Wer bereits Wohnungseigentümer ist oder in Erwägung zieht eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollte sich dabei grundsätzlich mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auseinandersetzen. Denn: Dieses Gesetz beinhaltet alle Rechte und Pflichten, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für jeden einzelnen Eigentümer gelten.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Definition, Aufbau und Regelungen
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt alle Rechte und Pflichten, die jeder Eigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft hat.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält Bestimmungen und Regelungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur Verwaltung sowie Aufteilung der Immobilie in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Darüber hinaus beinhaltet es Vorschriften rund um alle Beschlussfassungen, die in einer Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Wohn- bzw. Teileigentum in Immobilien, in denen die einzelnen Wohneinheiten oder Gewerberäume verschiedenen Eigentümern gehören. Darüber hinaus regelt es neben allen Rechten und Pflichten der Eigentümer auch die Einberufung und Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen.

Eigentümer eines Mehrfamilienhauses können einzelne Wohnungen grundsätzlich nicht einfach so verkaufen. Erst wenn die Immobilie nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetztes in einzelne Einheiten aufgeteilt wurde, können diese an verschiedene Kaufinteressenten veräußert werden.

Ist eine rechtswirksame Teilung der Immobilie erfolgt, besteht daraufhin eine Eigentümergemeinschaft als Verbund aller Eigentümer, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Einheiten besitzen. Grundlage dieser Gemeinschaft bildet dabei die sogenannte Teilungserklärung mit der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung sowie die notarielle Beurkundung.

Hinweis:

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung regeln das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese können im Nachhinein nur unter äußerst strengen und eigegrenzten Voraussetzungen geändert werden.

Wie ist das Wohnungseigentumsgesetz aufgebaut?

Das Wohnungseigentumsgesetz gliedert sich in insgesamt vier Teile auf. Diese wiederum unterteilen sich in weitere Unterabschnitte.

  • Teil I Wohnungseigentumsgesetz: Befasst sich mit der Entstehung und Begründung des Wohneigentums, enthält Regelungen zur notariellen Teilungserklärung und zur Bildung von Grundbüchern für Wohn- und Teileigentum, regelt Rechte und Pflichten der Eigentümer und ihrer Verwaltung.
  • Teil II Wohnungseigentumsgesetz: Befasst sich mit Dauerwohnrechten.
  • Teil III Wohnungseigentumsgesetz: Regelt die Verfahrensvorschriften bei Klagen einzelner Eigentümer (Verfahrensweisen und Kostenverteilung).
  • Teil IV Wohnungseigentumsgesetz: Enthält Informationen über Inkrafttreten, Ergänzungen und die Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse.

Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer?

Innerhalb der eigenen Wohnung bzw. des Sondereigentums herrscht nach dem Wohnungseigentumsgesetz das sogenannte freie Verfügungsrecht. Bedeutet, dass Eigentümer ihre Wohnung sowohl selbst bewohnen als auch vermieten und frei gestalten können. Darüber hinaus haben Wohnungseigentümer auch das Recht, das Gemeinschaftseigentum für sich und ihre Angehörigen zu nutzen. 

Aber auch der Verkauf der Eigentumswohnung kann vom Eigentümer frei gestaltet werden und nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft verhindert werden (eine Ausnahme besteht nur dann, wenn dafür gemäß der Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung erforderlich ist).

Neben zahlreiche Rechte, haben Wohnungseigentümer jedoch auch einige Verpflichtungen. So müssen sie beispielsweise neben den monatlichen Nebenkosten, die zur allgemeinen Unterhaltung der Immobilie zu leisten sind auch einen Anteil zur Instandhaltung zahlen. Darüber hinaus können auch sogenannte Sonderumlagen anfallen, wenn die bis dahin angesammelte Instandhaltungsrücklage für eine bestimmte Maßnahme nicht ausreicht.

Da das Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich eine Verteilung der Instandhaltungskosten auf alle Eigentümer vorsieht, sind beschlossene Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen auch von allen Eigentümern nach entsprechendem Miteigentumsanteil zu tragen. Wird im Zuge einer Sanierung der Zugang zum Sondereigentum der Eigentümer notwendig, muss dieser in jedem Fall gewährt werden. Neben der Verpflichtung zur Rücklagenbildung zählt aber auch ein sorgfältiger Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum zu den Pflichten aller Eigentümer der Immobilie.

Wie ist der Zusammenhang zwischen Teilung und Eigentumsverhältnis?

Der Eigentümer eines Grundstücks ist gemäß des Wohnungseigentumsgesetztes dazu berechtigt, dieses in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen. Ist ein Grundstück bebaut, hat er als Eigentümer auch das Recht, die Bebauung (z.B. Mehrfamilienhaus) in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese separat zu verkaufen. Im Zuge dieser Aufteilung wird eine sogenannte Teilungserklärung erstellt.

Die Teilungserklärung enthält im Regelfall auch die Gemeinschaftsordnung, in der sowohl die Rechte als auch die Pflichten aller Eigentümer untereinander definiert werden. Eine Gemeinschaftsordnung ist jedoch nicht immer zwingend notwendig. Fester Bestandteil der Teilungserklärung ist hingegen grundsätzlich die Zuteilung der einzelnen Gebäudebestandteile zum Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Das im Wohnungseigentumsgesetz definierte Sondereigentum umfasst dabei die Wohnung, die der Wohnungseigentümer ausschließlich selbst nutzt und für deren Instandhaltung er allein verantwortlich ist. Das Gemeinschaftseigentum steht hingegen allen Eigentümern zur Verfügung (z.B. Gemeinschaftsgarten), die aus diesem Grund gemeinsam für die regelmäßige Instandhaltung aufkommen müssen.

Welcher Eigentümer sich in welcher Höhe an den Kosten beteiligen muss, ergibt sich aus deren Miteigentumsanteil, der zusätzlich in der Teilungserklärung aufgeführt ist. Die Teilungserklärung hält darüber hinaus auch fest, für welches Sondereigentum entsprechende Sondernutzungsrechte eingeräumt werden (z.B. Zuteilung eines Abstellraumes je Wohnung).

Hinweis:

Eine Teilung gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz sollte nicht mit der sogenannten Realteilung verwechselt werden. Bei der Realteilung wird ein Grundstück in zwei rechtlich eigenständige Grundstücke mit jeweils eigenem Grundbuchblatt aufgeteilt.

Welche Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung bei einer Eigentümergemeinschaft?

Für viele Eigentümer stellt das Wohnungseigentumsgesetz aufgrund seiner Komplexität und seiner Verbindlichkeit eine große Herausforderung dar. Nicht immer ist klar verständlich, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. So können beispielsweise Rohrleitungen in der Außenwand des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum zählen, während die Anschlüsse an die Sanitärobjekte innerhalb der Wohnung zum Sondereigentum gehören.

Welche Bestandteile eines Gebäudes zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen, findet man in der entsprechenden Teilungserklärung wieder. Sollen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, sind diese gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes von allen Eigentümern als Gemeinschaft zu beschließen und zu finanzieren.

Während die vielfältigen Aufgaben in einer Gemeinschaft mit wenigen Eigentümern im Regelfall untereinander abgesprochen und aufgeteilt werden können, sollten größere Wohnanlagen hingegen grundsätzlich von einer Hausverwaltung betreut werden.

Die Hausverwaltung beruft unter anderem die Wohnungseigentümerversammlungen ein und setzt die dort beschlossenen Maßnahmen um. Nachfolgende Tätigkeiten fallen dabei in die Zuständigkeit einer WEG-Hausverwaltung:

  • Kaufmännische Aufgaben: Hausgeldabrechnungen, Ermittlung und anfordern von Sonderumlagen (falls Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend), ggf. Mitwirkung beim Wohnungsverkauf (Verwalterzustimmung, falls gem. Teilungserklärung erforderlich), Überwachung von Einnahmen und Ausgaben, Rücklagenbildung, Erstellung von Jahreskostenabrechnungen, Einholen von Kostenvoranschlägen
  • Rechtliche Aufgaben: Vertretung bei Gerichtsverfahren, Abschluss und Prüfung von Verträgen, Beachtung von rechtlichen Aspekten im Bezug auf Verordnungen (z.B. Landesbauordnung – Vorschriften zum Brandschutz etc.)
  • Organisation: Eigentümerversammlungen planen und durchführen, Erstellung des Protokolls der Eigentümerversammlung, Organisation der Gebäude- und Grundstückspflege, Betreuung von Personal wie Hausmeister, Gärtner, Reinigungskräfte
  • Technische Aufgaben: Planung und Vergabe von Instandhaltungsarbeiten, Erfassung von Verbrauchswerten (z.B. Heizung), Überwachung von technischen Anlagen (Aufzug, Elektrik oder Heizungsanlage)

Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft kann dabei entweder einer der Wohnungseigentümer sein oder aber ein professioneller Dienstleister. Der Verwalter darf dabei nach dem Gesetz für maximal fünf Jahre bestellt werden (wird eine Eigentümergemeinschaft neu gegründet, für nur maximal drei Jahre). Anschließend muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter bleibt oder jemand neues dazu beauftragt wird.

Was ist der Verwaltungsbeirat und welche Aufgaben übernimmt er?

Sofern von den Eigentümern gewünscht, kann der Verwalter bei seinen Aufgaben zusätzlich durch einen Verwaltungsbeirat unterstützt werden. Dieser setzt sich im Regelfall aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zusammen. Andere Personen sind dabei nur dann zulässig, wenn dies durch die Gemeinschaftsordnung erlaubt ist oder wenn sich alle Eigentümer per Mehrheitsbeschluss dafür entscheiden.

Der Verwaltungsbeirat übt dabei alle Tätigkeiten ehrenamtlich aus und dient prinzipiell als Vermittler zwischen Eigentümern und Hausverwalter. Seine Hauptaufgaben sind dabei die Prüfung von Jahresabrechnungen oder die Kontrolle der Buchungen von Rechnungsbeträgen. Je nach Teilungserklärung muss der Verwaltungsbeirat auch das Eigentümerversammlungsprotokoll unterzeichnen, damit dieses rechtskräftig wird.

Obwohl der Verwaltungsbeirat freiwillig und ehrenamtlich ist, sollten sich die Mitglieder ausreichend gegen Schadensersatzansprüche absichern. Denn: Genehmigt der Beirat beispielsweise ein Angebot für eine Modernisierungsmaßnahme, welches völlig überteuert war, ist der Eigentümergemeinschaft dadurch ein finanzieller Schaden entstanden, für den auch der Verwaltungsbeirat haftbar gemacht werden könnte.

Damit der Beirat für solche Entscheidungen nicht haftbar gemacht werden kann, empfiehlt es sich, dazu eine gesonderte Vereinbarung zum Haftungsausschluss bei leichter Fahrlässigkeit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung zu treffen.

Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?

Eine Aufgabe der Hausverwaltung ist es, einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung zu organisieren. Bevor diese jedoch stattfindet, wird von den Verwaltungsbeiräten geprüft, ob die Verwaltung ordnungsgemäß gearbeitet hat. Neben der Überprüfung des Wirtschaftsplans wird dabei auch geprüft, ob alle getätigten Abrechnungen rechnerisch und sachlich korrekt sind.

Anschließend wird vom Hausverwalter zu einem Versammlungstermin eingeladen. In der Einladung sind im Regelfall bereits die einzelnen Punkte aufgelistet, über die gemeinsam abgestimmt werden soll. Zu Beginn der Eigentümerversammlung wird zu aller erst festgestellt, welche Eigentümer anwesend sind. Wird ein Eigentümer durch eine Vollmacht vertreten, wird auch dies vermerkt.

Denn: Nur wenn mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile durch anwesende oder eine Vollmacht vertretene Eigentümer repräsentiert werden, ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig. Werden Beschlüsse trotz zu weniger Stimmen (weniger als 50 Prozent) beschlossen, sind diese rechtskräftig unwirksam.

Nachdem die Beschlussfähigkeit durch den Hausverwalter festgestellt wurde, wird die Eigentümerversammlung eröffnet. Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden anschließend Schritt für Schritt abgearbeitet. Die Eigentümer können jetzt beispielsweise darüber abstimmen, ob sie einer Sanierungsmaßnahme zustimmen, sich enthalten oder diese ablehnen. Alle Beschlüsse werden dabei vom Hausverwalter verkündet und schriftlich dokumentiert.

Ist die Eigentümerversammlung abgeschlossen, muss der Verwalter alle Beschlüsse jedem einzelnen Eigentümer (auch denjenigen, die durch eine Vollmacht vertreten wurden) schriftlich zukommen lassen. Anschließend haben die Eigentümer eine Frist von vier Wochen, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage bei einer WEG ausfallen?

Da bei jeder Immobilie immer wieder Sanierungen notwendig werden, müssen dafür von der Eigentümergemeinschaft regelmäßig Rücklagen gebildet werden. Im Regelfall wird dafür von jedem Eigentümer zusammen mit dem Hausgeld monatlich ein fester Geldbetrag gefordert. Die eingezahlten Beträge werden auf einem gemeinsamen Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft angesammelt. Die Höhe der Rücklagen ist jedoch nicht allgemein festgelegt, kann jedoch durch Richtwerte oder verschiedene Berechnungsmethoden ermittelt werden.

Instandhaltungsrücklage gemäß Berechnungsverordnung

Die Berechnungsverordnung kann als Richtwert genutzt werden und ist grundsätzlich nur bei Sozialwohnungen rechtlich bindend. Für die Instandhaltungsrücklage nach der Berechnungsverordnung ergeben sich dabei folgende Richtwerte:

  • Neuere Gebäude: 7,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr
  • Gebäude, die älter als 22 Jahre sind: 9,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr
  • Gebäude, die älter als 32 Jahre sind: 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr
Instandhaltungsrücklage mit der Petersschen Formel

Die Peterssche Formel besagt, dass bei einer angenommenen 80-jährigen Nutzungsdauer eines Gebäudes das 1,5-fache der ursprünglichen Herstellungskosten für Instandhaltungen aufgewendet werden muss. Darüber hinaus wird angenommen, dass davon 35 Prozent der Instandhaltungskosten das Sondereigentum und 65 Prozent das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Zu den Herstellungskosten zählen dabei allgemein die Kosten, die für die Baufirmen bzw. Handwerker angefallen sind. Dazu zählen jedoch nicht die Kosten des Grundstücks oder die Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer oder Notar- und Grundbuchkosten). Bei angenommenen Herstellungskosten von 1.500 Euro pro Quadratmeter sollte die Eigentümergemeinschaft nach der Petersschen Formel demnach jährlich mindestens 18,28 Euro pro Quadratmeter Gemeinschaftsfläche zurücklegen (1.500 Euro pro Quadratmeter x 1,5 / 80 Jahre x 65 Prozent).

Wann wird eine Sonderumlage fällig?

Die Gründe warum eine Eigentümergemeinschaft eine zusätzliche Sonderumlage beschließen kann sind vielfältig. Zum Beispiel:

  • Es muss eine größere Sanierung finanziert werden (z.B. Einbau einer neuen Heizungsanlage) für die die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht liquide genug (z.B. wegen knapp kalkuliertem Wirtschaftsplan oder wenn einzelne Eigentümer ihr Hausgeld nicht bezahlen).
  • Ausgleich alter Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Beim Beschluss einer Sonderumlage müssen Zweck, Höhe und Kostenverteilung immer genau definiert werden. Die Höhe der Sonderumlage wird dabei im Regelfall nach den entsprechenden Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Aber auch andere Schlüssel zur Verteilung der Sonderumlage sind dabei möglich.

Hinweis:

Sonderumlagen können im Regelfall auch in Raten gezahlt werden, falls diese zu einer finanziellen Überbelastung eines Eigentümers führen.

Was passiert, wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlt?

Ist ein Eigentümer säumig und zahlt eine beschlossene Sonderumlage nicht, gehört es zu den Aufgaben der Hausverwaltung, die Forderung an den säumigen Eigentümer titulieren zu lassen, indem sie ein gerichtliches Mahn- und Vollstreckungsverfahren betreibt. Die Eigentümergemeinschaft kann dann sogar ein Zwangsversteigerungsverfahren beantragen, um so an ihr Geld zu kommen.

Welche Stimmprinzipien gibt es in der WEG nach dem Wohnungseigentumsgesetz?

Damit eine bauliche Maßnahme oder eine Sonderumlage durchgeführt werden kann, wird dafür gemäß des Wohnungseigentumsgesetztes immer eine bestimmte Anzahl an Stimmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt. Dabei unterscheidet man prinzipiell zwischen drei unterschiedlichen Stimmprinzipien:

  • Kopfprinzip: Das Kopfprinzip stellt das gesetzliche Stimmprinzip dar und ist im §25 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes geregelt. Das Kopfprinzip gilt immer dann, wenn in der Teilungserklärung oder in einer gesonderten Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten sind. Beim Kopfprinzip gilt: Jede Stimme hat dasselbe Gewicht. So hat jeder Eigentümer nur eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er im Gebäude besitzt. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnungseinheit, so gilt dafür ein gemeinsames Stimmrecht, welches nur zusammen ausgeübt werden kann.
  • Wertprinzip: Beim Wertprinzip orientiert sich die Stimmkraft nach der Größe der Miteigentumsanteile. Die einzelnen Miteigentumsanteile sind dabei als Bruchteile in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch verzeichnet.
  • Objektprinzip: Beim Objektprinzip steht jeder Wohneinheit eine Stimme zu. Besitzt ein Eigentümer mehrere Wohneinheiten, so hat er demnach auch mehrere Stimmen.

Welches Mehrheitsprinzip gilt bei welchen Maßnahmen?

Bei Entscheidungen über die Durchführung von baulichen Maßnahmen, unterscheidet man grundsätzlich zwischen mehreren Mehrheitsprinzipien:

  • Einfache Mehrheit: Bei der einfachen Mehrheit reicht es im Regelfall aus, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen werden dabei nicht mitgezählt und bleiben bei der Auswertung unberücksichtigt. Aber auch abweichende Regelungen sind hier möglich, wenn diese innerhalb der WEG beschlossen werden. Die einfache Mehrheit gilt im Regelfall bei: Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen, Wirtschaftsplan, Bestellung des Verwalters, Vertragsabschlüsse (z.B. Versicherung) oder die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
  • Qualifizierte Mehrheit: Regelungen zu einer qualifizierten Mehrheit können in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Wie eine qualifizierte Mehrheit dabei aussieht, hängt von der entsprechenden Vereinbarung ab. Zum Beispiel: Für den Beschluss einer Sonderumlage müssen mindestens die Hälfte aller Eigentümer zustimmen.
  • Doppelt qualifizierte Mehrheit: Die doppelt qualifizierte Mehrheit wird vor allem bei Modernisierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Dämmung des Daches) oder für Beschlüsse von Sonderumlagen angewendet. Bei dieser Art der Mehrheit müssen drei Vierteil aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Eigentümer dem Beschluss zustimmen. Darüber hinaus müssen diese Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile (MEA) im Besitz halten. Bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit erfolgt die Abstimmung zwingend nach dem Kopfprinzip.
  • Allstimmigkeit: Bei einer Allstimmigkeit müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Die Allstimmigkeit gilt immer dann, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, die weder eine Reparatur noch eine Modernisierung sind und das gesamte Erscheinungsbild der Immobilie betreffen (z.B. Anbau von Balkonen, Anbau eines Aufzuges). Darüber hinaus ist eine Allstimmigkeit auch bei Änderungen an der Teilungserklärung notwendig.

Wo ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

In der Teilungserklärung wird grundsätzlich zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Eine persönliche Wohnung gilt grundsätzlich als Wohn- bzw. Sondereigentum. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie zum Beispiel Gewerberäume gelten hingegen als Teileigentum. Zum Gemeinschaftseigentum können beispielsweise Treppenhäuser, Gärten, Aufzüge oder Gemeinschaftsräume zählen.

  • Gemeinschaftseigentum: Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile, die nicht direkt einem Wohnungseigentümer zugeordnet sind (z.B. Treppenhaus oder Grundstück). Gemeinschaftseigentum gehört grundsätzlich allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich gemäß ihrem entsprechenden Miteigentumsanteil.
  • Sondereigentum: Das Sondereigentum umfasst die Flächen, die einem Wohnungseigentümer individuell gehören. Das umfasst letztlich die Eigentumswohnung an sich und allen der Wohnung explizit zugewiesenen weiteren Flächen (z.B. Kellerabteil oder Dachabstellraum).
  • Wohnungseigentum: Wohnungseigentum stellt Sondereigentum in Kombination mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum dar, zu dem es gehört.
  • Teileigentum: Teileigentum unterscheidet sich prinzipiell nur geringfügig vom Wohnungseigentum. Das Teileigentum betrifft alle die Räumlichkeiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B. Einkaufsladen in einem Wohn- und Geschäftshaus).

Welche Bauteile gehören gemäß Wohnungseigentumsgesetz zum Sondereigentum?

Nach §5 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes wird das Sondereigentum wie folgt definiert: „Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.“

Somit können alle Bestandteile, die nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, dem Sondereigentum zugeordnet werden. Die Bestandteile die nicht gesondert als Sondereigentum bestimmt werden, sind hingegen dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Zum Sondereigentum gehören dabei folgende Bestandteile:

  • Alle Räume der Wohnung
  • Bodenbeläge
  • Nichttragende Innenwände (z.B. Gipskartonwände)
  • Sanitärinstallationen
  • Wohnungseingangstüren (Innenseite)
  • Stellplatz in der Tiefgarage (in sich abgeschlossen)
  • Abstellräume, die zur Wohnung gehören (z.B. separater Kellerabstellraum)
  • Innentüren
  • Balkon (ohne Außenwand und Balkondecke)
  • Decken- und Wandverkleidungen

Welche Bestandteile letztlich zum Sondereigentum gehören, ist der entsprechenden Teilungserklärung zu entnehmen.

Welche Bauteile gehören gemäß Wohnungseigentumsgesetz zum Gemeinschaftseigentum?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz zählt zum Gemeinschaftseigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht gesondert im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören dabei insbesondere die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer stehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören dabei folgende Bestandteile:

  • Dach
  • Geschossdecken und Bodenplatte (einschl. die der Tiefgarage)
  • Fundamente
  • Außenwände
  • Fassade
  • Heizungsanlage
  • Wohnungseingangstür (Außenseite)
  • Geschossdecke
  • Kellergänge
  • Flur / Treppenhaus /Aufzug
  • Garten / Terrassen / Innenhöfe
  • Außenfenster
  • Sprechanlage
  • Hausmeisterwohnung (falls vorhanden)
  • Briefkastenanlage
  • Balkone (Außenwand, Balkondecke und Brüstung, der Balkonraum und Bodenbelag sind Sondereigentum)

Laut Wohnungseigentumsgesetz zählen zu den zwingenden Bereichen des Gemeinschaftseigentums alle Bereiche des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Darunter zählen unter anderem die Zentralheizung, Wasserleitungen sowie alle Strom- und Gasleitungen. Zum Gemeinschaftseigentum können jedoch auch Bauteile gehören, die sich innerhalb des Sondereigentums befinden. Das betrifft zum Beispiel Versorgungsleitungen, die durch mehrere Wohnungen führen.

Sollten bestimmte Versorgungsleitungen jedoch nur eine einzelne Wohnung versorgen, dann gehören diese vollständig zum jeweiligen Sondereigentum und müssen in der Teilungserklärung gesondert ausgewiesen werden.

Warum ist eine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum so wichtig?

Da das Sondereigentum in der Verfügungsgewalt des einzelnen Eigentümers liegt und das Gemeinschaftseigentum von der Eigentümergemeinschaft verantwortet wird, ist eine genaue Abgrenzung sowohl rechtlich als auch finanziell notwendig. Zum Beispiel: Gehört eine Gasleitung zum Gemeinschaftseigentum, dann muss die Eigentümergemeinschaft die Kosten für eine mögliche Leitungsreparatur gemeinsam tragen. Gehört die Gasleitung jedoch explizit zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers, so muss dieser alleine für die entsprechenden Reparaturkosten aufkommen.

Eigentümer dürfen über ihr Sondereigentum grundsätzlich selbst bestimmten. Sie dürfen beispielsweise ohne weitere Zustimmung eine Badsanierung durchführen oder die Bodenbeläge erneuern. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass dabei das Sondereigentum anderer Eigentümer nicht verändert wird.

Am Gemeinschaftseigentum dürfen Eigentümer jedoch keine Veränderungen vornehmen. Denn: Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Sanierung des Treppenhauses) müssen immer auf der Eigentümerversammlung gemeinschaftlich beschlossen werden.

Worin besteht der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann es Teile eines Gebäudes geben, die nicht zum Sondereigentum eines Eigentümers gehören, aber trotzdem der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers unterliegen (z.B. Abschnitt eines Gemeinschaftsgartens). Ein Gemeinschaftsgarten besteht im Regelfall nicht aus einzeln abgeschlossenen Parzellen, die als Sondereigentum deklariert werden können.

In solchen Fällen kann dem jeweiligen Eigentümer ein sogenanntes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Damit kann er die zugewiesene Fläche alleine nutzen, ohne dass diese zu seinem Sondereigentum gehört. Das Sondernutzungsrecht stellt somit ein bestimmtes Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum dar. Geregelt werden Sondernutzungsrechte in der entsprechenden Teilungserklärung.

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