dieser Regelung ausgeschlossen.

Wird vom Eigentümer letztlich eine rechtskräftige Betriebskostenabrechnung erstellt, sind die anteiligen Nebenkosten vom Wohnberechtigten wie von allen anderen Mietern mitzutragen. Darüber hinaus ist der Wohnberechtigte auch für die Erhaltung des Gebäudes, für welches das Wohnrecht gilt, mit verantwortlich.

Bedeutet, dass er übliche Ausbesserungen oder Maßnahmen zur Instandhaltung selbst vornehmen muss und diese nicht vom Eigentümer bezahlt werden. Eine Ausnahme besteht dabei nur bei Reparaturen, die den üblichen Rahmen sprengen und außergewöhnliche Maßnahmen darstellen. Derartige Reparaturen sind vom Eigentümer grundsätzlich selbst zu übernehmen.

Was sind außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen?

Außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen müssen vom Eigentümer auch dann übernommen werden, wenn der Wohnberechtigte ein ganzes Haus bewohnt und nicht nur eine einzelne Wohnung. Als außergewöhnliche Maßnahme zählen zum Beispiel die Erneuerung des Daches oder das Erneuern der Heizungsanlage. Ist dabei lediglich ein Waschbecken oder ein Fenster auszutauschen, muss der Wohnberechtigte dafür selbst aufkommen.

Hinweis:

Alle üblichen umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Miete Rauchwarnmelder oder Heizung und Warmwasser sind vom Wohnberechtigten grundsätzlich mitzutragen. Er hat dabei grundsätzlich die gleichen Pflichten und Rechte wie übliche Miete. Lediglich bei Instandhaltungsmaßnahmen hat er erweiterte Pflichten gegenüber normalen Mietern.

Wo ist der Unterschied zwischen dem Nießbrauchrecht und dem Wohnrecht?

Im Gegensatz zum Wohnrecht, wird beim Nießbrauch die Immobilie verkauft. Der Verkäufer kann diese jedoch als Nießbraucher weiterhin wirtschaftlich nutzen. Wird zum Beispiel eine Eigentumswohnung verkauft, gehen die Mieteinnahmen trotz Eigentümerwechsel weiter an den Nießbraucher. Wie beim Wohnrecht erlischt jedoch auch das Nießbrauchrecht grundsätzlich beim Tode des Nießbrauchers.

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